Tous les conseils en Immobilier

"A Val d'Europe, 20 000 habitants se sont installés en 20 ans"

C'est l'événement de l'année : fortement médiatisés par l'épisode Pinault, les anciens terrains de Renault commencent leur métamorphose. Face à l'Ile Seguin, les premiers appartements du Trapèze ont été mis en vente un vendredi 13, en octobre. Estce pour cela que la chance était au rendezvous donné par les promoteurs au public ? En un week-end, 237 appartements ont été réservés sur les 374 mis en vente, bien que les prix culminent entre 6 000 et 7 000 e/m2. Mais l'enjeu est d'exception : le quartier offre des atouts, depuis un parc de 7 ha jusqu'aux infrastructures scolaires en passant par les commerces et les bureaux. A cela s'ajoutent le charme des bords de Seine et le temple de la culture et de l'art que sera l'Ile Seguin, où vont prendre forme le Centre européen de création contemporaine, une scène des musiques actuelles, des résidences pour chercheurs et artistes... La ZAC Seguin-Rives de Seine est la plus vaste aux portes de Paris. Elle s'étend sur 74 ha et accueillira 12 000 habitants vers 2011. Des signatures de l'architecture s'y croisent, comme Jean-Paul Viguier et Norman Foster. Nexity, Icade Capri et Vinci Immobilier ont mis en place un espace de vente et un site internet dédiés à l'information des acquéreurs (www.rivesdeseine. com).

A l'origine, les courtiers en crédit avaient la réputation de traiter les dossiers délicats et ne drainaient pas leur clientèle sur la toile puisque internet n'existait pas. Ils étaient peu nombreux et constituaient de discrètes officines. Désormais, ils sont non seulement présents sur la toile, mais ont, bien souvent, pignon sur rue. Parmi les poids lourds figure Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers). Ce courtier a tout d'abord fait son chemin par le biais d'agences. "Il y a plus de 30 ans, j'ai créé Cafpi pour rendre le crédit immobilier plus simple et plus accessible, explique Elie Assouline, son président fondateur. Pour qu'un futur propriétaire trouve au même endroit toutes les solutions qui lui permettent de réaliser son rêve." Le groupe, né en 1971 et disposant aujourd'hui de 85 agences sur toute la France et outre-mer, n'a cependant pas manqué de tirer profit du web pour développer et diversifier ses activités, notamment avec www.cafpi.fr, www.votrepret. com, www.vitae-assurances.com et le petit dernier, www.creditpourtous.fr. Il négocie en moyenne 30 000 prêts par an représentant une valeur de 4,5 milliards d'euros. Sur le seul exercice 2005-2006, Cafpi est en progression, tant au niveau du nombre de dossiers traités (+ 25 %), qu'en volume de crédits accordés (+ 35 %) et qu'en chiffre d'affaires (+ 42 %). "La progression de Cafpi doit autant au dynamisme général du marché de l'immobilier qu'à la notoriété croissante de notre société, déclare Philippe Taboret, directeur général adjoint. Il est bien évident que les particuliers, notamment les jeunes couples qui n'hésitent pas à s'endetter au-delà de 20 ans, sont très sensibles à la perspective d'économiser plusieurs milliers d'euros en bénéficiant de taux, dans tous les cas inférieurs à ceux proposés par leur banque habituelle." Parmi les meilleurs. Autre courtier leader : Meilleurtaux.com, créé en 1999 et qui a d'abord fait son succès sur le web, mais qui dispose désormais de 45 agences en nom propre et de 20 franchisés en France et dans les Dom-Tom. Pour traiter les demandes qui lui sont faites, Meilleurtaux (www.meilleurtaux.com et www.meilleurtaux- patrimoine.com) s'appuie sur plus d'une centaine de conseillers, de même que sur un partenariat avec 110 banques. Crédit immobilier, crédit à la consommation, renégociation de crédit, assurance, financement de l'investissement immobilier… Il apporte une réponse à toutes les demandes qui touchent au crédit. Ce groupe ne cesse de progresser, sa récente introduction en Bourse en témoigne. ACE fait également partie du cercle des acteurs importants du marché (www.creditimmobilier- ace.com). Cette société créée en 1995 a négocié 7 200 prêts représentant un montant total de plus d'un milliard d'euros au 1er semestre 2006. "L'activité du courtage en crédit immobilier est en plein boum.De plus en plus d'emprunteurs nous font confiance pour négocier leur financement immobilier. La plupart sont des clients jeunes, qui n'hésitent pas à s'endetter sur de longues périodes pour acheter leur premier logement plutôt dans l'ancien. Ils disposent d'un apport personnel d'environ 15 %, commente Joël Boumendil, cofondateur et porte-parole d'ACE.Malgré la hausse récente des taux, passer par un courtier comme ACE leur permet d'obtenir les meilleures conditions du marché." Avec ses 300 collaborateurs et ses 30 agences, le groupe est spécialisé dans l'offre de crédits à taux fixe. Ses conseillers interviennent depuis l'étude du plan de financement jusqu'à la signature définitive chez le notaire. "D'ici fin 2006, nous devrions dépasser les deux milliards d'euros négociés, indique Joël Boumendil. Actuellement, 20 % des prêts immobiliers sont obtenus via les courtiers, la part d'ACE sur ce marché se situe à environ 15 %."

