Actualité, Conseils

Avec plus de 150 000 habitants, dont 40 % âgés de moins de 30 ans, Angers, discrète voisine de Nantes, est une ville dynamique et jeune, qui s'est dotée d'un projet de ville ambitieux, sous le signe du développement durable.

Vous rêvez d'une nouvelle vie, d'un pied-à-terre tout neuf ou d'investir en attendant de vous établir à temps plein les pieds dans l'eau ? C'est un dossier spécial consacré à l'immobilier en bord de mer que nous vous invitons à traverser.

Selon Crédit Foncier, en 2014, 76 % de l’investissement locatif porte sur 6 des 22 régions de France : l’Île-de-France, l’Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône- Alpes, Paca et Languedoc-Roussillon. En quatre ans, ce phénomène de concentration s’est accentué puisqu’il a progressé de 2 %. Et quatre régions ont renforcé leur attractivité depuis 2010 : l’Île-de-France (de 16 à 18 %) ; l’Aquitaine (de 11 à 14 %), Midi-Pyrénées et Rhône-Alpes (de 11 à 13 %).

Cet environnement économique favorable porte l'activité immobilière et la demande se maintient à un niveau élevé dans tout le département. Celui-ci a toujours bénéficié d'une image résidentielle, symbolisée par des communes comme Neuilly-sur-Seine au nord et Sceaux au sud. Une réalité moins perceptible pour certaines villes du nord des Hauts-de-Seine, qui ont connu un développement industriel comparable à celui de leurs voisines de Seine- Saint-Denis. Dans le sillage du développement de La Défense, ces villes – parmi lesquelles Asnières-sur-Seine – ont amorcé leur mutation. Le départ des dernières activités industrielles a libéré des terrains, permettant parfois de redécouvrir la Seine et ses berges, dont les Impressionnistes avaient su peindre les charmes au 19e siècle.

Après cinq années d’expérimentation, L’ Ademe dresse un bilan des tendances observées, sur plus de 2 000 Bâtiments basse consommation (BBC) dont près de 300 maisons individuelles.

“L’Ile de France peut être analysée selon trois secteurs : la zone centre, qui connaît une pénurie de l’offre ; la première périphérie, où le marché est à l’équilibre, et la troisième couronne, où l’on constate un léger déséquilibre en faveur de l’offre et, par conséquent, un allongement des taux d’écoulement des programmes. L’une des raisons de ces difficultés réside dans le fait que les acquéreurs se heurtent au durcissement des critères des banques, avec un taux d’effort de 30% des demandes et de l’apport personnel, et à la hausse des taux d’intérêt qui ont augmenté de 0, 6% en un an. La demande reste néanmoins globalement en croissance. Pour nous, l’enjeu est d’adapter notre production aux attentes de nos clients, en mettant par exemple sur le marché des programmes bénéficiant de la TVA à 5, 5% qui permettent aux primo-accédants d’acheter ou aux locataires de devenir propriétaires.”

Réaliser quelque 60 000 logements par an, dont 20 000 sociaux : tels sont les objectifs du schéma directeur de la région Ile-de- France (SDRIF) pour les vingt ans à venir. Un chiffre ambitieux en comparaison du médiocre résultat de l’an passé (38 000 logements), mais réaliste car la pénurie sévit en région parisienne. Près de 400 000 personnes ont demandé un logement social, dont plus de 100 000 à Paris. Pis, les Franciliens angoissent. Un sondage, réalisé par la Région en mars, révèle que 85 % d’entre eux estiment “difficile de trouver un logement en Ile-de-France”. Les plus inquiets sont les Parisiens (90 %) et les ouvriers (92 %). Tous s’accordent à dire qu’il faut construire davantage, mais où ? Le SDRIF préconise la zone dense, c’est-à-dire la première couronne et ses bordures, afin de rapprocher l’emploi et l’habitat. Pour sa part, le conseil en stratégie immobilière Adéquation recommande “les moyenne et grande couronnes”, où les tarifs immobiliers conviennent au budget de la majorité des acquéreurs. Une enquête d’Adéquation, réalisée pour le Snal, le syndicat des lotisseurs, conclut à la distorsion entre l’offre et la demande. Les chiffres en sont témoins : 67 % de la demande porte sur les gammes abordables, à 2 800 €/m2, et intermédiaires, à 3 000 €/m2. Or, l’offre correspondante s’élève à 41 %. A contrario, 33 % de la demande sollicite du moyen et haut de gamme. L’offre est de 59 %.

