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"Un habitat pour répondre aux seniors et aux jeunes actifs"

Dans ce secteur qui comprend les communes de Charly, Irigny, La Mulatière, Oullins, Pierre Bénite, St-Geniès-Laval, le total des ventes a été de 171 logements depuis janvier 2005. Le secteur est clairement marqué par le dynamisme de la commune d'Oullins qui a compté 141 ventes, principalement grâce à la Zac Narcisse-Bertholley. Le promoteur Kaufman & Broad réalise ainsi Le Sémaphore, 59 logements au prix moyen de 2 963 €/m2, à proximité des transports et des commerces, avec une livraison prévue au cours du 2e trimestre 2007. Un appartement 3-pièces est commercialisé à partir de 186 000 €. La commune compte sur le prolongement de la ligne B, de Gerland à Oullins, jusqu'à l'Hôpital Lyon Sud, mais pour une mise en service attendue en 2013. Enfin, des projets pourraient voir le jour sur la commune de St-Geniès-Laval.

Les primo-accédants, eux, regardent de plus en plus vers le nord. Les arrondissements du nord de Marseille sont ainsi devenus le terrain de lancements d'opérations à des prix encore accessibles. Les Nouveaux Constructeurs commercialisent le Parc de la Roseraie, dans le 13e, un programme de maisons individuelles dans le 14e et sont même présents dans le 15e. Le quartier Nord est le lieu de nombreuses opérations à venir : Bouygues Immobilier lance ainsi, lors du Salon Immobilier de ce mois-ci, Château Bertrandon, 40 logements dans le 14e. "Dans ce quartier émergeant en terme d'activité de promotion immobilière, explique Gilles Sion, responsable du service commercial de Bouygues Immobilier Marseille, les prix restent tout de même soutenus, en moyenne à 2 600-2 700 €/m2. Au sein de ces marchés, nous comptons 40 % d'investisseurs et 60 % d'acheteurs en habitation principale. Et nous poursuivons ce développement dans les quartiers nord et au nord-est de Marseille". C'est dans le 15e que Bouygues réalise l'opération Les Collines de Saint-Antoine, à 2 800 €/m2. Cogedim, à l'instar des principaux opérateurs marseillais, est aussi présent dans le secteur nord sous la marque Citalis, avec Les Terrasses de la Mer, dans le 15e. "L'objectif de Citalis est de répondre à une demande de primo-accédants et d'investisseurs, explique Franck Bret. Quand nous observons le profil des acheteurs sur notre opération du 15e, c'est bien cette clientèle qui est présente. Nous sommes encore sur un marché naissant qui, je n'en doute pas, créera un engouement".

A l'est de l'agglomération lyonnaise, dans treize communes, réparties sur deux départements, l'Ain et le Rhône, plusieurs opérations d'envergure ont été réalisées : la création du parc naturel de la Feyssine, la valorisation de la réserve naturelle de Crépieux Charmy, première source d'eau potable du Grand Lyon, la requalification et le développement du parc naturel de Miribel Jonage ainsi que l'aménagement de la Rize et le désenvasement du Grand Large. D'autres, plus connus sont en cours de réalisation comme l'aménagement du Carré de Soie et l'optimisation de la desserte en transports en commun avec la ligne Lea et l'extension du métro A. D'ici 2007, les habitants de ce secteur est qui comprend Villeurbanne, Vaulx-en-Velin, Decines-Charpieu ou Meyzieu, s'enrichira d'aménagements agréables à vivre : pistes cyclables le long des berges de Jonage, sur Leman-Mer, sur les berges du canal de Miribel...

Depuis plusieurs années maintenant, Caen s'est engagée dans une grande opération de renouvellement urbain pour donner à la ville sa dimension de capitale régionale. Plusieurs Zac sont en cours d'achèvement aux quatre coins de la ville : elles associent équipements majeurs et logements. "Une part importante de la création de logements se fait dans les Zac. En 2004, qui a été une bonne année, 550 logements neufs ont été réalisés à Caen, dont 80 % dans les Zac" expose Gilles Guérin, directeur de l'urbanisme. Cerise sur le gâteau, la presqu'île va donner un nouveau souffle au cœur de ville : équipements, commerces et logements résidentiels au bord de l'eau sont au programme. Les centaines de logements programmés dans ce secteur connaîtront sans nul doute un beau succès. "Notre opération Quai de Juillet, située tout près de la presqu'île, s'est vendue en un mois et demi à un prix moyen de 2 700 €/m2 hors parking" constate ainsi Gilles Péan. Même succès pour les Balcons Saint-Ouen, une résidence de 55 appartements signée Bouygues Immobilier au sud du centre-ville, tout près de l'hippodrome. Dans ce quartier de standing, qui concilie proximité de l'animation du centre-ville et espaces verts, les logements affichent un prix moyen de 2 541 €/m2. Des promoteurs locaux, tels que Sedelka et Investir Immobilier, sont également très présents sur la ville et ont notamment à leur actif un certain nombre de réalisations sur les Zac. En juillet dernier, Investir Immobilier a posé la première pierre de Villanova, une petite résidence d'une trentaine de logements dans le quartier de la Guérinière, déjà entièrement vendue. A suivre dans le même quartier, un programme signé Edifidès, dont les appartements, du studio au 4-pièces, sont réservés aux primo-accédants et aux investisseurs en PLS.

