Conseils

Indicateur Bertrand : Le dernier Congrès de la Fédération des Promoteurs Constructeurs avait pour sujet central "Environnement et construction". Est-ce une thématique qui a toute sa place chez Marignan ?
Hervé Manet : Marignan est très attaché au respect de l'environnement. Notre actionnaire Bouwfonds est un atout essentiel dans ce domaine puisqu'il exerce, depuis de nombreuses années, son activité dans le cadre du développement durable. Il est donc une référence et un soutien précieux pour Marignan. De plus, il y a quelques années, nous avons créé notre charte Haute Qualité Environnementale car la plupart des concours que nous remportons sont basés sur ces critères. Reste à convaincre le client, qui ne comprend pas toujours, que le surcoût généré par ces aspects environnementaux est une future économie de sa charge d'exploitation.
I.B. : Quels sont vos axes de développement en Ile-de-France et vos programmes les plus emblématiques ?
H.M. : Marignan aura mis en commercialisation cette année en Ile-de-France environ 800 logements dont 75 % en grande couronne et 25 % pour la première couronne. Dans les Yvelines, nous venons de terminer Carrières-sur-Seine et St-Cyr-L'Ecole, des opérations d'envergure qui représentent plus de 350 logements. Dans le Val d'Oise, à Vauréal, nous avons conçu un projet de création urbaine, où nous reconstituons un cœur de ville et développons 200 logements avec la commercialisation d'un deuxième bâtiment.
En première couronne, nous poursuivons nos activités à Meudon, Levallois, Asnières, Colombes, Le Plessis-Robinson, et sommes en pleine phase de développement à Saint-Denis, Nanterre...
I.B. : Rareté du foncier oblige, Paris n'a plus de terrain disponible et les communes résidentielles sont urbanisées quasiment définitivement, quelle est votre stratégie ?
H.M. : A chaque fois que la population se déplace, il faut recréer un environnement en démontrant aux élus notre capacité à faire venir une clientèle nouvelle. Comme à Colombes, Marignan a su attirer une autre clientèle qui a permis à la ville de s'ouvrir à une nouvelle forme d'urbanisation et d'accession à la propriété. Le même phénomène se produira demain dans toutes ces villes du Val d'Oise ou de la Seineet- Marne dont les marchés sont très actifs. C'est pour cette raison que nous sommes depuis longtemps partenaires d'EpaMarne et de Val d'Europe. Illustration notable, l'ouverture réussie de Courtaline, à Magny-le-Hongre, qui comporte 77 maisons et qui est un vif succès commercial. Six mois après le lancement d'une première tranche de 44 maisons, nous lançons la seconde, composée de 33 maisons, de 120 à 189 m2 habitables. Nous avons démontré tout notre savoir-faire sur le marché haut de gamme ainsi que notre capacité à développer des concepts originaux s'inspirant, comme à Magnyle- Hongre, d'une tradition architecturale briarde.
I.B. : Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché ?
H.M. : Avec l'allongement de la durée des crédits, les banques continuent à soutenir l'immobilier par des taux d'intérêts très bas. C'est donc à nous de concevoir des produits qui ne dépassent pas la limite de solvabilité du client. Nous observons également depuis plus d'un an l'intérêt des investisseurs pour la région Ile-de-France grâce au dispositif Robien parfaitement en phase avec le marché. Je remarque de plus en plus, dans le comportement de nos investisseurs, que le complément de ressources pour la retraite qu'apporte un bien immobilier, s'ajoute à l'avantage fiscal immédiat.
I.B. : Qu'est ce qui a changé dans l'évolution des produits ?
H.M. : L'organisation du logement en règle générale n'a pas réellement évolué. Nous pouvons malgré tout noter que certaines pièces, plus que d'autres, reflètent aujourd'hui les différents styles de vie de nos clients : la cuisine par exemple, elle est souvent plus grande qu'autrefois pour être à nouveau un vrai lieu de rencontre de la famille, ou au contraire, pour certains, elle n'est qu'un lieu fonctionnel et devient dans ce cas une cuisine à l'américaine ; le séjour reste la pièce de réception par excellence, la demande est donc vers de belles surfaces lumineuses, les chambres sont quant à elles légèrement plus grandes pour recevoir, le cas échéant l'informatique.
En ce qui concerne plus particulièrement la résidence en elle-même, les systèmes de sécurité sont aujourd'hui nettement plus renforcés avec le plus souvent portier électronique, digicode, interphone...
L'écoute, qui est l'une des valeurs de Marignan, nous permet de mieux connaître nos clients et d'adapter nos produits à l'évolution de leurs attentes.
I.B. : Et sur l'évolution de votre métier ?
H.M. : Le métier de promoteur doit rester un métier de proximité ; proximité avec les clients, les élus locaux, les acteurs économiques... c'est pour cela qu'aujourd'hui nous avons renforcé notre maillage national avec dix directions régionales et neuf agences locales. L'évolution chez Marignan est dans l'accompagnement du Groupe aux projets d'aménagement urbains initiés par les collectivités locales soit en relation directes avec elles, soit aux côtés d'aménageurs publics ou privés. C'est cette notion de partenariat qui est aujourd'hui un élément essentiel de la culture de Marignan.

