Actualité

Dans la réflexion menée par le Conseil régional sur l’Aquitaine à l’horizon 2020, la place et le rôle de la Cub (Communauté urbaine de Bordeaux) s’imposent comme une évidence. L’Aquitaine dispose, avec la Communauté urbaine de Bordeaux, de l’une des six ou sept entités urbaines en France susceptibles d’atteindre une masse critique en facteurs d’attractivité et d’offre de services moteurs de dimension Européenne. Composée de 27 communes, la Communauté urbaine regroupe une population de 680 000 habitants. La métropole bordelaise s’inscrit dans une vaste aire urbaine de près d’1 million d’habitants. Le rayonnement de la métropole déborde largement le cadre du département de la Gironde (1,2 million d’habitants). En même temps, l’agglomération bordelaise (7e agglomération française) connaît la 4e plus forte croissance démographique entre 1990 et 1999. Comme le souligne Vincent Haas, président régional de la FPC, “de façon générale, le Sud- Ouest affiche un solde positif de naissances et de population hexagonale extérieure, faisant le choix de vivre ici”. C’est dans ce cadre que Bordeaux lance ses grands aménagements, avec l’amorce de l’écoquartier des Berges du Lac, ou de l’îlot Armagnac où prendront place 140 logements à faible consommation énergétique. À Bordeaux, le grand projet est surtout celui de la Bastide-Niel, rendu possible grâce à d’immenses zones comme les friches Niel (caserne et terrains RFF, Réseau ferré de France) ou les berges entre le parc existant et le secteur d’activités de Brazza. Au total, ce sont 66 ha qui seront valorisés, abandonnant leur ancienne vocation de terrains industriels, militaires et ferroviaires. Cette réserve foncière est indispensable pour construire des logements aux actifs locaux, mais elle permettra aussi d’accueillir de nouveaux habitants tout en réintégrant des activités économiques ainsi que des équipements publics, sportifs et culturels. À l’horizon 2030, compte tenu du rythme d’augmentation de la population bordelaise, la rive droite comptera plus de 20 000 habitants de plus ! Comme l’estime Vincent Haas, “la Cub et la Ville de Bordeaux sont très volontaristes pour répondre aux besoins de logements des actifs locaux. Un effort collectif est nécessaire pour s’adapter aux différentes demandes que nous observons.Quant à notre métier de promoteur- constructeur, il restera identique à ce qu’il était déjà : se positionner sur tous les segments du marché, être multiproduit, réagir et répondre vite en termes d’implantation et de logements.”

Le contrat que j’ai conclu pour la construction de ma maison prévoit des pénalités dues par le pavillonneur en cas de retard de livraison. L’un de mes amis prétend que celles-ci sont minorées par rapport à la loi. Y aurait-il un minimum prévu ? (Renaud P.,Poitiers, 86)

Le choix du lieu dépend aussi grandement de l’objectif de l’investissement : s’agit-il de générer des revenus complémentaires sur la durée de la location, ou de se constituer une retraite ? Est-ce un patrimoine dont on souhaitera jouir plus tard, que l’on voudra revendre pour récupérer son investissement ou transmettre ? Lorsque l’on prévoit d’habiter son bien immobilier dans quinze ou vingt ans, mieux vaut penser tout de suite à investir dans un appartement ou une maison en accord avec son projet de vie. “Lorsque l’investisseur a une perspective de jouissance différée de son logement, il achète généralement sur des marchés attractifs comme les régions Paca,Languedoc- Roussillon ou la façade atlantique, note Jean-Jacques Toulgoat. Même si le logement va être loué pendant une longue période, il faut tout de suite le choisir avec une taille cohérente, en adéquation avec la vie quotidienne à laquelle on aspire : attention, donc, aux surfaces trop compactes.” Le projet à long terme doit être pensé avant l’investissement. “Il faut bien connaître les raisons immédiates qui vous poussent à investir, et cela ne doit pas être aussi basique que réduire ses impôts, conseille Norbert Desmard. Aujourd’hui, les clients investissent avec un vrai projet en tête : acquérir à terme une résidence secondaire, financer une passion.” Plus que jamais, l’investissement se fait bien dans la pierre, et non dans la réduction d’impôt que prévoient les dispositifs Borloo, Robien, les LMP ou LMNP (location meublée professionnelle ou non professionnelle), les lois Demessine ou Girardin pour l’Outre-Mer.