Longtemps à la traîne derrière le marché tourangeau, la ville l'a rattrapé, en matière d'attractivité et donc de prix. Elle boudait son fleuve depuis l'arrivée du chemin de fer en 1847. Aujourd'hui, la ville le regarde à nouveau. La première phase d'aménagement des quais de la rive nord s'est terminée à l'automne dernier et le canal a été rouvert à la navigation. Pour Orléans, "c'est le début d'une nouvelle ère urbaine, explique-t-on à la mairie, qui cherche à concilier développement économique et qualité de vie". 2008, année d'élections municipales, le chantier marque une pause. La seconde phase est envisagée pour l'année prochaine. Au programme : la restauration des ouvrages de navigation pour remonter la Loire jusqu'à Combleux, l'aménagement du bois de l'île Charlemagne, la restauration du château du Bouchet et la création d'un camping 4 étoiles, un complexe nautique construit en belvédère sur la Loire à hauteur de la base de loisirs et, enfin, la création d'une passerelle vélos et piétons à hauteur du cabinet vert pour relier la base de loisirs à Orléans. Côté logements, les grands travaux donnent aussi un coup de jeune à cette ville chargée d'histoire. Alors que d'anciennes façades sont rénovées, des programmes sont dans les tuyaux, pour les étudiants (à Dessaux, Saint-Martin-du-Mail) et rue du Bourdon- Blanc. La Semdo (Société d'écono- mie mixte pour le développement orléannais) aménage 25 000 m2 dans le secteur des Halles. Sur le site de la Motte-Sanguin, c'est Ogic qui envisage environ 90 logements.

“En résidence avec services, l'investisseur doit réellement s'impliquer dans son projet d'achat”

Indicateur Bertrand : Votre groupe fête ses 30 ans. Présentez- nous l'ensemble de vos compétences et vos perspectives de développement… Guy Portmann : La première compétence que France Terre a développée est celle d’aménageur lotisseur, organisant ainsi le cadre de vie des Français dans les principales agglomérations. En 30 ans, France Terre est aussi devenu un promoteur constructeur de logements important, capable de garantir une certaine mixité sociale en réalisant dans ses opérations de lotissement ou d’aménagement des résidences dédiées à l’accession à la propriété et au locatif. France Terre développe aussi ses compétences dans des résidences avec services (résidences de tourisme, résidences étudiantes, ...). Dans un esprit d’engagement durable vis-à-vis de nos clients investisseurs, nous avons créé pour eux un service de gestion immobilière. La conception d’une ingénierie financière performante nous a permis d’être les premiers à apporter un ensemble de garanties locatives (1er locataire, vacance locative, garantie de paiement des loyers, garantie de revente, garantie de capital). Notre ambition est de continuer de construire pour les Français, dans les meilleures conditions économiques possibles, des logements durables et de mixité sociale maîtrisée. I. B. : En immobilier résidentiel, quels sont vos programmes les plus emblématiques ? G. P. : Je citerai d’abord l’opération l’Avant Scène à Lyon, dans le quartier de la Croix Rousse. Notre expérience d’aménageur nous a permis de concevoir et réaliser un immeuble exemple de mixité et d’insertion : 48 logements en accession à la propriété et en location libre, quelques logements sociaux mis à la disposition de handicapés en insertion professionnelle, une crèche municipale, des bureaux, des commerces de proximité et des parkings pour améliorer l’environnement composent cet immeuble. Au Cellier en Loire Atlantique, France Terre a réalisé une opération d’aménagement exemplaire en matière de respect de l’environnement : la mise en valeur et la préservation de la végétation existante, un traitement particulier des eaux pluviales dans des fossés “à l’ancienne” mais avec l’utilisation de l’énergie solaire pour assurer son recyclage pour l’arrosage et l’éclairage public. I. B. : Comment concilier construction,respect de l’environnement et développement durable ? G. P. : En développant la construction dans des opérations aménagées et spécialement conçues pour, et en limitant le mauvais étalement urbain. Notre démarche est de préserver la végétation existante, de replanter partout où cela est nécessaire, récupérer l’eau de pluie et la recycler dans chaque programme, réduire les consommations d’énergie comme nous l’avons fait, par exemple, en équipant de tuiles photovoltaïques les maisons de notre programme de Saint- Priest. I. B. :Quel est votre avis sur les mesures gouvernementales en faveur du logement ? G. P. : La déductibilité des intérêts d’emprunt pour les accédants à la propriété peut se révéler extrêmement efficace pour améliorer la solvabilité de nos clients si les banques acceptent de tenir compte de cet avantage dans le calcul du taux d’endettement des ménages. Mais au-delà de cette mesure, l’objectif nécessaire de 500 000 logements par an ne sera atteint si le gouvernement ne prend pas des dispositions vigoureuses pour augmenter l’offre de terrains aménagés constructibles. Il faut encourager les maires bâtisseurs, libérer l’initiative de propriétaires qui souhaitent aménager leur terrain et sécuriser les permis de construire. Bien loger les Français dans le respect des objectifs du développement durable est un enjeu national auquel France Terre prendra toute sa part.

