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"C'est le dispositif Robien qui a dopé les ventes de neuf en 2004, et nous aurons probablement le même résultat en 2005" constate la Fédération des Promoteurs Constructeurs. Il est vrai que si le neuf entraîne une dépense de départ plus importante à surface et quartier égaux, il présente des atouts non négligeables.

Indicateur Bertrand : Votre ville est en train de reconquérir la Seine pour une nouvelle requalification urbaine où logements et sièges sociaux vont continuer à venir s'implanter sur près de 2 km. Comment en êtes-vous arrivé là ?

Pour la municipalité, priorité est donnée à la naissance d'un quartier à vivre sur cette vaste friche : logements, bureaux et équipements sont à l'ordre du jour. Mais ce sont les travaux de voirie qui vont débuter dès maintenant, pour créer un axe de circulation nord-sud, le Cours de l'Ile Seguin, qui sera l'épine dorsale du nouveau quartier. Quatre grands projets devraient être lancés dans la foulée, d'ici la fin de l'année : un pont reliera le quartier à l'île et un parking de 600 places verra le jour sous l'envol du pont. A l'angle du futur Cours de l'Ile Seguin et de la rue du Vieux Pont de Sèvres, un immeuble de bureaux de 11 800 m2 signé par l'agence Jean-Paul Viguier, à laquelle on doit notamment les tours de Coeur Défense, accueillera des commerces en rez-de-chaussée. De l'autre côté du futur Cours de l'Ile Seguin, un ensemble de réalisations est prévu sur 45 000 m2 : quartier à part entière, autour d'un grand jardin central, le projet comprend six opérations différentes, avec logements, bureaux, commerces et crèche. C'est l'architecte Roger Diener qui devra veiller à la cohérence de l'ensemble. En façade sur la Seine, Norman Foster - le "père" du viaduc de Millau - aura quant à lui la charge de concevoir un ensemble de bureaux et de logements, entre fleuve et parc. Sur 14 000 m2, l'ensemble de logements devra comprendre un tiers de logements sociaux.

Adossés au loyer de l'argent à court terme, les prêts à taux révisables sont, à première vue, très alléchants ! Ils continuent même de baisser, très légèrement cependant. "On constate un léger recul des taux variables au mois de juin. Les 2/3 des banques ont en effet baissé leurs taux (- 0,10 % sur 20 ans et - 0,05 % sur les autres durées)", note Empruntis dans son dernier baromètre. De fait, les conditions proposées pour ces formules sont plus favorables que pour les formules à taux fixe. Et les banques ne manquent pas d'arguments pour appâter les candidats hésitants : gain sur le coût du crédit, souplesse, remboursement anticipé, conversion à taux fixe... Les établissements spécialisés en font l'essentiel de leur production et étaient jusqu'à présent les plus offensifs. Cela tient au fait que lorsqu'ils prêtent de l'argent, ils doivent se refinancer sur les marchés financiers et que les taux courts sont généralement plus avantageux que les taux longs. D'où leur préférence pour les taux révisables. Les banques généralistes, elles, disposent des dépôts de leur clientèle pour se refinancer et sont généralement plus compétitives en taux fixes. Ce qui ne les empêche pas aujourd'hui de se placer sur le terrain des révisables avec des taux extrêmement concurrentiels. Pour un prêt d'une durée de 15 ans, on annonçait récemment un taux de 2,70 % au Crédit Foncier et de 3,09 % à la CaixaBank. Mais, les grands réseaux bancaires se sont mis sur les rangs. Qu'on en juge : 2,45 % à la Société Générale ; 2,80 % à la Caisse d'Epargne Ile-de-France ; 2,94 % à LCL (Le Crédit Lyonnais). Attention toutefois aux taux d'appel que mettent en avant certains établissements pour conquérir des parts de marché. Certes, durant un an, cette pratique vous permet de profiter d'un taux exceptionnellement bas. Mais au bout d'un an, l'avantage sera forcément remis en cause, même si l'Euribor n'a pas bougé. Car à l'indice, la banque ajoute une marge, généralement comprise entre 1,20 à 2,50 points. Si l'on prend le cas d'un crédit consenti il y a un an à 2,60 % et révisable aujourd'hui selon l'Euribor 1 an (autour de 2,10 % en juillet dernier), le nouveau taux applicable au crédit oscillera, en fonction de la marge (1,20 à 2,50), entre 3,30 et 4,60 %. Au-delà du gain éventuel durant les premiers mois, il convient donc de bien maîtriser le mode de calcul du taux sous peine d'avoir des surprises désagréables.