Après le centre-ville, le curseur s'est déplacé vers le quartier historique du Plessis-Robinson, la Cité-jardins. "Construits en 1926 et 1935, les bâtiments étaient au bord de l'insalubrité", précise encore Hervé Caranobe. Sous l'impulsion de l'ancien maire, la Cité-Basse est rénovée entre 1991 et 1993. La Cité- Haute, trop coûteuse à réhabiliter devait être reconstruite entre 1992 et 1996. Le projet, validé par l'ancienne équipe municipale, reprenait, aux dires de la nouvelle, les principes de l'architecture fonctionnaliste des années 50. Profitant d'un différend entre le maître d'ouvrage et les architectes, la mairie demande une nouvelle consultation et retient le projet de Xavier Bohl. Sa force : s'inscrire dans la continuité du cœur de ville dessiné par son maître, François Spoerry. L'architecte s'est en outre fait une spécialité des projets reliant l'architecture aux éléments naturels. Selon la Sempro, "La Cité-jardins est construite comme un village dans un jardin" et sera "baignée d'une rivière sinueuse, parsemée de ponts, de parcs, de jardins potagers et de massifs fleuris". "C'est un projet avant tout fait pour les familles, précise Hervé Caranobe. Un quota de 70 % de 3-pièces et plus a été imposé". À 4 500 €/m2 en moyenne, le concept plaît. Lancée conjointement par tous les promoteurs présents : Bouygues Immobilier, Cogedim, Coprim Résidences, Eiffage Immobilier, Franco-Suisse, Habitat Pierre, Kaufman & Broad, Marignan Habitat, Les Nouveaux Constructeurs, Sorif (Vinci Immobilier) et Investir Immobilier Ile-de-France, la commercialisation s'annonce une nouvelle fois sous les meilleurs auspices. À la mi-septembre, près de la moitié des produits étaient déjà réservés. "Le dernier bilan donne 45 % d'appartements vendus, observait alors Hervé Caranobe. Certains promoteurs ont vendu plus de petites surfaces, d'autres plus de grandes. La proportion des volumes proposés sur le marché est donc à peu près identique à celle de départ".

Légèrement plus haut sur l'avenue du Général-de- Gaulle, le Palais-Colbert réunit deux immeubles entre la rue du Noyer-Brûlé et la rue piétonne du Tertre- Pommier. Conduit par Les Nouveaux Constructeurs, le programme est à deux pas de la rivière, enjambée par deux petits ponts qui contribuent au charme du lieu. Parmi les appartements, des duplex de 3, 4 ou 5-pièces sont réalisés comme des maisons sur le toit des résidences. "Ceux situés aux deux derniers étages profitent de séjours cathédrales et d'exceptionnelles terrasses en retrait ; d'autres, au rez-de-chaussée et au 1er étage, comme de "vraies maisons" ouvrent sur le calme d'un grand jardin privatif suspendu, surélevé par rapport à la chaussée pour garantir la tranquillité et l'intimité à ses habitants".

Dans le projet de loi de Finances pour 2006, le gouvernement envisage de prélever la quasi-totalité des fonds versés au FGAS*, autrement dit, de ne plus permettre aux banques de distribuer les prêts aidés que sont le Prêt à 0 % et le prêt à l'accession sociale (PAS). Une mesure qui fait monter les banques au créneau (BNP-Paribas, Banque Populaire, Caisses d'Epargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, CIC, Dexia, Crédit Local, LCL, Société Générale et Crédit Immobilier de France). Logique puisque ce fonds est alimenté pour moitié par l'Etat et les banques. Celles-ci estiment en outre qu'une telle décision remettrait en cause 70 000 prêts par an. Espérons que le gouvernement reviendra sur cette mesure qui va d'ailleurs à l'encontre des récentes dispositions visant à élargir le champ d'application du PTZ, lequel devait profiter à 240 000 bénéficiaires par an (contre 80 000 en 2004). Affaire à suivre donc...

