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"L’investissement locatif n’est pas un simple placement financier"

La création de lignes et le prolongement d’autres nécessitent la réalisation de nouvelles gares autour de Paris. Dans l’aménagement urbain du Grand Paris, elles constituent un enjeu majeur pour la ville de demain.

Avec une moyenne de 500 logements neufs construits chaque année - 350 dans le périmètre Disney et 150 dans celui de l'Epa - Val d'Europe est l'un des rares secteurs bâtisseurs d'Ile-de-France. Qui vient habiter Val d'Europe ? L'acquéreur moyen est âgé de 37 ans. Selon les études effectuées par les aménageurs, 33 % des nouveaux résidents travaillent à Val d'Europe et 43 % s'y sont installés depuis moins d'un an. Il s'agit donc plutôt de jeunes familles, dont le milieu socio-professionnel est à plus de 49 % celui des employés, 18,4 % d'entre eux exerçant des professions libérales ou de cadres.

"Des mesures pour la réalisation d’habitat”

En 2008 comme en 2007, les grues seront aussi bien présentes dans le ciel du Centre. La petite nouveauté qui se dessine depuis 2005, est qu'elles s'activent maintenant davantage à construire du collectif que des logements individuels."Les marchés les plus dynamiques se trouvent à Tours et Orléans. Chartres et Dreux se distinguent également. Mais pour cette dernière, c'est un épiphénomène. Une cinquantaine de logements par an suffirait pour répondre à la demande. Malgré une baisse globale de la production (3 % entre 2005 et 2006 et un bilan a priori de 4 à 5 % entre 2006 et 2007), le marché reste bien portant dans les limites de l'augmentation des prix et de l'étalement urbain", analyse Jean-Luc Martineau, président de la chambre régionale de la FPC. Les prix ont atteint la limite haute pour beaucoup d'acquéreurs locaux. "Le nombre de désistement après réservation a augmenté en 2006, poursuit Jean-Luc Martineau. On a atteint 26 à 27 %. Il va falloir faire preuve d'une grande prudence,être plus sélectifs et plus durs dans la négociation d'acquisition.Peut-être fautil mieux ne pas acheter que d'acheter trop cher. Sur les biens vendus, nous constatons, enfin, un niveau élevé de vacances locatives. Le plan de financement des acquéreurs investisseurs prévoit des loyers supérieurs à 10 r/m2 sur des communes comme Tours, Chartres ou Orléans où la capacité des locataires plafonne à 9 ou 10 r/m2".

Nombreux sont les Français qui décident d’investir ou de s’installer hors de l’Hexagone. Que ce soit à quelques kilomètres ou à plusieurs heures d’avion, le « hors frontières » a le vent en poupe.

En matière de prêt relais, la complexité des formules rend les comparaisons pour le moins délicates, d'autant que le taux n'est pas le seul élément à retenir. Le coût de l'assurance décès invalidité et des frais de dossier a une fâcheuse tendance à augmenter la note. Attention : en cas de prêt relais jumelé, les frais de dossier (en principe 1 % du capital emprunté, parfois plafonné) peuvent s'appliquer aux deux crédits. Mieux vaut se tourner vers les formules qui limitent ces frais au prêt à long terme. De même, soyez vigilant quant au niveau de la garantie prise par la banque. En cas d'hypothèque ou de privilège, la garantie peut porter non seulement sur le bien acquis mais également, si sa valeur n'est pas suffisante, sur le logement à vendre. Une fois ce dernier vendu, outre le coût proprement dit de la prise de garantie (autour de 1,7 à 2 % du capital emprunté), vous seriez également dans l'obligation de payer des frais de mainlevée d'hypothèque. De fait, privilégiez les banques qui se contentent d'une promesse d'hypothèque ou d'un engagement irrévocable leur permettant de récupérer, auprès du notaire, les fonds versés lors de la réalisation de la vente.

