Tous les conseils en Immobilier

"Un quart des nouveaux habitants du département provient des départements voisins de petite couronne,Hauts-de-Seine et Val-de- Marne", constate la Fnaim. Même si les prix ont progressé dans tout l'Essonne (91), avec des hausses annuelles spectaculaires, dépassant les 30 % pour des villes comme Longjumeau ou Sainte-Geneviève-des-Bois par exemple, ce département permet aux exilés des portes de Paris de se loger plus grand et moins cher. Dans le neuf, les prix se sont stabilisés aux environs de 3 500 e/m2, mais l'Essonne manque cruellement d'offre : "C'est le département de grande couronne le plus pauvre en nombre de lots disponibles", explique l'Adil (Agence départementale d'information sur le logement).

Vous allez vous retrouver en indivision, chacun de vous participant à l’acquisition du logement selon ses capacités financières. Si vous n’avez rien stipulé dans l’acte de propriété, vous serez censé contribuer à parts égales aux remboursements des crédits. Si vous vous séparez, vous risquez d’avoir du mal à partager ce patrimoine commun. Même constat lors d’un décès, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Le survivant se retrouve alors en indivision avec eux. Vous avez tout intérêt à conclure devant notaire une convention d’indivision pour, dès le départ, organiser les conditions de vente ou de partage.

Indicateur Bertrand : Quels sont les projets sur lesquels vous travaillez aujourd'hui ? Dominique Adenot : Le projet le plus proche de sa finalisation est celui de la ZAC Trémonteix, un secteur englobant 16 ha sur les coteaux ouest de Clermont-Ferrand. C'est le dernier balcon non urbanisé où devraient être construits 600 logements avec une grande diversité d'habitat, c'est-à-dire un tiers en habitat libre, un tiers en accession sociale et un tiers en locatif. Il s'agit d'une opération très qualitative qui va être réalisée dans le cadre des prescriptions de la HQE. Outre les logements, il y sera construit un terrain de sports et de loisirs de même que des équipements de proximité. Pour penser ce projet, nous sommes allés prendre modèle sur des villes comme Fribourg et Hanovre en Allemagne. Nous avons également un autre projet qui concerne le plateau de la Sarre au sud de la ville. Là, il s'agit d'urbaniser 10 ha sur lesquels seront sans doute prévus l'équivalent de 400 logements avec le même panachage que pour la ZAC Trémonteix. Nous oeuvrons aussi à la requalification de certains quartiers dont les quartiers nord avec l'appui de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru). Mais, outre la requalification, il y a toute une partie démolition et reconstruction de poches non urbanisées. Au total, nous allons édifier plus de 1 000 logements qui seront desservis par une extension de la ligne du tramway. L'habitat misera également sur la mixité. Mais s'agissant de quartiers où l'habitat prédomine, on va construire plus de logements en secteur libre pour les classes moyennes de façon à assurer un rééquilibrage. Clermont- Ferrand a perdu 25 000 habitants au profit de la périphérie. Nous devons en regagner. Il y a 4 ans, on construisait 400 logements par an, aujourd'hui 1 700, mais dans les 5 prochaines années nous devrions revenir à un rythme de croisière de 1 300 à 1 500.

Une quantité impressionnante de grands projets, une offre immobilière diversifiée et attractive, voici le nouveau visage de la capitale rhônalpine. Visite d'une ville qui s'ouvre sur le futur sans pour autant faire table rase du passé.

Plafonds de loyers mensuels au m² (charges non comprises) du Borloo neuf : Zone A = 15,92 €, Zone B1 = 11,06 €, Zone B2 = 9,04 €, Zone C = 6,63 €.

Le Pacs (Pacte civil de solidarité) est un contrat destiné à organiser la vie commune entre deux personnes de même sexe ou de sexe différent. Il est conclu devant le tribunal d’instance du lieu de résidence. Depuis le 1er janvier, c’est le régime de la séparation des patrimoines qui s’applique mais cela n’exclut pas l’indivision si vous achetez ensemble. A compter de cette année, en cas de décès, un droit de jouissance d’un an sur le logement commun est mis en place au profit du survivant, comme pour les époux. Des droits de succession avantageux : vous pouvez chacun vous léguer par testament, l’usufruit ou la nue-propriété de votre part. Les droits de mutation sont de 40 % pour les 15 000 premiers euros et de 50 % au-delà. Depuis le 1er janvier, les partenaires pacsés bénéficient d’un abattement de 57 000 e.

