Conseils

Première sortie après Bussy sur l'A4 : Montévrain, un village au charme typiquement briard à la charnière de Bussy Saint-Georges et de Val d'Europe. Desservie par la gare RER de Serris-Montévrain, la commune a classé 120 hectares d'espaces verts non constructibles et conserve un caractère champêtre et reposant. Avec 4 200 habitants recensés en 2002, elle bénéficie néanmoins du développement de la ville nouvelle et construit deux zones d'aménagement concerté au nord, où sont développés des logements, des espaces verts et des activités diversifiées. Le quartier des Frênes abrite deux programmes, 25 maisons dans le Hameau des Frênes par les Domaines de Charme et 38 maisons de 6 et 7-pièces allée des Bosquets, baptisées les Cottages du Bois et construites par Financière Rive Gauche.

Si vous n'avez pas eu la chance d'hériter ou d'épargner suffisamment, peut-être pouvez-vous bénéficier d'un prêt à 0 %, d'un prêt 1 % logement ou d'un prêt épargne logement. Les uns et les autres sont admis dans la constitution de l'apport personnel et vous permettent d'emprunter moins à la banque et dans des conditions souvent plus favorables. D'où une économie sur le coût de votre crédit. Il faut, en effet, se rendre à l'évidence : même si les banques ne font plus beaucoup de différence entre les emprunteurs munis ou non d'un apport, elles réservent tout de même leurs meilleures conditions aux dossiers les moins risqués. Si vous achetez votre résidence principale et que vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, vous pouvez par exemple obtenir un prêt à 0 % dont le montant variera selon votre situation familiale et votre localisation de 11 000 à 32 500 € dans le neuf ou de 8 250 à 21 200 € dans l'ancien. Même chose avec le 1 % logement qui vous permet d'emprunter de 11 200 à 17 600 € au taux de 1,5 % sur une durée 5 à 15 ans. Il faut toutefois que vous soyez salarié d'une entreprise d'au moins 10 salariés versant sa participation au 1 % logement. Ce prêt n'est cependant pas automatique et dépend des fonds dont dispose l'entreprise. Quant aux prêts de l'épargne logement, leurs taux sont moins intéressants - ils dépendent de la date de souscription - mais ils sont également pris en compte dans la composition de l'apport personnel. Et si votre plan n'est pas arrivé à terme, vous pourrez peut-être emprunter tout de même. Renseignez-vous auprès de votre banquier.

Avant, c'était simple, on empruntait à taux fixe et mensualités constantes, sans pouvoir modifier quoi que ce soit à son crédit. Aujourd'hui, vous avez le choix entre taux fixe et taux révisable, entre mensualités constantes et modulables, entre durée classique ou très longue... Autant d'éléments qui penchent en faveur de l'achat. Face à la flambée des prix de l'immobilier, de telles souplesses tendent à rendre solvables des prétendants à l'accession qui ne l'étaient pas. Mais elles répondent aussi à une évolution des modes de vie. Même si le désir d'accession à la propriété demeure très présent, les Français ne sont plus prêts, comme leurs parents dans le passé, à se priver leur vie durant pour posséder un toit. De ce point de vue, l'allongement de la durée des crédits immobiliers à 25 ou 30 ans, rendu possible grâce au niveau des taux, constitue indéniablement un bouleversement en matière de financement. Alors que la durée moyenne d'un crédit classique n'était, selon l'Anil que de 15 ans et demi en 1998, elle atteignait pratiquement 19 ans en 2002.

