Tous les conseils en Immobilier

La Fédération Multivilles regroupe des acteurs incontournables dans le secteur de l'immobilier, mais également des sociologues, des architectes, des spécialistes de l'environnement... Elle est à l'origine de cahiers de tendances. Objectif : aider les professionnels à créer et développer les produits et services qui seront mis sur le marché dans un futur proche. Le second cahier, intitulé “Vers une technologie habitable”, présente les dernières innovations en matière de technologie dans l'habitat et notamment la “domotique intelligente”. Mais pas question pour autant de tomber dans un scénario de science-fiction. Terry Moubayed Farah, directrice de la Fédération Multivilles, l'annonce sans détour : “La domotique n'est pas un but en soi. L'idée aujourd'hui, c'est plutôt de se demander comment faire de son intérieur un cocon et en quoi la technologie peut nous y aider. Autrement dit, c'est la technologie qui doit s'adapter à l'homme et non l'homme qui doit s'adapter à la technologie.” Elle dénonce le risque de tomber dans “l'effet gadget : aspirateur qui fonctionne tout seul, le frigo capable de gérer ses stocks et de passer commande, sur Internet, d'une livraison de courses domicile...Au début la réflexion portait uniquement sur l'objet, pour tenter de le rendre toujours plus intelligent. Aujourd'hui, on se demande plus ce que les gens ont besoin pour se sentir bien chez eux.” Un changement de démarche approuvé par Terry Moubayed Farah.

Tout d'abord, contrairement au prêt à 0% de base, celui qui est majoré ne concerne que l'acquisition d'un logement neuf. Autrement dit, les opérations suivantes : ? construction d'un logement accompagnée le cas échéant de l'acquisition du droit à construire ou d'un terrain destiné à la construction de ce logement. Par exemple une maison ;? acquisition d'un logement en vue de sa première occupation ; ? aménagement de locaux non destinés à l'habitation mais transformés en logements ; ? logement acquis dans le cadre d'un contrat de location-accession dès lors que vous êtes le premier occupant de ce logement à la date de levée d'option ; ? Outre cette obligation, vous devez également respecter les critères habituels du prêt à 0%, c'est-à-dire être primo-accédant (ou ne pas avoir été propriétaire depuis au moins deux ans).

Cergy-Pontoise compte 179 000 habitants de nos jours, contre 41 000 à l'origine et plus de 65 000 logements (dont 45 % d'habitat individuel et 25 % de logements sociaux). Plus de 3 700 entreprises sont implantées sur le secteur, parmi lesquelles Sagem, Renault, Thomson, Clarins, Peugeot, Spie, CIC ou encore Vuitton mais aussi Johnson, BP-France ou Yamaha France. Le développement urbain n'a pourtant pas eu raison de ce coin de campagne francilien. Les opérations de logements des années 90 ont fait la part belle aux pavillons et les élus du secteur ont volontairement freiné les programmes de logements neufs à l'approche de l'an 2000 pour maintenir un bon taux d'emploi (65 000 emplois dans le secteur privé, 21 000 dans le public, dont le premier employeur est l'hôpital de Pontoise et 3 000 dans les entreprises individuelles).

En 2007, plus de 5 000 lots en résidence avec services ont été vendus entre autres par les grands noms du secteur que sont Pierre & Vacances, Gestrim, Réside Etudes, Nexity Patrimoine, Kaufman & Broad. En moyenne le prix est supérieur de 20 à 30 % au prix du mètre carré dans l'immobilier neuf. "Les résidences les plus chères sont celles offrant le plus de services. Typiquement, il s'agit des résidences médicalisées qui comptent parfois deux fois plus d'espaces dédiés aux services. En effet, il faut une salle de kiné à chaque étage, par exemple. Il faut également multiplier les espaces de croisement de vie pour les personnes âgées", observe Olivier Bokobza, directeur général des Espaces immobiliers BNP Paribas.

Prix élevés obligent, nombreux sont les Franciliens à choisir des communes de plus en plus éloignées de la capitale pour vivre. La condition d'une "migration" réussie ? Des transports performants, la qualité de vie en plus. Visite guidée.

Jusqu'au 14 mai, la Ville d'Orléans exposera au Musée des Beaux-Arts un panorama de ses projets à l'horizon 2015. L'enjeu majeur étant de préserver le patrimoine sans le figer, les quais rive nord seront réaménagés pour le retour de la navigation et une nouvelle gare verra le jour avec un hall conçu par Jean-Marie Duthilleul. Des quartiers vont sortir de terre sur les anciennes friches industrielles et militaires : ilôt de la Râpe, Sonis, Dunois... La requalification de la Source est amorcée, au travers d'un Grand projet de ville qui gommera les cicatrices de cette cité construite dans les années 60.

Pour inciter les propriétaires de biens bâtis à vendre, un abattemment exceptionnel de 20 % leur sera accordé.

Sur le plan de la croissance démographique, il y a tout lieu de croire que les années à venir seront riches de promesses. L'Insee a publié une enquête sur l'Ile-de-France de 2030 : "Un million de personnes supplémentaires habiterait la région si les tendances démographiques et migratoires récentes se poursuivaient", prévoit l'Institut. Selon ces projections, l'Ile-de-France compterait 12,1 à 12,7 millions d'habitants en 2030 et, d'ici là, la population aurait particulièrement augmenté en Seine-et-Marne, dans les Hauts-de-Seine (respectivement de 24 et de 16 %) et commencé à fléchir à Paris à partir de 2010. Ce serait la seule région de France à compter davantage de moins de 20 ans que de plus de 60 ans.

