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Un loft

Malgré une conjoncture moins favorable, le crédit relais reste un excellent moyen de financer votre projet d’achat/revente. À condition de prendre quelques précautions..

L’habitat “intelligent” n’est plus une utopie, mais une réalité à portée de bourse. Plus de confort, d’économies d’énergie et de sécurité : ses applications sont prometteuses. Détails.

Espace et emplacement vont de pair en Bretagne, où les grands logements ouvrent sur des paysages d’exception.

En région nantaise, terre d’élection des retraités, les grands logements font de belles résidences secondaires.

Il y a trois mois, nous avons pris livraison de notre maison, et des fissures commencent déjà à apparaître. Quels sont nos recours ? (Jean et Marie D., Blonville, 14)

Idéal pour les amateurs de ski comme pour les amoureux des cimes, l’investissement à la montagne peut également s’avérer être un placement judicieux. Suivez toutes nos bonnes pistes...

DE L’ESPACE POUR TOUS

Depuis le début de l’année, le nombre de logements autorisés en Savoie se maintient entre 400 et 500 par mois, selon Sitadel. D’après l’observatoire départemental du logement, le dynamisme de construction a été largement alimenté ces dernières années par le développement des projets touristiques, notamment dans la Tarentaise et la Maurienne, favorisé par les mesures de défiscalisation en ZRR. Sur l’agglomération Aix-Chambéry, la demande en résidences principales avait commencé à se tasser en 2005, à un niveau de prix élevé.

“L’enjeu est de prévenir les accidents de la vie courante en relation avec les bâtiments”

“L’emplacement du bien est au coeur de l’investissement”

Bernadette Laclais : “La région connaît une forte croissance démographique et n’échappe pas au phénomène national de “décohabitation”, qui augmente le besoin de logements. Nous menons une politique volontariste pour améliorer la maîtrise foncière. En 2008, nous avons consacré 5 millions d’euros à l’acquisition de terrains et récupéré 2,5 millions à la revente, pour des projets consacrés à 80 % à la production de logements. Pour acheter ces terrains, nous procédons à l’amiable dans la majorité des cas. Ce lourd investissement nous est parfois reproché en conseil municipal, où certains nous accusent de vendre le patrimoine. Je pense au contraire que nous remplissons là notre rôle d’intermédiaire. Il est en effet nécessaire d’anticiper : il y a actuellement 3 100 demandes de logements sociaux en attente à Chambéry, 5 000 sur l’agglomération et 8 000 dans le département. Offrir des logements accessibles est essentiel au développement économique de la ville et à la qualité de vie de ses habitants. Pour illustration, la dernière opération de Nexity sur Chambéry-le-Vieux comporte 20 % de logements sociaux et 10 % de logements en accession sociale. Nous voulons favoriser la mixité au sein des résidences, mais aussi dans l’utilisation des équipements. Nous agissons avec une double contrainte : des limites géographiques, puisque Chambéry est situé entre les massifs des Bauges et les contreforts de la Chartreuse, et la hausse des prix du foncier, combinée au surcoût engendré par la multiplication des normes de construction. Cela compromet de plus en plus l’équilibre financier des opérations. Avec le désengagement de l’État, on ne sortirait plus de logements sans l’intervention des collectivités, région, département, communauté d’agglomération et ville. D’autant plus que l’augmentation des taux d’intérêt, consécutive à la crise financière, va augmenter le coût global de la production”.

