Conseils

L'investissement immobilier est multiple : rentabilité locative, achat d'une résidence à habiter plus tard, économie d'impôts... Voici quelques conseils qui s'adressent à toutes les catégories d'investisseurs.

Le principe du prêt relais est simple. Il s'agit d'une avance sur la somme immobilisée dans le bien à vendre. Cette avance consentie par la banque représente généralement 60 à 100 % de la valeur du bien, déduction faite des éventuels crédits en cours. Mieux vaut être en mesure de produire une promesse de vente ou un compromis pour obtenir le maximum. "Avec un compromis déjà signé, nous prêtons jusqu'à 90 % de la valeur estimée du logement, déduction faite du capital non encore remboursé", explique Sylviane Eonet- Verplanken de la Bred, sans compromis, nous ramenons le montant à 70 %". A la BNP Paribas, on n'exige pas forcément un compromis mais lorsqu'il existe et que les réserves éventuelles ont été levées, la banque accepte d'aller jusqu'à 100 % du prix estimé du bien. En revanche, si ce dernier est seulement mis en vente par l'intermédiaire d'une agence par exemple, la BNP prête 80 % de la valeur du bien net. Dans certains cas, l'établissement de crédit demande une expertise du bien. Et c'est tant mieux car cela a le mérite d'éviter les risques d'une surévaluation par rapport au marché et donc d'éventuelles difficultés de revente. Certes, le marché immobilier est actif et la plupart des biens se vendent aujourd'hui comme des petits pains, mais ne vous faites tout de même pas trop d'illusions : les candidats à l'acquisition ne sont plus prêts à acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. Vous n'avez donc pas intérêt à trop surestimer le logement que vous voulez vendre.

Si vous pouvez raisonnablement espérer vendre rapidement et couvrir l'intégralité de votre nouvel achat, c'est la solution idéale. C'est par exemple le cas si vous achetez un logement plus petit que celui que vous possédez, donc en principe moins cher. L'établissement financier mettra alors en place un crédit qui sera remboursé en quelques mois. Les banques ne sont cependant pas très favorables à ce type de prêt, le jugeant peu rentable et parfois risqué. Surtout lorsque le marché immobilier est peu actif et qu'il ne permet pas une revente rapide. Dans les années 90, alors que la crise sévissait, certaines avouaient même ne pas le distribuer du tout. Aujourd'hui, les choses ont changé. Le marché est très actif même s'il donne des signes de fléchissement. Et les banques n'ont plus les mêmes réticences vis-à-vis du relais "sec". Elles le proposent même à des conditions avantageuses, généralement assez proches des taux des prêts à long terme. A titre d'exemple, la Société Générale annonce son taux fixe entre 3,55 et 3,80 %. A la BNP-Paribas, le taux démarre à 3,20 %.

J'envisage l'installation d'un climatiseur dont une unité serait placée à l'extérieur. L'accord du syndic est-il nécessaire ? (Olivier R., Paris 10e).

"La réduction d'impôts doit toujours être considérée comme un "plus", sans jamais être la seule motivation de l'achat. Car au terme de l'économie d'impôts, le client aura un logement sur les bras, qu'il devra continuer à louer ou pouvoir revendre dans de bonnes conditions. C'est ce que nous expliquons à tous nos clients : leur achat doit d'abord être motivé par le plaisir et par la certitude de faire une bonne affaire en termes patrimoniaux", estime Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM Constructeur. Un avertissement qui vaut pour tous les types d'achat et tous les dispositifs fiscaux qui les accompagnent : Robien en investissement locatif "classique", LMP, LMNP ou loi Demessine pour les locations meublées en résidence de tourisme ou encore loi Girardin pour les investissements plus "exotiques"... Assurez-vous à chaque fois que le logement que vous souhaitez acquérir serait une bonne affaire, même sans l'alléchante réduction du chèque au percepteur qu'il vous permet.

Si vous vendez votre logement pour des raisons de mobilité professionnelle et si vous en achetez un autre sur votre nouveau lieu de résidence, vous pouvez peut-être obtenir un prêt relais à taux record : 1 % (hors assurances et garantie) la première année (renouvelable une fois). Pour en bénéficier, deux conditions : être salarié d'une entreprise assujettie au 1 % logement (+ de 10 salariés) et vous trouver dans une situation de mobilité professionnelle ou de perte d'emploi consécutive à un plan social. Si c'est votre cas, vous pouvez prétendre à 70 % de la valeur vénale du logement que vous mettez en vente, dans une limite qui dépend de votre localisation. Cette limite est fixée à 105 600 € (zone I) ; à 86 400 € (zone II) et à 67 200 € (zone III). La nouvelle opération peut concerner l'achat d'un logement neuf ou ancien, de même que la construction d'une maison. Seule obligation : il doit s'agir de votre résidence principale.

