Tous les conseils en Immobilier

Moins volatile que les placements boursiers, la pierre reste le placement durable par excellence, cher au coeur des Français à condition de faire le bon choix ! Mode d’emploi.

Indicateur Bertrand : Voudriez- vous nous rappeler le positionnement du groupe Promogim et ses enjeux en 2008 ? Christian Rolloy : Avant toutes choses, je signale que Promogim est le premier groupe national indépendant de promotion-construction. C’est une structure familiale que j’ai fondée et dont j’ai été le seul actionnaire à une époque. Maintenant, mes enfants sont entrés dans le capital et ils occupent des postes importants dans l’entreprise. Notre groupe a successivement acquis deux filiales, Franco Suisse d’abord et ensuite Immopierre l’an dernier. Désormais notre objectif est de poursuivre le développement de nos trois marques en les spécialisant chacune sur les divers marchés régionaux. Ainsi la marque Promogim est présente de l’entrée au haut de gamme pratiquement partout en France sauf dans le Sud-Ouest. Les deux autres marques, Franco Suisse et Immopierre, sont spécialisées dans le haut de gamme mais sur des marchés régionaux différents : la première en périphérie sud et ouest de Paris et la seconde dans la résidence côtière en Bretagne sud. Bien que notre activité se concentre dans le logement résidentiel, nous sortirons l’an prochain un important projet de bureaux sur Euralille. I.B. : Quels sont vos programmes résidentiels phares ? C. R. : Nous avons 103 opérations en cours de commercialisation représentant une offre disponible de 2 450 logements. Ce sont des programmes de taille moyenne et d’une certaine patte qualitative, comme le prouvent les Pyramides d’Argent 2007 qui ont couronné l’esthétique et le caractère durable de trois de nos projets. Les deux-tiers de nos clients sont des résidents et les investisseurs acquièrent un bien chez nous souvent dans la perspective de l’habiter plus tard ou de le céder à un enfant. Parmi nos programmes du moment, je citerai de très beaux produits de centreville à Antibes, Juan-les-Pins, Cagnes-sur-Mer et à 100 m de la mer à Cavalaire. Nous commercialiserons deux projets haut de gamme à La Trinité-sur-Mer, une exception dans cette ville qui construit peu. J’ajouterai un programme mixte niçois dont une moitié est rétrocédée à un opérateur social et l’autre commercialisée à un prix maîtrisé de 3 800 e/m2. Un tarif d’autant plus compétitif que le marché local tourne autour de 4 500 à 4 800 e/m2. Ce type d’opération se révèle exemplaire parce qu’il permet de construire pour les actifs locaux tout en produisant des logements sociaux. I.B. : À ce propos, quelle est votre perception des prix maîtrisés ? Et plus largement du marché immobilier neuf ? C. R. : La vente à prix maîtrisés n’est envisageable par les promoteurs que si la Ville, en contrepartie, abaisse le prix du foncier. Dans ce cas, le mécanisme est positif. Mais ces opérations ne sont que ponctuelles et l’hétérogénéité qu’elles provoquent sur le marché pose des problèmes. En fait, les clients s’interrogent sur les différences de prix et peuvent différer leurs acquisitions dans l’attente d’une opération à prix maîtrisés. Pour ce qui est du marché immobilier, il s’essouffle parce que les prix augmentent et que les banques se montrent plus sélectives. La conjugaison de ces deux facteurs diminue sensiblement le nombre d’acquéreurs potentiels malgré une demande forte. Les banques reviendront peut-être à une politique plus souple, mais la hausse des prix se prolongera étant données les contraintes qui s’accumulent sur la construction (nouvelles normes, réglementation handicapés…). Nous pourrions vivre une "stagflation", disons plutôt une "baisseflation" sous forme de baisse de la production et de hausse des prix du logement.

En ville, ce sont surtout les appartements des derniers étages qui offrent des terrasses, tandis que les jardins prolongent les rez-de-chaussée. Et ce qui est rare est cher.

