Tous les conseils en Immobilier

Entre vertes prairies et plages, Caen et son agglomération forment un cadre de vie agréable. Du cœur de ville au bord de mer, l'immobilier neuf y propose des logements pour tous les goûts.

"Un habitat pour répondre aux seniors et aux jeunes actifs"

Marchant dignement sur les traces de Guillaume le Conquérant, Caen a le goût de la conquête, même si elle l'exerce sur un terrain nettement plus pacifique ! Capitale administrative, la ville est à la fois grand pôle universitaire - elle accueille trois campus - et bassin d'emplois régional, avec des entreprises comme Philips, Renault, Citroën, etc. Comme dans beaucoup de villes universitaires, des entreprises tournées vers les nouvelles technologies se développent. Plusieurs centres de recherche se sont implantés, dont le Ganil (Grand accélérateur national à Ions Lourds), instrument majeur de la recherche scientifique, qui donne de belles opportunités aux départements scientifiques de l'université.

Dans le secteur Pays l'Ozon, hors de la communauté urbaine mais à sa périphérie tout de même, Nexity groupe George V va lancer à Ternay, une opération de 49 logements baptisée Les Couleurs Colline, du T1 au duplex. A 20 km de Lyon, sur une commune qualifiée de résidentielle, le programme va être réalisé à 10 minutes du centre dans un environnement calme avec une vue panoramique sur la Vallée du Rhône pour l'un des trois bâtiments prévus. Le secteur Rhône Aval, au nord du Pays l'Ozon renferme des communes en plein développement comme c'est le cas de Mions où Marignan Habitat et les Nouveaux Constructeurs ont par exemple réalisé des opérations commercialisées à un excellent rythme. De nouveaux programmes sont prévus pour les années à venir à travers une importante Zac. Sur la commune de Solaize, le groupe MCP lance le 18 rue du Mail : huit maisons de 176 à 260 m2, avec de grands garages sur des terrains clos, de 700 à 1 080 m2.

"Marseille doit permettre à chacun de trouver un logement"

La gardienne de notre copropriété prend sa retraite, pouvons-nous décider de ne pas la remplacer et mettre en vente la loge ? (Frank S.,Auxerre, 89)

Pour les six premiers mois de l'année 2005, les ventes de la périphérie se sont élevées à 1 071 logements (hors Lyon, Villeurbanne et Caluire), avec un secteur qui se démarque immédiatement, celui de Rhône Amont, à l'est de Lyon. Comprenant cinq communes, Décines-Charpieu, Jonage, Meyzieu, Rillieux-La-Pape et Vaulx-en-Velin, cette aire a comptabilisé 329 ventes de logements collectifs depuis janvier 2005. "Sur ces 329 ventes, 79 ont été enregistrées à Décines-Charpieu, 146 à Meyzieu et 82 à Vaulx-en- Velin, où l'on n'aurait jamais soupçonné voilà quelques années qu'il put y avoir une activité immobilière !", explique Xavier Longin, consultant du groupe Adéquation. Sur Vaulx-en-Velin, où l'on trouve entre autres des promoteurs comme Nexity groupe George V ou Marignan Habitat, les prix des opérations s'échelonnent, suivant le secteur, entre 1 800 et 2 500 €/m2, avec une évolution à la hausse. A Décines-Charpieu, où Bouygues Immobilier a prévu de lancer une opération destinée à la fois à une clientèle de primo-accédants et d'investisseurs en 2006, la commune a lancé son projet de "centralité" avec quatre îlots bâtis, sous forme d'une Zac, avec des permis de construire qui devraient être délivrés début 2007, après la mise en service du tramway Léa fin 2006. Comme le soulignait en début d'année son maire, Pierre Crédoz, ce projet consiste à la fois en une "création d'un cœur de ville et une action de redynamisation du commerce dans le secteur du centre de Décines et, par la même, d'une volonté d'inscrire pleinement la ville dans la dynamique de développement de l'Est lyonnais". La Zac, qui s'étend sur près de 4 ha, prévoit 20 000 à 25 000 m2 de logements, services et bureaux ainsi que 5 500 à 7 500 m2 de commerces.

Le site exceptionnel de la presqu'île illustre parfaitement la reconversion urbaine. Il s'étend entre le canal maritime et l'Orne, dont les cours sont pratiquement parallèles, reliés entre eux par le bassin Saint- Pierre, véritable bassin de plaisance au cœur de la ville. Le site se décline en trois secteurs : sur celui de la presqu'île proprement dite, deux grands équipements sont déjà programmés : la salle des musiques actuelles (capacité de 1 000 spectateurs), dont la réalisation est déjà bien avancée et l'école régionale des Beaux Arts, qui sera réalisée par l'agglomération de Caen la- Mer. Le reste de ce secteur est encore à l'étude et des logements y sont prévus. Le secteur des rives de l'Orne qui jouxte le quartier de la gare est le quartier d'affaires et de commerces. La composante de logements, moins importante, tourne autour de 160. Le troisième secteur, celui de l'avenue de Tourville, en bordure du canal, a une vocation résidentielle. Sur les terrains dont la mairie possède la maîtrise, la livraison de plus de 300 logements est prévue en 2008.

