Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand : Votre arrondissement est le plus grand de la capitale. Il compte de nombreux espaces verts, dont certains créés ces quinze dernières années. Est-ce là la traduction d'une volonté de préserver une certaine qualité de vie ?

Vivant, le 15e l'est aussi grâce aux nombreuses entreprises qui y ont élu domicile. Le départ de grandes implantations industrielles au milieu du 20e siècle a signifié le début d'une nouvelle dynamique économique, avec l'arrivée d'autres activités. Citons entre autres l'établissement des sièges d'entreprises de l'audiovisuel, comme France Télévisions ou encore l'ouverture du centre hospitalier Georges Pompidou, le plus moderne d'Europe. Sans oublier l'Institut Pasteur et le Commissariat à l'Energie Atomique. La liste est loin d'être exhaustive et il faut y ajouter les dizaines de milliers de voyageurs qui transitent chaque jour par la gare Montparnasse située à l'extrême est de l'arrondissement, sans oublier le Parc des Expositions de la porte de Versailles, qui constitue sans nul doute l'un des pôles d'activités les plus vivants de l'arrondissement avec ses multiples salons, tandis que le Palais des Sports limitrophe abrite de nombreux spectacles.

Justement, qui dans le secteur neuf achète ce type d'appartement ? Des investisseurs ? "Franchement, on doit les compter sur les doigts d'une main", estime Xavier Longin. Les familles nombreuses ? "Les familles sont de plus en plus rares sur ce type de logement elles se dirigent soit vers la location de maison soit, vers l'achat d'un logement individuel, quitte à s'éloigner du centre de Lyon, poursuit-il. Cependant si ces familles cherchent un grand appartement, elles se contenteront souvent d'un 4-pièces". Or, le 4-pièces représente moins de 10 % des surfaces supérieures à 110 m2. Comme le souligne Christine Branche, directrice commerciale de SLC, Groupe Pierre-Eugène Pitance, un promoteur qui a toujours réalisé de grandes surfaces : "Ces appartements ne signifient pas pour autant qu'ils ont beaucoup de pièces. Certains souhaitent disposer de très grandes surfaces, 180 m2 par exemple, mais avec seulement deux chambres". Le profil de la clientèle acheteuse est, on l'aura compris, de nature assez aisée, qu'il s'agisse de seniors ou d'actifs situés dans une tranche d'âge de 40/45 ans. La nature des acheteurs est forcément liée au budget nécessaire à l'acquisition de ces appartements. Le prix moyen du 4-pièces (surface moyenne de 116 m2) est de 380 000 €, celui du 5-pièces est de 330 000 €, tandis que pour le 6-pièces (149 m2 en moyenne), on atteint les 430 000 €. Un 8-pièces, dans le neuf, s'est même vendu 940 000 € ! Si la moyenne des prix des 5-pièces est inférieure à celle des 4-pièces, la raison en est simple : ce segment de marché est à prendre avec précaution. "Dans les 4-pièces, un programme a été commercialisé aux alentours de 5 000 €/m2, ce qui a modifié la moyenne sur un petit nombre d'appartements, corrige Xavier Longin. De plus, ces prix ne tiennent pas compte de l'implantation des programmes : on mélange des secteurs forts différents. Enfin, il apparaît que certains grands appartements sont parfois vendus plus chers, au mètre carré, que la moyenne de l'opération elle-même".