Certes, le PTZ est une aide de l'Etat sans intérêt. Cela ne signifie pas que vous êtes dispensé de son remboursement. En revanche, celui-ci est lié à vos revenus et, comme dans le précédent dispositif, intervient d'autant plus tard que vos ressources sont faibles. Si c'est votre cas, vous pouvez même bénéficier d'un différé partiel ou total d'amortissement. Ainsi, si vous vous situez dans la plus basse tranche de revenus, c'est-à-dire, si vous revenus n'excèdent pas 12 641 €, le remboursement de votre prêt ne débute qu'au bout de 18 ans et se poursuit pendant les quatre années suivantes. Pour la seconde tranche de revenus (entre 12 641 et 15 800 €), le remboursement commence immédiatement mais ne porte, pendant 18 ans, que sur 25 % du montant du prêt. Le solde (75 %) étant repoussé après cette période et étant remboursable sur trois ans. Pour la troisième tranche de revenus (entre 15 801 et 18 950 €), le remboursement débute aussi tout de suite, mais ne porte que sur la moitié du prêt. Les 50 % restants étant repoussés après la 15e année et s'étalant sur 2 ans.

Depuis son élection en 1989 à la mairie , Philippe Pemezec a conduit la création d'un vrai centre-ville et la restructuration de plusieurs quartiers. En 15 ans, il a modifié son identité. Hier cité ouvrière, le Plessis s'est transformé en petite ville résidentielle, qui séduit les cadres et les familles parisiennes.

Vous voulez acheter votre logement et le financer dans les meilleures conditions possibles ? Pensez au prêt à 0 % (PTZ) qui peut vous faire économiser sur le coût de votre crédit. Encore faut-il pouvoir y prétendre. Explications.

Les clés de la réussite : tradition, originalité, brassage. L'opération de la Cité-jardins du Plessis- Robinson s'inscrit dans la continuité du Cœur de ville, redessiné par François Spoerry à partir de 1989. À l'époque,Xavier Bohl était dans son équipe. À la mort de ce dernier, il a créé son propre atelier et conservé la confiance du Plessis. Également urbaniste, Xavier Bohl est l'architecte de cohérence de l'opération. Entretien.

Tout comme dans l'ancien dispositif, pour bénéficier du prêt, vous devez être primo-accédant, c'est-à-dire acheter votre logement pour la première fois, ou n'avoir pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Exceptions à la règle : si vous êtes titulaire (vous ou l'une des personnes vivant sous votre toit) d'une carte d'invalidité ou bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé, d'une allocation d'éducation spéciale ou si vous êtes victime d'une catastrophe rendant votre logement inhabitable. En revanche, les situations de mobilité professionnelles prévues dans l'ancien dispositif ne sont plus prises en compte dans la nouvelle formule.

Si l'ancien se voit désormais mieux traité par rapport au neuf, encore faut-il que le logement respecte des normes minimales de surface et d'habitabilité. Dans le cas contraire, le prêt à 0 % ne pourra vous être accordé que si vous réalisez les travaux nécessaires à cette mise aux normes. Dans le neuf, les conditions d'octroi ne varient guère par rapport à l'ancien dispositif. Outre l'achat d'un logement neuf, la construction d'une maison individuelle accompagnée de l'acquisition du terrain, vous pouvez également financer la transformation en logement d'un local non destiné à l'habitation, de même qu'un logement en location-accession. Dans ce cas, le prêt est accordé "au vu des ressources de l'accédant à la date de la levée d'option". Une précision qui n'existait pas dans l'ancien dispositif. Reste que, neuf ou ancien, le logement doit concerner votre résidence principale. Autrement dit, un logement occupé au moins huit mois par an.

La mesure phare de la récente réforme tient à l'ouverture du prêt au logement ancien sans contrainte de travaux. Certes, l'ancien dispositif prévoyait déjà la possibilité de bénéficier du PTZ dans l'ancien. Les conditions d'octroi étaient cependant très dissuasives : pour financer un logement ancien, il fallait au moins consacrer 35 % du coût de l'opération en travaux. De fait, 90 % des prêts à 0 % émis concernaient l'acquisition de logements neufs. Et plus particulièrement la maison individuelle. Selon la société de gestion du FGAS (Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété), 79 % des prêts octroyés en 2003 ont servi au financement d'un tel achat. L'ouverture à l'ancien sans condition de travaux va vraisemblablement modifier la donne. Déjà, les agents immobiliers comme les banquiers perçoivent ce mouvement. Certes, il est encore un peu tôt pour savoir si l'objectif de 240 000 prêts par an sera atteint. Mais, déjà, certains banquiers observent des évolutions notables. Certes, la clientèle n'est pas forcément plus nombreuse mais plus facilement éligible avec l'assouplissement des mesures dans l'ancien, d'autant que les plafonds de ressources ont été relevés. Il faut en effet souligner que l'aide est soumise à conditions de ressources. Certains banquiers avouent même avoir doublé leur production de prêts à 0 % dès le printemps. Parmi les plus gros distributeurs de PTZ, il faut citer le Crédit Agricole (près de 30 % de parts de marché) et le Crédit Foncier (20 %). Mais beaucoup d'autres banques distribuent l'aide de l'Etat, notamment des établissements généralistes comme BNP-Paribas, les Caisses d'Epargne, le CIC ou le Crédit du Nord, ainsi que des banques spécialisées comme l'UCB.