Indicateur Bertrand : Quels sont vos principaux programmes à Paris intra-muros ?
Eric Mazoyer : Nous menons une très belle opération dans le cadre de l'aménagement de Paris Seine Rive Gauche, Quai treize, dans le 13e. Après quatre grandes opérations de bureaux, nous avions envie d'inscrire en termes d'architecture et de témoignage une résidence de prestige. Nous avons eu la chance de gagner le concours lancé sur ce terrain proche de la Bibliothèque Nationale de France. C'était également l'occasion de travailler avec le grand architecte Henri Gaudin. L'opération qui comprend 58 logements se commercialise bien et les travaux vont démarrer d'ici la fin de l'année. Par ailleurs, nous terminons le Passage de verre, dans le 9e et avons d'autres projets dans le 13e, rue du Chevaleret notamment. Mais Paris est davantage pour nous une cible d'opportunités plutôt qu'une cible stratégique. Il n'y a pratiquement plus de foncier et les prix ont souvent dépassé le cadre du raisonnable. Aujourd'hui, je regrette que Paris ne puisse répondre à une clientèle familiale. Elle ne peut pas devenir une réserve pour personnes ou très riches ou très pauvres, très jeunes ou âgées. C'est malheureusement la tendance actuelle. Ce danger concerne à la fois les politiques et les opérateurs. Nous avons constaté lors de grandes opérations et à des niveaux de prix très différents, que la clientèle sortante de Paris se rabattait sur le neuf en proche périphérie, Issy à l'ouest, Saint-Denis au nord, faute de trouver une réponse parisienne en terme de logements. En Ile-de-France, nous sentons d'ailleurs que tout le marché est en train de migrer.
I.B. : Justement, parmi vos nombreux programmes en Ile-de-France, quels sont les plus emblématiques ?
E.M. : Il y en a quatre, qui ont en commun leur grande taille : Corentin Celton comprend 480 logements, en centre ville d'Issy-les-Moulineaux dans un cadre historique au cœur d'un parc protégé ; à Carrièressous- Poissy, 450 appartements vendus en accession à la propriété présentent une architecture et un urbanisme de bord de Seine ; à Bussy Saint- Georges, nous réalisons 650 appartements, 5 000 m2 de commerces et 9 000 m2 de bureaux dans une opération baptisée "O Vert". Enfin, au Plessis-Robinson, 250 logements, sur 3 immeubles dont un est en cours de commercialisation.
I.B : Quelles sont vos principales orientations stratégiques ?
E.M. : En premier lieu, la conquête de nouveaux marchés : c'est l'accompagnement de la demande vers une certaine délocalisation qui nous guide. Nous devons anticiper toujours plus loin du foncier, le rendre commercialisable et y élaborer des produits de qualité. Il y a un inter-marché entre les zones d'influences de bassins d'emplois régionaux comme Chartres, Orléans, Montargis, Reims, Compiègne et le marché de seconde, troisième couronne d'Ile-de-France. Car aujourd'hui, les frontières administratives franciliennes n'ont plus de sens. N'oublions pas que Tours, par exemple, n'est qu'à 50 mn de Paris en TGV. Nous devons donc répondre à une vraie demande naissante qui s'accompagne d'une vie meilleure, d'un environnement plus sain, d'une qualité de vie périurbaine. En second lieu, le service : notre show-room. Un client de Bouygues Immobilier peut opter pour des modifications dans tous les domaines de sa gamme et acquérir des produits associés, comme la mise en sécurité de son appartement, l'équipement de sa cuisine, etc.
Enfin, notre organisation géographique. Nous implantons progressivement nos directions régionales sur leur territoire : Grande Couronne à Massy, Grand Ouest à Vélizy et bientôt, Paris- Nord, en proche banlieue.
Notre stratégie et notre organisation sont efficaces car nous pesons aujourd'hui 15 % de parts de marché, contre 9 %, il y a deux ans.
I.B : D'une façon plus générale, quel regard portez-vous sur le marché ?
E.M. : Aujourd'hui, en raison des prix, les clients sont sous très haute pression. Cependant, nous estimons que la décélération des prix sera douce tant que nous serons capables de solvabiliser nos clients sur des zones de marché un peu plus lointaines avec des produits et des services de qualité. Il n'y aura pas de rupture forte tant que les taux resteront à des niveaux aussi bas qu'aujourd'hui (3,5 % environ) et que nous bénéficierons toujours de l'effet refuge de la pierre. Plus que jamais, l'immobilier est une valeur sûre, une épargne pour la retraite.
IB : Qu'est-ce qui a changé dans votre métier ?
E.M. : L'époque de la banalisation à outrance des produits est révolue. Nous effectuons un travail beaucoup plus fin, plus en profondeur sur la conception avec des produits thématiques. Notre objectif est de mettre notre créativité au service de nos clients pour contribuer à leur bien-être. C'est ainsi que la dimension environnementale devient un élément fondamental de notre stratégie. Nous avons donc créé et développé la démarche "Agir vert" pour tous nos programmes de logements. "Agir Vert"s'inscrit dans la démarche HQE(r) qui vise à maîtriser les impacts d'une opération de construction sur l'environnement. Notre métier de promoteur, que nous appelons chez nous "la passion créatrice", est de plus en plus engagé dans l'architecture, le développement durable, dans notre responsabilité de bâtisseur. Je considère toujours qu'un bâtiment est réussi quand c'est un bel objet, et qu'il a vraiment pris sa place, dans la ville et dans son environnement immédiat.

Vous connaissez sans doute les prêts modulables, les prêts "lissés" ou encore les prêts de longue durée... Vous connaissez sans doute moins les crédits à 100 %, voire 110 %. Des financements que les banques n'hésitent plus à proposer pour capter de nouvelles parts de marché.