De la Zac Quai des Chartreux au Forum Seine, en passant par la Zac des Bords de Seine, le nouveau PLU (Plan Local d'Urbanisme) soigne ses berges ! Déjà largement rénové, ce quartier accueille de nombreux sièges sociaux et emplois : France Telecom, Cap Gemini ou l'Equipe y ont déjà élu domicile. Aux portes de la ville, les bords de Seine comptent quelque 30 hectares sur plus de 2 km : nouveaux immeubles de bureaux, logements, commerces et équipements sont au programme sur ces Zac, qui dessineront un nouveau quartier prêt à accueillir 2 000 nouveaux habitants et 17 000 emplois. Place à l'innovation et à la Très Haute Qualité Environnementale pour les immeubles qui marqueront l'entrée de ville. L'ensemble du projet est en effet marqué du sceau "environnemental" : énergies renouvelables et économiques, avec utilisation maximale de la lumière naturelle et verre réfléchissant pour protéger de la chaleur, climatisation par plafonds rayonnants plutôt que ventilation mécanique, contrôle des consommations et matériaux recyclable sont au programme. Lors de la présentation au public des projets, en juin dernier, l'architecte Christian de Portzamparc, dont le projet de siège social de Bouygues Immobilier compte 19 000 m2 illustrait l'utilité des "façades double peau, qui apportent un confort thermique et un confort visuel, en laissant l'air passer entre deux parois de verre filtrant"... L'architecture des projets phares de la ville est donc à la fois audacieuse et soucieuse du respect de l'environnement et de l'humain, une préoccupation qui se retrouve dans l'abondance de jardins et espaces verts. Depuis le périphérique, on pourra apercevoir la tour de bureaux construite par l'agence américaine Laurinda Spear, en association avec le cabinet paysagiste Arup, en lieu et place de l'ancienne tour EDF, devenue obsolète. Cette réalisation, flanquée de deux bâtiments dont la forme rappelle celle des vagues, accueillera entre autres le siège de Bouygues Telecom. Dans le même esprit, les 46 000 m2 de bureaux signés EOS Generali, flanqués de 3 976 m2 de jardins, rappellent trois bateaux ancrés en bord de Seine et amarrés à un grand bâtiment transversal. Les travaux doivent commencer cet automne, pour une livraison au premier semestre 2008.

Qui dit Boulogne pense bois et Roland-Garros. Qui dit Billancourt pense gigantesque usine... Aujourd'hui, Boulogne-Billancourt a laissé derrière elle son passé de ville ouvrière et l'entreprise au losange a définitivement quitté la ville. Celle-ci attire aujourd'hui plus de cadres que d'ouvriers et avec plus de 105 000 habitants, elle est la seconde ville de la région parisienne, après la capitale. Ce véritable "21e arrondissement" se découpe en trois secteurs. Boulogne nord est le quartier réputé par excellence, à proximité du bois. Au centre, qui est aussi le coeur de ville, les prix ont monté grâce au réaménagement du centre-ville, à la présence du Centre Commercial et d'équipements comme le théâtre ou les cinémas. Enfin, le secteur Sud, ancien bastion ouvrier, est porteur de toutes les promesses d'avenir...

Démarrant à 2,45 % à taux révisable et à un peu plus de 3 % à taux fixe, les conditions de crédit n'ont jamais été aussi attractives. Si vous envisagez d'acquérir un logement, vous n'avez peut-être pas intérêt à attendre davantage. Car la remontée des taux pronostiquée depuis des mois finira bien par arriver.

