Conseils

Bien souvent plus compétitif que l'Ouest, l'Est francilien est recherché. Il offre des opportunités dans des villes bourgeoises et des secteurs populaires en mutation. Éclairage sur ces deux facettes.

Depuis plusieurs années,nous repoussons sans cesse en assemblée générale la mise à jour de notre règlement de copropriété.Est-il toujours possible d'y procéder sachant qu'il me semblait que nous étions tenus à des dates butoirs ? (Marie R.,Vimoutiers, 61)

Record battu ! Il y a quelques mois était inaugurée à La Réunion la plus grande centrale photovoltaïque de France. Avec plus de 6 000 panneaux répartis sur une surface de 10 000 m2 et bénéficiant d’un ensoleillement annuel moyen de 1 350 heures, la nouvelle centrale produira 1,35 mégawatt par an. Une bonne nouvelle pour La Réunion, isolée au plan énergétique mais qui connaît une augmentation très forte de la demande électrique (entre 5 et 8% par an). Pour suivre le rythme, il faudrait donc, selon le Conseil régional, l’installation chaque année de 20 MW de production électrique supplémentaire. La Région, très ambitieuse, vise d’ici 2025 un parc photovoltaïque de 100 MW avec une progression de 5 mégawatts photovoltaïques par an.

Nouveau concept d'habitation dédié aux économies d'énergie et au développement durable, la Maison-Innovation est signée du constructeur Maisons de l'Avenir.

Première condition : vous devez financer votre résidence principale, c'est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an. Deuxième condition : vous devez être primo-accédant. C’est-à-dire acheter votre logement pour la première fois. Ou encore ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans au moment du dépôt de votre dossier de prêt. Cette condition n’existe pas si vous êtes atteint d’un handicap (ou un autre membre de votre ménage). Encore faut-il que vous puissiez produire une carte d’invalidité de 2 ou 3e catégorie (incapacité absolue d’exercer une activité professionnelle) ou un justificatif d’allocation d’éducation spéciale ou d'adulte handicapé. Il en va de même si vous êtes victime d’une catastrophe qui rend votre habitation inutilisable. Vous avez 2 ans pour déposer votre demande après la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

Contrairement à d'autres places comme Toulouse, l'une des particularités du marché immobilier de Montpellier est de conserver une forte part d'investisseurs qui représentent encore 65 % des acheteurs. Si certaines villes, petites à moyennes, qui avaient enregistré la venue de nombreux investisseurs, déchantent quelque peu, il n'en est rien à Montpellier."Le risque locatif est réel dans certaines villes, reconnaît Philippe Gadelle. Si, en effet, l'offre locative est excessive, le risque existe de faire fuir les investisseurs. Il y a peu de chance que cela intervienne à Montpellier au regard de la demande,mais cette possibilité existe à Béziers et le cas de Carcassonne devrait être médité. C'est d'autant plus vrai que nous sommes passés en peu de temps d'une clientèle d'investisseurs dont certains spéculaient à une démarche clairement patrimoniale. Les acheteurs,eux aussi,ont changé,puisque la majorité d'entre eux réside dans la région".

"Les constructeurs favorisent la garantie du respect des normes acoustiques"

Ademe (agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) : www.ademe.fr. Les espaces Info-énergie “vous informent et vous conseillent gratuitement”. Numéro azur : 0 810 060 050 (prix d’un appel local).

L’automne sera clément pour le prêt à 0 %.La ministre du Logement et de la Ville a confirmé son maintien. Suivez-nous pour en découvrir le fonctionnement et vos obligations.

Désormais à 82 minutes de Paris, Metz ne bénéficie pas pour le moment d'un effet TGV aussi prononcé qu'à Reims. "On ne voit rien de particulier concernant la commercialisation de logements neufs", indique Guy Schmitt à la direction régionale l'équipement. "Cet effet n'est pas immédiat. A Nantes, on m'a expliqué qu'il fallait patienter deux à trois ans avant de constater les premières retombées", tempère Jean-Marie Rausch, le maire de Metz, qui affiche toutefois sa confiance. Dans l'ensemble, les observateurs partagent son optimisme. Néanmoins, après un dernier trimestre 2006 de bonne tenue, le marché messin des appartements neufs a marqué le pas en ce début d'année 2007 : l'offre nouvelle baisse de 12 %, tandis que les ventes chutent de 13 % sur la période avril 2006 - mars 2007. Pourtant, la préfecture de Moselle ne manque pas d'atouts : la proximité du Luxembourg avec ses emplois frontaliers rémunérateurs ou encore l'arrivée d'une antenne décentralisée du centre Georges Pompidou, un espace résolument moderne dédié à l'art contemporain. Ouvert en 2009, il sera implanté dans le quartier de l'Amphithéâtre. Les premières études de fréquentation tablent sur 250 000 à 300 000 visiteurs par an. En partie grâce aux liaisons TGV. Metz, ce sont aussi des prix désormais stabilisés, qui se situent dans une fourchette de 2 200 à 2 800 e/m2 en neuf, même si ces dix dernières années, les tarifs ont doublé, à l'image des autres grandes villes françaises. A deux pas de la Cour Saint- Clément, Bouygues Immobilier propose ainsi un 3-pièces de 67 m2 pour 198 000 e.