Si le gaz ne vous emballe pas, au point de préférer “zapper” cette énergie, il est peutêtre temps de réviser vos a priori. Car dans le neuf, la norme NF DTU 61.1 assure une sécurité optimale. Tout sauf figée, elle évolue constamment pour répondre au mieux aux nouveaux besoins. Depuis le 1er juillet 1996, l’utilisation de tubes souples simplement emboîtés est interdite pour toute nouvelle installation de gaz. À la place, Gaz de France propose Vissogaz, un système de raccordement pratique et fiable, qui protège efficacement contre le risque que le tuyau se déboîte. Celui-ci se compose notamment d’un “ROAI”, soit un robinet de sécurité gaz à obturation automatique intégrée. En clair, il est muni d’un obturateur de sécurité interrompant automatiquement le passage du gaz en cas de débit subitement élevé, à cause d’un débranchement ou d’un sectionnement du tuyau flexible. Il garantit une étanchéité parfaite, une totale résistance à l’arrachement (quand vous tirez la cuisinière pour nettoyer derrière, par exemple), et l’impossibilité de désemboîter. Installé sur les brûleurs, le “dispositif de sécurité de flamme” contrôle en permanence la présence de la flamme et coupe automatiquement l’arrivée de gaz naturel en cas d’extinction accidentelle : débordement d’une casserole ou courant d’air, par exemple. Créée par la loi du 21 juillet 1983 relative à la sécurité des consommateurs, la Commission de la sécurité des consommateurs (CSC) est une autorité administrative indépendante. Sa mission : émettre des avis (plus de 400 à ce jour), destinés aux pouvoirs publics, aux professionnels et aux consommateurs, sur tous types de produits et services présentant des risques. “Dans l’habitat, 43% des avis que nous émettons concernent les appareils électriques ou fonctionnant au gaz, relève Guy Le Golf, conseiller technique. Les conditions d’installation des chaudières à gaz posent parfois problème”. Heureusement, le certificat de conformité protège l’acquéreur. Ce document est délivré par l’installateur au propriétaire en fin de chantier. Il atteste que les travaux ont été réalisés conformément à la réglementation en vigueur. C’est un document à conserver précieusement, car il engage la responsabilité de l’installateur. Autre problème soulevé par la Commission de la sécurité des consommateurs: la dangerosité des lampes halogènes portatives. “Elles diffusent une température de contact extrêmement élevée (parfois plus de 200°C). Elles sont d’autant plus dangereuses quand elles ne possèdent plus leur calot de protection.En contact avec une couette, elles peuvent provoquer des incendies, affirme Guy Le Golf. Nous souhaitons leur suppression pure et simple.Heureusement, le marché s’assèche de lui-même. Trois raisons à cela : le coût de l’énergie, la prise en compte des problèmes de sécurité, et enfin, le rejet pur et simple de cet éclairage, qui diffuse une lumière trop agressive. Nous conseillons donc aux consommateurs d’opter plutôt pour des luminaires offrant des températures de surface bien inférieures, notamment ceux équipés de lampes basse consommation.”

Lancée en octobre 2007 à Mantes-la-Jolie, la résidence Sully de Constructa a été réservée à 40 %. Gage supplémentaire de sa consistance, la première pierre vient d’être posée, presque un an jour pour jour après l’ouverture commerciale. Ce complexe, qui mixera un Etap Hôtel, 58 logements et des commerces, se situe dans le Val Fourré “nouvelle génération”, c’est-à-dire aéré, planté d’arbres et ouvert sur la Seine. Un lieu paisible qui n’a plus rien à voir avec son passé trouble: “Le soir à 22 heures, je promène mon chien sans aucun problème”, confirme une habitante, présente depuis quatorze ans au Val Fourré. Au total, 13 tours disgracieuses ont été démolies. Commence maintenant l’embellissement des lieux, dont le point d’orgue sera la construction de l’architectural pôle nautique, à quelques pas de la résidence Sully.

“Les prix du grand logement ancien démarrent à 180 000 euros”