Issy ne se résume pas à ses berges de Seine et d'autres quartiers sont le théâtre de projets, certes moins spectaculaires, mais qui permettent de diversifier et d'étoffer l'offre de logements neufs. Au nord-est de la commune, en remontant vers la porte de Versailles, la Zac Corentin Celton est en fin de réalisation mais prévoit encore la construction de près de 1100 logements, dont 507 nouveaux sur les terrains libérés par l'hôpital. C'est dans ce cadre, rue Guynemer, que Bouygues Immobilier et Cogedim poursuivent l'offre de nouveaux logements profitant de l'hectare d'espaces verts protégés du jardin de la Cour d'Honneur. Au sud du jardin, cette nouvelle phase des Jardins du Carrousel compte 133 appartements qui bénéficient soit des jardins intérieurs, soit du jardin de la Cour d'Honneur, avec des prestations à la hauteur du cadre prestigieux. Dans cet environnement privilégié, à quelques minutes du métro et de la capitale, le prix moyen des 3-pièces s'établit à 398 000 €, pour des surfaces variant de 65 à 79 m2. A noter en plein coeur de ville, le lancement d'une nouvelle résidence signée Kaufman & Broad, les Terrasses Sainte-Clotilde, situées rue Jules-Guesdes. Enfin, cap au sud de la commune, vers les Hauts d'Issy, à la frontière avec Clamart et Meudon. Sur le boulevard Rodin, Les Terrasses Horizon signées Pierre Etoile affichent les prix les plus raisonnables de la commune, à partir de 3 641 €/m2, hors parking il est vrai. Non loin de la station du Rer C Issy Ville, tout près du parc Rodin, cette petite résidence abrite de beaux duplex, à partir de 117 m2, pour 540 000 €.

Le principe des prêts à échéances modulable est très simple et offre des avantages incontestables. Il vous permet, en effet, de moduler les mensualités de votre prêt par exemple tous les ans en fonction de vos besoins. Si vous décidez d'augmenter votre mensualité, vous rembourserez plus rapidement votre crédit et en réduirez d'autant le coût. A l'inverse, si vous avez des difficultés ponctuelles ou un achat important à réaliser, par exemple changer de voiture, peut-être aurez-vous avantage à réduire votre mensualité durant quelques mois. Les prêts modulables offrent également cette possibilité. Dans un tel cas, la durée du prêt s'allongera et renchérira le coût du crédit. En matière de prêt modulable, les formules sont bien rodées et tous les établissements financiers en proposent, qu'il s'agisse de banques de dépôts ou de banques spécialisées en financement immobilier. Dans la plupart des cas, l'augmentation à la hausse comme à la baisse représente de 20 à 30 % de la mensualité d'origine. Sous certaines conditions cependant. A titre d'exemple, à l'UCB, la modulation des échéances est possible dès le 13e mois. Si vous souhaitez rembourser plus vite, vous pouvez augmenter votre mensualité jusqu'à 30 % de l'échéance précédente. Ce qui diminue la durée du crédit. A l'inverse, si vous voulez abaisser votre mensualité, deux conditions doivent être respectées. En premier lieu, pour pouvoir abaisser votre mensualité, il faut que vous ayez auparavant procédé à une augmentation d'échéance. En second lieu, la baisse ne peut déboucher sur une mensualité inférieure à celle d'origine. A noter aussi que la faculté de modifier les mensualités est limitée à cinq fois sur toute la durée du prêt.

Rentabilité locative et aspect patrimonial sont deux aspects un peu différents d'un investissement immobilier : "Paris et sa proche banlieue représentent de très beaux emplacements, mais les prix élevés en font des achats davantage patrimoniaux. L'investisseur reléguera alors la recherche de la rentabilité locative au second plan" estime-t-on ainsi chez Nexity. Chez MGM, qui construit des résidences de tourisme haut de gamme, Gabriel Mingeon évalue ainsi la démarche des acheteurs : "nous ne vendons pas la rentabilité locative avant tout. Nous construisons des résidences de qualité et notre clientèle veut avant tout se faire plaisir. Elle n'a pas besoin des revenus de la location. Il s'agit plutôt d'une résidence de vacances qui, à la différence d'une simple résidence secondaire, rapporte un peu et présente l'avantage d'être entretenue toute l'année. Par contre, à l'heure de la revente, la qualité fait la différence sur le marché de la résidence de tourisme".