Architecte, designer et urbaniste, Jean-Michel Wilmotte est une star de la profession. Ce globe-trotteur affiche plusieurs centaines de projets à son actif et compte 100 collaborateurs.
Wilmotte appartient au petit monde de la "jet architecture". Entre un projet de musée en Jordanie et de lofts à Moscou, il saute d'un avion à l'autre comme d'autres prennent le RER le matin. Entouré par 100 collaborateurs, il manage l'une des plus importantes agences d'architecture françaises. En ce moment, il monte une antenne à Londres pour être plus proche de sa clientèle, en majorité internationale.
L'architecture intérieure des villes Wilmotte a percé il y a une vingtaine d'années, quand il a conçu la chambre de François Mitterrand à l'Elysée. Cette étincelle au démarrage a été suivie par le projet de rénovation de la mairie de Nîmes, sa première greffe urbaine contemporaine sur de l'ancien. Le "maître" était lancé. Son concept aussi : "l'architecture intérieure des villes" qui consiste à traiter l'espace public avec le même soin que les pièces d'une grande maison. "Il faut capter l'énergie d'un lieu, lui donner ou lui redonner son identité. Et faire en sorte qu'on s'y sente bien", remarque l'architecte. Il est vrai qu'il a fait ses classes à Camondo, la très renommée école d'architecture d'intérieur. Au moins une fois dans notre vie, sans forcément le savoir, nous avons tous croisé du "Wilmotte". Qu'il s'agisse du siège d'Havas, de salles d'exposition du musée Louvre, du mobilier de l'aéroport de Roissy, ou plus prosaïquement de bureaux, de maisons individuelles ou bien d'appartements réalisés pour le compte de promoteurs immobiliers. Le mobilier urbain du tramway de Paris est l'un de ses projets préférés. L'architecte aime aussi travailler sur les sièges sociaux : "On peut mener des discussions intéressantes avec des personnalités fortes qu'il faut parvenir à cerner. C'est aussi le moyen d'être en prise avec l'actualité." Il a notamment réalisé les sièges sociaux de Martin Bouygues et de Bernard Arnault. L'Américain Richard Meier, un confrère architecte, décrit l'homme comme quelqu'un de "polyvalent et rigoureux, une personne profondément humaine". Pour les trente ans de son agence, Wilmotte a créé une fondation qui porte son nom, destinée à donner leur chance à de jeunes talents.
Coup de foudre pour la Russie Depuis peu, il est tombé amoureux de la Russie : il va réaliser à Moscou, sur la place Rouge, un hôtel de très grand luxe. Il transforme aussi une ancienne chocolaterie en lofts donnant sur la Moskova et il a des projets à Yalta et à Kaliningrad. En cours aussi : une tour à Monaco, l'université de Sophia- Antipolis, l'usine des formules 1 de Ferrari, le musée d'art contemporain de Pékin… En ce moment, il réfléchit sur un projet de maisons dans le Var, "réalisées sans concession". "Des maisons en bois sans sous-sol, juste posées sur une dalle et qui peuvent sortir de terre en trois mois", s'enthousiasme- t-il. Malgré son planning très chargé, Jean-Michel Wilmotte a tout de même pris le temps de faire quatre enfants, dont deux sont architectes comme lui. Une belle vie, en somme, puisque ses enfants veulent vivre la même.
REPÈRES
1948 Naissance à Soissons.
1975 Diplômé de l'école Camondo en architecture d'intérieur.
1987 à 1990 Restauration et aménagements de la mairie de Nîmes.
1993 Aménagement avec Paul Andreu de l'aérogare 2C de Roissy CDG et conception de mobilier spécifique.
2000 Antenne Louvre, musée du quai Branly : aménagements et muséographie.
2004 Aménagements intérieurs du nouveau siège social de LVMH: hall d'accueil, circulation, salons, auditorium-salle polyvalente, etc.
En cours Sophia-Antipolis : construction du Campus Stic (Science et technologie de l'information et de la communication).

Une baie parmi les plus belles du monde, des îles charmantes, des espaces naturels préservés : le Morbihan a plus d'un tour dans son sac pour attirer vacanciers et nouveaux résidents. Mais son premier atout, c’est le dynamisme de Vannes.