Pour être complet sur l'investissement locatif, il faut aborder le problème de la revente du bien. Si vous n'avez pas investi en pensant à une utilisation personnelle future de votre bien, vous serez peut-être amené à le vendre au bout de quelques années de location (au moins neuf, si vous disposez de l'amortissement Robien). Si vous avez investi dans un logement bien situé, dans une ville attractive, et que votre bien est en bon état, vous devriez réaliser une belle plus-value... Sur laquelle l'Etat voudra prendre sa part. Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un logement locatif, les plus-values réalisées sont soumises à une fiscalité que la loi de finances 2004 a profondément réformée et simplifiée.

- Le cadre Robien vous permet d'amortir largement votre acquisition. Vous déduisez en effet de vos revenus de location une partie du prix de revient du logement, à raison de 8 % pendant les 5 premières années et de 2,5 % les 4 années suivantes, qui représentent environ 40 % de la valeur du bien et arrivent à 65 % d'amortissement si vous décidez de prolonger pendant 6 ans supplémentaires. A cette économie s'ajoute l'abattement forfaitaire de 6 % sur les loyers imposables, pendant toute la durée de l'amortissement, le taux de 14 % étant ensuite applicable, à l'expiration de la période d'amortissement.

Quelle ville choisir pour s'assurer le meilleur des investissements ? "Dans l'agglomération parisienne, Paris intra-muros est hors-jeu, à moins de choisir des petites surfaces, dans l'ancien et dans les arrondissements les plus populaires" estime Stéphane Desquartiers, de la Maison de l'Investisseur. En banlieue proche, tournez-vous vers les villes populaires, en particulier celles qui connaissent d'importantes métamorphoses, avec l'aménagement de nouveaux quartiers, comme la Plaine à Saint-Denis, par exemple, ou les bords de Seine à Choisy-le-Roi. Enfin, en abordant les villes de deuxième couronne, vous pouvez encore dénicher des prix attractifs. Attention cependant : éloignement de la capitale oblige, sélectionnez les quartiers les plus proches des moyens de transports et des équipements. En région, le même raisonnement vaut pour les grandes agglomérations comme Lyon. Même dans les villes de taille plus modeste, les prix de l'immobilier n'ont cessé de grimper ces dernières années et les cœurs de ville deviennent difficilement compatibles avec de bonnes rentabilités locatives. Choisissez une ville qui possède un bon "potentiel" d'attractivité : qualité de vie bien sûr, mais aussi pôles d'emplois, vie universitaire, etc.

Le premier pas dans la constitution d'un patrimoine immobilier reste l'acquisition de votre résidence principale. Vous pouvez ensuite choisir de miser sur l'immobilier pour vous constituer un capital : en achetant un autre bien, vous vous constituez une source de revenus régulière grâce aux loyers, ou achetez et financez ainsi votre résidence secondaire, le premier logement de vos enfants devenus indépendants, etc. Vous préparez aussi votre retraite, en finançant dès maintenant une source de capital qui sera bienvenue lorsque vos revenus mensuels baisseront.

Le studio ou le petit 2-pièces est le produit d'investissement locatif traditionnel. Le prix d'entrée plus faible autorise en effet une rentabilité locative plus élevée. La prudence est cependant de mise, car les petites surfaces ne sont pas exemptes d'inconvénients. Tout d'abord, les différents dispositifs fiscaux - Méhaignerie et Périssol en particulier - ont entraîné une surabondance, notamment dans les villes universitaires, qui peut peser sur les conditions de revente. Ensuite, les studios sont soumis à un turn-over important des locataires : les périodes de vacance sont donc plus élevées, de même que le rythme d'usure et de dégradation du logement, ce qui entraînent des frais de remise en état avant de relouer le logement. Sur le long terme, la rentabilité effective d'une petite surface peut donc s'avérer moins élevée que prévu. Si votre budget vous le permet, opter pour une plus grande surface - voire une maison - vous offre l'avantage d'une plus grande stabilité du locataire et d'une meilleure valorisation de votre capital, avec l'inconvénient d'une rentabilité locative immédiate plus faible.