Après la vague des stations du Languedoc- Roussillon, réalisées à partir des années soixante, et les limites naturelles et administratives de l’urbanisation en bord de mer du littoral méditerranéen, l’offre de logements à proximité de la Grande Bleue est devenue rare et donc fort prisée. Parmi ces opérations proches du rivage, certaines sont sises en front de mer, offrant souvent un accès direct à la plage auquel s’ajoute une vue face ou latérale de la mer, la plupart du temps dès le rez-de-chaussée. Les opérations spécifiquement bord de mer sont ainsi désignées quand elles sont séparées de la mer par une route, avec ou sans vue mer. Enfin, les opérations en “proximité mer” sont celles qui marquent un éloignement jusqu’à 300 mètres de la plage. En front de mer, l’offre est souvent de très haute tenue pour justifier le niveau des prix, principalement en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si, à Cannes-la-Bocca, Nexity Groupe George V termine la commercialisation de Royal Palm, une opération de “prestige” de 133 logements où un 3-pièces de 62 m2 est commercialisé 433 000 €, le promoteur vient de lancer une nouvelle résidence à Juan-les- Pins, sous le nom de Domaine Juan Flore, avec un front de mer et une vue imprenable du Cap d’Antibes aux Iles de Lérins pour la plupart des appartements. Sur un ensemble au final de 450 logements, la première tranche est commercialisée aux alentours de 6 000 €/m2 habitable, pour une livraison en 2008. Synonyme de haut de gamme, l’opération de Kaufman & Broad confirme cette tendance en front de mer avec Le Palais de L’Oasis, à proximité de la capitainerie de Villeneuve-Loubet. Pour cette opération de 64 logements commercialisée à un prix moyen au m2 habitable de 6 350 €, l’architecture contemporaine choisie valorise cette résidence où la typologie couvre du studio au 4-pièces, avec deux villas sur le toit. C’est sur ce même boulevard Eric Tabarly que Nexity Groupe George V réalise Royal Cap, signée par l’architecte Jean-Michel Wilmotte.

Si vous n’avez pas d’apport, n’oubliez pas que vous avez la possibilité de vous en constituer un avec certains petits prêts. A commencer par le prêt à 0 %. Un prêt qui, comme son nom l’indique, est sans intérêt. Donc forcément plus avantageux qu’un prêt du secteur libre. Il faut toutefois que vous soyez primo accédant, c’est-à-dire que vous achetiez votre logement pour la première fois, ou que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Ce prêt est toutefois soumis à des plafonds de ressources. Ainsi, si vous êtes un jeune couple sans enfant, vos revenus ne doivent pas dépasser 35 000 € en région parisienne ou 25 270 € en province. Si vous respectez ces conditions, vous pouvez bénéficier d’un prêt de 22 500 e en région parisienne et de 16 500 € en province. Ce qui est intéressant dans le prêt à 0 %, c’est également son remboursement. Il est, en effet, lié à vos revenus et intervient d’autant plus tard que ceux-ci sont faibles.

Face à ce constat, les professionnels mettent l'accent, à l'instar de Jérôme Renaud, président de la FNAIM des Alpes-Maritimes, "sur une dichotomie de plus en plus marquée entre la bonne santé d'un marché résidentiel de luxe et les difficultés de logement pour les actifs du département". En matière de résidences de haut standing, le marché ne semble pas être traversé de remous significatifs. Pour Antoon Van Luijk, directeur commercial du Groupe Franco-Hollandaise de Construction : "Plus que jamais et avec des niveaux de prix aujourd'hui rarement inférieurs à 6 000 r/m2, l'emplacement est redevenu le repère essentiel des acheteurs qui proviennent de la région lyonnaise, de Paris ou de l'étranger.Toutes proportions gardées, les différences de prix entre les programmes disponibles sur le marché ne sont plus très importantes. L'acheteur n'aura donc aucun mal à sélectionner l'emplacement en premier lieu". Et même, loin d'être inquiet, ce segment de marché est porteur comme le souligne Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad :"Il existe une vraie demande pour des programmes très haut de gamme.A Menton, par exemple,avec Hambury Palace, une opération récente de 62 logements, implantée en front de mer, commercialisée à 10 400 r/m2, nous enregistrons un rythme de réservations très soutenu.Pourquoi ? Un programme idéalement placé et offrant des prestations adaptées à la clientèle correspondante,étrangère en grande majorité, n'a pas de difficultés à être commercialisé sur la Côte d'Azur". En matière de rythme de commercialisation, Antoon Van Luijk confirme cette tendance sur le nouveau programme, Le Madrid à Cannes, 32 logements sous forme d'une petite résidence dans le secteur de la Basse-Californie, avec la Croisette accessible à pied, à environ 7 500 e/m2, pour une livraison en 2009.

