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En 2008 comme en 2007, les grues seront aussi bien présentes dans le ciel du Centre. La petite nouveauté qui se dessine depuis 2005, est qu'elles s'activent maintenant davantage à construire du collectif que des logements individuels."Les marchés les plus dynamiques se trouvent à Tours et Orléans. Chartres et Dreux se distinguent également. Mais pour cette dernière, c'est un épiphénomène. Une cinquantaine de logements par an suffirait pour répondre à la demande. Malgré une baisse globale de la production (3 % entre 2005 et 2006 et un bilan a priori de 4 à 5 % entre 2006 et 2007), le marché reste bien portant dans les limites de l'augmentation des prix et de l'étalement urbain", analyse Jean-Luc Martineau, président de la chambre régionale de la FPC. Les prix ont atteint la limite haute pour beaucoup d'acquéreurs locaux. "Le nombre de désistement après réservation a augmenté en 2006, poursuit Jean-Luc Martineau. On a atteint 26 à 27 %. Il va falloir faire preuve d'une grande prudence,être plus sélectifs et plus durs dans la négociation d'acquisition.Peut-être fautil mieux ne pas acheter que d'acheter trop cher. Sur les biens vendus, nous constatons, enfin, un niveau élevé de vacances locatives. Le plan de financement des acquéreurs investisseurs prévoit des loyers supérieurs à 10 r/m2 sur des communes comme Tours, Chartres ou Orléans où la capacité des locataires plafonne à 9 ou 10 r/m2".

Indicateur Bertrand : Etes-vous satisfait de la tenue du marché régional ?

Répondre à nos besoins sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs, c’est l’idée du développement durable. Dans la conquête de ce bel objectif, l’habitat joue les premiers rôles. Coup de projecteur.

Porté par quelques agglomérations en pleine mutation, le Grand-Ouest subit, comme l'ensemble du marché, un petit ralentissement. Aucune catastrophe en vue... En 2008, le marché devrait rester sain.

J'avais lu qu'un pavillonneur ne pouvait exiger aucun versement avant l'ouverture du chantier. Or, je me vois tenu de verser 3 % du prix à la signature du contrat.Est-ce vraiment légal ? (Daniel P., Louvigny, 14)

“La FPC accueille avec enthousiasme le discours que Nicolas Sarkozy a prononcé le 11 décembre dernier, car il donne une impulsion nouvelle au développement du secteur du logement en France et consacre l'importance politique, économique et sociale des missions confiées au ministre du Logement et de la Ville. Cependant, pour les propriétaires investisseurs, on ne peut pas dire que les messages envoyés depuis quelques temps soient très positifs : suppression de la déduction forfaitaire, indexation des loyers à 100 % sur les prix à la consommation alors qu’ils ne l’étaient qu’à 60 % sans qu’on limite les charges, suppression de la caution locative. A faire trop pencher la balance vers les locataires, on risque de voir se réduire la production de logements locatifs privés alors que les besoins sont très importants. Concernant l’accession, les mesures de l’été dernier ont permis d’atténuer sensiblement la hausse des taux d’intérêt, mais elles n’ont pas entraîné sa relance, d’autant que la plupart des banques n’intègrent pas le crédit d’impôts dans les capacités de financement des acquéreurs. Ces mesures, pour le logement neuf, n’ont entraîné aucune hausse des prix, les promoteurs les ayant utilisées comme une aide à la vente. La FPC avait proposé un ciblage plus marqué des aides vers le neuf, pour faciliter la production des 500 000 logements, et vers les ménages aux revenus modestes. La FPC a demandé l’extension du périmètre des zones de renouvellement urbain pour que ces ménages éligibles au locatif social profitent d’une TVA à 5,5 %. La FPC se félicite de la mise en oeuvre prochaine en collectifs et individuels groupés du pass foncier qui permettra une forte resolvabilité du nombre d'acquéreurs.”

Peu à peu se dessine au coeur de l'Ile-de-France une zone dense, compacte et durable. La meilleure intégration de la capitale à ses périphéries demeure le grand défi des années à venir.

Si vous n'êtes pas encore propriétaire, vous avez sans doute mûri votre projet et économisé un apport suffisant pour obtenir des conditions de crédit favorables. Vous pourrez sans doute emprunter sur une durée beaucoup plus courte que si vous étiez jeune actif. Sur 15 ans, par exemple, un excellent taux fixe démarre à 4,55 % selon Meilleurtaux. com. Et puis, si vous attendez des ren- trées d'argent, n'hésitez pas à jouer sur la modularité de vos échéances. La plupart des formules à taux fixe comme à taux révisable prévoient cette possibilité. Une souplesse qui vous permet, en effet, d'augmenter votre mensualité si vos revenus vous le permettent ou de la diminuer si vous avez un problème ponctuel. Cette possibilité s'exerce de façon différente selon les banques (attention : certaines banques la facturent), mais elle peut vous permettre d'économiser sur le coût de votre crédit en remboursant plus vite que prévu, voire en effectuant des versements anticipés, là encore sans frais. Vérifiez que la formule qui vous sera proposée intègre cette option gratuitement.