L’Hexagone, qui n’est pas une île coupée du monde, n’est malheureusement pas à l’abri des à-coups. Les ventes de logements neufs y ont baissé dans l’ensemble à partir du second semestre 2007. Durant les premiers mois de 2008, le recul s’est poursuivi, écartant l’hypothèse d’une année aussi euphorique que les précédentes. Par rapport au premier trimestre 2007, les ventes ont même chuté de 27,9 %, avec des écarts extrêmement contrastés selon les régions. Restons tout de même prudents. Les analystes s’accordent pour reconnaître que la réforme du permis de construire a perturbé les statistiques sans que nous ayons une réelle vision des biais introduits. Toujours est-il que l’atterrissage des marchés immobiliers, tant annoncé, se confirme. L’Ile-de-France est moins dans l’oeil du cyclone que d’autres régions. Pour autant, les ventes de neuf s’y sont rétractées d’environ un quart au premier trimestre par rapport à la même époque de 2007, très faste, il est vrai. Au cours de l’année dernière, des signaux avaient donné l’alerte quant à des évolutions prévisibles : les ventes avaient déjà diminué de 10 % selon le Capem, l’observatoire de la FPC.

Jean-Luc Pronier : La Normandie s’inscrit dans le contexte national d’accalmie. Le mouvement s’était amorcé en 2007, il se confirme en 2008 avec moins d’autorisations de construire, de commercialisations, de ventes et de mises en chantier. Il peut être plus sensible par endroits dans notre région, où les volumes de production sont limités, entre 700 et 800 logements par trimestre, soit 1 500 à 2 000 logements par an. Cette pause me semble plutôt saine, elle témoigne de la capacité d’adaptation des promoteurs. La demande reste soutenue. Le niveau de stocks, en légère augmentation, demeure assez faible dans la région. La difficulté consiste à sortir de nouveaux biens, en adéquation avec les capacités financières des acheteurs investisseurs ou occupants. Ceux-ci sont contraints par un niveau de prix assez élevé dans les centres et la politique des banques, qui exigent des apports personnels et des revenus plus conséquents pour accorder des prêts immobiliers. Je pense que les prix vont se stabiliser. En revanche, la mise en place de la production future est préoccupante. Alors que les prix doivent stagner, le coût de la production continue de grimper. On peut agir sur le foncier, dont l’escalade des prix avait été entretenue par les promoteurs et les propriétaires fonciers. Les entreprises de construction, en proie à une légère baisse d’activité, vont aussi être mises en concurrence, mais elles-mêmes sont soumises à des impératifs et des pressions. En revanche, le coût des matières premières continue d’augmenter. Et l’application des normes législatives en matière d’accessibilité et de développement durable va représenter un surcoût de 15 à 20 % sur les années à venir. La proposition d’appliquer la dissociation entre le financement du foncier et du bâti, en cours pour l’individuel, a récemment été refusée pour le collectif. Ce type de décision n’est pas très cohérent dans le contexte actuel.

Réaliser quelque 60 000 logements par an, dont 20 000 sociaux : tels sont les objectifs du schéma directeur de la région Ile-de- France (SDRIF) pour les vingt ans à venir. Un chiffre ambitieux en comparaison du médiocre résultat de l’an passé (38 000 logements), mais réaliste car la pénurie sévit en région parisienne. Près de 400 000 personnes ont demandé un logement social, dont plus de 100 000 à Paris. Pis, les Franciliens angoissent. Un sondage, réalisé par la Région en mars, révèle que 85 % d’entre eux estiment “difficile de trouver un logement en Ile-de-France”. Les plus inquiets sont les Parisiens (90 %) et les ouvriers (92 %). Tous s’accordent à dire qu’il faut construire davantage, mais où ? Le SDRIF préconise la zone dense, c’est-à-dire la première couronne et ses bordures, afin de rapprocher l’emploi et l’habitat. Pour sa part, le conseil en stratégie immobilière Adéquation recommande “les moyenne et grande couronnes”, où les tarifs immobiliers conviennent au budget de la majorité des acquéreurs. Une enquête d’Adéquation, réalisée pour le Snal, le syndicat des lotisseurs, conclut à la distorsion entre l’offre et la demande. Les chiffres en sont témoins : 67 % de la demande porte sur les gammes abordables, à 2 800 €/m2, et intermédiaires, à 3 000 €/m2. Or, l’offre correspondante s’élève à 41 %. A contrario, 33 % de la demande sollicite du moyen et haut de gamme. L’offre est de 59 %.