Surprenant dans sa conception, cet appartement de 4-pièces séduit avant tout par sa large terrasse rectangulaire. Cet espace extérieur de 48,91 m2 prend place sous le toit. Equipée d’une pergola, cette terrasse est à la fois protégée et ouverte sur les montagnes avoisinantes. Elle offre une véritable pièce de vie supplémentaire. Une longue entrée de 12,48 m2 permet d’accéder à la pièce principale : un élégant séjour de 38,59 m2 à la double exposition qui s'ouvre largement sur la terrasse. En retrait, dans un angle, la cuisine ouverte sur la pièce à vivre bénéficie d’un accès direct à la terrasse : une configuration idéale pour les déjeuners en famille à la belle saison. Les 3 chambres de 9,29 m2, 10,76 m2 et 13,48 m2 sont harmonieusement réparties et permettent de préserver l’intimité de chacun. La salle de bains de 6,23 m2, équipée d’un meuble bas, d’une vasque incorporée et d’un radiateur sèche-serviettes est recouverte de faïence toute hauteur. Cet appartement vous offrira un bien-être au quotidien, grâce notamment au chauffage par radiateurs à fluide thermodynamique programmables individuellement. A noter la présence de très belles menuiseries mixtes, l’extérieur est en aluminium et l’intérieur en bois.

En quoi consiste réellement l'assurance dommages- ouvrage ? Est-elle utile ? (Arnaud R.,Nogent-sur-Marne, 94)

Avec l’indivision, chaque concubin participe à l’acquisition du logement selon sa mise de fonds. Mieux vaut que l’acte d’acquisition soit le reflet de la réalité du financement. Si, par exemple, un concubin apporte la majorité des fonds alors que l’acte précise que l’achat s’effectue à parts égales entre les deux partenaires, gare aux discordes en cas de séparation ou aux foudres des héritiers en cas de décès. De même, le fisc peut avoir son mot à dire s’il considère que vous voulez échapper à la fiscalité applicable en cas de donation entre étrangers, en l’occurrence des droits de mutation à hauteur de 60 % ! Quand vient la rupture. L’idéal est de se séparer bons amis, en procédant à la vente du logement et en s’en partageant le prix. Ou bien en rachetant la part de l’autre pour conserver le logement. À défaut d’entente, le Code civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester dans l’indivision. Autrement dit, en cas de conflit, le juge peut ordonner le partage. Mais, à l'inverse des couples mariés ou pacsés, les concubins ne disposent pas du droit d’attribution préférentielle. En cas de malheur. Si les concubins n’ont rien prévu, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Ces derniers auront la possibilité de faire vendre le logement pour récupérer leur héritage. Toutefois, si le couple a eu des enfants, le survivant sera en droit de demander le maintien de l’indivision. Reste que pour assurer la protection du concubin survivant, le mieux est de l’anticiper. Par exemple, en prévoyant une convention d’indivision. Qu’est-ce que la convention d’indivision ? La convention d’indivision permet de fixer les règles de l’indivision et d’inclure certaines clauses plus protectrices pour le conjoint survivant. Ainsi, il est possible d’inscrire dans la convention qu’au décès de l’un, l’autre pourra acquérir sa quote-part sans que les héritiers puissent s’y opposer. En l’absence d’une telle clause, le survivant n’a aucun droit sur la part du défunt. Autre possibilité : se léguer mutuellement par testament l’usufruit des parts, dans la limite, bien sûr, de la part réservataire des héritiers. Inconvénient, les droits de succession sont très élevés : 60 % après un abattement de… 1 500 euros ! La tontine. Il s’agit, en fait, d’une clause insérée dès le départ dans l’acte d’acquisition. Les concubins achètent le logement en commun, en convenant qu’ils auront la jouissance des lieux leur vie durant et, qu’au moment du décès de l’un, l’autre deviendra automatiquement propriétaire. Inconvénient : les concubins évincent les éventuels héritiers. En outre, cette solution a perdu de son intérêt au fil des ans. Car en cas de décès, si la valeur du logement dépasse 76 000 euros, les droits de succession seront calculés sur la totalité de la part reçue, au tarif maximum : 60 % ! Il faut aussi savoir qu’en cas de séparation, la tontine peut poser problème. Car le concubin qui veut partir devra obligatoirement obtenir l’accord de celui qui reste pour rompre la tontine. La SCI. Par rapport à l’indivision, la SCI offre certains avantages, mais elle coûte cher en frais de fonctionnement (comptabilité, assemblées générales…). Il s’agit de créer une société qui achète le logement, et dont les deux concubins détiennent les parts à hauteur de leur mise de fonds. En cas de séparation, la vente du logement par le biais de la SCI peut plus facilement être évitée que dans le cadre de l’indivision. On vend ses parts à quelqu’un d’autre, mais on n’est pas obligé de vendre le logement. Quoi qu’il en soit, en cas de cession, l’unanimité n’est pas requise. La loi de la majorité prime, ce qui avantage le concubin qui détient plus de la moitié des parts. En cas de décès, les parts vont aux héritiers, mais les statuts de la société peuvent prévoir une clause d’agrément n’autorisant l’acquisition de parts par les héritiers qu’avec le consentement du concubin survivant. Il est également possible de prévoir un démembrement de propriété croisé. Dans ce cas, les concubins achètent par exemple 50 % des parts en pleine propriété et 50 % en usufruit. Mais attention : le démembrement de propriété croisé est généralement considéré comme un abus de droit par l’administration. Cette solution n’est donc à envisager qu’avec beaucoup de précautions.