C'est le type de montage le plus fréquent. Il vous sera sûrement proposé si le logement que vous convoitez est d'un prix supérieur à celui que vous avez mis en vente. Dans ce cas, un prêt complémentaire s'avère nécessaire pour financer l'opération, d'autant que, comme nous l'avons évoqué plus haut, la banque n'avance jamais l'intégralité de la valeur du bien à vendre. Deux montages financiers distincts sont alors mis en place. D'une part, un crédit relais sur la base de la valeur estimée du bien à vendre. D'autre part, un crédit amortissable à long terme pour le complément à financer. L'avance en relais est, évidemment, soldée dès la vente réalisée, tandis que la partie complémentaire, comprenant le capital, les intérêts et l'assurance obligatoire, s'amortit mensuellement sur 10 ou 15 ans, voire davantage, comme pour un prêt immobilier classique. En règle générale, les conditions proposées pour un prêt relais jumelé à un prêt à long terme sont plus intéressantes que celles annoncées dans le cadre d'un relais "sec". La plupart des banques ne font aucune distinction de taux et s'alignent sur leurs barèmes habituels de crédits à long terme. D'autres établissent une différence entre prêt relais et prêt à long terme. Vous pouvez parfaitement choisir une formule à taux fixe ou à taux révisable. Mais le prêt relais est généralement à taux fixe compte tenu de sa durée (2 ans maxi). De ce point de vue, les conditions d'emprunt étant actuellement à des niveaux planchers, démarrant à partir de 3,30 % pour les formules fixes, choisir une formule à taux révisable n'a plus beaucoup de sens aujourd'hui. L'écart étant trop réduit - les formules révisables démarrent à 2,70 % - et le risque non négligeable. Les taux sont, en effet, au plus bas et ont donc toutes les chances de remonter tôt ou tard. Si vous choisissez un prêt relais jumelé à un prêt à long terme, un conseil : préférez les formules qui permettent de consacrer l'excédent éventuellement retiré de la vente à un remboursement anticipé partiel du prêt à long terme sans pénalité. On ne sait jamais, peut-être aurez vous la chance de vendre plus cher que vous ne l'espériez au départ et de rembourser davantage à la banque. Il faut en effet savoir qu'en principe, tout remboursement anticipé sur un prêt immobilier donne lieu à des pénalités. Ces pénalités ne peuvent cependant excéder 3 % maximum du capital restant dû. "L'inconvénient du montage en deux prêts distincts tient à son manque de souplesse, explique Philippe Stoltz, car si l'acquéreur parvient à vendre plus cher que prévu, il ne pourra pas rembourser par anticipation une partie du prêt complémentaire. Sauf à accepter de payer les pénalités, ce qui coûte cher. D'où l'intérêt des formules globales". Une solution que le groupe propose depuis longtemps mais qu'il est en train de moderniser pour répondre encore mieux aux attentes des emprunteurs.

Autre solution à ne pas négliger, en effet, le crédit global. Qu'elle soit baptisée "prêt intégral", "crédit revente" ou "2 en 1", la formule consiste à mettre en place un prêt à long terme intégrant une partie remboursable de façon anticipée dès la vente effective du bien. Assez récent, ce type de prêt est distribué par des banques comme le Crédit Foncier, la Société Générale ou encore l'UCB. Avec plus ou moins de variantes, tous ces établissements ont adopté le même principe, les seules variantes concernant le mode de remboursement. En effet, le capital emprunté étant forcément élevé, les premières mensualités sont à l'avenant. Et ce n'est qu'une fois le bien vendu qu'elles s'allègent. Entre temps, il vous faut faire face à de lourdes mensualités qui peuvent même dépasser le taux d'endettement admis. Pour pallier ce handicap, toutes les banques ayant adopté ce type de montage, proposent des souplesses quant au remboursement du prêt, ne serait-ce que les premiers mois. Ainsi, à la Société Générale, les mensualités peuvent être constantes ou progressives, prévoir un différé d'amortissement du capital… Même chose au Crédit Foncier ou à l'UCB. C'est vraiment la souplesse qui est privilégiée dans ce type de formule. A titre d'exemple, avec Simpl'immo, l'UCB vous propose non seulement de rembourser par anticipation une partie du prêt, mais peut vous prêter jusqu'à 100 % de la somme dont vous avez besoin (y compris les frais de notaire, la commission d'agence, la reprise éventuelle du ou des crédits encore en cours sur l'ancien bien). Quant aux conditions proposées par les banques, s'agissant de formules globales, le taux est unique, compris dans la grille de taux habituelle des banques. Il peut, là encore, être fixe ou révisable… Faut-il le préciser ? Toutes ces largesses renchérissent le coût du crédit. Reste que le montage n'utilisant qu'un seul prêt, vous évitez les frais liés à la mise en place de deux crédits, ce que n'hésitent pas à facturer certains établissements.