"Les Français sont encore peu nombreux parmi les investisseurs étrangers"

"Nous lançons des centaines de logements à prix modérés"

J'ai signé un compromis de vente. Le vendeur pouvait-il me demander de lui verser une somme d'argent ? (Dominique K.,Bourg-la-Reine, 92)

"Nous avons un rôle de conseil"

Fan de glisse, vous envisagez d'investir dans un pied-à-terre en montagne ? Vous pouvez associer plaisir et rentabilité locative. A condition de faire le bon choix...

L'ouest parisien, résidentiel à souhait, a ses adeptes inconditionnels. Le 16e arrondissement est une valeur sûre, mais accueille peu de nouvelles réalisations. A noter, le programme signé Cogedim dans le village d'Auteuil, dont les 12 appartements profitent de vues sur le jardin intérieur et la villa Molitor. Le vaste 5-pièces s'y affiche à partir de 1 455 000 e. Dans la même rue Chardon-Lagache, Ad Valorem signe une rénovation où le 6-pièces démarre à 1 546 000 e pour 183 m2.

Résidence de luxe en stations huppées, logement plus modeste dans les stations les plus sportives, ou encore village plus familial et moins cher de moyenne montagne ? D'un sommet à l'autre, vous trouverez une offre diversifiée en résidence de tourisme. Faites votre choix en gardant votre "boussole" à l'esprit (emplacement et exploitant).

En tant qu'usufruitière, puis-je participer aux assemblées générales ou le nu-propriétaire est-il chargé d'y assister ? (Milène K.,Nantes, 44)

Entre boulevards des Maréchaux et périphérique, les "portes" ont longtemps été les oubliées du développement parisien. Intra-muros, cette couronne compte cependant des terrains constructibles et des projets.Ainsi, entre les portes de la Chapelle et de la Villette, 200 ha forment le territoire du projet baptisé Paris Nord-Est, où sont programmés 325 000 m2 de logements, 140 000 m2 d'équipements et 630 000 m2 d'activités. Pour égayer ces quartiers tristounets et traversés par de grandes voies de circulation, de nombreux aménagements sont au menu : forêt linéaire pour encercler le périph, places, squares et jardins le long du boulevard des Maréchaux. La mixité règne sur l'ensemble du projet, avec 30 % de logements au moins et parmi eux, 40 % d'habitat social. Le tout arrosé d'une touche de transports en commun, pour un quartier aujourd'hui mal desservi, en particulier autour de la Porte d'Aubervilliers. L'arrivée d'un tramway Maréchaux-Est et le prolongement de la ligne Eole devraient contribuer à en faire un quartier parisien à part entière.