Depuis sa fondation, le groupe Promogim a réalisé 56 000 logements. L’an dernier, il a conclu 2 750 ventes chez les notaires. En 2008, 5 700 logements seront en cours de construction, dont 3 000 à livrer avant la fin de l’année. Avec ses neuf directions régionales et ses filiales, le groupe affiche l’ambition de réaliser 3 000 ventes au cours de 2008, dont le tiers en Ile-de-France. www.promogim.fr

Les 9e Sommets du tourisme se pencheront les 12, 13 et 14 décembre prochains à Chamonix Mont-Blanc, sur l'immobilier de loisir et le déséquilibre des sites touristiques entre lits commerciaux, résidences secondaires et logements permanents. L'intérêt de cet événement repose sur la présentation de cas novateurs puisés dans le monde entier et de débats autour des différents thèmes, modérés par des experts. Déterminer les besoins futurs d'hébergement et de logement mais aussi les raisons d'investir dans l'immobilier de loisir ; découvrir les innovations dans l'immobilier de loisir ; trouver les réponses pour lutter contre les structures figées de l'hébergement ; développer des stratégies foncières pour les communes touristiques ; élaborer des mesures publiques pour maîtriser le développement du secteur, tels seront les sujets abordés tour à tour durant trois jours qui permettront d'établir un état des lieux de la question.

Jacques Salvaltor vient d’être élu maire d’Aubervilliers. Chaque matin, cet ancien médecin arrive à la mairie en vélo, souhaitant que l’avenue Victor-Hugo devienne “les Champs-Elysées de la ville” longés par une piste cyclable jusqu’au canal Saint-Martin. À l’automne, Plaine Commune sera agrémentée de stations Velib'. En octobre, la première conférence annuelle sur le logement réunira divers intervenants: associations de locataires, professionnels, bailleurs sociaux… Une agence immobilière à vocation sociale sera créée, éventuellement en janvier, pour mobiliser les propriétaires du parc privé. “L’objectif est de booster le logement”, explique le maire, dont la qualité de l’habitat est le cheval de bataille. “Aubervilliers est la seule commune du secteur à posséder un centre-ville”, explique ce “passionné d’Auber”, albertivillarien depuis 1958 et adjoint au maire à partir de 1989. Cet exemple illustre une autre astuce : repérer les maires partant à la reconquête de leur ville. La loi confère un véritable pouvoir décisionnaire au premier édile de la commune. De lui dépendent, entre autres, les permis de construire, sésames de la construction neuve.

A une soixantaine de kilomètres de Lyon et à autant de minutes en TER, Saint-Etienne attire les convoitises. Après une période de désindustrialisation, cette agglomération de 400 000 habitants refait surface, transformant peu à peu ses friches en quartiers d'affaires et universitaires. Nul ne s'étonne de voir les promoteurs s'intéresser à la 2e ville de Rhône-Alpes, bien équipée en commerces (Ikea a ouvert en 2005) et animée d'étudiants de Sup de Co et de l'université Jean Monnet. Meunier, par exemple, lance un programme sur la Cité du design, le futur quartier d'avant-garde du centre, dont le 2-pièces démarre à 108 000 e. L'ensoleillée agglomération de Valence s'inscrit sur la même liste de gagnantes et conduit un projet urbain d'une certaine ampleur : requalification des boulevards entre le centre et les faubourgs, réhabilitation de sites historiques et transformation en pôle innovant de la friche de la caserne La Tour Maubourg.

Au travers de l'architecte Hermann Kaufmann, l'école autrichienne du Vorarlberg fait ses premiers pas en France. Avec des principes constructifs très en avance sur le développement durable.

