Tous les conseils en Immobilier

Je devais acheter un terrain et y édifier un pavillon. Mais la vente ne se fera pas. Puis-je me dégager vis-à-vis du constructeur car j'ai déjà signé un contrat de construction de maison? (Bernard G.,Granville, 50)

Se lancer seul ou en couple dans un crédit sur 20, 25, voire 30 ans, alors qu'on est soimême sous la barre de la trentaine et que l'on débarque tout juste sur le marché du travail, est-ce bien raisonnable ? Vous vous posez peut-être cette question, légitimement angoissé à l'idée de vous retrouver coincé pour les décennies à venir, avec des échéances conséquentes à rembourser. Sachez tout d'abord que les trois quarts des détenteurs de prêts longue durée - sur 25 ou 30 ans - revendent leur bien avant de passer le cap des 10 ans de crédit, ce qui signifie heureusement que vous n'êtes jamais enchaîné au logement acheté jusqu'à la fin du prêt. Par ailleurs, tous les professionnels, qu'ils soient banquiers, conseillers en investissement ou promoteurs, s'accordent sur ce point : il faut commencer à construire son patrimoine immobilier le plus tôt possible.

Conception contemporaine, matériaux nobles et bâtiments modulables distinguent cette nouvelle maison d'architecte

Christian Rousseaux : Le marché est resté stable en 2006, avec 3 400 ventes, mais ce n'est rien comparé aux 8 000 logements que nous produisions il y a 10 ans ! Or, entre-temps, la population a augmenté, l'économie et le tourisme se sont développés. La demande est considérable mais les perspectives ne sont guères encourageantes. A 4 700 e/m2, la clientèle se réduit considérablement. Ce niveau de prix est atteint en raison de la rareté des terrains et de l'obligation faite aux promoteurs privés de réaliser des logements sociaux à des prix imposés. Vendre à 2 400 e/m2 quand le prix de marché est de 4 700 e/m2 entraîne un transfert des prix sur le secteur libre. Cette situation accentue l'impossibilité pour les accédants d'acquérir dans des conditions acceptables. S'y ajoutent une superposition de réglementations et la réduction des densités validées par les PLU. Ne nous étonnons pas que les actifs locaux soient exclus du marché et que des entreprises refusent de s'installer sur la Côte d'Azur en raison des difficultés à loger leurs salariés. En 2007, j'attends une vraie volonté politique des collectivités.

Caen regagne sa presqu'île.

"Le logement est un enjeu majeur"

Michel Moly : Nous allons effectuer un recensement cet hiver pour vérifier si la population est bien de 3 000 habitants permanents et 15 000 résidents l'été. De nombreux résidents qui demeurent ici plus de six mois ne sont pas recensés. Britanniques ou Norvégiens, ils contribuent à faire augmenter les prix en réalisant un vrai placement puisqu'ils louent leur bien très cher auprès de réseaux de gestionnaires étrangers. Cette flambée des prix a des conséquences néfastes pour la population locale. En effet, lors de chaque décès, les héritiers qui, souvent, souhaitent conserver le bien dans leur famille, sont obligés de le vendre en raison des frais exorbitants de succession. Par ailleurs, des personnes modestes, voire en difficulté, comme les pêcheurs en front de mer, sont obligés de vendre leur bien. Cette situation est malsaine et je comprends la révolte des jeunes qui, même en travaillant et en économisant, ne peuvent plus résider dans leur commune. Nous avons développé un droit de préemption élargi en acquérant un terrain d'un hectare où des promoteurs voulaient construire. Nous l'avons destiné à la réalisation de logements sociaux. Par ailleurs, pour la première fois, nous avons trouvé un accord avec un promoteur, Bouygues Immobilier, pour qu'il réalise 30 % de logements sociaux sur un terrain que nous voulions acquérir. Enfin, nous allons réaliser des logements sociaux sous forme de villas 4-pièces pour les jeunes familles. Au total, la commune compte plus d'une centaine de logements sociaux. Nous nous battons, mais la situation est loin d'être facile. Je ne détiens aucune solution et j'attends beaucoup de la mise en place d'une structure régionale, pilotée par le Conseil régional, pour disposer de la capacité d'acquérir terrains, maisons ou logements collectifs dans l'intérêt général.

