Tous les conseils en Immobilier

Dans le XVIIe arrondissement de Paris, l’habitat privé de Clichy-Batignolles prend forme à l’ouest du parc Martin-Luther-King. Au programme, 3 400 logements. Décryptage.

Le nouveau prêt à taux zéro est une aide à l’accession à la propriété, accordée par l’État. Comme son prédécesseur, il est consenti sans intérêts, mais ses conditions d’octroi diff èrent sensiblement

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Montpellier par la fédération des promoteurs immobiliers.

À l’occasion de notre table ronde à Marseille, les principaux acteurs du marché de l’habitat des Bouches-du-Rhône passent le département à la loupe. Éclairage.

Pérenniser l'art de vivre de la commune

Indicateur Bertrand : Quelles sont les perspectives d’évolution du marché toulousain pour les prochains mois ?

“Mieux construire impose maintenant de réinventer la convivialité” Indicateur Bertrand : Vous publiez l'étude "Construire plus et mieux" qui porte un regard très libéral sur le devenir de l'immobilier.Dans quelles conditions l'avez-vous réalisée ? Philippe Tannenbaum : Tous les ans, Promo Expo Conseil Salons diffuse une étude auprès du grand public dans le cadre du salon national de l'immobilier organisé par ses soins. Cette année, la mission de concevoir cette étude m'est revenue parce que je pouvais apporter un point de vue différent sur l'immobilier français. J'exerce en effet mon activité à Londres, où je suis analyste financier spécialisé dans l'investissement immobilier. A ce titre, j'ai puisé un bon nombre de mes sources dans des exemples britanniques d'une inspiration libérale aux antipodes du modèle français fondé essentiellement sur la politique publique. I. B. : Selon votre étude, quel constat dressez-vous ? P. T. : Je relève l'échec des politiques publiques françaises successives. En fin de compte, cinq Français sur dix sont propriétaires alors que huit Britanniques sur dix le sont. Les besoins de constructions ne sont pas couverts puisque les mises en chantier annuelles dépassent à peine 400 000 unités alors qu'il faudrait construire 500 000 logements, voire 550 000 selon une estimation de l'Université Paris-Dauphine pour le CCF. Loin d'être résolue, la question foncière tend à s'aggraver en donnant la part belle à la spéculation. On voit même des échecs retentissants éclater au grand jour comme la crise des banlieues et celle de la pollution des villes. La France en est arrivée là à la suite d'erreurs fondamentales : politique foncière négligée depuis des années, accumulation de contraintes administratives, absence de vision d'ensemble de l'urbanisme et de la construction, logique d'aide de la demande au lieu de soutien de l'offre insuffisante… I. B. : Quelles solutions préconisez- vous ? P. T. : Le temps n'est plus aux gadgets juridiques et financiers comme la maisonnette à 100000e et la maison à 15 e/jour. Ni à la "chalandonnette", à l'enfer des cités et aux idées inhumaines de Le Corbusier. Mieux construire impose maintenant de réinventer la convivialité, c'est-à-dire le centre-ville et le centre-bourg où les habitants sont heureux de vivre ensemble, de travailler et d'acheter. Ainsi le coeur de ville de Reading, une commune résidentielle de la banlieue de Londres, a été relancé par la création du centre commercial d'Oracle financé par la foncière Hammerson. La galerie du "Passage des princes", orchestrée par la foncière Klépierre, irrigue dorénavant tout le centre de Boulogne. Les centres commerciaux de Val d'Europe (Klépierre) et de Sénart (Unibail) participent à l'animation urbaine sur la base d'un geste architectural fort et prestigieux et il en sera de même pour les pôles de loisirs et de commerces de La Confluence à Lyon et du Carré de Soie à Vaulx-en-Velin, soutenus aussi par des financements privés. Alors que l'avenir des bureaux se jouera dans l'environnement des aéroports, les centres commerciaux de dernière génération ancreront un habitat urbain ou semi-urbain de haute qualité. Ce sont des pôles multifonctions dont les activités de culture (cinémas), de loisirs (restauration, jeux) et de consommation s'intègreront dans la civilisation des loisirs. I. B. : Selon vous, comment construire plus ? P. T. : L'initiative publique, harassée, peut être relayée en libérant l'offre immobilière. Sur le plan de l'aménagement urbain, des groupes de promotion comme Nexity, Eiffage, Vinci et Bouygues interviennent déjà très en amont de l'opération prom o t i o n n e l l e stricto sensu en tant que véritables ensembliers. Ce sont désormais les locomotives du développement urbain. Inlassablement, ils arpentent le terrain, détectent le foncier disponible, réfléchissent au renouvellement des projets et de leurs supports. Il existe davantage d'inventivité dans un seul rapport annuel de promoteur français ou de property company britannique que dans des tomes entiers de délibérations du Conseil régional d'Ile-de- DR France ou de commissions du Sénat. C'est cette inventivité qu'il faut soutenir pour relancer l'accession au logement et à la propriété. I. B. : Les Français aspirent à vivre en maison individuelle. Quel est votre point de vue sur ce sujet ? P. T. : L'époque n'est plus à cela vu les contraintes environnementales. En France, la demande actuelle émane surtout des jeunes, des personnes évincées des centre-villes en raison de la hausse des valeurs et des seniors qui apprécient ni la vie isolée en campagne ni la densité des grandes villes. Le développement du centrebourg proposé par le promoteur- constructeur-aménageur Celeos, spécialiste de l'Arc Atlantique, répond par exemple aux attentes de ces divers publics. I. B. : Vous percevez-vous comme le Jacques Attali de l'immobilier ? P.T. :Cette analogie me flatte et je vous en remercie. Mais ma démarche diffère du rapport Attali : pour moi, l'enjeu à venir n'est pas de remettre les choses à plat mais de réintroduire le privé dans l'immobilier. Mon étude ne propose rien de neuf en soi et simplement de laisser faire le secteur privé. L'erreur serait d'exclure l'immobilier de l'économique.