Les éditions Eyrolles proposent 12 guides pratiques pour construire, rénover et aménager sa maison écologique. Pour savoir par exemple de quelles aides de l'Etat peut-on bénéficier ? Pour tout connaître de l’énergie solaire, photovoltaïque et des pompes à chaleur. Pour devenir incollable sur l'isolation écologique (laine de mouton, chanvre, laine de verre ou laine de roche). Pour choisir une énergie renouvelable adaptée à sa maison. Pour s'informer sur le puits canadien ou le mini-éolien. Pour se laisser convaincre par la récupération d'eau de pluie. Ou bien encore pour découvrir des moyens simples et quotidiens “pour économiser notre planète, mais aussi notre porte-monnaie : réaliser son propre compost, jardiner bio, etc." Des livrets très pratiques, à recommander à tous les "écolo-constructeurs".

Une co-réalisation Cogedim et Générale de Promotion est en train de sortir de terre, avec 70 appartements. Elle a été baptisée Villa Mansart. Bien située, sur l'avenue du Général de Gaulle, cette résidence est conçue autour d'un jardin à la Française. Avec une toiture à la Mansart, une façade principalement en pierre de taille et une décoration d'inspiration haussmannienne, elle promet le charme des beaux immeubles parisiens. Presque tous sont dotés d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Encore affichés à la vente : quelques 3-pièces (prix moyen : 268 000 €) et 4-pièces (351 000 €). Le promoteur Kaufman & Broad est également présent à Maisons-Alfort, avec le Saint-Rémi. Dans cet immeuble d'angle de 76 logements, au croisement de la rue Jean-Jaurès et de l'avenue de la République, les dernières opportunités concernent des 3-pièces, à partir de 243 000 € (jusqu'à 76,8 m2). Avec des parquets en chêne verni, il avance des prestations de belle qualité, des expositions idéales et une vue sur la place de l'Eglise. France-Pierre est sur le point d'achever la commercialisation de Villa Matisse, rue Chabert. À 300 m du métro, "le petit immeuble en façade de pierre de taille comprend 20 appartements, du studio au 5-pièces, vendus en moyenne 4 200 €/m2, parking inclus avec deux places de parking à partir du 3-pièces", précise Jérémy Boulanger, responsable des ventes sur ce programme. Le 2-pièces de 51 m2 qui fait face est proposé à 3 793 €/m2, avec balcon. Le dernier attendu de la promotion sur Maisons- Alfort est signé Bouygues Immobilier. Avec un lancement prévu au mois de janvier, il sera situé à deux pas de l'hôtel de ville, des commerces et de la gare RER, le promoteur va réaliser 30 appartements du studio au 4-pièces.

La location meublée est réputée pour sa souplesse. Il est vrai qu'avec un bail moins contraignant et des facilités sur le plan fiscal, ses atouts sont nombreux. Reste à éviter les pièges. Explications.

Des pôles secondaires se singularisent par leurs équipements et leur valeur touristique. C'est le cas de Villefranche (33 000 habitants) dans le Beaujolais et à 30 minutes de Lyon en TER. La commune possède un théâtre de 700 places - l'une des plus belles scènes de Rhône-Alpes -, un parc des expositions, une pépinière d'entreprises et, depuis des décennies, un légendaire marché couvert. "Ça ne durera pas aussi longtemps que le marché de Villefranche", dit-on du reste dans la région. A 55 km de Lyon par l'autoroute et au coeur des Vals du Dauphiné, La Tourdu- Pin (7 000 habitants) apparaît comme une "sous-préfecture nature", selon son slogan. Bourg-en-Bresse (plus de 43 000 habitants) compte 3 400 étudiants (droit, prépas, école d'infirmières…) et arrivait en 4e position du Palmarès 2005 de l'Entreprise des villes les plus attractives. Les amateurs de grand air connaissent sa forêt de Seillon, son parc de loisirs de Bouvent et son golf.

Au nord-ouest de Caen sur la Zac de la Folie-Couvrechef, le Mémorial voisine avec les logements, dont les derniers ont été livrés il y a moins d'un an. En coeur de ville, sur la Zac Gardin Espace Conquérant, le nouveau palais de Justice a été réalisé aux côtés de 450 nouveaux logements. La deuxième phase prévoit la réalisation de 160 à 180 logements d'ici 2008. A l'ouest de la ville, les 78 ha de la Zac Beaulieu, accueillent le stade régional Michel d'Ornano. L'urbanisation de ce secteur est largement entamée et 1 500 logements y ont déjà été réalisés, en plus de quelques équipements et bureaux. Une consultation va être lancée pour 250 logements livrables en 2008, sur les 1 500 encore à venir.

Entre quais de Seine et gare Montparnasse, les quartiers attractifs du 15e accueillent quelques nouveaux programmes et le sud de l'arrondissement prépare l'arrivée du tramway. Ça roule !