Conseils

Entre deux balades du côté de l'Océan atlantique au sud ou de la Manche au nord, vous pouvez aller vous dégourdir les jambes dans les principaux parcs de la ville. Le parc des Gayeulles développe sur 100 hectares toutes sortes d'activités : trois plans d'eau, dont un pour les pédalos, une piscine, une patinoire, un camping, des aires de jeux, un golf miniature, une ferme pour enfants, des jardins familiaux, des terrains et salles de sport, tennis ou squash... De quoi épuiser grands et petits !

Les grands appartements représentent-ils un marché à Lyon ?

Sur cette période, les prix des logements disponibles ont poursuivi leur progression : de 2 294 €/m2 au 1er trimestre 2004, la moyenne est à 2 576 €/m2 au 1er trimestre, hors package et hors annexe. Ils constituent une moyenne qui peut gommer un certain nombre d'évolutions récentes. Dans ce contexte, la place faite aux accédants en résidence principale s'est-elle fragilisée au profit des investisseurs traditionnellement très présents à Toulouse ? Jacques Rubio, PDG de Malardeau constate que l'accession en résidence principale à Toulouse rencontre un certain succès, même si la part des investisseurs reste importante : "Nous avons lancé une opération boulevard Jean-Brunhes, Résidence Jean Brunhes, du 2-pièces au 5-pièces, dans le quartier Saint- Cyprien, où le prix moyen est à 3 000 r/m2. Les acheteurs ont entre 45 et 55 ans et en sont plutôt à leur 2e achat, ce qui était moins le cas sur le programme Lancefoc que nous avons vendu à 90 % en résidence principale au prix moyen de 2 600/2 700 €/m2". Comme le souligne Maître Pailhès, notaire et responsable du marché immobilier des notaires en Haute- Garonne : "La part d'accession est liée à la situation des programmes neufs : plus ils se situent dans le centre et plus la part en résidence principale augmente". Sur le programme de Cogedim-Paul-Mateu, 10-12 Port Saint-Sauveur, où l'offre est en partie constituée de très grands appartements (le 5-pièces est compris entre 140 et 158 m2), les achats sont orientés vers la résidence principale : "Pour cette opération, sise au bas de la Côte Pavée, à la limite de la halle aux grains, sur 113 appartements, 60 % ont été commercialisé en très peu de temps, constate Daniel Mari, chef de produit. Cette clientèle d'acheteurs en résidence principale dispose déjà d'un logement dès lors que les budgets dépassent 250 000 €". Le lancement d'opérations à Toulouse intra-muros se développe tant sous forme de Zac, comme celle de la caserne Niel, d'une superficie de 8 hectares, qui bénéficiera du passage de la ligne B, que d'opérations privées. Ainsi, de nouveaux programmes apparaissent : on pense ainsi à l'Opsis, sis avenue Jules-Julien, signé Bouygues Immobilier, du studio au 5-pièces, avec une livraison au 1er trimestre 2007. Chemin Saint-Pierre, le groupe Carrere lance, lui, Le Clos Montjoie, 28 appartements dans un quartier pavillonnaire. Face à l'hippodrome de la Cepière, avenue de Lombez, le groupe Belin propose Les Fontaines d'Opale, du 2 au 4-pièces.

I.B. : Nantes voit aujourd'hui se réaliser de nombreuses opérations de logements en son cœur : quels sont les objectifs d'aménagement poursuivis ?

En centre-ville, les studios se louent en moyenne 410 e par mois. Les 2-pièces trouvent preneurs entre 560 € et 600 € par mois, les trois pièces de 700 € à 750 € et les 4-pièces de 900 € à 1 000 €. Les appartements de grandes surfaces sont plus difficiles à louer, les candidats locataires préférant opter à ces niveaux de frais pour une acquisition pure et simple.

Après bien des péripéties, les travaux du tramway sont aujourd'hui entamés, sur la ligne qui parcourra les Maréchaux à la place des bus PC1 et PC2. Il reliera le Pont du Garigliano à la porte d'Ivry et desservira donc toute la frontière sud du 15e. Ce projet majeur prendra forme en 2006. La correspondance avec la ligne T2 à la Porte de Versailles, permettra de créer un véritable pôle de transports en commun et intègrera les quartiers aujourd'hui coupés du reste de l'arrondissement par le boulevard périphérique, ainsi que les quartiers nord d'Issy-les-Moulineaux. L'arrivée de ces deux lignes permettra de faire passer de 600 000 à 3 millions le nombre d'habitants à moins de 30 minutes de Paris Expo Porte de Versailles. Les abords de la Porte de Versailles seront aussi aménagés tant au niveau paysager qu'au niveau urbain. Enfin, le tramway devrait réduire de 25 % le trafic automobile.