Indicateur Bertrand : Comment concilier aujourd’hui construction, respect de l’environnement et développement durable ?
Jean-Louis Borloo : Avec le Grenelle de l’Environnement, nous voulons prouver, concrètement, dans les faits, que dans chaque secteur économique, une autre croissance est possible. Le développement durable, c’est faire en sorte de concilier la protection de l’environnement, le développement économique, la cohésion sociale et, aussi, la qualité architecturale et urbaine. Dans l’agriculture, dans les transports et, bien entendu, dans la construction, nous avons les technologies pour le faire et souvent il s’agit d’une question d’organisation et de volonté politique. De plus, je suis convaincu que le développement durable est une chance pour l’économie. Les secteurs et les entreprises qui prendront le virage du développement durable disposeront d’un avantage compétitif essentiel, d’une vraie “prime de compétitivité”. Car ne nous y trompons pas : la croissance de demain est là, les parts de marché de demain, elles aussi, sont là.
I.B. : Quelles sont les orientations souhaitées pour les nouvelles constructions ? Qu’estce qui va changer concrètement pour les logements privés ?
J.-L.B. : C’est un sujet sur lequel il y a un vrai consensus. Le bâtiment est de loin le secteur le plus consommateur d’énergie en France. Il représente également des émissions nationales de CO2. Ce secteur constitue une des clefs qui permettra de respecter nos objectifs de réduction d’émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050 (une division par quatre). Le Grenelle de l’Environnement marque une vraie rupture en matière de construction : il y aura bien un avant et un après Grenelle. C’est pourquoi, en 2010, tous les bâtiments et équipements publics seront construits en basse consommation (50 kWh/m2/an) ou bien seront à énergie passive ou positive. Les énergies renouvelables les plus performantes y seront systématiquement intégrées. Pour les logements privés, nous avons prévu un plan d’action en trois étapes. En 2010, il est prévu un passage anticipé à la réglementation très haute performance énergétique (THPE) avec un tiers de constructions en basse consommation ou à énergie passive ou positive. En 2012, l’idée est que l’on puisse véritablement généraliser les logements neufs à basse consommation (50 kWh/m2/an) pour qu’en 2020, toutes les nouvelles constructions soient à énergie passive ou positive. Nous engageons une vraie rupture thermique avec à la clef, des dizaines de milliers de créations d’emplois et surtout, plus de bienêtre et de pouvoir d’achat pour des millions de Français. Bien sûr, il y a des mises au point à faire et il faut que les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’oeuvre, les entreprises s’approprient les nouvelles techniques et soient capables de se coordonner pour les mettre en place. Mais il y a urgence planétaire et face à la montée du prix de l’énergie, les charges des occupants doivent être les plus faibles possibles.
I. B. : Quelles sont les priorités pour le parc existant et le logement social ?
J.-L. B. : Nous allons lancer un chantier sans précédent de rénovation thermique des bâtiments existants. Pourquoi ? Actuellement, il faut savoir qu’un logement consomme en moyenne 240 kW/h/m2 et par an. Or, les technologies pour atteindre les 80 kW/h/m2 existent. En clair, nous jetons l’argent et le CO2 par la fenêtre ! L’objectif est de parvenir à rénover environ 400 000 logements par an. Cela nécessite de mobiliser tous les acteurs de la filière. Cela implique également de lever un certain nombre d’obstacles : amélioration des outils de diagnostic, lancement d’un grand plan de recrutement et de formation, création de nouvelles incitations. Nous avons prévu un programme spécifique pour accélérer la mise à niveau de l’ensemble du parc de logement social à commencer par les 800 000 logements les plus dégradés. Mais s’il y a une chose dont je veux persuader tous les Français c’est que l’investissement de départ est généralement amorti en quelques années grâce à la réduction de la facture énergétique. En clair, le durable, c’est rentable !
I. B. : Comment vont s’organiser les prochaines étapes du Grenelle de l’Environnement en matière d’habitat ?
J.-L. B. : Après la phase d’élaboration, nous entrons maintenant dans celle de l’exécution. Le Grenelle de l’Environnement a suscité une formidable attente que nous n’avons pas le droit de décevoir. Je suis pour ma part un homme de résultats. Je souhaite donc que sur chaque secteur, sur chaque programme, on dispose d’indicateurs clairs, quantifiables et précis. Je veux que l’on puisse dire à tout moment où on en est et quels sont les progrès à accomplir. Sur le bâtiment, nous allons rapidement mettre en place des comités opérationnels qui traduiront en normes et en règlements les propositions décidées dans le cadre du Grenelle. Ils seront présidés par des personnalités faisant autorité, accompagnés de représentants de la profession. A terme, nous espérons pouvoir proposer au Parlement une grande loi “Grenelle” au printemps 2008. Cette année sera véritablement l’année du passage à l’acte.