Nous souhaiterions supprimer le poste de concierge dans notre copropriété. Cela est-il possible bien que notre règlement de copropriété en prévoie l'existence ? (Jacques R., Boulogne, 92)

Mon fils a reçu par donation nue propriété de la maison que j'occupe et dont j'ai l'usufruit. souhaite vendre la nue propriété à sa sœur. Va-t-il être imposé sur la plus-value ? (Danielle D., Marly-le-Roi, 78)

Fini donc le temps où n'avoir pas un sou en poche était plutôt mal vu des banquiers. Certes, les établissements financiers continuent de réserver leurs meilleures conditions à ceux qui ont fait l'effort d'épargner. Mais elles ont bien compris qu'en proposant des prêts à 100 ou 110 %, elles pouvaient s'accaparer de nouvelles parts de marché. D'ailleurs, même si elles restent parfois discrètes, toutes les banques proposent des crédits à 100 %. "Il y a dix ans, prêter à 100 % était exceptionnel et le fait de banques spécialisées comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France, explique Philippe Taboret de Cafpi, aujourd'hui, je ne connais pas de banques qui ne proposent un tel produit". Autrement dit, les grandes banques de dépôt se sont aussi positionnées sur ce créneau, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, de LCL (Le Crédit Lyonnais), du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel... Restent des stratégies différentes. "Toutes les banques n'ont pas la même approche, poursuit Philippe Taboret de Cafpi, certaines ont une approche plutôt sociale, d'autres cherchent à capter une clientèle à fort potentiel de revenus". N'empêche que la prudence est de mise en la matière. Car il ne faut pas se voiler la face, ces formules coûtent cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé ! A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € à 3,85 % sur 25 ans, vous rembourserez 1 039 € par mois. Le coût de votre crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, votre échéance se montera à 938 € mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. En revanche, si vous disposez de 40 000 € d'apport et que vous n'empruntez que 160 000 € sur 25 ans, votre mensualité ne sera plus que de 831 € et vous économiserez 22 350 € sur le coût de votre crédit ; sur 30 ans, votre mensualité s'élèvera à 750 € mais vous devrez débourser pas moins de 27 500 € supplémentaires par rapport à un crédit sur 25 ans. Certes, en empruntant sur une longue période, vous adoucissez vos mensualités et vous restez dans des limites d'endettement supportables. Mais ne perdez pas de vue qu'une telle option est forcément risquée, l'amortissement ne s'effectuant que très lentement. Or, sur 25 ou 30 ans, bien des événements peuvent se produire au sein d'une famille (maladie, divorce, chômage...) et conduire à la vente du bien. Qui sait alors si vous ne perdrez pas d'argent. D'autant que le marché immobilier peut se retourner et rendre la vente plus difficile... Des inquiétudes qui apparaissent dans une récente étude de l'Anil, réalisée en partenariat avec l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat.

En fonction de votre budget, vous partez "en chasse" avec une idée précise de l'endroit où vous souhaitez vivre et du type de logement que vous recherchez, appartement ou maison, nombre de pièces, etc. Mais dans un même secteur et pour des logements de même catégorie en surface et situation, les prix peuvent considérablement varier selon que vous optez pour le neuf ou l'ancien. A ne considérer que le prix moyen au mètre carré, en effet, l'addition augmentera de 20 % en moyenne si vous jetez votre dévolu sur un bien neuf.

Plus cher à l'achat que l'ancien, l'immobilier neuf s'avère une bonne affaire sur la durée. Explications.

"Je ne suis pas bricoleuse et j'avais envie d'un logement sans soucis, sans travaux, où je me sente en sécurité y compris par rapport aux installations électriques, à la chaudière, etc."explique Julie, qui a emménagé cette année dans son 2-pièces flambant neuf, dans une résidence de Neuilly-Plaisance signée Coprim. Le promoteur lui a livré un appartement "prêt à vivre", dans lequel elle a pu choisir la couleur du revêtement mural et celle de la moquette dans la chambre, et surtout, qui répond aux critères actuels de confort et de qualité.

Quoi qu'il en soit, les formules aujourd'hui proposées sur le marché visent plus précisément deux clientèles. Tout d'abord les investisseurs qui ont bien souvent, compte-tenu du niveau des taux, intérêt à emprunter à 100 % plutôt qu'à se démunir de leur trésorerie, d'autant que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu foncier, générant ainsi une économie d'impôt. Ensuite, les célibataires en début d'activité et les jeunes couples. "Les banques ne font plus une obsession de l'apport personnel, explique un courtier en crédit, elles regardent l'âge, les revenus et le potentiel d'évolution". Il est vrai qu'en accordant un prêt immobilier, elles obtiennent généralement la domiciliation des revenus et, par ce biais, la vente de nombreux services, qu'il s'agisse de cartes de crédit, d'assurances ou de placements financiers. En cette période de concurrence féroce, c'est conquérir des parts de marché qui compte. Les jeunes diplômés autour de 28/30 ans sont évidemment les plus courtisés. Mais pas seulement. Les moins de 35 ans à revenus modestes mais stables sont également les bienvenus. "Les banques n'analysent plus les dossiers en fonction du risque hypothécaire comme auparavant, c'est-à-dire du potentiel de revente du bien en cas de difficultés de remboursement, mais en mesurant la capacité de remboursement de l'acquéreur, précise Philippe Taboret, les banques préfèrent un client de qualité qui emprunte à 100 % qu'un client moyen qui a besoin d'un financement à 80 %". Dans le premier cas, le taux peut d'ailleurs être plus intéressant que dans le second.