"Ce sont des formules souples qui permettent aux emprunteurs de maîtriser le coût de leur crédit ", argumentent les tenants des crédits à taux révisable. "Les prêts à taux révisable sont risqués car il est impossible d'en connaître à l'avance le coût final. En cas de forte hausse, on s'expose à une augmentation de la mensualité ou à l'allongement de la durée de remboursement", rétorquent les adeptes des formules à taux fixe. Bien difficile de trancher. Tout dépend, en fait, de l'évolution des taux et du degré de risque que l'on est prêt à prendre. Dans un contexte de taux plancher, il faut se rendre à l'évidence : les taux révisables ont plus de chance de remonter que de baisser à nouveau. Or, quand on opte pour une telle formule, c'est que l'on mise sur d'éventuelles baisses pour gagner sur le coût de son crédit. Bref, il faut aimer le risque. En la matière, les emprunteurs français sont plutôt timorés et ce sont les taux fixes qui continuent de faire l'essentiel du marché. C'est encore plus vrai aujourd'hui, alors que l'écart de taux entre fixe et révisable s'amenuise.

"En matière de taux révisable, ce qui compte c'est de faire une économie les premières années du prêt alors que les intérêts courent sur le maximum de capital", lance un courtier en crédit. Reste que pour un taux révisable, il vaut mieux faire court. "La durée est une donnée essentielle, ajoute ce même courtier, sur 7 ans, par exemple, une formule à taux révisable n'est pas toujours une mauvaise affaire. Au contraire". Démonstration : pour un crédit de 75 000 € sur une durée de 7 ans, à un taux révisable de 2,80 %, révisable au bout d'un an avec cap à + ou - 1 point, par rapport à une formule à taux fixe à 3,70 %, on économise 0,90 point pendant la première année. Dans le pire des cas, si le taux atteint dès le début de la deuxième année et pour les années restant à courir, le cap fixé (+ 1 point), le coût du crédit ne sera pas renchéri par rapport à une formule fixe. Il en coûtera à terme 10 607 € en révisable, 11 131 € en taux fixe, soit 646 € de moins ! En revanche, sur des durées de 15, 20, voire 25 ans, il est plus difficile d'apprécier l'intérêt de la formule et de raisonner en terme de gain tant l'évolution des taux est imprévisible à long terme. Malheureusement, tout le monde ne peut pas emprunter sur 7 ans. D'autant que les prix de l'immobilier ont tant grimpé ces dernières années que les acquéreurs ont l'obligation de faire appel à des durées de plus en plus longues. En particulier les jeunes accédants qu'il n'est pas rare de voir emprunter sur 25, voire 30 ans. Dans ces conditions, emprunter à taux révisable peut être risqué. Certes, les banques ont prévu des verrous de sécurité. Les répercussions de hausses peuvent s'appliquer par allongement de la durée du prêt (le plus souvent plafonnée à 5 ans) ou par augmentation de la mensualité dans certaines limites, par exemple 75 ou 80 % de l'inflation. Reste que si ce plafonnement ne suffit pas à résorber l'écart de taux, c'est la durée du prêt qui s'allongera. Autant dire que sur une longue durée le coût final peut être beaucoup plus élevé que prévu. Quant au remboursement anticipé sans frais, il est effectivement possible. Mais, le retour à taux fixe en cas de forte hausse s'opère dans des conditions plutôt dissuasives. Si certaines formules proposent la sortie sur la base de la grille de taux du moment, d'autres s'appuient sur des indices comme le TME (autour de 3,30 % au début de l'été) auxquels elles ajoutent leur marge. Résultat, le taux peut s'envoler.

Indicateur Bertrand : Où en êtes-vous concernant les anciens terrains Renault et l'aménagement de l'île Seguin ?

Si Boulogne Sud décolle, portée par ses projets ambitieux, le reste de la ville ne manque pas d'atouts pour autant. En coeur de ville, en remontant vers le nord à partir de la place Marcel Sembat, théâtre, cinémas et patinoire olympique rivalisent avec les grandes enseignes commerciales. Peu de neuf dans ce quartier central, mais les quelques appartements encore libres dans le Paladio signé Kaufman & Broad donnent une idée des prix qui s'établissent à 434 000 € pour un 3-pièces de 68 m2. A noter également, route de la Reine, à deux pas du métro Jean Jaurès, la Villa Antalya, programme réalisé en co-promotion par le groupe Sofiam et la Générale de Promotion qui propose une résidence de standing, comprenant 11 appartements, du studio au 6-pièces dont deux duplex avec balcons et terrasses. Le cadre de vie de Boulogne Nord est particulièrement envié dès que l'on se rapproche du bois et du stade Roland-Garros. Même un peu en retrait de ce poumon vert parisien, les prix restent élevés et les quelques nouvelles réalisations qui ont trouvé à s'y nicher le confirment : ainsi un beau 5-pièces de 108 m2 vous coûtera 710 000 € dans la Villa Luz que Nexity Seeri propose rue de Billancourt. Quant aux appartements de la petite résidence du groupe Sier Constructeur, Villa Vauthier, ils démarrent à 460 000 € pour un 3-pièces de 84 m2 et culminent à 1 380 000 € pour un somptueux 5-pièces de 162 m2. Tous traversants, ces logements présentent des prestations à la hauteur de leurs prix, avec pierre marbrière, parquet en chêne, grès émaillé, etc.