Dans le cadre d'un prêt relais, l'attente coûte cher. Et plus elle s'éternise, plus les conséquences peuvent être désastreuses. Si vous ne parvenez pas à vendre dans un délai raisonnable, vous devrez vous résoudre à baisser le prix de votre logement, voire à le brader… Un prêt relais n'est consenti que pour une courte durée. Celle-ci est généralement fixé à un an, renouvelable une fois, ou à 24 mois maximum. Un délai qui peut être très long ou très court. Tout dépend de la conjoncture immobilière. "De nos jours, les relais ont une durée de vie très courte, de l'ordre de 4 à 5 mois, c'est presque le délai technique nécessaire pour effectuer toutes les formalités de la vente", note Philippe Stoltz, responsable des crédits à l'habitat chez BNP-Paribas. Reste que le marché peut se retourner et rendre la vente plus difficile. Dans un tel cas, vous pourriez être contraint de négocier avec votre banquier la transformation du prêt relais en prêt amortissable. Il faut savoir en effet qu'un crédit relais ne s'amortit pas tous les mois comme un prêt immobilier classique. Le capital ne diminue donc pas et les intérêts portent pendant toute la durée du prêt sur la totalité de ce capital qui a vocation à être remboursé au moment de la vente du bien. Vous pouvez cependant choisir entre deux formules : la franchise partielle ou la franchise totale. En franchise partielle, les intérêts et la prime d'assurance décès invalidité sont payés chaque mois. En franchise totale, en revanche, la mensualité ne comporte que la prime d'assurance décès invalidité, les intérêts et le capital étant versés lors de la vente du bien. Certes, c'est une souplesse qui peut être utile si vos revenus ne vous permettent pas d'assumer ne serait-ce que la mensualité du prêt relais et celle du prêt complémentaire. Mais aussi séduisante soit-elle, cette facilité n'est pas gratuite car les intérêts non payés sont capitalisés et portent, eux-mêmes, intérêt. Quoi qu'il en soit, les formules sont de plus en plus souples et proposent dans la plupart des cas l'une et l'autre possibilité. C'est donc à vous de choisir celle qui vous convient le mieux. Quoi qu'il en soit, l'euphorie d'une nouvelle acquisition ne doit pas vous faire oublier que la démarche reste délicate, mais réalisable si vous prenez la peine de vous intéresser aux mécanismes du prêt relais. Celui-ci se décline en effet en plusieurs versions.

Tous les professionnels s'accordent à le dire, à l'instar de Marc Pigeon, président de la FPC "L'emplacement reste le premier critère que l'acquéreur doit retenir, qu'il s'agisse pour lui d'acheter sa résidence principale ou de réaliser un investissement locatif". Vous devez donc absolument vous renseigner sur l'environnement immédiat du bien que vous comptez acheter. Un quartier sans école, des transports à plus de vingt minutes de marche... : voilà autant d'éléments qui feront fuir les locataires et abaisseront en conséquence la valeur locative de votre bien et sa valeur patrimoniale.

Souhaitant avoir accès à la Télévision Numérique Terrestre (TNT), puis-je obtenir le réglage de l'antenne collective que nous n'utilisons plus depuis le câblage de l'immeuble ? (Joseph K., Paris 15e).

Plus onéreux à l'achat, le neuf s'avère cependant économique sur le long terme. Les appartements sont aux normes thermiques et acoustiques, ce qui signifie souvent une sérieuse économie sur la facture de chauffage. Par ailleurs, l'absence de travaux à l'entrée dans le logement et l'assurance de n'avoir aucune grosse réparation à prévoir au cours des dix années suivantes, relativisent considérablement le surcoût. Il convient également de prendre en compte l'impact de la fiscalité : dans le neuf, les frais d'acquisition sont réduits à la seule taxe de publicité foncière, la TVA étant déjà incluse dans le prix annoncé. Frais de notaire compris, la facture ne dépasse pas 2 à 3 % du prix d'achat, contre environ 7% pour un logement ancien. Pour faire le bon choix, voyez toujours "plus loin" que le prix d'achat : si vous optez pour l'ancien, renseignez-vous soigneusement sur l'état général de l'immeuble, les problèmes éventuels de remise aux normes des installations électriques, la présence d'amiante, etc.