"De mal nécessaire, le crédit immobilier est devenu une réelle opportunité pour réaliser son projet."
Indicateur Bertrand :Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 et quelles sont, selon vous, les perspectives d'évolution du marché immobilier ?
François Drouin : Le marché immobilier d'habitation en 2006 a poursuivi la décélération déjà observable en 2005. Plusieurs signes en témoignent : le nombre de cessions reste inscrit à un haut niveau mais progresse moins (autour de 3 %) ; le niveau des stocks de logements s'accroît dans l'ancien et dans le neuf ; la hausse générale des prix ralentit. Constatée localement, elle résulte d'un quasi-plafonnement des valeurs les plus hautes et du resserrement par le bas de l'échelle des prix. Mais le point majeur reste sans doute la persistance d'une demande qui ne faiblit pas. Les ménages parviennent à faire face à la hausse des prix par des emprunts à taux faibles et durées longues, par des aides familiales ou l'acquisition de superficies moindres dans des quartiers moins recherchés. Je note par ailleurs que les prêts aidés tels que le prêt à 0 % constituent des réponses intéressantes pour les ménages à revenus modestes.
I. B. :Quel regard portez-vous sur la mise en place des dispositifs Robien recentré et Borloo neuf ("populaire") ?
F. D. : Tout d'abord, le marché de l'investissement locatif reste très actif. En effet, le contexte économique et financier lui est aujourd'hui favorable, avec des niveaux de taux d'intérêt encore bas, une fiscalité attractive et une pénurie avérée de l'offre locative dans certaines régions. Les clients qui réalisent un investissement locatif poursuivent simultanément plusieurs objectifs : constituer/valoriser/ transmettre un patrimoine ; se créer des revenus complémentaires ; préparer leur retraite, tout cela dans un contexte fiscal favorable. Le choix du régime optimisant l'opération dépend évidemment des objectifs de l'investisseur : il doit avant tout être guidé par le marché local et donc les besoins. Par exemple, pour Paris intra-muros, le prix marché reste élevé et le régime Robien recentré peut être le dispositif adéquat. A l'inverse, les communes de première couronne dans des villes populaires sont attractives en investissement Borloo où les plafonds propres à ce régime pénalisent peu l'investisseur. D'autres objectifs peuvent également guider l'investisseur dans ses choix. S'il souhaite par exemple louer à un ascendant ou un descendant, il choisira le Robien recentré qui lui offre cette possibilité à la différence du Borloo.
I. B. : Votre dernière enquête menée avec Paris Dauphine souligne l'impact de mutations sociologiques profondes qui influent sur la demande de logement. Quels sont les grands enseignements à en tirer ?
F. D. : Le marché du logement en France a été marqué entre la Libération et les années 80 par trois chocs : la reconstruction, l'urbanisation et le développement des flux migratoires. Après cette période de construction très active, on pensait que tout était rentré dans l'ordre avec une production annuelle de 300 000 logements par an. Or, l'étude fait apparaître un véritable choc sociologique qui bouleverse la demande de logement, sous l'influence conjuguée de plusieurs changements sociologiques déterminants : l'éclatement de la cellule familiale, l'allongement de la durée de vie, les nouveaux flux migratoires et la part croissante du montant des investissements étrangers en France. Toutes ces causes structurelles viennent se cumuler et ont permis aux auteurs de l'étude d'estimer le besoin de construction de logements à 500 000 par an.
I. B. : Quelles sont les évolutions majeures en matière de crédit immobilier en France ?
F. D. : Le marché du crédit immobilier a fait l'objet de profondes transformations ces dernières années. Les taux favorables du crédit immobilier ont soutenu l'appétence confirmée des Français pour la propriété. Manifestation la plus visible de cet engouement : le taux de propriétaires est passé à 57 % contre 35 % après-guerre. Le recours au crédit immobilier est désormais bien installé dans les mentalités et ne fait plus peur. De mal nécessaire, il est devenu une réelle opportunité pour réaliser son projet immobilier, qui reste pour beaucoup de ménages LE projet d'une vie. Le profil des clients aussi a évolué. Les 55/65 ans veulent devenir propriétaires sans pour autant voir leur budget diminuer (culture, loisirs…). Les primo-accédants, eux, sont souvent moins jeunes (30 ans) du fait de la hausse des prix de l'immobilier et de leur situation professionnelle parfois précaire (CDD, intérim…). Dans le même temps, ils sont plus nombreux à acquérir un bien immobilier, préférant le remboursement d'une échéance de prêt immobilier au paiement d'un loyer généralement d'égal montant. Pour faire face à la diffusion à grande échelle du crédit immobilier, les banques ont développé leur offre de financement avec des formules de prêts adaptées aux besoins des différents types de clientèles : lissage des mensualités, allongement des durées, mixage des profils et des tarifications, services packagés. Les solutions de prêts à taux révisable, dont le Crédit Foncier a d'ailleurs été le précurseur, ont connu une forte croissance avec des montages sécurisés sur des durées de plus en plus longues. Elles ont aussi permis d'abaisser les mensualités de remboursement et donc d'augmenter la capacité d'emprunt.