Vous avez décidé d'investir dans la pierre. Pour réaliser un bon placement, vous devez veiller à la rentabilité locative de votre investissement, même si ce paramètre est pondéré par de multiples facteurs...

Avec 44 hectares de friches laissés par le départ de Renault, le "Trapèze" est le quartier en devenir de Boulogne. Délimité au nord-ouest par la rue du Vieux Pont de Sèvre, le Trapèze s'étend au sud de la commune, de la place Jules Guesdes à la Seine et pour être complet, il faut lui ajouter l'emblématique île Seguin. Après l'abandon du projet de fondation de l'Art Contemporain par François Pinault, l'île Seguin a trouvé un nouveau souffle, avec la décision confirmée par le gouvernement en juillet dernier, d'attribuer au pôle MédiTech santé, le label de Pôle de compétitivité internationale. L'île accueillera donc des laboratoires de recherche, des entreprises de haute technologie, dans des domaines aussi porteurs que les biotechnologies, voire le siège de l'Inserm ou de l'institut national du cancer. A cela s'ajoutent des programmes de logements et résidences hôtelières pour les chercheurs et les étudiants. Pour l'heure cependant, les efforts des pouvoirs publics portent sur le renforcement des berges et l'aménagement d'une promenade tout autour de l'île, à l'usage des piétons.

Le futur est donc en route à Issy-les-Moulineaux... Mais le présent est aussi bien avancé et la Zac Quai des Chartreux (ex quai de Stalingrad) abrite déjà de belles résidences neuves où trouver l'appartement de vos rêves. L'urbaniste Jean-Michel Wilmotte, aux yeux duquel "l'espace public doit être traité avec le même soin que l'espace privé" et qui parle "d'architecture intérieure des villes" veille sur l'aménagement général de la Zac, véritable "ruban vert épousant les formes de la Seine". Nouveau quartier épanoui entre la passerelle de l'île Saint-Germain et le pont de Billancourt, à vocation nettement résidentielle, il laisse une large place aux espaces verts. Deux immeubles de bureaux viennent orner la pointe de la Zac et plusieurs équipements permettent une vraie vie de quartier, qui se développe autour de commerces de proximité, d'écoles (maternelle, élémentaire et centre de la petite enfance), sans oublier une médiathèque et des espaces de loisirs et de convivialité en bord de Seine, avec notamment une promenade cyclable et piétonne. Côté logements, on retrouve Nexity Seeri et Sefri- Cime, sur des opérations d'envergure. Sefri-Cime a lancé la commercialisation de deux nouvelles résidences, Conti et Montebello en bord de Seine, qui viennent s'ajouter aux immeubles Branly et Tournelle, côté Jardins et à deux pas des écoles et commerces. Architecture de faible hauteur, balcons, terrasses et jardins caractérisent ces réalisations qui comptent 47 appartements en tout et tirent partie de leur cadre exceptionnel. Elles affichent des prix moyens au mètre carré allant de 5 400 à 5 900 €, avec par exemple un 3-pièces de 65 m2 à 320 000 €. Toujours en bord de Seine, Nexity Seeri a lancé la commercialisation du Parc en Seine 2 qui, comme son nom l'indique, succède à un premier programme voisin. Certains des appartements disposent de vues dégagées sur l'île et la plupart bénéficient de balcons et terrasses. Livrable au 1er trimestre 2007, la résidence est déjà largement commercialisée, à des prix comparables à ceux des autres programmes neufs de la Zac, puisque le 3-pièces de 62 m2 s'emporte ici à 316 000 €.