Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand: Depuis le début de l’année, les Adil ressentent-elles un regain d’intérêt des primo-accédants pour l’accession à la propriété ?

Maire de Granville et président de la Communauté de communes du pays granvillais

Indicateur Bertrand : Comment concilier tourisme et habitat permanent sur un secteur protégé ?

Sélectionner son bien avec soin, puis optimiser son investissement.

Patrice Haubois : Les règles pour choisir son investissement n'ont pas vraiment changé entre l'avant et l'après Scellier. Le seul avantage depuis les excès du Robien, c'est que les gens regardent sans doute un peu plus avant d'investir. Mais le talon d'Achille des investisseurs, c'est la défiscalisation, qui les attire au point d'oublier tout raisonnement logique en immobilier. Or, un bon investissement commence par le fait de se poser les bonnes questions, dans l'ordre : où j'investis, quelle trésorerie je peux y consacrer, en comptant l'épargne forcée qui inclut les charges et les frais, et enfin quelle fiscalité peut s'adapter à mon projet, mais cela reste la cerise sur le gâteau. Car bien acheter signifie trouver le bon produit au bon endroit, et la fiscalité n'entre en rien dans cette équation. C'est pourquoi il faut passer du temps pour choisir son investissement, en privilégiant la localisation, un bon bassin d'emploi, sans négliger de passer quelques coups de fil aux agences, pour connaître les besoins du marché local. Une fois le bien idéal sélectionné, on peut alors s'intéresser à la fiscalité et au montage financier du projet. La loi Scellier permet en effet le cumul avec un prêt locatif social, le PLS.
C'est le moment d'y penser, car l'État y alloue cette année une importante enveloppe d'un milliard d'euros, destinée aux investisseurs privés. Il faut se faire accompagner par son promoteur et s'engager à louer le bien pendant quinze ans, à des loyers légèrement inférieurs au plafond du Scellier intermédiaire.
Mais les avantages sont nombreux : les intérêts du prêt sont indexés sur le livret A, soit 3,07 %, la TVA est à 5,5 % et le propriétaire est exonéré de taxes foncières pendant quinze ans. Le dispositif aide ainsi des personnes à se loger, tout en rassurant les investisseurs, car les plafonds de revenus des locataires restent assez larges.

Indicateur Bertrand : Quel est le sens de toutes les nouvelles mesures qui courent depuis le début d'année ?

Comprendre avant de transformer

Le neuf, c'est aussi, par définition, des espaces modernes, adaptés aux goûts et aux envies de chacun. L'agencement des pièces est repensé de manière beaucoup plus pratique. Dans les immeubles haussmanniens, les cuisines étaient souvent reléguées à l'autre bout des appartements.

Un copropriétaire de notre immeuble souhaite acheter un cagibi (partie commune) afin de l'annexer à son appartement, en a-t-il le droit ? (Catherine C., Suresnes, 92)

Indicateur Bertrand : Le 18e est l'un des arrondissements qui “bougent” le plus, semble-t-il ?

Passages à l'abri des regards, étages mansardés, ateliers repensés en lofts : la capitale ne manque pas de génie pour séduire. D'autant qu'elle verdit et rallume la vie dans sa couronne et ses îlots vétustes. Plongée au coeur des arrondissements.

“L'équilibre entre résidences principales et secondaires”

Si les ventes ont nettement chuté au 1er trimestre, les prix pourraient reculer cette année, de 8 % à Paris et jusqu'à 12 % en grande banlieue. Les conditions d'achat s'améliorent et la reprise est envisagée.

