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À l'issue de l'adoption de son projet de loi sur la mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, la ministre nous livre ses analyses sur la situation du logement en France. Indicateur Bertrand : Quelles sont,en matière de politique du logement,les mesures qui vont bientôt se concrétiser ? >Christine Boutin : La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a fait l'objet d'enrichissements de la part du Parlement, et comprend aujourd'hui 124 articles. Cette loi prévoit des dispositions essentielles, telle que la réforme de la gouvernance du 1% logement, la refonte du régime des agréments des associations oeuvrant dans le domaine du logement des personnes défavorisées ou l'obligation, pour les bailleurs sociaux, d'élaborer une convention d'utilité sociale qui détermine la stratégie de chaque bailleur pour les 6 années à venir en matière d'investissement, de qualité de service et de politique des loyers. Avant d'être opérationnelles, ces mesures nécessitent en général des décrets d'application. Ils seront publiés dans quelques mois, le temps que le conseil d'État donne son avis. I.B. : Comment, selon votre expression,“ dégripper” la chaîne du logement ? Et avec quels acteurs y travailler en priorité ? >C.B.:Depuis 2005, le nombre de logements sociaux financés ne cesse d'augmenter. On en dénombre 102 000, rien que pour 2008. Je souhaite que le monde HLM joue à plein son rôle contracyclique. Il en a les capacités, et le plan de relance a augmenté les moyens et les objectifs de production de logements sociaux. Par ailleurs, avec mon projet de loi, je défends le déblocage de la chaîne du logement. Le logement social doit être accessible aux personnes qui en ont réellement besoin. Pour favoriser la mobilité, qui est actuellement de 9,4 % par an dans le parc de logement social sur l'ensemble du territoire national, j'ai voulu que les personnes dont les revenus sont deux fois supérieurs aux plafonds de ressources pour accéder au logement HLM, soient obligées de libérer leur logement. J'ai aussi voulu abaisser le plafond de ressources pour l'accès au logement social et le faire revenir au niveau précédant la hausse purement technique liée à l'augmentation du Smic après la mise en place des 35 heures. Les logements disponibles doivent être attribués aux personnes qui en ont le plus besoin, en raison de leur situation financière. C'est une exigence de justice sociale. I.B. : Le nouveau dispositif d'investissement locatif Scellier vient de voir le jour. Quel est son principe et qu'en attendez-vous ? >C. B. : Ce nouveau dispositif de réduction d'impôt vise à favoriser l'investissement locatif privé introduit par la loi de finances rectificative pour 2008. Il permet aux particuliers qui investissent, en 2009 et 2010, de déduire de leurs impôts 25 % du prix (300 000 € maximum) des logements acquis ou construits. Cette déduction s'étale sur 9 ans, le taux passera à 20 % en 2011 et 2012. Ce nouveau dispositif prend fin au 31 décembre 2012 et ne s'applique qu'aux logements situés en zone où le marché locatif est tendu. Dans le contexte actuel de la crise de l'immobilier et du logement, notre objectif est de soutenir la production de logements pour répondre au mieux aux besoins des Français. I.B. : Malgré une baisse des prix et des taux d'intérêts, l'immobilier est encore cher en France. Comment relancer l'accession à la propriété ? >C.B.: Le gouvernement a mis en place le doublement du prêt à 0 % en primo-accession dans le neuf, ce qui permet désormais à des ménages d'emprunter jusqu'à 65 000 € à des conditions très favorables. De plus, si une collectivité accepte d'apporter une aide de 2 000 €, les ménages peuvent également bénéficier, pour les mêmes conditions de ressources, du Passfoncier : celui-ci ouvre droit à la TVA à 5,5 %. Dans ce sens, j'ai demandé une complète mobilisation des banques pour accompagner les ménages. Dans l'ancien, les prix baissent dans certaines agglomérations : il y aura des ajustements de prix, en particulier dans les zones où le marché de l'immobilier est le moins tendu.

Fin 2012, les résidences seniors étaient encore un marché de niche. Mais d’après une enquête de Xerfi-Precepta, ce mode de logements progresserait de 55 % d’ici 2015.