J'ai souscrit dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle une assurance dommages-ouvrage.J'ai informé mon assureur de l'existence de fissures par une déclaration de sinistre. Doit-il nommer un expert ? (Jean-François J.,Montrouge, 92)

Au-delà du Couënon, en Normandie, les années à venir s'annoncent également riches en grands travaux. Les services de l'Equipement évaluent les besoins d'ici 2010 à 5 000 logements par an dans l'Eure, 5 400 par an en Seine-Maritime (dont 1 000 à 1 200 pour Rouen). A Caen, dans le Calvados… la demande reste forte, même si "l'année 2007 se conclue en demi-teinte,avec un rythme de commercialisation moins soutenue sur le second semestre", observe Jean-Luc Pronier, président de la FPC Normandie."Pour les mois qui viennent, les prix vont probablement se maintenir légèrement à la hausse, en raison du coût du foncier qui continue de croître à cause de la loi du marché mais aussi de la concurrence que se livre les promoteurs pour un bien rare, poursuit-il, mais aussi de celles des coûts de construction". Pour l'heure, les opérations se poursuivent sur la Zac Beaulieu.

Nous allons très bientôt prendre possession d'un appartement sur plan. Nous entendons parler de livraison et de réception sans bien comprendre la différence, merci de vos précisions. (Paul K.,Dijon, 21)

La production totale de logements de l'aire toulonnaise et du moyen Var progresse depuis maintenant deux ans, avec un total, selon l'Audat - l'Agence d'urbanisme de l'aire toulonnaise - de mises en chantier d'environ 4 000 logements en 2006. Cet excellent niveau doit cependant être relativisé avec la croissance démographique enregistrée sur ce territoire. Cependant, l'étalement se poursuit vers Coeur de Var avec une nette préférence pour la construction de logements diffus. Cependant, le marché du logement neuf présente des caractéristiques sur les trois Scot - Coeur de Var, Provence Verte et Provence Méditerranée - qui montrent globalement un réel dynamisme. En effet, au 1er semestre 2007, chiffres les plus récents disponibles, les ventes avaient augmenté de 60 % par rapport à 2006, de l'ordre de 156 logements par mois contre 97 logements en 2006. Les mises en vente ont bondi de 112 % tandis que les stocks, stimulés par la demande, n'ont progressé que de 74 %. Au final, le stock de logements correspond à 7,5 mois de vente, ce qui est conforme à un marché stable et équilibré. Le prix moyen des mises en vente de logements collectifs réalisés au cours du 1er semestre 2007 est en augmentation de 4,3 % par rapport à 2006, à 3 762 e/m2 et 47 % des logements vendus sont à plus de 3 600 e/m2. La répartition entre les trois aires des Scot se divise ainsi : 56 % des mises en vente et 61 % des ventes l'ont été sur La Seyne, Toulon et Hyères. La communauté d'agglomération TPM participe de ce développement : dans le cadre du Plan local de l'habitat, la Communauté d'agglomération a ainsi mis en place deux conventions majeures avec l'Etablissement foncier régional Paca pour conduire une stratégie foncière en faveur du logement pour les années 2006-2010. Il suffit d'observer le développement de l'offre sur l'aire toulonnaise. A Toulon, Bouygues Immobilier est présent avec Rive Neuve, un programme destiné aux jeunes propriétaires et aux investisseurs, livrable au 3e trimestre 2009. Cogedim commercialise Le Patio Sainte-Muse, à quelques minutes du centre, tandis que Bouwfonds Marignan annonce sa présence sur la commune en 2008. Pour l'instant, sont présents à La Seyne-sur-Mer des promoteurs tels que Nexity groupe George V avec Résidence Méridania, 42 logements du 2 au 4-pièces avec terrasses et balcons à proximité de la mer mais aussi Bouwfonds Marignan et Le Calypso, en plein coeur de ville, dans le nouveau quartier du port et livrable au 1er trimestre 2009. Le promoteur vient aussi de lancer Le Sufren, 117 logements à 100 m du futur port de plaisance et livrables au 1er semestre 2010. Eiffage Immobilier est aussi présent avec la Santa Maria, proche du parc marin paysager et dont la livraison est prévue pour le 4e trimestre 2009 mais aussi avec La Carabella, une opération réalisée dans le prolongement du futur parc d'automne.