Notre propriétaire nous propose d'acheter notre logement. Il veut prendre rendez-vous chez son notaire pour signer la promesse de vente. Pouvons-nous faire appel à un autre notaire pour l'acte définitif ? (George R., Millau, 12)

Au nord-ouest de Caen sur la Zac de la Folie-Couvrechef, le Mémorial voisine avec les logements, dont les derniers ont été livrés il y a moins d'un an. En coeur de ville, sur la Zac Gardin Espace Conquérant, le nouveau palais de Justice a été réalisé aux côtés de 450 nouveaux logements. La deuxième phase prévoit la réalisation de 160 à 180 logements d'ici 2008. A l'ouest de la ville, les 78 ha de la Zac Beaulieu, accueillent le stade régional Michel d'Ornano. L'urbanisation de ce secteur est largement entamée et 1 500 logements y ont déjà été réalisés, en plus de quelques équipements et bureaux. Une consultation va être lancée pour 250 logements livrables en 2008, sur les 1 500 encore à venir.

A l'est comme à l'ouest, les promoteurs-constructeurs s'intéressent à l'ensemble du territoire de la Communauté Urbaine du Grand Lyon, s'aventurant parfois même au-delà. Exploration.

Indicateur Bertrand :Votre groupe combine plusieurs métiers de l'immobilier : pouvez-vous nous le présenter ?
Bertrand Mours : Espacil est un groupe régional qui intervient dans trois métiers. Nous sommes présents sur le secteur du prêt 1% logement, qui constitue l'origine du groupe. Notre deuxième métier est la construction et la gestion de logements sociaux, avec plus de 16 000 logements en grande partie sur la Bretagne. Notre troisième métier est la promotion immobilière, en collectif ou en maisons groupées. Il faut y ajouter une activité de syndic et de gestionnaire pour compte de tiers et la construction de résidences étudiantes. Cette diversité correspond à notre volonté d'être des "généralistes de l'habitat", c'est-à-dire de pouvoir apporter toutes les réponses aux propriétaires occupants et aux investisseurs.
I.B. : Que pensez-vous du marché immobilier sur votre région ?
B.M. : L'année 2004 a été excellente sur tous les fronts, tant dans le neuf que dans l'ancien. L'augmentation des prix a été forte, mais s'il faut parler d'inflation, elle s'est plutôt illustrée par le marché de l'ancien, notamment sur les maisons et les terrains à bâtir, qui dans certains secteurs du sud de la Loire ont progressé de façon très importante. 2005 sera sans doute aussi une très bonne année en matière de vente. L'évolution de nos commercialisations est peut-être un peu plus raisonnable, mais la demande est toujours importante. D'une part du côté des investisseurs, à la recherche de produits de défiscalisation ou de constitution de patrimoine retraite. D'autre part, nous avons toujours une forte demande en résidence principale et notamment de primo-accédants, pour lesquels la difficulté consiste à trouver des produits adaptés à leur budget. Le centre-ville ne leur est souvent pas accessible, mais la hausse des prix se répercute aussi en première, voire en deuxième couronne, et nous éprouvons des difficultés à répondre à leur demande, même en s'éloignant. Du côté du marché locatif, on constate aujourd'hui qu'il redevient plus fluide, après une période de forte tension il y a un an, un an et demi. Nous assistons aujourd'hui à une certaine détente et du coup, les loyers ont tendance à être plus raisonnables.
I.B. : Le marché de Nantes est-il très différent de celui du reste de la région, avec notamment la présence d'un marché de la résidence secondaire ?
B.M. : Il est vrai que la réalité du marché nantais est proche de celle de toutes les grandes agglomérations. Mais la région Nantes Saint-Nazaire bénéficie en outre d'éléments porteurs, avec la présence de la côte à proximité. Nantes est d'autant plus attractive. On sait que la population du littoral va poursuivre son expansion et Nantes va en bénéficier. La résidence secondaire existe, mais il y a aussi une forte demande en résidence principale, y compris dans des villes comme La Baule, qui ont une vie au-delà de la saison estivale. L'an dernier, nous y avons par exemple commercialisé une résidence, en très grande majorité à des investisseurs locatifs. De même, nous livrons la première tranche d'une opération d'une soixantaine de logements à Saint-Nazaire, où nous avons beaucoup d'investisseurs locatifs. Saint-Nazaire et Nantes évoluent en symbiose et je crois beaucoup à ce marché, même si des questions se posent.
I.B. : Des questions qui recouvrent celle de l'éventuelle existence d'une bulle spéculative ?
B.M. : La question principale est "jusqu'où cela va-t-il monter ?". Pour le marché nantais, il faut souligner qu'il y a 10-15 ans, ce marché était très peu cher. Nous avons donc vu un rattrapage, lié aux besoins et à la demande croissante, et les prix correspondent maintenant à l'attractivité qu'exerce l'agglomération nantaise. Dans les années qui viennent, je pense que nous assisterons au retour à une situation plus raisonnable et à des augmentations plus contenues, notamment dans le secteur ancien. Quant au neuf, son coût va forcément au-delà de la simple augmentation du coût de la vie, car il faut prendre en compte les coûts supplémentaires liés aux exigences nouvelles, notamment en matière de développement durable. Qu'il s'agisse des normes thermiques, ou des problèmes liés à la gestion de l'eau, cette préoccupation a une conséquence financière. Quant à l'existence d'une bulle spéculative, nous ne sommes pas dans la situation du début des années 90, où les acheteurs avaient vraiment une démarche spéculative. Leur but était de réaliser une plus-value rapide. Aujourd'hui, sur les marchés régionaux, on voit des tensions sur le logement locatif, mais parce qu'il n'y a pas assez de biens par rapport à la demande. Le marché est alimenté par une demande réelle et non par des mécanismes artificiels.
I.B. : Quels sont vos projets actuels ?
B.M. : Sur Nantes, nous avons deux opérations en cours de commercialisation, toutes deux bien placées et très centrales : résidence Bella Maria, qui compte une cinquantaine de logements et les Jardins de la Comète, d'une dimension comparable. Les travaux démarrent cet automne pour ces deux résidences. Par ailleurs, nous lançons la commercialisation d'une petite opération en appartements et maisons de ville à la Chevrolière, au sud de Nantes. Enfin, avant la fin de l'année, nous lancerons trois nouveaux programmes dans le département : l'un en deuxième couronne nantaise, l'autre à Saint-Nazaire et le dernier en bord de Loire.