L’entrepreneur chargé des fondations de notre futur pavillon peut-il exiger un supplément sur le prix – établi forfaitairement à l’origine –pour divers motifs qui ne nous sont pas imputables, notamment la nature du sol ? (M. et Mme Laurent D., Saint-Flour, 15)

Réunis à Nice, les promoteurs immobiliers ont débattu des enjeux du logement afin d’anticiper au mieux les besoins de demain. À cette occasion, le concours des Pyramides d’or a distingué les projets les plus innovants. Coup de projecteur sur le lauréat.

Nous sommes propriétaires d'un logement depuis trois mois.Nous constatons un grave défaut d'isolation acoustique. Quel est notre recours ? (Sandrine T., Maisons- Alfort, 94)

Le mur de mon jardin penche dangereusement et menace de s'effondrer sur le terrain voisin, je dois donc effectuer rapidement des travaux. Cependant mon voisin refuse obstinément que je passe chez lui pour les réaliser.Que puis-je faire ? (Olivier S.,Moreuil, 80)

Depuis le mois de mai, les taux des crédits immobiliers sont très attractifs. Mais si les banques prêtent, leurs conditions sont de plus en plus drastiques. Pourquoi et jusqu'à quand ?

Pour vous comme pour tout accédant à la propriété, le recours au crédit relève le plus souvent d’une nécessité. Et même si vous avez le choix entre l’achat comptant ou à crédit, vous pouvez avoir intérêt à vous endetter pour réduire vos impôts. Car en matière d’investissement immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ils permettent donc de réduire l’assiette des revenus imposables, voire de faire apparaître un déficit foncier imputable sur le revenu global et, par voie de conséquence, générer des économies d’impôts qui viennent réduire très sensiblement le coût du crédit. Et si vous disposez de capitaux propres, vous n’avez pas intérêt à les mobiliser. Car ils sont aujourd’hui supérieurs aux taux d’emprunt. Sur un contrat d’assurance vie, vous pouvez espérer 4,5 à 6 % de rentabilité selon que la formule est plus ou moins risquée. Bref, le recours au crédit peut améliorer sensiblement la rentabilité globale d’une opération grâce à l’économie d’impôt générée. Reste que les déficits fonciers étant imputables sur les revenus globaux, l’incidence financière de cette imputation est d’autant plus forte que le taux marginal d’imposition est élevé. Déduire les intérêts d’emprunt peut très bien passer par la souscription d’un crédit classique amortissable de façon mensuelle, par exemple. Mais il existe aussi des formules beaucoup plus sophistiquées. Les banques ont, en effet, bien compris l’enjeu pour les investisseurs d’obtenir le meilleur rendement possible par le biais de la déduction des intérêts d’emprunt. Mais attention, ces prêts restent relativement risqués.

Avec plus de 150 000 habitants, dont 40 % âgés de moins de 30 ans, Angers, discrète voisine de Nantes, est une ville dynamique et jeune, qui s'est dotée d'un projet de ville ambitieux, sous le signe du développement durable.

Vous rêvez d'une nouvelle vie, d'un pied-à-terre tout neuf ou d'investir en attendant de vous établir à temps plein les pieds dans l'eau ? C'est un dossier spécial consacré à l'immobilier en bord de mer que nous vous invitons à traverser.

Selon Crédit Foncier, en 2014, 76 % de l’investissement locatif porte sur 6 des 22 régions de France : l’Île-de-France, l’Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône- Alpes, Paca et Languedoc-Roussillon. En quatre ans, ce phénomène de concentration s’est accentué puisqu’il a progressé de 2 %. Et quatre régions ont renforcé leur attractivité depuis 2010 : l’Île-de-France (de 16 à 18 %) ; l’Aquitaine (de 11 à 14 %), Midi-Pyrénées et Rhône-Alpes (de 11 à 13 %).

Cet environnement économique favorable porte l'activité immobilière et la demande se maintient à un niveau élevé dans tout le département. Celui-ci a toujours bénéficié d'une image résidentielle, symbolisée par des communes comme Neuilly-sur-Seine au nord et Sceaux au sud. Une réalité moins perceptible pour certaines villes du nord des Hauts-de-Seine, qui ont connu un développement industriel comparable à celui de leurs voisines de Seine- Saint-Denis. Dans le sillage du développement de La Défense, ces villes – parmi lesquelles Asnières-sur-Seine – ont amorcé leur mutation. Le départ des dernières activités industrielles a libéré des terrains, permettant parfois de redécouvrir la Seine et ses berges, dont les Impressionnistes avaient su peindre les charmes au 19e siècle.