Indicateur Bertrand. :Quelle est l'actualité de votre groupe et quelles sont vos perspectives de développement en matière de promotion immobilière ?
Philippe Zivkovic : L'année 2006 a été extrêmement dynamique pour BNP Paribas Immobilier. Atisreal a effectué une très belle année, en commercialisation et en conseil, marquée par des acquisitions significatives. En logement, les Espaces Immobiliers BNP Paribas, avec une vingtaine d'implantations en France, ont réalisé 3 200 ventes de logements neufs et anciens. Nous avons également renforcé notre activité de property management avec une nouvelle ligne de métier en immobilier d'entreprise : BNP Paribas Real Estate Property Management. Nous sommes aussi présents en logement avec Gérer et les résidences étudiantes Les Studélites. Au total, en France et en Espagne, nous gérons plus de 30 000 logements. En asset management nous sommes sur plusieurs fronts avec BNP Paribas REIM qui gère plus de 7 milliards d'euros d'actifs immobiliers en Europe. Enfin, en promotion nous avons connu une année exceptionnelle. Meunier Immobilier d'Entreprise a lancé près de 270 000 m2 de bureaux, ce qui nous place au premier rang du marché. En logement, Meunier Habitat a lancé plus de 2 000 logements et a signé en 2006 beaucoup de nouveaux projets, aussi bien en régions qu'en Ile-de- France, qui verront le jour en 2007 et en 2008.
I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ?
P. Z. : Meunier Habitat vient de remporter un appel d'offres pour un programme majeur sur Aubervilliers. Nous allons y réaliser 6 immeubles comprenant 300 logements dont 40 % seront dédiés au logement social. La première tranche sera lancée à la fin de l'année. Nous avons également remporté un appel d'offres important pour un programme de 139 logements et 500 m2 de commerces situés à Antibes, dans le quartier résidentiel d'Estagnol. Les travaux doivent commencer en janvier 2008. Parmi les opérations les plus significatives qui seront lancées cette année, outre celle d'Aubervilliers, nous entamons au 1er trimestre un programme de 250 logements : ZAC du Canal à Pantin (comprenant 63 logements sociaux) et lancerons également à la fin de l'année 400 logements (dont 100 en logement social) à Saint-Denis (Wilson).
I.B.:Quelles seront demain, selon vous, les principales innovations en matière de services immobiliers ?
P. Z. : Aujourd'hui, l'enjeu majeur est le respect de l'environnement et nous souhaitons progressivement faire en sorte que l'ensemble de nos programmes soient certifiés HQE et Habitat & Environnement. A ce propos, nous avons été le premier promoteur à obtenir les labels environnementaux en Ile-de-France et nous en sommes très fiers. Il s'agissait, en immobilier d'entreprise, de l'immeuble A4C (Paris, 13e). Tandis qu'en logement, nous avons été le premier promoteur privé en Ile-de-France à obtenir le certificat Habitat & Environnement pour la résidence Le Ténor (Courbevoie) livrée en avril 2006. De façon plus générale, nos équipes chez Meunier Habitat Ile-de-France se sont fixé pour objectif, depuis 3 ans déjà, de définir, pour chaque opération, des solutions environnementales innovantes et adaptées. En immobilier d'entreprise, de nombreux services à la personne vont se développer dans les années à venir, comme les centres de fitness, les crèches pour les enfants des collaborateurs, les services de voituriers et de conciergerie. En logement, nous le voyons avec notre activité Les Studélites, les résidences avec services sont amenées à se développer fortement dans les années à venir, aussi bien pour les jeunes que pour les cadres en mobilité et bien sûr pour les seniors dont la demande en résidences médicalisées et en résidences avec services ne peut que s'accroître dans les années à venir.
I. B. : Le logement en France, quelles priorités ?
P. Z. : La grande priorité aujourd'hui du logement en France c'est indéniablement de libérer du foncier, afin d'augmenter l'offre. C'est le meilleur moyen de peser sur les prix et d'offrir, notamment à une partie des primo-accédants et des classes moyennes, un meilleur accès à la propriété. Dans un certain nombre de communes, une politique de prix maîtrisés a également été mise en place et cela va dans le bon sens, en touchant une clientèle plus large.
Zoom sur BNP Paribas Immobilier
Acteur de référence dans les services immobiliers aux entreprises en Europe et en immobilier résidentiel en France et en Espagne, BNP Paribas Immobilier intervient dans 4 grands métiers : - Commercialisation, conseil et expertise (Atisreal et Espaces Immobiliers BNP Paribas). - Asset management (BNP Paribas REIM). - Property management (BNP Paribas Real Estate Property Management, Gérer et Studélites). - Promotion (Meunier). BNP Paribas Immobilier est présent dans 8 pays en Europe, ainsi qu'à New York, et compte 3 500 collaborateurs. Le groupe a lancé un plan de mécénat en faveur de l'architecture en soutenant la Cité de l'Architecture et du Patrimoine et le Pavillon de l'Arsenal. BNP Paribas Immobilier est également partenaire exclusif de la Chaire Immobilier de l'Essec. Le groupe en assure le financement et est étroitement impliqué dans le choix des axes de recherches ainsi que dans les programmes dispensés. www.immobilier.bnpparibas.com