A la différence de la résidence principale, l’investissement locatif bénéficie de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Un élément qui peut améliorer sensiblement la rentabilité de votre placement.

Bâti, luminosité, circulation, modularité... tels sont les principales caractéristiques qui guident les promoteurs pour concevoir leurs programmes de prestige.

Indicateur Bertrand :Quelle est l'actualité de votre groupe et quelles sont vos perspectives de développement ? Henri du Boucher : L'année 2006 a été une année de consolidation de nos activités aussi bien dans le domaine du logement que de l'immobilier d'entreprise et du commerce. Nous avons réalisé un chiffre d'affaires de 839 Me dont 494 Me en quote-part, avec 2 995 logements et 88 000 m2 de bureaux vendus. Nous avons finalisé la prise de contrôle de Pragma, acteur de premier plan sur le Languedoc- Roussillon et Midi-Pyrénées et nous avons créé avec des partenaires trois nouvelles sociétés de promotion : CIP à Orléans, Projectim à Lille et Imaprim à Grenoble, pour renforcer nos offres dans ces régions. Cette année, nous allons poursuivre notre développement en Ile-de-France et en régions en nous attachant à élargir notre offre à l'ensemble de la clientèle. Par ailleurs, nous comptons finaliser nos implantations en Roumanie et République tchèque. I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ? H.B. : Je citerai en premier lieu Les Demeures de Valois à Levallois-Perret (92), qui illustrent parfaitement le sens que nous souhaitons donner au mot qualité. Qualité de l'architecture, de l'insertion dans un tissu urbain dense, des prestations des logements à un niveau rarement atteint. Ensuite, l'opération Loire et Jardin dans l'île de Nantes (44), entièrement commercialisée et qui va être livrée prochainement. Cet immeuble contemporain privilégie les espaces tant intérieurs qu'extérieurs en offrant des vues exceptionnelles sur la Loire, le tout dans une démarche de développement durable. J'ajoute que nous avons lancé en début d'année un programme parisien de 94 logements, le Carré XIII, près de la place d'Italie dans le 13e arrondissement. Enfin, nous allons mettre en oeuvre un projet de 47 logements aux Mureaux. Cette ville, sous l'impulsion de son maire, François Garay, et de son équipe, a organisé un concours d'architecture pour la réalisation de logements collectifs en accession sur un site exceptionnel en bord de Seine avec une priorité absolue : la démarche de Haute Qualité Environnementale. Sogeprom, associée au cabinet d'architectes Canale 3, se félicite d'avoir été désignée lauréat de ce projet. I. B. : Quel regard portezvous sur le marché de l'immobilier neuf en France ? H.B. : Après quelques hésitations au 1er semestre 2006, le marché s'est bien redressé sur le 2e semestre confirmant l'intérêt des acquéreurs occupants et des investisseurs rassurés par la mise en application des dispositifs Robien recentré et Borloo populaire. Après plusieurs années de hausses très significatives des prix, ceux-ci semblent se stabiliser. Malgré une pénurie foncière là où la demande est la plus forte : IDF, Sud de la France et façade Atlantique, une progression des coûts de construction et un renforcement exagéré de certaines réglementations, les acteurs ont pris conscience qu'il fallait contenir les prix. Dans de nombreuses villes, une approche commune entre la collectivité et les promoteurs permet de préparer une offre diversifiée sur un même programme : logements sociaux, PLS, logements à prix maîtrisés pour les actifs et primoaccédants et logements libres pour l'investissement locatif. On note un changement profond de l'approche de la clientèle, qui semble mieux informée pour faire son choix. Un pourcentage de plus en plus important d'acquéreurs a présélectionné des programmes en utilisant internet. Ils peuvent ainsi faire leur choix en revenant aux fondamentaux d'un bon achat : l'emplacement, le plan, les prestations et le prix. Beaucoup plus de clients potentiels sont capables aujourd'hui de sanctionner un programme trop cher ou mal placé. Je crois que cette tendance va se durcir en 2007. Le marché restant très actif.