Le marché de la promotion des Alpes-Maritimes se déploie sur l'est varois. "Il y a peu, tous les promoteurs n'étaient pas présents dans le Var, reconnaît Patrice Fraget, directeur commercial de Citalis et Cogedim Vente. Désormais, les principaux acteurs travaillent dans le département, en raison d'une réelle pénurie de foncier dans les Alpes-Maritimes." Même dans le Var, les professionnels s'accordent à ne plus tracer cette frontière entre l'est et l'ouest qu'ils commencent à estimer obsolète : "La limite du golfe de Saint-Tropez qui permettait de séparer les deux marchés varois s'atténue", observe Gérard Déderen. "Les actifs nous suivent sur des prix compris entre 2 800 et 3 100 e/m2 et certains secteurs se prêtent bien à cette contrainte de prix", lance Patrice Fraget qui commercialise sur la commune de Roquebrune-sur-Argens, non loin de Fréjus, Coeur de la Bouverie, un coeur de village qui manquait à la commune. Cogedim lancera au total 100 maisons jumelées et 140 appartements. Une première tranche de 64 lots sera livrée mi-2008 et les livraisons de l'ensemble de l'opération s'étaleront jusqu'à la mi-2009. Après un début de vente auprès d'actifs locaux à 2 850 e/m2 hors parking pour les appartements et à 3 100 e/m2 pour les maisons jumelées, le programme affiche en commercialisation classique un prix au mètre carré de 3 200 e pour les appartements et de 3 500 e pour les maisons. Autre adresse attractive pour les actifs : Draguignan. Espaces Immobiliers BNP Paribas, commercialisateur exclusif de Meunier Méditerranée, y lance Les Allées Saint-Léger, 55 logements à 2 700 e/m2 habitable, pour actifs ou retraités. C'est encore à Draguignan que l'on trouve des opérateurs comme Bouygues Immobilier, très présent sur le Var, qui termine la commercialisation du Domaine du Pont d'Aups, avec un 3-pièces de 64 m2 à partir de 195 000 e. "Les actifs doivent se déplacer le long du périmètre situé autour de la ligne de l'autoroute varoise pour trouver des produits adaptés à la primo-accession", note Cyrille Nottet, qui va lancer au Luc une opération de 60 logements au printemps 2007. Répartie en deux bâtiments, le prix moyen sera de 2 800 e/m2 habitable, "permettant d'atteindre une clientèle intermédiaire que nous n'arrivons pas à satisfaire dans les Alpes-Maritimes".

Et le ventre de Paris ? Les programmes neufs sont d'autant plus rares qu'on se rapproche du centre-ville et de ses quartiers historiques. Il s'y passe pourtant des choses : le quartier des Halles va connaître un grand coup de neuf, avec la création d'un grand jardin en surface, une vaste toiture ajourée pour couvrir un forum agrandi et la création d'une voie piétonne entre le boulevard Sébastopol et la Bourse du commerce. Pour se loger dans ces quartiers, mieux vaut se tourner vers l'ancien ou la vente par lots, y compris dans les arrondissements les moins centraux mais à la mode, comme les 9e, 10e et 11e arrondissements. Dans ce dernier quartier, on peut noter le projet de Bouygues Immobilier, Lounge Bastille, qui proposera des appartements, du studio au 5-pièces duplex. Dans le quartier historique très prisé du Marais,

Indicateur Bertrand : Quelle place donne le Scot au besoin de logements ?

A Nice, cette approche des programmes daptés à des clientèles différentes est évidente. Ainsi, Meunier Méditerranée peut proposer Castel d'Azur, route de Turin, à proximité du quartier Saint-Roch et à deux pas des commerces et des écoles, à un prix moyen de 2 950 e/m2 hors parking, pour une livraison au 3e trimestre 2008. Cette démarche à l'attention d'une population d'actifs locaux n'est pas incompatible avec un autre programme, signé de l'architecte Jean-Michel Wilmotte, que vient de lancer le même opérateur sur une excellente adresse, boulevard Victor-Hugo, dans une fourchette de 8 000 à 9 000 e/m2. La ville de Nice fait par ailleurs l'objet de nombreuses opérations : Promogim propose un nouveau programme avenue du XVe Corps, du 2 au 5-pièces tandis que Les Nouveaux Constructeurs commercialisent, au pied de la colline de Nice Sainte-Marguerite, Terrasses Nicea, une réalisation livrable au 3e trimestre 2008. Pour répondre à la demande locale, de nouveaux territoires s'ouvrent à l'offre de programmes neufs : "Saint-André, Carros, La Peille vont permettre aux actifs, qu'il faut bien dissocier des primo-accédants, de trouver une offre, explique Gérard Déderen, responsable de Doguan Immobilier. On oublie trop souvent que ce phénomène de recherche en immédiat arrière-pays n'est pas nouveau puisqu'en plein boom immobilier, en 1987-1988, les actifs s'éloignaient déjà jusqu'à Peymeinade !" A Saint-Laurentdu-Var, Bouwfonds Marignan s'adresse à une clientèle locale de second acheteurs avec Les Opalines, un programme de 38 appartements à 4 500 e/m2.

Ce pessimisme reflète une situation de crise réelle et pas seulement pour les catégories sociales les plus fragiles et les plus démunies.