L’installation de fermes éoliennes offshore est l’une des voies de développement de l’éolien. Cette solution présente un double avantage sur ses “cousines terrestres” : d’une part, le vent y est beaucoup plus fort et constant, d’autre part, elle s’affranchit en grande partie du problème des nuisances esthétiques et de voisinage. Une solution très prometteuse, car elle offrirait ainsi le développement progressif d’éoliennes de très grande puissance. L’Europe du Nord, notamment, est convaincue depuis longtemps. La France est en train de plancher sérieusement sur le projet. La Communauté européenne avait fixé à notre pays un objectif ambitieux : 21 % d’électricité produite par les énergies renouvelables d’ici 2010. Voici une bonne idée pour se rapprocher du but !

Indicateur Bertrand : Comment ressentez-vous le marché du neuf dans l'Est ?

Même parmi les villes dynamiques, la donne évolue. Au 1er trimestre, Saint-Denis a abandonné la place de top bâtisseuse à La Courneuve, où les grues s'affairent depuis les Quatre-Routes jusqu'aux 4 000 en passant par le quartier de la gare. Sur l'ensemble du département, l'offre disponible atteint le niveau des années 1996/2002, proche des 1 200 unités. Une bonne nouvelle contrebalancée par la hausse des prix de 10 % pour un mètre carré oscillant entre 3600 et 3700 e. La Seine- Saint-Denis demeure tout de même le seul département de petite couronne à afficher des tarifs comparables à ceux de grande couronne. A titre d'exemple, Spirit met en vente à La Courneuve des maisons de ville avec garage et jardinet à des prix convainquant les chéquiers les plus rétifs : 230 000 e (3 chambres) et 300 000 e (5-pièces) aux alentours de 2 900/3 000 e/m2. Commercialisé pour moitié depuis novembre 2006, le programme disposait encore, fin septembre, d'une vingtaine de maisons et de quelques 2 et 3-pièces. Point intéressant, le chauffage collectif urbain qui équipe les appartements baisse les charges de 40 %. "Ce n'est pas parce que nous construisons à La Courneuve que nos produits sont moins performants qu'ailleurs. Souvent les acquéreurs s'en inquiètent.Qu'ils se rassurent, ils trouvent une qualité technique identique", martèle la négociatrice. Jugement similaire du directeur des ventes de Cogedim Ventes, Frédéric James, à propos de son programme d'Aubervilliers : "Ici la clientèle est exigeante. Ce sont des primo-accédants qui s'engagent pour 25 à 30 ans. Ils veulent un produit esthétique qui le restera durant cette longue et importante étape de leur vie". En deux mois et demi, le promoteur a conclu 22 réservations à 3 490 e/m2 de moyenne hors parking. Un score qu'il attribue au "côté Art Déco de l'immeuble" et à "l'emplacement à proximité du centre, où la ligne 12 du métro sera prochainement prolongée". Dix clients sont des investisseurs et douze des résidents essentiellement de Seine-Saint- Denis ou d'Aubervilliers. Le prix du 3-pièces, le type de lot le plus couru en Seine-Saint- Denis : 210 000 e pour 59 m2. A Saint-Ouen, règne une atmosphère plus parisienne. Cogedim lance le 15 novembre un programme à prix maîtrisés, derrière les Puces, et s'attend à 50 % de réservations dès le premier week-end. Le Pré-Saint-Gervais affiche un côté village propre à certains quartiers de la capitale. Le président Mitterrand avait sa table au "Pouilly Reuilly", le métro Hoche n'est pas loin. Quatre projets sont sur le marché avec des lofts et des maisons. Pour BPMC, l'un des promoteurs présents, c'est une première sur cette petite commune de 50 hectares. Vincent Hamy, le directeur commercial, aborde ce coup d'envoi avec confiance : "Nous croyons dans l'Est francilien, affirme-t-il. C'est un secteur économiquement plus accessible que l'Ouest, où existent encore quelques zones constructibles avec un réel potentiel de valorisation à moyen terme." Le Pré-Saint-Gervais, quant à lui, "intéresse une clientèle qui ne peut plus acquérir un bien à Charenton, à Vincennes ou dans Paris intra-muros". Comptez entre 4 800 et 5 500 e/m2 pour ce programme. Le lot d'exception, un 123 m2 en duplex, avec jusqu'à six mètres sous plafond pour la partie séjour, qui comporte une terrasse de 55 m2 et s'enlève à 730 000 e.