Président du Sytral

Fondateur et PDG du groupe ACE Crédit

Entre les ZAC Borderouge, la Cartoucherie et Niel pour la seule ville de Toulouse et Andromède à Blagnac, Monges-Croix du Sud à Corne-barrieu, Les Tamassiers à Colomiers et Tucard sur Saint-Orens, 2013 promet d’être une année pleine de lancements et de livraisons.

Bruno Rouleau : En France, le crédit immobilier dispose d'éléments de souplesse comme les prêts à paliers. Mais finalement, les banquiers n'utilisent pas autant qu'on le croit les prêts à paliers ou lissés qui constituent deux techniques différentes pour un même résultat : contenir la mensualité. Pour certains établissements, cette technique s'apparente au prêt progressif. Ce qui n'est pas le cas car au contraire, les prêts à paliers ou lissés tendent plutôt à contenir la mensualité et à réduire le coût du crédit. Parmi les évolutions importantes à venir, je pense que le prêt modulable va jouer un rôle important. Aujourd'hui, cette offre, qui est très courante dans des pays tels que l'Espagne, l'Italie ou l'Angleterre, n'est pas beaucoup pratiquée en France car les formules existantes sur le marché n'apportent pas tellement de marges de manoeuvre aux emprunteurs. Or, on va vraisemblablement voir arriver des formules plus innovantes, développées par des banques espagnoles comme Cutxa Banque, ou italiennes comme Micos Banca. Ce qui obligera les Français à prendre véritablement en main la gestion du remboursement de leur prêt. Ils pourront interrompre leur mensualité pendant un an s'ils le souhaitent ! Mais les emprunteurs devront prendre leurs responsabilités. Autre élément qui va vraisemblablement évoluer courant 2008 : le taux d'endettement requis pour un prêt immobilier qui est actuellement de 33 % maximum des revenus. Cette barrière devrait tomber. Les consommateurs français habitués à être surprotégés, vont voir des changements s'opérer.

À l’heure où les banques resserrent les boulons du crédit immobilier et où les taux grimpent à vive allure, vous avez plus que jamais intérêt à profiter des aides de l’État. Le prêt à 0% en fait partie.