Patrimonial ou locatif, l'investissement immobilier obéit à quelques règles de base qu'il ne faut pas négliger. Mais comment déterminer la formule la mieux adaptée à votre situation ? Voici quelques pistes.

Pour un jeune couple, difficile de se passer d'un crédit pour acheter son premier bien immobilier. Selon la situation, différentes options sont possibles, la meilleure étant celle qui s'adapte le mieux au profil de votre budget.

"Les constructions de logements neufs se retrouvent dans tout le département et correspondent à un besoin véritable.Dans pratiquement toutes les communes du département, même les plus petites, les lotissements de maisons neuves se commercialisent très rapidement. Il y a même des listes d'attente ! Comme pour l'ancien, l'activité du marché neuf est tournée en majorité vers la résidence principale. Il faut dire qu'à part à Angers, où les besoins existent notamment pour loger les étudiants, le marché locatif n'est pas très développé", analyse Christian Lesbaudy, le président de la Chambre des notaires départementale.

"D'ici 20 ans, un million et demi de nouvelles constructions en Ile-de-France"

L'immobilier reste l'une des formes préférées d'investissement des Français, qu'il s'agisse d'acquérir sa résidence principale ou d'effectuer un investissement locatif. Posséder son chez-soi est le souhait de l'écrasante majorité et correspond au sentiment de ne pas "donner" son argent à perte chaque mois. Au final, vous disposez d'une source de plus-value à la revente, d'un bien à léguer à vos enfants… Quant à l'investissement locatif, il recouvre plusieurs objectifs, qui vont de l'économie d'impôts à la constitution d'une source de revenus supplémentaires.

Indicateur Bertrand : Après des années d'activité soutenue dans la construction de logements neufs, Saint-Denis marque-t-elle une pause ?

Dans le nord-ouest du Grand Lyon, aux pieds des Monts d'Or et à quelques minutes du 5e arrondissement, les prix sont élevés : 4 019 e/m2 en moyenne, parking inclus, au 30 septembre, en augmentation de 8,5 % sur un an (chiffres Cecim). Durant le 3e trimestre, le ralentissement du marché s'est fait sentir. Sur un an, les mises en vente ont reculé de 14 % et les réservations de 40 % ; le délai d'écoulement s'est prolongé de 19 à 38 mois et les stocks ont grossi de 70 % pour se situer à 70 lots. Très actifs par tradition sur le nord-ouest, les investisseurs se sont retirés pour moitié et ne constituent plus que 30 % de la clientèle, alors qu'ils se sont mieux maintenus dans les territoires voisins. Une tendance baissière s'annoncerait-elle ?

Nous allons faire construire un garage attenant à notre maison.Devons-nous souscrire une assurance dommages-ouvrage alors qu'il en existe déjà une sur la construction existante ?(Valérie K., Le Plessis-Robinson, 92)

Bien sûr, il y a eu l'effet Stade de France qui a contribué à restructurer tout le secteur de la Plaine, qui s'étend de la Porte de Paris à la Porte de la Chapelle. Mais il n'a été que l'accélérateur d'un projet urbain que la ville nourrissait depuis 10 ans et qui fait aujourd'hui de Saint-Denis la ville bâtisseuse de première couronne par excellence. "Nous disposons d'une grande réserve de foncier public, de grandes emprises issues du passé industriel de la ville", explique Stéphane Peu, adjoint au maire de Saint- Denis et vice-président de Plaine Commune. D'où une production de logements neufs impressionnante aux portes de la capitale : plus de 6 000 nouveaux logements auront été construits entre 2001 et 2006, non seulement dans le quartier de la Plaine, mais aussi dans le secteur Pleyel et celui du centre. "En 2007, nous prévoyons encore la construction de 1 500 nouveaux logements, de toutes catégories sociales, mais aussi typologiques, maisons et appartements", ajoute Stéphane Peu.