Indicateur Bertrand : Quels enseignements tirez-vous de l'évolution de l'immobilier ancien francilien au premier trimestre ?
>Thierry Delesalle : Les ventes, constatées dans nos offices notariaux, sont tombées au plus bas depuis 1996, date à partir de laquelle notre base de données a couvert l'ensemble de la région. La baisse, de l'ordre de 40%, par rapport au premier trimestre 2008, a affecté tous les départements, avec un point haut pour la maison de grande couronne (- 46,2%) et un recul plus marqué des biens familiaux que des studios, 2 et 3-pièces. Mais nos chiffres se basent sur les promesses de vente de fin 2008. À cette époque, la confiance avait disparu, tout le monde était tétanisé et les acquéreurs subissaient des refus de crédit.
I. B. : Les prix ont-ils subi les conséquences de cette contraction du marché ?
>T. D. : À Paris, leur recul a été contenu. Le prix moyen ressort à 6 360 €/m2, en léger retrait de -1% sur 12 mois et de - 2,1 % durant le trimestre. En revanche, la baisse des appartements a été plus prononcée en grande couronne : 2 800€/m2, soit - 6,8% sur un an et - 4,5% pendant le trimestre. La petite couronne affiche une diminution intermédiaire, de - 3,5% , à 3 710 €/m2 de moyenne. La situation n'est pas comparable à celle de 1992/93 : l'inflation spéculative sur l'immobilier se centrait sur Paris, un peu en périphérie et pas du tout en région. De nos jours, c'est l'inverse.
L'onde de choc est partie de province, s'est répartie en grande couronne, puis en petite couronne et enfin à Paris. Le marché de la maison a diminué plus sensiblement, de - 8,8 % sur un an, parce que ce produit est plus cher.
Cependant, les biens de qualité, bien placés, ont mieux résisté.
Tant en maison qu'en collectif, l'Ouest francilien a moins fléchi que l'Est.
I. B. : Percevez-vous un frémissement récent, disons depuis avril ?
>T. D. : Oui, des clients, qui ont retardé leur décision pendant six mois, se lancent parce qu'ils sont obligés de s'agrandir, parce qu'ils divorcent...
On peut en effet évoquer un frémissement, mais avec des différences selon les marchés.
Certains confrères et agents immobiliers parlent d'un redémarrage, mais pas d'autres.
Seuls les échos sur l'immobilier de luxe sont à l'unisson : le marché repart, et les biens zéro défaut ne se négocient pas du tout. Un bien de qualité trouvera toujours des acquéreurs.
Contrairement aux régions, la clientèle étrangère n'a pas disparu en Île-de-France. Voilà un an, nous avions réalisé une étude pour voir si les étrangers achetaient au bon prix. Il est apparu que les Irlandais payaient 10 à 12% au-dessus du prix, les Anglais 10 %... En revanche, les Chinois et les Portugais achetaient 10% au-dessous du marché parce qu'ils négocient ou acquièrent des biens de moindre valeur et exécutent des travaux. Cela n'a pas vraiment évolué.
I. B. : Quel est votre pronostic pour les mois à venir ?
>T. D. : La baisse des taux d'intérêt (-100 points de base depuis l'automne) donne un pouvoir d'achat appréciable aux acquéreurs. Associée au repli des prix et aux aides fiscales,notamment le dégrèvement d'impôt de la loi dite “Tepa”, elle constitue un élément tangible qui devrait soutenir le marché au cours des prochains mois. L'immobilier demeure de surcroît l'un des meilleurs moyens de se constituer un complément de retraite, encore aujourd'hui.

“Des opérations d'intérêt général dans le parc privé”

Indicateur Bertrand : Des Parisiens connaissent peu Paris Rive Gauche, dans le 13e. Voudriez-vous nous présenter ce territoire ?

Jean-François Sagaut : Lorsqu'on est un couple non marié, il faut bien intégrer les proportions que chacun met dans l'acquisition et faire en sorte qu'elles soient le reflet de la réalité en termes de financement. C'est souvent là que naissent les difficultés car en cas de séparation, il faudra comptabiliser et régler la créance. Celui qui paie les charges courantes du couple à la place du crédit ne peut a priori pas faire valoir pour sa part une créance. En concubinage, il n'existe pas, comme pour le mariage ou le Pacs, d'obligation minimale de subvenir à l'entretien du ménage. On pourrait certes imaginer que deux concubins établissent un contrat de concubinage pour établir les règles de la vie en commun et les charges devant être supportées par chacun mais ce type d'accord n'est pas la panacée. Quitte à formaliser l'union par un contrat, pourquoi ne pas tout simplement se marier ou se pacser ? Cela paraît plus sage.

Les investisseurs reviennent à la pierre en Manche aussi, où l'embellie est nette. Le littoral offre un argument rassurant : desemplacements recherchés.

La loi Scellier repêche des communes du Languedoc-Roussillon