Distribué notamment par le Crédit Foncier, le Prêt Locatif Social mérite votre attention en tant qu'investisseur, dans la mesure où il procure des avantages fiscaux très intéressants. En particulier :

De l'autre côté de la Seine se trouvent Carrières-sous- Poissy et Villennes-sur-Seine. La petite commune de Carrières-sous-Poissy est tournée vers son fleuve, dont elle valorise et aménage les berges. La Seine retrouve la vocation de ses heures de gloire du début du 20e siècle, lorsqu'elle était un lieu privilégié de promenades et même de villégiature. Cultures maraîchères, chemin de halage et étangs s'ajoutent aux 38 hectares d'espaces verts qui aèrent la commune. L'école de musique, celle de théâtre, les écoles et les commerces font de Carrières une ville bien vivante, desservie par la gare RER et Sncf de Poissy. 30 % de la population est d'ailleurs sous la barre des 20 ans ! Dans cette ville de 14 000 habitants, plusieurs grands projets sont à l'œuvre : dans le quartier Saint-Louis, le centre commercial doit être démoli et reconstruit par tranches, avec une présence renforcée de services et d'équipements et la construction de petits immeubles et maisons individuelles. La création d'une nouvelle voie de circulation permettra de désenclaver et de revitaliser ce quartier un peu replié sur lui-même. Mais l'actualité se situe côté Seine, sur la Zac des Bords de Seine : 40 000 m2 d'habitat collectif et autant d'espaces d'activités. La Croisette est l'ensemble résidentiel signé Bouygues Immobilier qui regroupe près de 190 logements et place la ville parmi celles dont le marché immobilier est le plus actif du département ! Répartis sur six bâtiments à taille humaine, les appartements bénéficient d'un environnement exceptionnel, des rives aménagées de la Seine au parc paysager intérieur. Le prix moyen s'établit à 3 657 €/m2 et quelques logements, livrables au début de l'année 2008, sont encore disponibles. Résidence de son temps, La Croisette bénéficie du label AgirVert, qui distingue les programmes Bouygues s'engageant sur les répercussions de l'habitat sur l'environnement. Une volonté qui s'illustre dans l'aménagement du site, le respect des berges de la Seine et la prévention des risques de crue, la plantation d'essences adaptées au site, etc. Quant à la résidence elle-même, elle est par exemple équipée de locaux adaptés au tri sélectif, d'installations qui permettent la régulation du rejet des eaux de pluie et des plantations favorisant leur passage dans le sol.

Nouvel Eldorado

Propriétaire en SCI avec l'un de mes fils d'une maison mise en location, puis-je donner congé au locataire au profit d'un autre de mes enfants ? (Bertrand G., Limay, 78)

J'ai entrepris des travaux importants dans l'appartement que je viens d'acquérir. Le syndic me demande de remettre les choses en l'état, conformément à un règlement de copropriété dont je n'ai pas eu connaissance n'ayant pas été publié au bureau des hypothèques. Que dois-je faire ? (Léon P., Paris 12e)

Le marché des maisons est encore naissant, mais il n'en finit pas de se développer. Beaucoup d'aménageurs et de promoteurs proposent aujourd'hui une telle offre dans leur catalogue. Ils répondent ainsi à une demande de plus en plus forte. Demande d'abord des familles qui ne peuvent pas accéder à la propriété. Souvent de jeunes familles qui ont besoin de plus d'espaces pour loger les enfants. Les familles recomposées sont également une clientèle de plus en plus intéressée par la location d'une maison. Là encore, il s'agit soit de loger les enfants des deux familles. La demande peut également émaner de cadres en mobilité (mission professionnelle temporaire) et qui préfèrent une maison à un simple meublé. Bref, tous ces facteurs peuvent vous inciter à investir dans une maison. Eligible au dispositif Robien, à l'instar des appartements neufs ou anciens, une maison peut s'avérer être un placement alternatif aux traditionnels studios et 2-pièces. A budget équivalent, vous pouvez ainsi vous démarquer des autres investisseurs et éviter, peu-être, une situation de sur-offre.