Entre le recul des prix et les taux historiquement bas, le marché de l’immobilier offre aujourd’hui de solides opportunités. Si vous souhaitez réaliser un premier achat, suivez nos pistes et nos conseils.

"Mettre en avant nos 300 jours de soleil par an"

Sur le premier semestre, nous avons constaté une baisse significative des volumes des transactions, de l'ordre de 15 %, une baisse des prix de 2,11% dans l'ancien (2 268 €/m2) et une hausse limitée à 0,43 % dans le neuf, avec un prix moyen autour de 2 793 €/m2. Cela se confirmera quand nous aurons les chiffres du second semestre, et je pense que les prix seront encore orientés à la baisse en 2009. Celle-ci devrait toutefois être raisonnable.

Autant de profils d'investisseur que de choix possibles : c'est la première remarque que font tous les professionnels du conseil en investissement immobilier. "Il n'y a pas de vérité unique. Le secteur d'acquisition dépend du profil et des objectifs de chaque investisseur. S'il recherche à la fois une défiscalisation importante et une garantie de valorisation, sa solution sera moins fixée sur la rentabilité locative. Dans ce cas, pour- quoi ne pas acquérir une maison très bien située, qui nécessite un budget élevé mais garantit une plus-value" argumente ainsi Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Record battu ! Il y a quelques mois était inaugurée à La Réunion la plus grande centrale photovoltaïque de France. Avec plus de 6 000 panneaux répartis sur une surface de 10 000 m2 et bénéficiant d’un ensoleillement annuel moyen de 1 350 heures, la nouvelle centrale produira 1,35 mégawatt par an. Une bonne nouvelle pour La Réunion, isolée au plan énergétique mais qui connaît une augmentation très forte de la demande électrique (entre 5 et 8% par an). Pour suivre le rythme, il faudrait donc, selon le Conseil régional, l’installation chaque année de 20 MW de production électrique supplémentaire. La Région, très ambitieuse, vise d’ici 2025 un parc photovoltaïque de 100 MW avec une progression de 5 mégawatts photovoltaïques par an.

"Il n'y a pas de facteurs qui encouragent une hausse importante des prix du marché"

VIDEO. Au détour d’une importante restructuration, le programme immobilier parisien 14ème Art offre un second souffle à un ancien hôtel particulier du XIXème siècle. Découverte.