Tous les conseils en Immobilier

"En cinq ans, les taux ont considérablement baissé, s'exclame Christophe Crémer, Pdg de Meilleurtaux, un courtier en ligne, en 2000, un crédit à taux fixe sur quinze ans se négociait en moyenne autour de 5,70 % ; en 2002, il pouvait être obtenu à 4,90 % et en 2004 à 3,95 %". Et 2005 poursuit sur la même lancée. Malgré quelques tentatives de remontée au début de l'année, force est, en effet, de constater qu'en septembre dernier la tendance était toujours à la baisse. "Après une courte pause, les taux fixes se tassent de nouveau, analyse Empruntis, autre courtier en ligne, dans son dernier baromètre des taux qui note par ailleurs : "près de 70 % des banques ont baissé leurs taux, les autres les ayant maintenus (...). Les taux du marché diminuent de façon notable sur 15 et 25 ans : respectivement de 0,15 et 0,10 %". Pourtant, à la fin de l'été, ce même courtier prévoyait une stabilisation. Difficile donc d'anticiper sur les mouvements. Depuis le début de l'année, les taux ont encore perdu un demi point, allant à l'encontre de tous les pronostics des économistes qui, depuis plus d'un an, agitent le spectre de la hausse. Pour les emprunteurs, c'est plutôt une bonne nouvelle. Si vous empruntez aujourd'hui à taux fixe sur 15 ans et que vous avez un bon profil, vous ne devriez avoir aucune peine à décrocher un taux de l'ordre de 3,10 à 3,20 %. Ce qui, rapporté à l'inflation - autour de 2 % prévu en 2005 - rend le coût réel de votre crédit imbattable ! Quant aux taux révisables, ils ont également suivi le mouvement. Mais, la baisse a été moins spectaculaire, ce qui a pour conséquence de les rendre moins attractifs. Avec un bon dossier, vous pouvez raisonnablement tabler sur un taux entre 2,30 et 2,50 %, soit un différentiel de 0,80 à 1 point par rapport à une formule fixe. Difficile d'espérer mieux.

Une fois effectué le tour d'horizon des prêts les plus intéressants, il reste le recours à l'emprunt bancaire classique. Dans ce domaine, de nombreux établissements – spécialisés ou non – peuvent être sollicités.

Dans le département des Yvelines, une quarantaine de maisons neuves se sont vendues durant le deuxième trimestre et 84 ont été mises en vente.

Pour atteindre l’objectif de 500 000 logements par an fixé par l’État, les promoteurs doivent en vendre 150 000. Or, le secteur est en recul.

En maison individuelle comme en habitat collectif, la RT 2012 oblige les particuliers à prévoir un recours aux énergies renouvelables (EnR). Pour être en conformité, les constructeurs prévoient donc, désormais, des systèmes de chauffage couplés : chaudière à condensation alimentée par le gaz pour le chauffage de la maison et ballon thermodynamique pour le chauffage de l’eau. Le ballon d’eau chaude peut aussi être solaire. " On arrive à bien les intégrer dans la toiture ", lance François Rouanet. Vous pouvez aussi envisager l’installation d’une pompe à chaleur couplée à un ballon d’eau chaude thermodynamique ou des capteurs solaires. Mais, il faut savoir que la pompe à chaleur coûte plus cher qu’une chaudière à condensation. En outre, " elle nécessite une maintenance importante ", précise Patrick Leleu, président de Géoxia. Il peut aussi être très intéressant d’équiper sa maison d’un poêle à bois ou à granules couplé à un ballon qui  produira de l’eau chaude à partir d’énergies renouvelables. " Le poêle à granules a pris une importance considérable et la filière a du mal à suivre ", poursuit Patrick Leleu. Malgré tout c’est une piste à suivre. " À condition de bien réfléchir à toute la maison et de s’intéresser à la conception bioclimatique ", précise François Rouanet. À défaut, cette solution peut décevoir.

Par définition, investir dans une grande métropole (Paris, Marseille, Montpellier, Bordeaux…) est moins risqué qu’ailleurs car les liquidités y sont meilleures et donc le nombre de transactions plus élevé. Vous aurez donc plus de chance de trouver un locataire ou un acheteur en cas de revente. Toutefois, inutile de se ruer dans les centres-villes si vous aspirez à une rentabilité financière immédiate. Les prix d’acquisition y sont nettement plus élevés qu’ailleurs et donc les taux de rentabilité bien inférieurs à ceux constatés en périphérie. Pour les 3-pièces et plus, la rentabilité est nettement inférieure à 3 % en centre-ville et proche de 3 % en banlieue. En revanche, si vous visez une bonne plus-value, mieux vaut opter pour une surface intermédiaire comme un 2-pièces en centre-ville. A la revente, ces biens valent de l’or. Sachez toutefois que vous pouvez faire “l’affaire du siècle” en misant sur des secteurs dans l’immédiat peu porteurs mais peut-être promis à un bel avenir. “Les particuliers qui ont investi à la Plaine Saint-Denis il y a 3 ou 4 ans, profitent aujourd’hui d’une bonne rentabilité locative et peuvent également tabler sur une excellente plus-value”, observe Patrick Champaud, directeur du marché de l’investissement locatif du Crédit Foncier. Si vous avez un tantinet le goût du risque, vous pouvez également opter pour un bien dans une ville moyenne de province. “Investir dans une métropole de second rang suppose un degré de connaissance du marché plus élevé car la prise de risque est plus importante”, souligne Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paris Invest Immo. Pour optimiser ce type d’acquisition, mieux vaut donc être du coin, y connaître quelqu’un de confiance ou y avoir passé une partie de son enfance. A fortiori s’il ne s’agit pas d’une ville universitaire. Pas question d’acheter dans des villes moyennes comme Carcassonne, Tarbes, Montauban, Angoulême, Périgueux… où l’offre en produits défiscalisant est complètement déconnectée de la réalité du marché.