Le gouvernement a mis en place la garantie risques locatifs. De quoi s'agit-il exactement ? (Jean-Charles E., Nîmes, 30)

Le contrat de mariage doit être conclu avant de célébrer l’union. Par la suite, changer de régime matrimonial est plus difficile. Jusqu’à présent les règles de l’indivision étaient implacables : en cas de désaccord sur le devenir du bien commun, la seule solution était de saisir les tribunaux. Depuis le 1er janvier, les conditions sont assouplies : un mandataire peut être désigné pour vendre le patrimoine commun.

Malgré le jeu de yo-yo des taux fixes qui ont grimpé au 1er semestre 2006 puis commencé de baisser au second, force est de constater que le crédit immobilier coûte plus cher aujourd'hui qu'il y a un an. En décembre 2005, emprunter 150 000 € à 3,55 % sur 15 ans signifiait rembourser 1 076 € par mois et le coût du crédit revenait à 43 680 €. Aujourd'hui, le même prêt consenti à 3,95 % (taux fixe) implique une mensualité de 1 105 €, soit 29 € de plus et un coût de crédit qui passe à 49 039 €, soit 5 359 €. A taux révisable, en supposant qu'il n'y ait pas de hausse et que le taux reste identique pendant 15 ans, un même emprunt souscrit à 3,15 % en 2005 et à 3,60 aujourd'hui, fait grimper la mensualité à 1 079 €, soit 33 € de plus par mois, entraînant un coût supplémentaire de 5 935 €.

Philippe Stoltz : Les taux variables affichaient ces dernières années un écart de 1 point avec les taux fixes. Mais depuis fin 2005, avec la hausse plus importante des taux courts, l'écart est devenu infime. Cette situation rend les taux révisables peu attractifs aujourd'hui. Pour notre part, nous n'en vendons pratiquement plus, d'autant qu'il est probable que les taux courts continueront à augmenter dans les prochains mois.

Dans le cadre des travaux d'élaboration du nouveau schéma directeur de l'Ile-de-France, le Conseil régional a réuni une conférence de citoyens chargée de réfléchir aux grandes orientations souhaitées pour l'évolution de la région à l'horizon 2030. La nécessité de développer les transports collectifs figure en deuxième place parmi les priorités listées par cette table ronde, derrière l'objectif de rééquilibrage des pôles emploi/habitation dans les zones sudouest/ nord-est de la région. Et lorsqu'il s'agit de se pencher sur l'évolution de la grande couronne et sur la possibilité d'y situer une nouvelle offre d'habitat, les modes de déplacement reviennent fort logiquement au premier plan. "Nous mettons en avant notre volonté d'espace et notre souhait que ne soient pas reproduits les modèles des grands ensembles ou des villes nouvelles de première génération. A ce titre,nous pensons qu'il faut développer des villes moyennes vivables dans la grande couronne de l'Ile-de-France, où serait donnée une priorité à l'emploi et aux transports", expose le document élaboré par la conférence.

Nous avons acheté sur plan et sommes installés dans l'immeuble depuis quatre mois. Nous nous rendons compte que le syndic désigné par le promoteur est tout à fait incompétent. Dans quelles conditions,pouvons-nous résilier son mandat ? (Dominique E., Toulon, 83)

L'isolation des façades, des murs, de la toiture vous garantissent une bonne protection contre les bruits intérieurs et extérieurs, ainsi qu'un bon confort thermique. De l'installation de chapes flottantes à la pose d'ouvertures à double vitrage en passant par l'isolation des façades grâce aux parois doubles, les techniques actuelles vous garantissent un petit nid douillet ! Et toutes ces performances se traduisent également au niveau, lui aussi très sensible, du portefeuille ! Car un logement bien isolé représente le premier pas vers les économies d'énergie. Pas la peine en effet, d'équiper votre maison des modes de chauffage et de ventilation les plus performants s'il est mal isolé ! A l'inverse, dans un logement performant du point de vue de l'isolation thermique, vous pouvez installer les meilleurs modes de chauffage.

"Le niveau général de la création architecturale monte"