Indicateur Bertrand : Comment se positionne votre groupe dans les différents métiers liés à l’immobilier ?
François Jouven : Le groupe Akerys est un acteur de référence sur le marché de l’épargne et de l’immobilier, avec l’investissement locatif comme spécialité. Notre activité repose sur quatre grands métiers, avec la volonté de suivre l’investisseur tout au long de son projet. En premier lieu, nous sommes un promoteur, avec 12 000 logements en construction dont 85 % sont déjà réservés et 70 % actés, sur tout le territoire français, dédiés majoritairement à l’investissement locatif et à l’accession sociale à la propriété. Des réseaux indépendants de conseillers en patrimoine, avec qui nous sommes associés, proposent nos logements à la vente et mettent leur expertise au service de nos clients. Depuis le 1er juillet, l’offre d’Akerys intègre une garantie de loyer dès la date de livraison du bien, et ce jusqu’à l’entrée dans les lieux du premier locataire, sans qu’aucune franchise ne soit appliquée. Nos services immobiliers viennent logiquement compléter ce dispositif. Nous gérons aujourd’hui près de 700 résidences, dont une centaine pour des promoteurs concurrents avec lesquels nous travaillons. Des équipes de proximité nous permettent d’être réactifs, tant dans la recherche des locataires que dans le suivi et l’entretien des résidences. Enfin, nous sommes aussi distributeurs de produits financiers, à travers notre pôle Akerys Capital. Au total, nous nous sommes organisés pour accompagner nos 50 000 clients investisseurs, ainsi que leurs locataires. La progression de leur satisfaction est mesurée par les enquêtes que nous réalisons chaque année avec BVA.
I.B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ?
F. J. : Difficile de faire un choix parmi les quelque 600 résidences déjà réalisées ou en cours de commercialisation… J’ai en tête la résidence La Lutèce, à Garges-les-Gonesses (95) qui propose des appartements et des villas au sein d’espaces paysagers. J’ajoute que cette résidence vient de recevoir le label Habitat et Environnement. J’ai bien aimé aussi la résidence étudiante Thalès, à Toulouse, à 10 minutes à pied du Campus Paul Sabatier. Elle offre tous les avantages susceptibles de faciliter la vie des étudiants. À Antibes, j’ai visité récemment la résidence La Peyregoue, proche du centre-ville, qui vient d’accueillir ses locataires. C’est une petite copropriété, aérée et sans vis-à-vis. Les derniers étages, avec vue sur mer, disposent de grandes terrasses. Dans un tel cadre, il est facile d’imaginer à quel point il a été aisé de trouver rapidement des locataires.
I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché du logement ?
F. J. : L’évolution est inquiétante. Pour la première fois, experts et politiques s’accordent à dire qu’il faut construire 500 000 logements pour faire face à la croissance du nombre de ménages et rattraper le retard accumulé. Or, le nombre de logements mis en chantier diminue : de 435 000 en 2007, on va passer à 350 000 en 2008 ; et 2009 puis 2010 vont voir cette déperdition s’accélérer. Nous allons avoir une offre insuffisante, avec la tension que cela induit sur les loyers. Le fait que quelques micro-marchés soient saturés, en accession à la propriété comme en investissement locatif, masque encore ce phénomène. Les hausses des prix ont été trop fortes – 140 % en 10 ans sur l’ancien, 75 % sur le neuf – et sont le signe d’un fossé grandissant entre l’offre et la demande : les besoins sont là, mais la demande solvable ne suit pas. Le marché va peu à peu se bloquer : parcours résidentiel plus difficile, mobilité géographique moins facile, passage du secteur social au parc privé découragé… Bref, la fluidité du marché va encore chuter. La commission Attali a montré que dans le logement, l’État devait reprendre la main. En effet, la stimulation de la construction, toutes catégories confondues, ne se fera pas sans une initiative politique forte.

Indicateur Bertrand : Comment percevez-vous le marché régional ?