Qui ne connaît pas le prêt à 0 % ? Vous en avez sans doute entendu parler. Vous devez donc savoir qu'il s'agit d'une aide destinée aux ménages modestes. Pour y prétendre, vous devez donc respecter un certain nombre de conditions, parmi lesquelles des plafonds de ressources fixés en fonction de la région d'acquisition et de la composition de votre famille. Si vous êtes un couple avec deux enfants vos revenus ne doivent pas dépasser 45 500 € mensuels en Ile-de-France, 32 390 € en province. Si vous achetez un logement neuf, le montant du prêt peut atteindre 27 500 € en région parisienne et 21 500 € ailleurs. Attention : la loi Engagement national pour le logement (ENL) prévoit le rehaussement des plafonds dans certains cas, ce qui devrait aider 20 000 ménages chaque année. Quant au remboursement du prêt, il fonctionne de façon particulière. Par exemple, si vous avez de faibles revenus, vous pouvez espérer rembourser sur une durée de 22 ans avec un différé d'amortissement de 18 ans, ce qui peut vous donner une bouffée d'oxygène durant les premières années. En revanche si vos ressources dépassent 18 950 €, vous ne bénéficierez pas d'un différé et vous devrez rembourser sur 8 ans maximum.

A deux kilomètres seulement de la capitale, Asnières-sur-Seine offre un visage de plus en plus résidentiel. Entre nouveaux quartiers et équipements structurants, la commune poursuit son évolution tranquille.

D'éco-quartiers en aménagements structurants, Bordeaux et la communauté urbaine se préparent à devenir un territoire de plus en plus attractif pour les prochaines décennies, tandis que la Ville rose s'épanouit à travers son Grand Toulouse.

“La Côte d’Azur encore très bon marché... En comparaison avec d’autres places européennes”

Même avec un régime matrimonial adapté, vous n’êtes pas à l’abri en cas de décès de votre conjoint. Car à défaut de dispositions prises pour vous protéger, vous risquez, en présence d’enfants, de vous retrouver dans une situation matérielle délicate. Et même si la législation a renforcé le droit du conjoint survivant, rien ne vous empêche d’en améliorer le sort par des dispositions complémentaires. La première qui vient à l’esprit est la donation au dernier vivant. Elle porte sur les biens laissés par le défunt. Si vous laissez des enfants, par exemple, votre conjoint aura le choix entre plusieurs solutions : soit l’usufruit de toute la succession, soit un quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, soit encore la quotité disponible de la succession en plein propriété. Cette quotité varie selon le nombre d’enfants en présence : la moitié avec un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois enfants ou plus. En l’absence de donation au dernier vivant, le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit de toute la succession ou un quart en pleine propriété. Autre possibilité pour favoriser le conjoint sous le régime de la communauté légale : la clause d’attribution, ce qui vous autorise à donner plus à votre conjoint (2/3 ou 3/4 des biens communs en pleine propriété ou en usufruit…), tout en évitant la taxation du fisc. Même avantage avec une clause de préciput qui vous donne la possibilité d’attribuer un bien supplémentaire sans que les héritiers puissent s’y opposer.

C'est dans le 9e arrondissement de Lyon, dans le quartier de La Duchère en pleine mutation, que Cogedim signe sa nouvelle résidence. Exploration.

Au coeur des Landes, Mimizan, Capbreton et Hossegor figurent parmi les adresses les plus recherchées. Mais, là encore, les programmes neufs sont confidentiels.

“Une capacité d’accueil de qualité”

Le Sud lyonnais serait-il à tort le mal aimé de la périphérie ? On lui attribue l'image industrielle du "couloir de la chimie", où sont installés les sites classés Seveso des majors de la chimie et de la pétrochimie, comme la raffinerie de Feyzin. Pourtant, au-delà de ce corridor d'une dizaine de kilomètres, des villes révèlent un potentiel de qualité de vie. Sur le flanc sud-est de l'agglomération, à 15 km de Lyon, Mions en est l'exemple, avec son environnement rural préservé, son habitat en grande partie pavillonnaire et ses espaces verts sur le tiers de la commune. Dans cette ville qui est l'une des plus jeunes de France (1/3 de la population a moins de 20 ans), Vinci Immobilier livrera, fin 2007, les Initiales, un programme de 39 maisons et 22 appartements aux normes Haute Qualité Environnementale. À Charly, Fornas propose des maisons avec jardins, proches de toutes commodités. Dans le Sud-Ouest, la mise en service en 2013 de la ligne B du métro, prolongée jusqu'à l'Hôpital Lyon sud, donnera peut-être lieu à de nouvelles opérations d'aménagement autour de la gare d'Oullins. L'entrée prochaine de Givors et Grigny dans la Communauté urbaine boostera à coup sûr le secteur Rhône sud. Les communes situées sur l'axe Lyon/Saint-Etienne pourraient se développer rapidement, compte-tenu de la bonne desserte et des prix attractifs de la seconde métropole rhônalpine.

Un câblage qui se plie à vos quatre volontés

INFOGRAPHIES. Dopé par le prêt à taux zéro, le volume des transactions renoue avec ses plus hauts niveaux. Une tendance qui devrait se poursuivre… si l’élection présidentielle ne vient pas tout chambouler.