Si pour l'instant l'offre reste trop rare au regard de l'importance de la demande, les mois à venir devraient démentir ce constat. "Nous allons assister à une accélération du lancement des Zac, pronostique Philippe Roux. Plus vite elles seront lancées, comme la Capelette ou Saint-Marthe, plus vite nous observerons une augmentation des mises en vente et plus vite la demande sera satisfaite, y compris celle qui recherche une offre à prix maîtrisés". Dans le centre, Kaufman & Broad propose Les Allées de Maillane, au 187, avenue de Prado, 72 logements livrables au 4e trimestre 2007. D'importantes opérations sont sur le point d'être lancées comme celle des Nouveaux Constructeurs, prévue à la commercialisation au printemps 2006, qui devrait concerner 200 logements, Traverse de la Dominique, dans le 11e. Dans le 10e, Nexity George V lance Les Rives de Pont de Vivaux, 49 appartements livrables au 1er trimestre 2007. Marignan Habitat va lancer une opération dans le 8e arrondissement, au bas de la Rue Paradis, aux alentours de 4 000 €/m2. Pour Cogedim, ce sera 130 logements Boulevard Schuman, près de la Cathédrale. De son côté Promogim commercialise l'Espace Saint-Jean, du studio au 4-pièces et le groupe A & Associés : Pavillon Massalia dans le 3e arrondissement. Autant d'opérations qui permettent d'espérer un regonflement de l'offre sur un marché qui ne s'est jamais aussi bien porté.

Même si, comme le souligne Philippe Roux, la hausse des prix d'une année sur l'autre reste "raisonnable" avec une progression de 7,2 %, le prix moyen des logements vendus reste élevé. "Aujourd'hui, le prix d'entrée du marché immobilier marseillais est, pour 80 % des logements, supérieur à 3 000 €/m2, constate Franck Bret, le directeur commercial de Cogedim Provence. Tous les programmes se commercialisent très bien mais nous nous trouvons dans un contexte où la forte augmentation des prix du foncier ne peut qu'engendrer la poursuite de hausse des prix sur la totalité des secteurs de Marseille". Cette augmentation régulière depuis trois à quatre ans a des conséquences qui inquiètent des promoteurs-constructeurs de la place, comme Alain Vallet, directeur du développement des Nouveaux Constructeurs : "Les opérateurs sont d'autant plus vigilants que les opérations mettent en moyenne 12 mois pour arriver sur le marché. Mécaniquement, dans le Sud, tout du moins, les programmes encore dans les cartons risquent d'être supérieurs à 4 000 €/m2 lors de leur sortie". Pour l'instant, le marché reste bien soutenu : "Les acheteurs sont déjà souvent propriétaires d'un logement, explique Alain Vallet. Ils revendent dans de bonnes conditions malgré les petits correctifs qui sont intervenus et rachètent des appartements mieux adaptés à leur situation. Entre un apport ainsi constitué et des crédits à des taux particulièrement intéressants, cette tranche d'âge de 40/60 ans a toute sa place sur le marché"

Dynamique et attirante, Caen s'est lancée dans une politique de renouvellement urbain qui explique aussi la progression soutenue des prix de l'immobilier. D'après la chambre des notaires de Basse-Normandie : "Les prix des appartements dans l'ancien s'établissant à 1 425 €/m2 ont connu en 2004 une croissance de 16 %, bien plus rapide que celle des années précédentes". Et pour 2005, même si les résultats ne sont pas complets, ils tournent autour de 1 900 €/m2 et on s'oriente donc vers le même type de croissance élevée. L'augmentation touche tous les types de biens et l'ensemble de l'agglomération. A Hérouville-Saint-Clair par exemple, banlieue populaire de Caen, si les prix restent beaucoup plus abordables, ils ont tout de même enregistré une hausse de 24 % en 2004 et selon la chambre des notaires, continuent sur cette lancée cette année. Quant aux maisons, ce sont celles des villes de la côte qui enregistrent les plus importantes hausses de prix et la chambre des notaires constate que "l'immobilier des bains de mer retrouve ses lettres de noblesse et affiche une hausse significative, de l'ordre de 11% pour la côte de Nacre et de 13 % pour la côte Fleurie". Et le neuf ? "Je vois difficilement comment construire sous la barre des 2 500 €/m2 à Caen" explique Gilles Péan, directeur de Seri-Ouest. "En moyenne et hors annexes, 2 300 €/m2 me paraît très raisonnable" poursuit-il. Caen reste cependant abordable par rapport aux autres villes de même taille. Selon la chambre des notaires, au palmarès des villes de plus de 100 000 habitants, la ville, tout en gagnant trois rangs, se classe au 17e rang, derrière Rennes, Nantes ou Angers.