L'un des grands atouts du marché de l'agglomération toulousaine est de pouvoir proposer une offre hors Toulouse intra-muros sans que celle-ci soit de moindre qualité. Ainsi, Nexity George V a pu lancer, face à l'évolution de l'état d'esprit des communes, pu lancer un ambitieux projet de Zac sur la commune de Frouzins, proche de Cugnaux, avec le Domaine Mailheaux-Sendère. Résultat : plus de 400 logements vont être réalisés, dans un esprit de mixité, avec des logements en R+1, des maisons en bande composées de 4 et 5-pièces sur des terrains de 250 à 450 m2, des maisons deux par deux, semi-individuelles, d'autres individuelles. Lui-même aménageur, le promoteur propose les 4-pièces aux alentours de 180 000 €. Le secret ? "La réussite tient au foncier, explique Claude Kern, directeur commercial de Nexity George V Midi-Pyrénées, nous nous trouvons dans une commune sise en première couronne, avec des accès faciles et englobée dans l'aire d'influence de l'économie avionique. En nous rapprochant de communes comme Frouzins, nous voulons répondre aux accédants, à cette clientèle de demain qui a aujourd'hui entre 25 et 35 ans. S'orienter vers le centre-ville toulousain, et nous le faisons, correspond à une autre démarche, celle de répondre à une clientèle plus âgée, qui peut acquérir un bien à une moyenne de 3 000 €/m2. Ce que nous faisons à Frouzins relève d'une prospective territoriale". Les exemples ne manquent pas de ces opérateurs travaillant sur une approche territoriale plus étendue qu'auparavant : Les Prairies Tolosanes de Bouygues Immobilier, les Portes Occitanes-Domaine de Lèguevin, à Lèguevin ou La Boiserie de Sagec, à Cugnaux, démontrent que le marché immobilier toulousain s'adapte à la fois à la croissance démographique et au développement économique de l'agglomération.

I.B. : Quels sont les grands projets de l'agglomération lilloise ?

Toulouse est à la fête. En désignant, le 12 juillet dernier, Toulouse parmi une liste de 67 pôles de compétitivité retenus par le gouvernement, le Comité interministériel pour l'aménagement du territoire a donné à la région Midi- Pyrénées une chance supplémentaire de développement et de croissance. _ En association avec la région Aquitaine le premier pôle dont bénéficie la région concerne l'aéronautique et l'espace, à travers le projet ambitieux "Aérospace Vallée", qui devrait permettre la création de 40 000 emplois en vingt ans. Les régions Midi-Pyrénées et Aquitaine sont les 2e et 3e régions pour l'aéronautique civile et militaire. En effet l'aéronautique y représente le premier secteur industriel, hors agroalimentaire. Ce pôle de compétence définit neuf grandes thématiques technologiques et douze projets structurants. La décentralisation de chercheurs parisiens de l'Office national d'études et de recherches aérospatiales (Onera), déjà en projet, sera réalisée dans le cadre "d'Aérospace Campus". _ Avec la Région Limousin, Midi-Pyrénées s'est vu attribuer le pôle européen Elopsys, spécialisé dans les hautes technologies micro-ondes, photoniques et réseaux sécurisés. Des entreprises comme Thalès sont impliquées dans ce pôle. Le but est de développer quatre axes industriels : distribution des interfaces Voix-Données-Images, réseaux haut-débit sécurisés, système de vision-détection et mise au point pour les praticiens ORL d'un fibroscope à usage unique. _ Une préfiguration de pôle, baptisé "Cancer-Bio-Santé" associe les régions Midi-Pyrénées et Limousin, avec 80 entreprises issues du secteur biomédical, 63 impliquées dans les bio-technologies ainsi que de nombreuses équipes de chercheurs. Le projet du pôle se situe dans le contexte de la reconversion du pôle AZF en un cancéropole comprenant un hôpital et des laboratoires de recherche.

I.B. : Nantes voit aujourd'hui se réaliser de nombreuses opérations de logements en son cœur : quels sont les objectifs d'aménagement poursuivis ?

Après bien des péripéties, les travaux du tramway sont aujourd'hui entamés, sur la ligne qui parcourra les Maréchaux à la place des bus PC1 et PC2. Il reliera le Pont du Garigliano à la porte d'Ivry et desservira donc toute la frontière sud du 15e. Ce projet majeur prendra forme en 2006. La correspondance avec la ligne T2 à la Porte de Versailles, permettra de créer un véritable pôle de transports en commun et intègrera les quartiers aujourd'hui coupés du reste de l'arrondissement par le boulevard périphérique, ainsi que les quartiers nord d'Issy-les-Moulineaux. L'arrivée de ces deux lignes permettra de faire passer de 600 000 à 3 millions le nombre d'habitants à moins de 30 minutes de Paris Expo Porte de Versailles. Les abords de la Porte de Versailles seront aussi aménagés tant au niveau paysager qu'au niveau urbain. Enfin, le tramway devrait réduire de 25 % le trafic automobile.