Désormais à 3/4 d'heure de Paris, Reims connaît actuellement une frénésie immobilière. "Cela explose dans tous les sens du terme, confirme Valérie Guerland, chargée d'études à la direction régionale de l'équipement Champagne-Ardenne. Sur le 1er semestre 2007, nous sommes déjà à 247 appartements neufs mis en vente contre 174 pour toute l'année 2006. Si on regarde les permis de construire, c'est la même tendance avec 1 033 appartements autorisés à la vente lors des 6 premiers mois de l'année contre 419 en 2006". Plus largement, depuis le début de l'année, 90 000 m2 de logement neuf ont été autorisés par la municipalité. Dans le même temps, les prix ne cessent de monter : le mètre carré neuf valait en moyenne 2 200 e fin 2004 contre près de 2 750 e aujourd'hui. "Nous assistons clairement à une augmentation des prix, reconnaît Eric Citerne, directeur du service d'urbanisme à la mairie de Reims. La loi de l'offre et de la demande joue pleinement. Il y a trop de besoins par rapport à ce qui est disponible". Avec des tarifs qui varient toutefois sensiblement. Dernière construction d'envergure au coeur de la cité champenoise, les 78 appartements du Carré Royal, sur le site des anciennes Galeries Rémoises, se sont ainsi vendus à 3 200 e/m2 en 2005. Ils seront disponibles courant 2008. "Au centre, dans le neuf, pour un bien de qualité, au dernier étage avec terrasse et parking, on peut aujourd'hui tabler sur un mètre carré à 4 000-4 500 r", souligne l'agence Claire Waida.

Dans ce contexte, tout laisse penser que la croissance soutenue des prix du marché - entre 13 et 16 % en moyenne depuis 2000 avec un doublement des prix de la pierre en 6 ans - s'appuie ici sur des bases solides. Les produits proposés aujourd'hui sur le marché oscillent entre 2 417 et 4 537 e/m2, avec une moyenne autour de 3 537 e/m2. De nombreuses résidences se déclinent du studio au 6-pièces, pour satisfaire aussi bien la demande des 60 000 étudiants que des familles nombreuses soucieuses de rester dans le centre. Côté ventes, l'actualité est maintenant à des produits qui seront livrés entre fin 2008 et fin 2009. Nexity George V achève la commercialisation de la résidence Au Bonheur des Dames dans le quartier Emile-Zola, du Carré R'L à la Butte Sainte-Anne et de Libre Cours, sur le célèbre Cour des Cinquante Otages. Le promoteur national Kaufman & Broad, très présent sur la ville avec au moins 7 programmes en cours de commercialisation dans Nantes, dispose notamment de nombreuses opportunités au Clos du Plessis, une résidence de 16 logements, vendus à 3 494 e/m2 en moyenne. Il affiche encore Le 2 Meusnier de Querlon, un programme haut de gamme tout près du parc du Procé. "Vendus au prix moyen de 4 050 r/m2, chaque logement bénéficie d'un plan minutieusement étudié", assure le commercialisateur. Enfin, tandis que les premières pierres sont déjà posées, Les Parvis de Longchamps proposent encore des 2, 3 et 4-pièces (à partir de 290 000 e pour 81,4 m2). Dans le quartier des Hauts-Pavés, le troisième grand promoteur national engagé sur la ville, Promogim, termine la vente de sa Villa des Hauts-Pavés avec encore quelques 3-pièces, entre 52 et 67 m2 à partir de 204 000 e hors parking. Sous des couleurs plus "locales", c'est Espacil qui occupe le terrain. Le promoteur breton développe 3 programmes, dans le centre (la Résidence Bella-Maria rue Paul-Bellamy), dans le quartier du jardin des Plantes, qui se trouve être également à proximité de la gare (les Jardins de la Comète) et à Doulon.

Indicateur Bertrand : Quel est le périmètre de Val de France ?

Créée en 1963, Cogedim est la référence dans l’immobilier haut de gamme. Avec, en 2006, un volume d’activité de 1 087 milliards d’e (+22%), un chiffre d’affaires de 511 millions d’e (+24%) et un résultat net de 35 millions d’e (+29%), Cogedim poursuit son développement. Depuis le 17 juillet, Cogedim est une filiale à 100 % d’Altarea, société foncière cotée en Bourse, spécialisée en immobilier commercial. Le nouveau groupe a la capacité d’intervenir comme développeur - créateur d’actifs sur l’ensemble des produits immobiliers : commerces, logements, bureaux, hôtels et logistique.