Indicateur Bertrand : Dans un contexte économique incertain, quelles sont les principales actions menées par les banques ?
Ariane Obolensky : Elles continuent simplement à faire leur métier, c’est-à-dire à octroyer du crédit de façon responsable chaque fois que c’est possible. Contrairement à ce qui est parfois dit, les banques poursuivent la distribution de crédits pour financer plusieurs centaines de milliers de projets immobiliers chaque année. Pour preuve, l’encours des crédits immobiliers aux ménages a augmenté de 10 % sur un an, entre les mois de septembre 2007 et 2008, avec près de 700 milliards d’euros. Dans la zone euro, l’augmentation est de 4 % sur la même période. Toutefois, l’activité de crédit est liée à la demande solvable, qui elle-même dépend de l’évolution de la conjoncture économique : s’il n’y a pas de croissance, la demande de crédit va diminuer. Enfin, l’un des soucis majeurs des banques était le retour de la confiance, afin de mettre un terme à la crise de la liquidité. La situation s’améliore progressivement.
I. B. : En matière de crédit relais immobilier, quels sont les engagements des banques ?
A. O. : Pour aider leurs clients à gérer au mieux une opération de crédit relais dans le contexte actuel et prévenir des difficultés, les banques ont pris plusieurs engagements qui sont déjà en vigueur. Premièrement, l’information du client est améliorée en amont via un guide gratuit, téléchargeable sur www.lesclesdelabanque.com. Celui-ci pourra être mis à disposition des professionnels de l’immobilier pour qu’ils le relaient. Car il est nécessaire de se poser les bonnes questions et de bien préparer son projet. Deuxièmement, les banques assureront un suivi préventif des clients engagés dans un crédit relais : elles les contacteront systématiquement 6 mois avant l’échéance, et les inviteront à rencontrer leur conseiller 3 mois avant l’échéance si aucun compromis de vente n’est signé. Les banques s’engagent en outre à contacter, avant la fin 2008, tous les clients actuellement engagés dans un crédit relais qui arrivera à échéance dans moins de 6 mois. Enfin, elles s’engagent à rechercher des solutions personnalisées pour accompagner leurs clients qui éprouvent actuellement des difficultés à dénouer leur crédit relais, à cause de la révision des conditions de vente du bien ou de l’allongement de la durée du prêt. Il ne faut pas oublier que les banques et leurs clients emprunteurs ont un intérêt commun à la réussite des opérations immobilières engagées ou à venir. La vente de crédits relais est un outil utile qui doit tenir compte de l’évolution récente du marché immobilier. Le client engagé dans un crédit relais a du temps pour revendre son bien. Il doit utiliser de façon optimale la période de 1 à 2 ans pour, le cas échéant, adapter son prix en fonction du marché. Il est donc important qu’il garde une marge de manoeuvre pour le faire.
I. B. : Les conditions de crédit se sont-elles “durcies”pour les emprunts immobiliers ?
A. O. : Les conditions d’octroi de crédit doivent prendre en compte l’évolution du marché immobilier, pour que les clients puissent s’engager en toute sérénité. Le crédit est à la base de notre métier, et la concurrence est toujours vive sur le sujet. Avant d’accorder un crédit, les banques se fondent sur l’analyse de la situation financière des emprunteurs et sur leur capacité de remboursement. Grâce à cette démarche de crédit responsable, nous n’avons pas connu de crise des subprimes en France. Si l’analyse montre un risque, il est du devoir du banquier de refuser un crédit pour ne pas compromettre la situation future du client. Soyons clairs, les acheteurs potentiels s’interrogent aujourd’hui sur le bon moment pour leur projet, alors que les professionnels de l’immobilier prévoient une baisse des prix et que la situation économique s’annonce difficile. Face à cela, les banques restent présentes pour accompagner leurs clients mais elles observent un net tassement de la demande depuis quelques mois. Concernant les taux, ils ont augmenté, car le prix de l’argent a augmenté. Ce mouvement a commencé en 2006. En France, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent toutefois inférieurs à la moyenne de la zone euro.
I. B. : Votre avis sur l’augmentation du plafond du Prêt à l’accession sociale (PAS) ?
A. O. : Depuis le 1er novembre, les plafonds de ressources du PAS sont alignés sur ceux du Prêt à taux 0 % (PTZ). Ainsi, 60 % de la population est désormais éligible au PAS. Nous saluons cette hausse des plafonds, ainsi que l’harmonisation PAS/PTZ que la profession réclame depuis longtemps. Ces prêts sont intéressants, car ils permettent aux clients de bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement) en fonction de leur situation. Ces prêts sont également garantis par le FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété) qui, en cas d’échec de l’opération, mutualise partiellement les pertes entre les banques et l’État, selon des règles complexes. Rappelons que chercher à obtenir un crédit à n’importe quelles conditions n’est pas la bonne approche. Un crédit immobilier engage sur le long terme, il ne faut pas y consacrer une part déraisonnable de ses ressources. L’apport personnel est également un élément important pour sécuriser le projet initial d’un client.

1951 : Naissance à La Rochelle