L'Ile de Nantes représente ainsi 350 hectares en bord de Loire, à cinq minutes à pied du centre ville ! Confiée à l'architecte paysagiste Alexandre Chemetoff et à l'architecte Jean-Louis Berthomieu, l'opération d'aménagement se caractérise par une sorte de plan guide, dans lequel prennent place toutes sortes d'initiatives. Des logements, bureaux et commerces, un hôtel : l'ancien site du Tripode, face à la Loire, formera un vrai quartier à vivre. La Samoa, société d'aménagement qui s'occupe du projet, a lancé la consultation auprès des promoteurs pour réaliser environ 20 000 m2 de bureaux et 9 000 m2 de logements, destinés à des propriétaires occupants. "Nous sommes une vingtaine de promoteurs à attendre, car il y a évidemment de belles perspectives sur le grand projet de l'Ile de Nantes" affirme M. Lahaie chez Seri Ouest. Quelques lots sont déjà en construction sur l'Ile de Nantes, à l'image des résidences Arborea et Iliana, signées Lamotte, dont les prix démarrent à 94 400 € pour un petit 2-pièces. L'autre grand projet urbain en cœur de ville se situe en face de la pointe Est de l'Ile de Nantes. avec le vaste secteur de Malakoff Pré-Gauchet. D'ici à 2008, de nombreux équipements seront créés, qui accompagneront la réalisation de nouveaux logements et de locaux d'activités et de bureaux. Parmi eux, un centre culturel, un pôle de loisirs, une piscine, une nouvelle école... Pour désenclaver le quartier, trois nouveaux axes routiers le relieront au cœur de ville et un nouveau pont vers l'Ile de Nantes est à l'étude pour 2008.

Ville administrative, Rennes ne fourmille pas de grandes friches industrielles qui pourraient se transformer en nouveaux lieux de vie. Est-elle condamnée pour autant à se développer uniquement vers l'extérieur ? Le salut tient actuellement à deux grands projets situés respectivement à l'ouest et à l'est de la ville. La Courrouze est le premier de ces grands aménagements à venir. Situés à cheval sur Rennes et Saint-Jacques-de-la-Lande, les 120 hectares de cette vaste friche militaire offrent de belles perspectives : "pour ouvrir des opérations sur Rennes, nous attendons la Courrouze, comme tous les promoteurs, mais ce n'est pas pour tout de suite", confirme M. Boudier, directeur commercial de Seri Ouest Rennes. De fait, le programme est alléchant, puisque d'ici 15 à 20 ans, le nouveau quartier devrait accueillir 4 000 à 5 000 logements. "Cela représente 4 à 5 % du total de logements existants aujourd'hui à Rennes. Une zone d'activités, principalement des bureaux et des équipements, sera implantée à proximité de la rocade, sur la commune de Saint-Jacques-de-la-Lande. Le nouveau quartier pourrait même être le point de départ de la deuxième ligne de métro, actuellement à l'étude. Il accueillera un grand équipement à l'échelle de l'agglomération" expliquent les responsables de Rennes Métropole. Et comme nouveau quartier rime avec nouveaux équipements, La Courrouze sera doté d'un établissement pour personnes âgées, d'une école, d'une crèche et de commerces. Passons à l'ouest du centre historique : la Zac de Chardonnet-Baud se situe au bord de la Vilaine et au sud du complexe universitaire de Beaulieu. Cette ancienne zone d'activités, aujourd'hui mal desservie par les voies de circulation et sans réseau d'assainissement, est appelée à devenir un quartier complet et agréable à vivre. Au menu : 2 000 logements, dont 25 % de logements sociaux, environ 3 500 m2 de commerces et 70 000 m2 d'activités notamment, sans oublier des équipements de quartier, du groupe scolaire à la crèche en passant par des équipements sportifs et culturels. #rPROGRAMMES ACTUELS

A Lyon comme ailleurs, le succès du dispositif Robien mais aussi la progression des prix et le niveau élevé des loyers ont façonné la typologie de la production de logements collectifs neufs. Depuis des années, les 2 et 3-pièces se sont clairement imposés dans l'offre de la promotion immobilière. Pour les bailleurs, il s'agit d'optimiser leur investissement locatif tout en répondant à la demande. Pour les accédants, l'objectif est de faire coïncider leur enveloppe financière avec les prix des logements. A ces phénomènes, s'en est ajouté un, qui ne fait que s'accentuer, celui de la recherche d'acquisition de la maison individuelle. Ce type d'achat a pu se réaliser au détriment du grand appartement, peut-être plus élégant en termes de prestations et d'agencements, mais aussi plus dépendant d'un environnement où la difficulté de stationner présente parfois un réel handicap. Pourtant, à Lyon, les grandes surfaces habitables ne sont pas absentes de l'offre de logements neufs. Trouver un logement d'un minimum de 110 m2 n'est pas impossible même si l'entreprise est plus ardue que pour un 3-pièces.