Le chauffage collectif est vétuste, mais les copropriétaires majoritaires ne veulent pas y toucher. Puis-je être exonéré des charges de chauffage en installant une chaudière individuelle ? (Thomas T.,Vanves, 92)

Vivrélec, Qualitel, Promotelec, Habitat et Environnement, Haute Qualité Environnementale ? Difficile de s'y retrouver dans la jungle des appellations mystérieuses et de savoir ce qu'elles recouvrent exactement. Disons pour commencer que les promoteurs sont de plus en plus nombreux à faire certifier la qualité de leurs programmes ou de certains aspects, comme l'installation électrique par exemple, par des organismes indépendants qui attribuent leur label en fonction de certains critères.

En France, les communes en zone de ville nouvelle abandonnent certaines compétences (de développement, comme la construction de crèches, d'écoles, d'infrastructures sportives, etc. ou techniques tels que le traitement des eaux usées et des ordures ménagères) à des syndicats d'agglomérations nouvelles (SAN).

Je possède un terrain à la campagne. La commune ne s'est pas dotée d'un plan local d'urbanisme ; cela signifie-t-il que j'ai toute liberté pour construire ? (Arlette S., Bonneuil, 94)

Nous allons acheter un logement ancien avec mon épouse afin d'en faire notre résidence principale. Pouvons-nous chacun bénéficier d'un prêt 1 % logement ? (Bernard D., Noisy-le-Sec, 93)

Ces 20 dernières années, plus de 8 000 logements ont vu le jour sur Bussy Saint-Georges, sur le secteur 3 de Marne-la-Vallée. Certains se trouvent dans l'enceinte même d'un superbe golf. Aujourd'hui, les constructions continuent de plus belle. 800 nouveaux logements sortent encore de terre chaque année. La proximité de la nature ne cède pas au développement urbain. En plus de ses 80 hectares d'espaces verts et 5 000 arbres plantés à travers la ville, le parc urbain traversera bientôt la ville d'ouest en est. À son extrémité orientale, le parc du Génitoy sera achevé dès 2006. C'est tout autour de ce nouvel espace que se développent les programmes actuellement. Dans le quartier résidentiel des Cents- Arpents, de nombreuses réalisations sont en cours, dont le domaine de Flore et la Villa Trévise, deux résidences de standing réalisées par France-Pierre.

"Il faudrait construire des villes à la campagne. L'air y est plus sain". Politiques, aménageurs et promoteurs ont pris Alphonse Allais au mot. Illustration le long de l'A4, entre Bussy Saint-Georges, sur le secteur 3 de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, et Val d'Europe, secteur 4.

Sortie suivante : Val d'Europe. Un détail frappe dès l'entrée sur les terres du secteur 4 de Marne-la-Vallée. Ici, l'aménagement de la nature a précédé la construction des logements. À 35 minutes de Paris, la campagne est sur le pas de la porte.

Si vous n'avez pas eu la chance d'hériter ou d'épargner suffisamment, peut-être pouvez-vous bénéficier d'un prêt à 0 %, d'un prêt 1 % logement ou d'un prêt épargne logement. Les uns et les autres sont admis dans la constitution de l'apport personnel et vous permettent d'emprunter moins à la banque et dans des conditions souvent plus favorables. D'où une économie sur le coût de votre crédit. Il faut, en effet, se rendre à l'évidence : même si les banques ne font plus beaucoup de différence entre les emprunteurs munis ou non d'un apport, elles réservent tout de même leurs meilleures conditions aux dossiers les moins risqués. Si vous achetez votre résidence principale et que vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, vous pouvez par exemple obtenir un prêt à 0 % dont le montant variera selon votre situation familiale et votre localisation de 11 000 à 32 500 € dans le neuf ou de 8 250 à 21 200 € dans l'ancien. Même chose avec le 1 % logement qui vous permet d'emprunter de 11 200 à 17 600 € au taux de 1,5 % sur une durée 5 à 15 ans. Il faut toutefois que vous soyez salarié d'une entreprise d'au moins 10 salariés versant sa participation au 1 % logement. Ce prêt n'est cependant pas automatique et dépend des fonds dont dispose l'entreprise. Quant aux prêts de l'épargne logement, leurs taux sont moins intéressants - ils dépendent de la date de souscription - mais ils sont également pris en compte dans la composition de l'apport personnel. Et si votre plan n'est pas arrivé à terme, vous pourrez peut-être emprunter tout de même. Renseignez-vous auprès de votre banquier.