La maison individuelle doit relever deux défis majeurs : s’adapter aux nouvelles contraintes environnementales et devenir plus accessible aux revenus modestes. Tendances.

Pour être le plus irréprochable possible en matière de développement durable, c'est avant même la pose de la première pierre qu'il faut commencer à se poser des questions. Bien souvent, l'éco-efficacité est limitée à l'utilisation du bâtiment lui-même. Mais de nombreux autres aspects doivent être pris en compte.“Il faut prendre de la hauteur : ne pas raisonner à l'échelle d'un bâtiment, mais d'un quartier”, affirme Cédric Le Forestier, consultant senior chez Utopies, cabinet de conseil spécialisé sur le développement durable. Notre attachement à la maison avec jardin et à la voiture individuelle a favorisé l'émergence des “villes extensibles”. “La moitié des constructions aujourd'hui sont des maisons individuelles”, rappelle Vincent Hussenot, délégué interministériel adjoint au développement durable.“ Cet étalement urbain génère des tas de problèmes en matière de circulation, d'urbanisme...” Construire durable commence donc par bien choisir la situation géographique du bâtiment. Si vous devez affronter matin et soir une heure de bouchons pour vous rendre au travail, votre logement aura beau être “vert”, vous ne serez pas pour autant un élève modèle du développement durable ! Finies aussi les constructions “lego”. “Beaucoup commencent par mettre la structure, puis ajoutent au fur et à mesure des éléments qui leur paraissent bons pour l'environnement, comme des panneaux solaires”, explique Cédric Le Forestier. “Or, avant de commencer la construction,il faut avoir une réflexion globale sur les usages que l'on veut pour le bâtiment.Cela évite bien des erreurs par la suite !” De manière générale, il faut essayer d'avoir le moins d'impact possible sur l'environnement. Dès le chantier, choisir des matériaux de qualité, qui vieilliront bien, et dans la mesure du possible recyclables. Anticiper si possible la fin de vie du bâtiment, soit en prévoyant sa conversion possible avec une autre utilisation, soit en facilitant sa déconstruction. Enjeu de plus en plus incontournable pour les entreprises, la construction durable a de beaux jours devant elle.

L'arrivée du TGV constitue toujours un spectaculaire accélérateur de développement de l'économie et du dynamisme d'un territoire. La règle se vérifie en Alsace avec de nouvelles disponibilités foncières, le développement de zones d'activités, des vastes programmes de construction de logements (un objectif de 2 500 à 2 900 logements annuels dont 500 logements sociaux, d'après le service de la communication de la communauté urbaine de Strasbourg, contre une production de 1 826 logements en 2006). Egalement au programme : des constructions de bureaux, un renforcement de l'offre culturelle et de loisirs et la modernisation des équipements publics. La dynamique est d'autant mieux entretenue que le lancement de la LGV Est en juin dernier n'était qu'une étape. En 2010, le prolongement de la nouvelle ligne entre Baudrecourt et Vendenheim raccourcira encore les distances, mettant Strasbourg à 1h50 de Paris. Par ailleurs, la mise en service du TGV Rhin-Rhône entre Mulhouse et Dijon, prévu pour 2012, la placera sur un deuxième axe à grande vitesse, entre la mer du Nord et la mer Méditerranée. Il ne faudra plus que 3h15 pour relier Lyon et 5h05 jusqu'à Marseille. Un des grands bénéficiaires de cette actualité : le secteur Strasbourg-Kehl, soit environ 250 hectares, traversé par la RN4 en direction de l'Allemagne. Sur les sites d'Heyritz, de l'Etoile, du Danube, de Starlette et de la Porte de France, l'offre va se développer dans le temps en matière de logements et d'équipements, créant un cadre de vie et de travail novateur avec des logements de qualité proches de l'eau, des bureaux et des commerces. Au-delà, habitants et investisseurs de toute l'agglomération devraient profiter d'un "effet TGV". A l'occasion de sa mise en place, la CUS (communauté urbaine de Strabourg) améliore en effet son réseau de transports local : le tramway, doté actuellement de 46 stations sur 25 km, en ouvrira prochainement 20 nouvelles, qui permettront une couverture de l'essentiel des 28 communes de la communauté urbaine. Un élément essentiel à l'attractivité d'un bien immobilier.

“L’immobilier locatif ne sera pas en repli"