En présence d'une convention d'indivision, lorsque les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, pas de problème : ils se partagent le prix du bien à hauteur de leur mise de fonds respective. Si l'un souhaite conserver le logement, il dispose d'un droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Il est encore possible que l'un des deux continue de vivre dans le logement moyennant une indemnité versée à l'autre. Dans ce cas l'indivision peut être maintenue. En l'absence de convention, sortir de l'indivision peut être plus compliqué. En cas de désaccord, c'est le tribunal de grande instance qui ordonnera soit le partage, soit la poursuite de l'indivision. Toutefois, celle-ci ne peut pas se prolonger au-delà de deux ans. Si la convention a été signée pour une durée déterminée : les concubins sont théoriquement liés jusqu'à l'échéance de la convention. Mais si l'un d'eux demande le partage immédiat, il doit en faire la demande auprès du juge du tribunal. Si la convention a été conclue à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment. A condition que le concubin demandeur ne soit pas considéré comme de mauvaise foi.

En centre-ville, les studios se louent en moyenne 410 e par mois. Les 2-pièces trouvent preneurs entre 560 € et 600 € par mois, les trois pièces de 700 € à 750 € et les 4-pièces de 900 € à 1 000 €. Les appartements de grandes surfaces sont plus difficiles à louer, les candidats locataires préférant opter à ces niveaux de frais pour une acquisition pure et simple.

Avec 40 000 habitants, Saint-Ouen, la petite voisine du sud-ouest, est, dans une moindre mesure, également animée par un souffle nouveau depuis deux ou trois ans. Longtemps considérée comme une ville industrielle, avec Wonder, Martini, Thomson-Houston et Citroën (toujours présent dans le centre-ville), elle a longtemps vu beaucoup de Franciliens arriver le matin pour repartir le soir. Avec la tertiarisation de son économie et l'implantation de Sony, L'Oréal, SVP ou encore Baccardi-Martini et "Aujourd'hui-le Parisien ", la valse a continué. À force de faire la route, les habitués ont fini par regarder la ville. Avec des prix attractifs, Saint-Ouen est devenue attirante. "Nous recevons beaucoup plus de demandes que nous ne pouvons en satisfaire, essentiellement en accessions à la propriété", regrette un promoteur. Les logements neufs sortent si bien de terre que la mairie prévoit l'ouverture de 40 classes supplémentaires d'ici 2010 pour absorber ses nouveaux jeunes habitants ! Cinq promoteurs sont actuellement présents sur la commune. À quelques mètres des Portes de Paris, une co-promotion Arcade-Armeco International vient d'ouvrir à la vente les Jardins Marguerite, un programme mixte de 60 appartements et 6 maisons de ville. Bien orientées, elles possèdent avec deux ou trois chambres, des combles aménageables et des jardins paysagers. Rue du docteur Bauer, elles possèdent comme atout d'être aussi près du centre-ville de Saint- Ouen que de la capitale. Desservis par le métro Garibaldi, ses habitants auront en outre la chance de trouver des commerces et des établissements scolaires à proximité, ainsi que le stade Michelet. Dans le prolongement de la rue du docteur Bauer, à 900 m de Paris, Bouygues Immobilier propose lui, la Villa Tango, au croisement de l'avenue de Frayce et de la rue des Entrepreneurs. Mise en commercialisation depuis janvier, elle a déjà des réservations sur la moitié des produits, pour 3 000 €/m2 en moyenne, hors annexes. Les Puces de Saint-Ouen ne sont qu'à quelques minutes à pied. Classé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, le territoire de 2 500 stands répartis sur 3 hectares donne un cachet particulier au quartier. Animés du jeudi au lundi, ses marchés attirent les touristes et les acheteurs du monde entier. Depuis quelques temps, il donne aussi un nouvel essor culturel aux rues adjacentes, avec des restaurants, des concerts et des événements qui s'adressent aussi aux riverains. Les aménagements publics (stationnement, espaces verts, etc.) y sont en cours de rénovation. Actuellement, sur la rue Paul-Bert, entre la rue des Rosiers et la rue des Vallès. En remontant vers le nord, métro Garibaldi, près du square Marmottan et du centre commercial de l'avenue Gabriel-Péri, Altaréa vend en ce moment une quarantaine d'appartements. Baptisé Square Farcot, son programme démarre à 2 716 €/m2, avec un balcon, une terrasse ou un jardin privatif en rez-dechaussée. Il reste aussi un programme de Nexity Féréal, rue Landy. "Devant le succès de Villanova, dont les 116 appartements se sont vendus très rapidement, nous avons avancé le lancement des Jardins du Landy, explique Denis Collot, son directeur commercial. Lancée en mai, cette opération située dans un quartier vivant où Saint-Denis et Saint-Ouen se rejoignent avait encore une vingtaine d'appartements à vendre mi-juillet. Nous en demandons 2 950 €/m2 en moyenne. Comme sur l'opération précédente, nous accordons, une réduction de 10 % aux ménages bénéficiaires du prêt à 0%. Cette démarche est possible grâce aux aides de la mairie pour élargir l'accès des ménages au neuf". Les constructions ne devraient pas faiblir à la rentrée. Arcade et Icade-Capri sont prêts à lancer de nouveaux programmes. Promogim est sur le point de commercialiser 43 appartements (du studio au 4-pièces avec une loggia ou un balcon) et 8 maisons de ville à 100 m du Parc Abel-Mézières. Pour la plupart orientées est/ouest, elles s'ouvriront sur une large terrasse prolongée d'un jardin privatif engazonné. Au deuxième étage, elles s'agrémenteront d'une terrasse.