Nous vivons chaque jour de la biodiversité, protégeons-la ! Après une phase de prise de conscience, il est urgent de passer à l’action. Pour faire évoluer les comportements en faveur de l’environnement, Noé Conservation a donc lancé “Biodiversités – Nos vies sont liées”. À travers vingt thèmes, cette exposition présente des solutions simples pour bousculer nos habitudes : consommer moins et mieux, économiser l’eau et l’énergie, manger local et de saison... Le site www.agisavecnoe.org relaie l’expo en proposant une foule de gestes éco-citoyens. Chacun y trouvera les clés pour changer son comportement au quotidien et rencontrer des internautes impliqués, eux aussi, dans la protection de la biodiversité. Complet, ludique et participatif. Jusqu’au 30 septembre 2008 au Jardin des Plantes, Paris 5e. Entrée gratuite.

“Produire 6 000 logements par an à la Plaine de France”

N’achetez pas de terrain avant d’avoir obtenu un certificat d'urbanisme (CU). Fourni par la mairie, ce document renseigne sur les dispositions d'urbanisme applicables à votre futur terrain, et indique la plupart des contraintes du PLU (Plan local d’urbanisme) concernant la forme des toitures et des fenêtres, la couleur des tuiles, les conditions d’accès, etc.). Une fois le CU obtenu, vérifiez si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison sont réalisés (alimentation en eau, en gaz et en électricité, téléphone, assainissement). Si le terrain est raccordé aux réseaux, informezvous sur les différents frais de branchement. S’il n’est pas raccordé, sachez qu’il vous faudra prévoir une installation d’assainissement ou entreprendre des travaux, qui peuvent s’avérer conséquents si le réseau est situé loin du terrain. N’oubliez pas de l’inclure dans votre budget.

Contrairement à une réglementation, qui est obligatoire, la HQE® est une démarche volontaire, fondée sur la responsabilité des acteurs, et en premier lieu, du maître d’ouvrage, du commanditaire de l’opération. Problème : si le tout le monde est d’accord pour être “bon pour l’environnement”, les préoccupations divergent sur ce point : l’un y verra surtout l’importance des matériaux, un autre les économies d’énergie et la lutte contre le réchauffement climatique, un troisième la qualité de la lumière, etc. Il faut donc se mettre d’accord sur un vocabulaire qui permette de parler des mêmes choses, pour se concentrer de manière claire et sans ambiguïté sur les objectifs à atteindre et les moyens d’y parvenir. C’est dans cette optique que l’Association HQE a mis en place un “référentiel”, qui offre un langage commun : les fameuses 14 cibles. Sont notamment inscrits dans ce référentiel la relation du bâtiment avec son environnement immédiat, un chantier à faibles nuisances, un confort d’été, la lutte contre le bruit, le renforcement du recours aux énergies renouvelables, la collecte des eaux pluviales pour l’alimentation des WC, le nettoyage, le jardin, etc.

“Plus de la moitié des logements sont achetés par des Ciotadens”

L’ouest atlantique, terre attrayante ... Découvrez un état des lieux de la situation de l'immobilier neuf le long de l'Atlantique, de St-Jean de Luz au bassin d'Arcachon. Un dossier surprenant.

“Dans six ans,Paris aura changé de visage”, annonçait Bertrand Delanoë dans son récent discours d’investiture. Il est vrai que des Zac ont entrepris la tâche longue et laborieuse de remodeler la capitale sur les sites les plus éloignés du centre. Les 18e et 19e arrondissements sont le siège du plus grand projet du moment, l’opération Paris Nord-Est qui court sur 200 hectares le long des boulevards des maréchaux, entre la porte de la Chapelle et le canal de l’Ourcq. Le programme global de construction prévoit plus d’un million de mètres carrés, qui donneront naissance à des lieux d’activités et à de l’habitat en passant par des équipements, dont la gare Éole Évangile. Premier secteur opérationnel du site, la Zac Claude-Bernard va transformer une quinzaine d’hectares de friches hospitalières en quartier animé de tertiaire, sous la houlette d’architectes tels que Jacques Ferrier, Emmanuel Combarel ou Dominique Marrec (voir en complément l’interview du maire du 19e). Dans le 18e arrondissement, Cogedim et Finn Geipel (agence Lin), l’architecte de la couverture des arènes de Nîmes, ont été désignés pour édifier un pôle d’activités et de commerces sur la Zac Pajol. Le projet s’intègrera dans le prolongement du bâtiment des messageries des douanes, parallèlement aux voies ferrées de la gare de l’Est. À l’autre bout de la ville, l’opération Paris Rive Gauche du 13e arrondissement, située autour de la Très Grande Bibliothèque, témoigne d’une architecture originale, souvent végétalisée, et d’une offre immobilière active (Nexity, Cogedim). Dans le 13e également, le long de la Seine, s’achève la transformation confiée à Icade des magasins généraux en Docks en Seine, un espace de prestige et d’animation commerciale qui accueillera la cité de la mode et du design. Dans d’autres quartiers, plus centraux cette fois, des équipements vont sortir de l’ombre. La Gaité Lyrique, réhabilitée par l’architecte Manuelle Gautrand, deviendra un lieu d’expositions avec une médiathèque dédiée au numérique. Les Trois Baudets vont renaître à la fin de l’année en espace de la chanson francophone. Sur le parc de la Villette, se profile déjà la salle de plus de 2 000 places de la Philarmonie, projet à l’étude par Jean Nouvel.