J'ai acquis un logement dont la surface mentionnée à l'acte de vente est inférieure à la surface réelle. Quels sont mes droits ? (Maurice M., Drancy, 93)

De nos jours, emprunter à 100 % ne signifie pas un taux forcément plus élevé qu'en cas d'apport. Au CIC par exemple, le prêt "première habitation" peut être souscrit sur 30 ans et représenter jusqu'à 110 % du prix de l'opération. Réservé aux moins de 35 ans, ce prêt à taux fixe les dix premières années passe à taux révisable les 20 années suivantes. Il est toutefois possible de revenir à taux fixe à tout moment. Le taux fixe des dix premières années se situe à 3,40 %.

Alors, pourquoi prendre de tels risques lorsque les taux fixes sont très peu chers ? Certains avancent le fait qu'ils sont rigides et pas forcément sans risque. Bien sûr, ceux qui ont eu la mauvaise idée d'emprunter à 10 % au début des années 90 s'en sont certainement mordus les doigts dans la mesure où ils n'ont pas bénéficié des fortes baisses enregistrées par la suite sur les taux révisables. Mais aujourd'hui, rien de tel qu'un taux fixe dont on est sûr qu'il n'évoluera pas durant 15 ou 20 ans. D'autant que les taux sont particulièrement attractifs. Selon Empruntis, en juin dernier, ils ont encore chuté de 0,10 point sur 7 et 25 ans et de 0,15 point sur les autres durées. L'ensemble des banques ont, d'ailleurs suivi le mouvement. Résultat, pour peu que vous ayez un apport important, il vous est possible, aujourd'hui, d'emprunter à un peu plus de 3 % à taux fixe. A ce tarif, vous avez peu de chance de le regretter. A titre d'exemple, A la Société Générale, on annonce le taux fixe à partir de 3,05 % ; à la CaixaBank à 3,50 % et à l'UCB à 3,70 %. Reste que les taux annoncés ne reflètent pas toujours la réalité sur le terrain et que des marges de négociation à la baisse existent, en tout cas pour les barèmes moyens. A condition de ne pas se contenter d'aller voir son banquier mais plutôt de faire le tour des banques. La faiblesse de l'écart entre le taux de l'OAT à 10 ans, autour de 3,35 % au début de l'été et les barèmes à taux fixes les plus attractifs, continue d'illustrer la concurrence acharnée que se livrent les banques pour conquérir des parts de marché. Il est vrai que le prêt immobilier demeure, plus que jamais, un moyen efficace pour fidéliser la clientèle. L'emprunteur aurait tort de se priver d'une telle aubaine !

Indicateur Bertrand : Votre ville est en train de reconquérir la Seine pour une nouvelle requalification urbaine où logements et sièges sociaux vont continuer à venir s'implanter sur près de 2 km. Comment en êtes-vous arrivé là ?

Pour la municipalité, priorité est donnée à la naissance d'un quartier à vivre sur cette vaste friche : logements, bureaux et équipements sont à l'ordre du jour. Mais ce sont les travaux de voirie qui vont débuter dès maintenant, pour créer un axe de circulation nord-sud, le Cours de l'Ile Seguin, qui sera l'épine dorsale du nouveau quartier. Quatre grands projets devraient être lancés dans la foulée, d'ici la fin de l'année : un pont reliera le quartier à l'île et un parking de 600 places verra le jour sous l'envol du pont. A l'angle du futur Cours de l'Ile Seguin et de la rue du Vieux Pont de Sèvres, un immeuble de bureaux de 11 800 m2 signé par l'agence Jean-Paul Viguier, à laquelle on doit notamment les tours de Coeur Défense, accueillera des commerces en rez-de-chaussée. De l'autre côté du futur Cours de l'Ile Seguin, un ensemble de réalisations est prévu sur 45 000 m2 : quartier à part entière, autour d'un grand jardin central, le projet comprend six opérations différentes, avec logements, bureaux, commerces et crèche. C'est l'architecte Roger Diener qui devra veiller à la cohérence de l'ensemble. En façade sur la Seine, Norman Foster - le "père" du viaduc de Millau - aura quant à lui la charge de concevoir un ensemble de bureaux et de logements, entre fleuve et parc. Sur 14 000 m2, l'ensemble de logements devra comprendre un tiers de logements sociaux.