Dans ce montage juridique, ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds. Les statuts rédigés avec l'aide d'un notaire peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...). En cas de séparation, il sera par exemple possible à celui qui le désire de conserver le bien. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. Reste un inconvénient, l'éventuelle impossibilité de conserver la jouissance du bien. Une préoccupation à laquelle le démembrement de propriété croisé peut également apporter une réponse. "Je ne conseille pas le montage en SCI pour un jeune couple qui achète sa résidence principale et qui, avec l'arrivée d'enfants dans la famille, devra forcément revendre pour acheter plus grand, indique Maître Dominique Gardel, je le conseille davantage aux personnes plus âgées car cette solution doit être appréhendée sur le long terme". Ce montage est également judicieux dans le cas de couples qui décident d'investir dans un bien qui rapporte un revenu.

Pour pallier ces inconvénients, une convention d'indivision s'avère utile. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement que l'indivision légale, son intérêt tient justement à la possibilité d'organiser l'indivision. Cette convention peut nommer un des deux concubins gérant de l'indivision, elle peut aussi préciser les conditions de sortie de l'indivision. A titre d'exemple, en cas de séparation, la convention peut indiquer le mode d'évaluation du logement retenu. Il va de soi que chacun s'engage à respecter ces modalités. La convention peut prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. A condition toutefois que le survivant en ait les moyens... Si ce n'est pas le cas, "un démembrement de propriété croisé peut tout de même assurer la jouissance du bien à celui qui reste", indique Maître Dominique Gardel. Surtout s'il s'agit d'une résidence principale. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Cela implique donc qu'ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin. Tout dépend alors de ce que l'on veut privilégier : le compagnon ou les enfants... "La méthode n'est pas très loyale vis-à-vis des héritiers, s'exclame Maître Dominique Gardel, mais elle existe et est tout à fait légale". A titre d'exemple, imaginons un couple qui acquiert par moitié un logement en indivision se décomposant en 200 parts. Les concubins détiennent chacun 100 parts numérotées de 1 à 100. L'un achète les parts numérotées de 1 à 50 en nue propriété et les parts numérotées de 51 à 100 en usufruit, l'autre les parts de 1 à 50 en usufruit et les parts 51 à 100 en nue propriété. Au décès de l'un des concubins, l'autre récupère l'usufruit total du bien et ne peut donc, dans ces conditions, être privé de la jouissance de son logement. Dans ce cas, l'usufruit s'éteint avec le décès du second concubin. Certes, le mécanisme est un peu complexe et nécessite le recours à un notaire. Mais il peut être tout à fait efficace pour se protéger mutuellement.

A défaut de trouver votre bonheur dans Nantes intramuros, vous pouvez viser les communes périphériques les plus proches et les plus développées. Parmi elles, Orvault, à proximité de la ligne 3 du tramway et à quelques minutes de route du centre-ville nantais. Des dizaines d'appartements y sont disponibles, dans les nouveaux programmes de Marignan ou de Versailles Immobilier, à des prix plus abordables que ceux du centre de Nantes, puisque vous pourrez y trouver des 3-pièces sous la barre des 200 000 €. Rezé est une autre des petites voisines de Nantes intéressantes. Les promoteurs y ont réalisé de nombreuses opérations, à l'exemple de celle lancée actuellement par Versailles Immobilier, où les 3-pièces démarrent à 192 000 €. Les amoureux de la maison individuelle auront en revanche bien du mal à trouver leur bonheur sans s'exiler plus loin. Un exemple avec le programme d'European Homes à Aigrefeuille-sur-Maine, dans le vignoble nantais, où la maison de 5-pièces démarre à 195 000 €.

En valeur absolue, les ventes de grands logements dans l'agglomération lyonnaise se réduisent d'année en année mais sont loin d'être cependant ridicules. En 2002, sur 459 grands logements vendus, 163 l'ont été en agglomération et 326 sur l'aire centrale Lyon-Villeurbanne- Caluire. En 2003, les grandes surfaces ont totalisé 360 ventes, réparties entre les 149 de l'agglomération et les 211 du centre. Enfin, en 2004, le volume de ventes s'est réduit à 271 : 102 en agglomération et 169 sur l'aire lyonnaise. Pour Xavier Longin, chargé de mission chez Stratis Conseil, spécialisé dans les études de marché : "Le marché des grands appartements est difficile à appréhender" en raison de son faible volume. La notion de surface est à considérer autrement que pour le reste du marché. Si l'on tient pour acquis qu'un logement est dit "grand" à partir de 110 m2, on n'évoque pas pour autant la typologie. Or, on entre dans une répartition typologique d'une autre dimension qui est rarement évoquée dans les statistiques immobilières. À Lyon, les appartements de plus de 110 m2 se divisent ainsi : 7 % de 4-pièces, 77 % de 5-pièces, 13 % de 6-pièces et 3 % de 7-pièces. "Il faut être prudent, ajoute le chargé de mission, certains appartements ont de très grandes surfaces et peu de pièces. Tout est fonction de la demande".