Ai-je le droit de vérifier l'exécution des travaux de construction de ma maison avant de demander à la banque de verser les fonds ? (Daniel V., Niort, 79)

La municipalité veille à la mixité urbaine dans les nouveaux quartiers pour que la part de logements sociaux présente dans toutes les nouvelles opérations s'y intègre complètement. Des quartiers sont engagés dans des opérations de renouvellement urbain. C'est le cas du quartier de la Grâce de Dieu de la Guérinière, l'un des grands quartiers du sud de Caen. Là, le renouvellement passe par des opérations de démolition, de restructuration, de désenclavement et de l'introduction d'un certain nombre d'activités. Côté logement, les pouvoirs publics ont veillé à la diversification de l'habitat et des programmes de logements en accession libre sont déjà commercialisés

Dans un marché qui présente tous les signes d'une bonne santé, Marseille ne perd pas la tête et se préoccupe de répondre à toutes les catégories de sa population.

Avec Caluire et Cuire, on ne se situe pas vraiment en périphérie mais plutôt dans la sphère qui comprend en outre Villeurbanne au sens immobilier du terme, c'est-à-dire au sens d'une homogénéité de marché. C'est ici que Cogedim-Ric a lancé son nouveau programme Clos Bel Air, sur les hauteurs de la commune, avec une livraison prévue pour le 4e trimestre 2007. Nexity Groupe George V y commercialise le Gaïa, à 3 600 €/m2, mais les travaux sont en cours. Le promoteur est plutôt axé sur le lancement, depuis juin, de Up, dans le quartier Saint-Clair, toujours à Caluire, d'une résidence de 83 logements, du 2 au 5-pièces, à des prix où les accédants en résidence principale jeunes peuvent encore espérer acheter, entre 2 600 et 3 400 €/m2. Les types de logements sont originaux, entre studios, atelier d'artiste (duplex avec double hauteur) et des appartements villas sur le toit. Les bâtiments, de neuf niveaux, sont livrables au cours du 4e trimestre 2007. La tendance à l'expansion du marché immobilier en périphérie lyonnaise se confirme. "C'est vrai que nous nous sommes éloignés un peu en fonction de la pression des prix, admet Nicolas Elie, directeur commercial régional de Marignan Habitat, sous forme de conclusion. La recherche des primo-accédants nous a conduit à voir ce qui se passait dans ces communes éloignées de Lyon. Mais il ne faut pas se faire d'illusions : même dans les villes à l'est de Lyon, en première couronne, les prix sont très élevés, avec l'arrivée du tramway. Au-delà, il reste des communes où seuls vont des promoteurs locaux. Mais, peu à peu, l'ensemble des opérateurs s'y intéresse".

Puis-je bénéficier d'un avantage fiscal pour des travaux d'amélioration dans ma résidence principale ? (Laure D., Saint-Brieuc, 22)