Après cinq années d’expérimentation, L’ Ademe dresse un bilan des tendances observées, sur plus de 2 000 Bâtiments basse consommation (BBC) dont près de 300 maisons individuelles.

“L’Ile de France peut être analysée selon trois secteurs : la zone centre, qui connaît une pénurie de l’offre ; la première périphérie, où le marché est à l’équilibre, et la troisième couronne, où l’on constate un léger déséquilibre en faveur de l’offre et, par conséquent, un allongement des taux d’écoulement des programmes. L’une des raisons de ces difficultés réside dans le fait que les acquéreurs se heurtent au durcissement des critères des banques, avec un taux d’effort de 30% des demandes et de l’apport personnel, et à la hausse des taux d’intérêt qui ont augmenté de 0, 6% en un an. La demande reste néanmoins globalement en croissance. Pour nous, l’enjeu est d’adapter notre production aux attentes de nos clients, en mettant par exemple sur le marché des programmes bénéficiant de la TVA à 5, 5% qui permettent aux primo-accédants d’acheter ou aux locataires de devenir propriétaires.”

Réaliser quelque 60 000 logements par an, dont 20 000 sociaux : tels sont les objectifs du schéma directeur de la région Ile-de- France (SDRIF) pour les vingt ans à venir. Un chiffre ambitieux en comparaison du médiocre résultat de l’an passé (38 000 logements), mais réaliste car la pénurie sévit en région parisienne. Près de 400 000 personnes ont demandé un logement social, dont plus de 100 000 à Paris. Pis, les Franciliens angoissent. Un sondage, réalisé par la Région en mars, révèle que 85 % d’entre eux estiment “difficile de trouver un logement en Ile-de-France”. Les plus inquiets sont les Parisiens (90 %) et les ouvriers (92 %). Tous s’accordent à dire qu’il faut construire davantage, mais où ? Le SDRIF préconise la zone dense, c’est-à-dire la première couronne et ses bordures, afin de rapprocher l’emploi et l’habitat. Pour sa part, le conseil en stratégie immobilière Adéquation recommande “les moyenne et grande couronnes”, où les tarifs immobiliers conviennent au budget de la majorité des acquéreurs. Une enquête d’Adéquation, réalisée pour le Snal, le syndicat des lotisseurs, conclut à la distorsion entre l’offre et la demande. Les chiffres en sont témoins : 67 % de la demande porte sur les gammes abordables, à 2 800 €/m2, et intermédiaires, à 3 000 €/m2. Or, l’offre correspondante s’élève à 41 %. A contrario, 33 % de la demande sollicite du moyen et haut de gamme. L’offre est de 59 %.

Longtemps à la traîne derrière le marché tourangeau, la ville l'a rattrapé, en matière d'attractivité et donc de prix. Elle boudait son fleuve depuis l'arrivée du chemin de fer en 1847. Aujourd'hui, la ville le regarde à nouveau. La première phase d'aménagement des quais de la rive nord s'est terminée à l'automne dernier et le canal a été rouvert à la navigation. Pour Orléans, "c'est le début d'une nouvelle ère urbaine, explique-t-on à la mairie, qui cherche à concilier développement économique et qualité de vie". 2008, année d'élections municipales, le chantier marque une pause. La seconde phase est envisagée pour l'année prochaine. Au programme : la restauration des ouvrages de navigation pour remonter la Loire jusqu'à Combleux, l'aménagement du bois de l'île Charlemagne, la restauration du château du Bouchet et la création d'un camping 4 étoiles, un complexe nautique construit en belvédère sur la Loire à hauteur de la base de loisirs et, enfin, la création d'une passerelle vélos et piétons à hauteur du cabinet vert pour relier la base de loisirs à Orléans. Côté logements, les grands travaux donnent aussi un coup de jeune à cette ville chargée d'histoire. Alors que d'anciennes façades sont rénovées, des programmes sont dans les tuyaux, pour les étudiants (à Dessaux, Saint-Martin-du-Mail) et rue du Bourdon- Blanc. La Semdo (Société d'écono- mie mixte pour le développement orléannais) aménage 25 000 m2 dans le secteur des Halles. Sur le site de la Motte-Sanguin, c'est Ogic qui envisage environ 90 logements.

“En résidence avec services, l'investisseur doit réellement s'impliquer dans son projet d'achat”