La rigidité de l'indivision peut encourager certains à préférer la solution du pacte tontinier dite également clause d'accroissement. De quoi s'agit-il ? Tout simplement d'une clause insérée dans l'acte de propriété qui permet aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, en effet, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition. Reste qu'en cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux compagnons, ce qui ne va pas toujours de soi. Autre inconvénient, les droits de succession. Sauf, si le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 €, le fisc ne manquera pas de réclamer les droits de succession (toujours 60 % !). Autant dire qu'il est difficile d'échapper à la taxation !

En attendant le développement de ces nouveaux projets, Nantes accueille des programmes neufs en cœur de ville. L'îlot Boucherie, signé Marignan, bénéficie d'une situation d'exception, à deux pas de l'Hôtel de ville, en plein cœur historique. Les 26 appartements haut de gamme s'ouvrent sur un petit jardin intérieur et s'affichent à partir de 205 600 €. Les prix sont évidemment à la hauteur de la situation, de même que dans les quartiers cotés Graslin ou Mellinet. C'est ainsi que des programmes comme Quai Rive Droite de Kaufman & Broad, affichent des prix démarrant à 250 000 € pour un 3-pièces de 78 m2. Eric Gelebart, responsable commercial, analyse ainsi sa clientèle : "Notre créneau est plutôt le haut de gamme et nous avons des gens qui viennent de l'extérieur, y compris de la région parisienne et achètent en prévision de leur retraite. Le marché est très porté par les investisseurs, mais nous essayons, par la conformation de nos produits, de ne pas trop les attirer". Autre quartier prisé, Mellinet accueille une nouvelle réalisation de Eiffage Immobilier, les Jardins de Mellinet, ainsi que celle de Versailles Immobilier, le Cercle des Poètes. Tout autour du centre ancien, d'autres nouveaux programmes bénéficient de belles situations : on retrouve ainsi Espacil Nantes et Nexity George V dans le quartier des Hauts Pavés, au nord du centre ancien.

Le marché du logement de la métropole toulousaine repose sur un succès, celui d'une ville porteuse de pôles de compétence, productrice d'emplois, avec, en toile de fond, une croissance démographique soutenue.

Parmi ces voies, l'indivision est, de loin, le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition, au risque de s'exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés. "Je conseille aux concubins de déclarer dans les proportions réelles ce que chacun a mis dans l'achat, y compris tous les frais annexes de l'achat comme la commission d'agence, les frais de notaire...", explique Maître Dominique Gardel, notaire au Perreux, dans le Val-de-Marne. Simple à mettre en oeuvre, l'indivision a toutefois des inconvénients majeurs. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise des décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, le partage ne peut avoir lieu qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement. Qu'advient-il alors du crédit éventuellement contracté ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans le contrat une clause de solidarité entre les concubins. Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit à n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. Mais, objecte Jean-Pierre Bourgeois, "la clause de solidarité vaut également pour les couples mariés". En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants (ou la famille) qui se partagent la succession. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer les 60 % de droits de succession d'usage (après abattement de 1 500 € !) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.

Au sud de la rue de la Convention, les prix de l'immobilier sont un peu moins élevés, mais se rapprochent de plus en plus de la moyenne de l'arrondissement. L'ancien y tourne maintenant autour de 5 000 €/m2, avec des pointes à 6 000 €/m2 au plus près du parc Georges Brassens. Construit en lieu et place des anciens abattoirs de Vaugirard, celui-ci est le plus récent : créé en 1991, original et charmant, il intègre les vestiges pittoresques des abattoirs et des aménagements particuliers, comme un jardin des senteurs, un potager, une vigne, et même un rucher pédagogique. Avec son marché aux livres, qui réunit tous les week-ends les amateurs de bouquins, ses petites terrasses de café, il a "boosté les ventes", pour reprendre l'expression d'un agent immobilier. Les constructions récentes ont également apporté un nouveau souffle au quartier. C'est dans cette partie du 15e que se concentrent les nouveaux programmes.

I.B. : Quels sont les grands projets urbains actuels ?

Indicateur Bertrand : La FPC vient de modifier son nom et met en avant une "nouvelle politique, qui souhaite prendre en compte les aspirations de nos concitoyens en termes de diversité de l'habitat, de qualité de la production et de prise en compte de l'environnement". Concrètement, comment cela peut-il se traduire dans l'activité de la profession de votre région ?