"En cinq ans, les taux ont considérablement baissé, s'exclame Christophe Crémer, Pdg de Meilleurtaux, un courtier en ligne, en 2000, un crédit à taux fixe sur quinze ans se négociait en moyenne autour de 5,70 % ; en 2002, il pouvait être obtenu à 4,90 % et en 2004 à 3,95 %". Et 2005 poursuit sur la même lancée. Malgré quelques tentatives de remontée au début de l'année, force est, en effet, de constater qu'en septembre dernier la tendance était toujours à la baisse. "Après une courte pause, les taux fixes se tassent de nouveau, analyse Empruntis, autre courtier en ligne, dans son dernier baromètre des taux qui note par ailleurs : "près de 70 % des banques ont baissé leurs taux, les autres les ayant maintenus (...). Les taux du marché diminuent de façon notable sur 15 et 25 ans : respectivement de 0,15 et 0,10 %". Pourtant, à la fin de l'été, ce même courtier prévoyait une stabilisation. Difficile donc d'anticiper sur les mouvements. Depuis le début de l'année, les taux ont encore perdu un demi point, allant à l'encontre de tous les pronostics des économistes qui, depuis plus d'un an, agitent le spectre de la hausse. Pour les emprunteurs, c'est plutôt une bonne nouvelle. Si vous empruntez aujourd'hui à taux fixe sur 15 ans et que vous avez un bon profil, vous ne devriez avoir aucune peine à décrocher un taux de l'ordre de 3,10 à 3,20 %. Ce qui, rapporté à l'inflation - autour de 2 % prévu en 2005 - rend le coût réel de votre crédit imbattable ! Quant aux taux révisables, ils ont également suivi le mouvement. Mais, la baisse a été moins spectaculaire, ce qui a pour conséquence de les rendre moins attractifs. Avec un bon dossier, vous pouvez raisonnablement tabler sur un taux entre 2,30 et 2,50 %, soit un différentiel de 0,80 à 1 point par rapport à une formule fixe. Difficile d'espérer mieux.

C'est un appel à candidature : Velux recherche une famille pour tester une maison à énergie positive, située en Ile-de-France, durant un an.

Entre la baisse amorcée des prix, le recul des taux, le PTZ doublé dans le neuf, le Pass foncier et les nouveaux outils pour investir, il existe aujourd'hui de belles opportunités en Île-de-France. Enquête sur ces petits ruisseaux qui font les grandes rivières.

Une irrésistible ascension. En 5e place l'an dernier, Bordeaux fait son grand retour sur le podium de notre Palmarès, atteignant aujourd'hui la seconde marche du podium.

Le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers s'exprime sur le dispositif d'investissement locatif Duflot.

L’établissement le mieux placé pour s’intégrer dans le futur réseau des observatoires de référence semble être l’Olap (l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) en Île-de-France.

Si les volumes de ventes sont en hausse, les prix eux aussi connaissent une poussée avec la barre symbolique des 7.000 €/m2 franchie en moyenne à Paris au 3ème trimestre.