Avec l’ouverture en 2006 d’une ligne TGV qui la place à 3 heures de Paris, Saint-Malo s’est dotée d’un ultime atout qui confirme son positionnement exceptionnel sur le marché littoral en général et breton en particulier, que seuls La Baule et le Golfe du Morbihan peuvent prétendre concurrencer. Deux solutions se présentent à ceux qui veulent prendre part au succès malouin : pour les investisseurs et primo-accédants, un processus de renouvellement urbain devrait permettre la sortie de 400 nouveaux logements par an sur dix ans. On les trouvera essentiellement dans le quartier de la gare (signés Sacib, Secib, Océanic, SM2I et Giboire), sur la Découverte et le quartier de l’Espérance (Anru), dans l’extension de la ville entre Rotheneuf et la Montagne-Saint-Joseph, et dans le quartier Bellevue. Pour les gros budgets, Bouygues- Immobilier a lancé Le Grand Sillon, un programme aux très belles prestations. Sur la Chaussée du Sillon, face à lamer émeraude, aux plages et aux remparts, ses appartements affichent un prix moyen de 6817€/m2. Ses plus petites surfaces ont déjà toutes trouvé preneur, mais on peut encore y décrocher des vues sur mer en 3, 4 et 5-pièces ! Pour les portefeuilles plus modestes, Bouygues-Immobilier a également déniché un bel espace dans la jolie station balnéaire de Dinard. Il y affiche la Villa Carlotta, deux bâtiments fidèles à la tradition architecturale des lieux, à deux pas de la plage du Prieuré. Ses 2-pièces démarrent à 138 300€, pour une livraison prévue au 3e trimestre 2009.

En 2007, les chiffres de l’année ont montré une chute qualifiée de “très brutale et inattendue” de l’offre nouvelle dans le département (- 34%) et notamment sur les territoires de la Communauté d’agglomération Nice-Côte d’Azur (Canca) et du secteur cannois. Sont principalement visées les “lourdeurs persistantes au plan administratif et réglementaire”, comme l’indique l’Observatoire de l’immobilier d’habitat. La conséquence immédiate en a été une baisse du volume des ventes et une contraction du stock. Dans un contexte de prix élevés et sur un territoire où les principales communes sont totalement imbriquées dans le littoral, ces tensions n’ont que plus d’écho. Avec un prix moyen de 7 097 €/m2, la Riviera française arrive clairement en tête des prix dans les Alpes-Maritimes. Parmi les opérations en cours de commercialisation, celle de Nexity George V, Résidence Altezza, est située à 600 m seulement de la promenade du Soleil, à Menton. Un 2-pièces de 40m2 y est commercialisé 308 000 €, et l’opération est livrable au 4e trimestre 2009. Malgré la hausse régulière des prix ces dernières années, les communes ont pris la mesure de l’urgence en intervenant via la maîtrise du foncier. Par exemple, la Canca compte une population de près de 500 000 habitants et connaît une forte tension du marché du logement. Pour répondre à ce constat, le PLH a fixé cinq objectifs, dont celui de rééquilibrer les caractéristiques du parc en répartissant mieux les logements locatifs privés, HLM, accession en fonction de la taille et de la localisation.