"Une ambition pour chaque Français : être propriétaire d'un logement lors de son départ à la retraite" Indicateur Bertrand :Quel constat dressez-vous de l'état du logement en France ? Et notamment en ce qui concerne les besoins ? Jean-François Gabilla : Les récentes études sur les besoins annuels en logement mettent l'accent sur l'augmentation du nombre de ménages au cours des prochaines décennies, conséquence de la décohabitation, de l'immigration et, davantage encore, du vieillissement de la population. Elles font apparaître un volume nécessaire de construction de logements compris entre 440 000 et 500 000 unités, fourchette qui tient compte des besoins minima et de la demande potentielle. Construire 500 000 logements par an durant les dix années à venir est un objectif ambitieux, partagé par tous. Cette offre de nouveaux logements doit non seulement répondre globalement aux besoins du pays, mais encore aux capacités financières, aux attentes et aux aspirations de chacun de nos concitoyens. I. B. : Quelles sont les propositions de la FPC en faveur du logement ? J. -F. G. : Pour permettre d'apporter une solution durable à la crise du logement, pour le rendre "accessible à tous", notre objectif doit s'accompagner d'une ambition pour chaque Français : être propriétaire d'un logement lors de son départ à la retraite. En effet : 90 % des Français, toutes catégories confondues, souhaitent devenir propriétaires de leur logement, mais cette aspiration se heurte aux moyens dont ils disposent. Il faut construire davantage pour répondre aux objectifs de développement durable. En effet, si construire davantage permet d'abord de répondre aux besoins quantitatifs, c'est aussi assurer le renouvellement d'un parc obsolescent par la construction de logements nouveaux aux performances thermiques et environnementales bien plus élevées, c'est favoriser la vie en ville en la construisant sur elle-même et en développant des pôles urbains périphériques cohérents conformément au principe de densité urbaine de la loi SRU, c'est lutter contre l'étalement de l'habitat dans les campagnes, les nuisances des transports individuels, l'éloignement et la dispersion des services publics et l'isolement d'une population vieillissante. I.B. :Pour y parvenir,que préconisez- vous ? J. -F.G. : Pour cela, il est nécessaire de développer quantitativement l'offre foncière urbaine destinée aux nouveaux logements en encourageant les grandes opérations d'aménagement publiques et privées, les ventes de terrains de l'Etat et le recyclage des terrains pollués. Il faut développer une offre foncière financièrement adaptée à la construction de logements accessibles à tous, en arbitrant plutôt sur la qualité des projets de mise en valeur des terrains que sur le prix atteint par ces derniers lors des appels d'offre. Il est nécessaire d'encourager les performances techniques et environnementales des constructions en veillant néanmoins à limiter l'impact des mesures réglementaires et normatives en faveur du développement durable sur le coût de revient des logements neufs afin qu'ils demeurent accessibles à tous. Il faut aussi sécuriser davantage les autorisations administratives régulièrement obtenues afin d'éviter que les groupes de pressions les plus malthusiens ou les plus intéressés n'entravent la construction des logements normalement permise. Il est nécessaire de mettre en cohérence la politique de l'habitat et celle des transports, en matière de densité notamment ; de soumettre les aides à l'accession dans l'habitat ancien à la nécessaire requalification environnementale en conditionnant l'octroi du prêt à 0 % à la réalisation des travaux nécessaires. I. B. : Selon vous, il s'agit aussi de recentrer la notion de logement dit "social" sur le statut de l'occupant… J. -F. G. : En effet, le logement n'est pas social par destination, mais par son usage. Il doit être qualifié de logement social en fonction du statut de son occupant, de ses plafonds de ressources. Que cet occupant soit locataire ou propriétaire, à niveau égal de ressources, il a droit d'être aidé de la même manière DR par la solidarité nationale pour se loger. Il est donc nécessaire d'accélérer la construction de logements locatifs destinés aux clientèles sociales ou intermédiaires en encourageant les promoteurs privés à développer les ventes en l'état futur d'achèvement aux organismes HLM et à la Foncière Logement. Il faut compléter la gamme des mesures existantes en faveur de l'investissement locatif privé (Robien recentré, Borloo et PLS privé) par un dispositif destiné à loger des locataires répondant aux critères du PLUS. Enfin il faut promouvoir l'accession à la propriété d'un logement neuf des ménages qui répondent aux conditions de revenus du PLS - et plus particulièrement à celles du PLUS - par des incitations fiscales adaptées et par l'inclusion de ces programmes dans le quota de logements sociaux prévus par la loi SRU. I.B. :Vous souhaitez également redonner au logement son rôle majeur d'ascenseur social… J.-F.G. : En effet, construire davantage, c'est mieux servir l'attente des accédants et des locataires et favoriser le bien-être collectif, c'est aussi permettre aux accédants de jouir à terme d'un meilleur niveau de vie. Pour ne pas pénaliser un parcours résidentiel réussi et valorisant, il est nécessaire d'exclure la résidence principale de l'assiette des droits de succession en ligne directe et de celle de l'ISF.

Les indicateurs de vente dans le neuf repassent au vert, notamment grâce à des taux bas et des prix stables. 2015, année de la relance ?