"La réduction d'impôts doit toujours être considérée comme un "plus", sans jamais être la seule motivation de l'achat. Car au terme de l'économie d'impôts, le client aura un logement sur les bras, qu'il devra continuer à louer ou pouvoir revendre dans de bonnes conditions. C'est ce que nous expliquons à tous nos clients : leur achat doit d'abord être motivé par le plaisir et par la certitude de faire une bonne affaire en termes patrimoniaux", estime Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM Constructeur. Un avertissement qui vaut pour tous les types d'achat et tous les dispositifs fiscaux qui les accompagnent : Robien en investissement locatif "classique", LMP, LMNP ou loi Demessine pour les locations meublées en résidence de tourisme ou encore loi Girardin pour les investissements plus "exotiques"... Assurez-vous à chaque fois que le logement que vous souhaitez acquérir serait une bonne affaire, même sans l'alléchante réduction du chèque au percepteur qu'il vous permet.

Si vous vendez votre logement pour des raisons de mobilité professionnelle et si vous en achetez un autre sur votre nouveau lieu de résidence, vous pouvez peut-être obtenir un prêt relais à taux record : 1 % (hors assurances et garantie) la première année (renouvelable une fois). Pour en bénéficier, deux conditions : être salarié d'une entreprise assujettie au 1 % logement (+ de 10 salariés) et vous trouver dans une situation de mobilité professionnelle ou de perte d'emploi consécutive à un plan social. Si c'est votre cas, vous pouvez prétendre à 70 % de la valeur vénale du logement que vous mettez en vente, dans une limite qui dépend de votre localisation. Cette limite est fixée à 105 600 € (zone I) ; à 86 400 € (zone II) et à 67 200 € (zone III). La nouvelle opération peut concerner l'achat d'un logement neuf ou ancien, de même que la construction d'une maison. Seule obligation : il doit s'agir de votre résidence principale.

Pour être complet sur l'investissement locatif, il faut aborder le problème de la revente du bien. Si vous n'avez pas investi en pensant à une utilisation personnelle future de votre bien, vous serez peut-être amené à le vendre au bout de quelques années de location (au moins neuf, si vous disposez de l'amortissement Robien). Si vous avez investi dans un logement bien situé, dans une ville attractive, et que votre bien est en bon état, vous devriez réaliser une belle plus-value... Sur laquelle l'Etat voudra prendre sa part. Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un logement locatif, les plus-values réalisées sont soumises à une fiscalité que la loi de finances 2004 a profondément réformée et simplifiée.