L’agglomération ne se suffit pas à elle seule et n’a pas vocation à capter l’offre d’un territoire qui semble se rétrécir sous la pression constante de nouveaux résidents lesquels n’hésitent plus à franchir des distances toujours plus grandes. Nexity George V lance Port Mézua à Mèze, un petit port de plaisance du Bassin de Thau, avec 52 logements livrables au 1er trimestre 2008. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 130 000 €. C’est en plein Coeur d’Hérault que Pragma réalise librement des logements en primo-accession. Avec Résidence Clarimontis, à un prix réel de 2 400 €/m2, Pragma s’est efforcé de penser son opération de façon globale : “Nous ne réduisons pas les surfaces, souligne Philippe Gadelle, mais nous évitons les contraintes de stationnement, mettons en place une architecture plus simple, dans un bâtiment de deux niveaux sans ascenseur, avec une rationalisation des cloisons, comme par exemple entre la cuisine et le salon. Il importe de mettre de son côté tous les critères possibles, de travailler sur la globalité du projet pour réaliser ce type d’opération à l’entrée de Clermont l’Hérault”, commune en pleine expansion par ailleurs.

Jusqu’à présent, si le locataire choisi ne répondait pas à tous ces critères, le propriétaire était déchu de tout droit à indemnisation. Pour y remédier, un nouveau produit d’assurance vient de voir le jour : la GRL (Garantie des Revenus Locatifs). Ce contrat doit faciliter l’accès à un logement de ceux qui n’entrent pas dans le cadre normal de l’assurance loyers impayés, c’est-à-dire dont les revenus sont insuffisants et n’atteignent pas le tiers du loyer. La GRL se présente comme un contrat d’assurance habituel, souscrit auprès d’une compagnie d’assurance proposant ce produit. Pour bénéficier de la GRL, le loyer doit être compris entre 33 et 50 % des revenus du locataire. Il ne doit pas non plus dépasser 2 300 e par mois. Si les assureurs s’impliquent dans ce nouveau marché, c’est grâce à un important partenariat conclu avec les collecteurs du 1 %

Quand on est jeune, il ne faut pas craindre de se lancer dans une première acquisition. C'est toujours plus rentable que de continuer à payer un loyer généralement élevé par les temps qui courent. "On peut commencer par acquérir une petite surface dans l'optique de s'agrandir par la suite.La revente procurera l'apport personnel indispensable pour acheter un espace plus grand", anticipe Sandrine Merriaux, la responsable des ventes de l'Immobilière Promex. Le promoteur dispose d'un stock de petites surfaces dans les 200 000 e : studios dans le 13e arrondissement, 2-pièces à Pontoise dans un nouveau programme et à Saint-Ouen l'Aumone dans la 2e tranche d'une résidence…

Le Salon de l’immobilier Midi-Pyrénées se déroulera du 3 au 5 octobre, au Parc des expositions de Toulouse.

265 000 habitants, 4 secteurs, 26 communes sur plus de 15 200 ha : Marne-la-Vallée est le "poids lourd" du département. Avec neuf stations de RER, trois grands centres commerciaux et, last but not least, les parcs d'attractions du Disneyland Resort Paris®, l'agglomération possède de nombreux atouts.

PHOTOS. Le site de 6,3 hectares, dans les Yvelines, fait désormais place à plus de 500 logements, un hôtel, ainsi qu’une école. Récit de dix ans de transformation.

De grands logements pour les familles qui s'installent chez nous

Les professionnels de l’immobilier ont coutume de dire que la déduction fiscale doit être la cerise sur le gâteau. Seuls l’emplacement et l’existence d’un marché locatif local doivent guider votre choix. Inutile d’aller investir dans un logement étudiant si la ville ne compte ni classe prépa et ni la moindre faculté. De même, acquérir un appartement dans une région où le mode de vie repose davantage sur les pavillons, revient à prendre des risques inutiles. Visez plutôt le calme et la présence de commerces pour des locataires plus âgés. La proximité des écoles et des transports est primordiale si vous vous orientez vers des locataires type “famille” ou “étudiants”. Pour vous faire une idée de la réelle “proximité”, un détour sur place s’impose. Vous pourrez alors évaluer le temps de trajet entre votre bien et les transports et/ou l’école. Vous profiterez également de votre visite sur place pour faire le tour des agences immobilières du quartier. “Cette enquête de terrain est primordiale car elle permet de valider la réalité de la demande locative et les prix du marché”, insiste Christine Vassal-Largy de Thésaurus. Rien de pire pour ruiner une rentabilité locative que des loyers surestimés par le vendeur et qui au final s’avèrent très en dessous de la réalité du terrain. Profitez-en aussi pour savoir si d’autres programmes vont prochainement sortir de terre. “Il suffit qu’un maire signale un manque de logements dans sa commune pour que deux projets sortent en même temps. Dans les petites villes, deux projets simultanés risquent de rapidement saturer le marché. Au final,ce qui se présentait comme un bon investissement peut se transformer en échec”, souligne Stéphane Cremades de l’Institut du patrimoine.

Initié par l’Effort rémois, le projet Maisons 2020 confi é à cinq architectes, est enfi n sorti de terre. Situé à Sillery, au sud de Reims, les cinq modèles de maisons représentent une nouvelle manière d’habiter.