Conseils

Javel, Grenelle, Saint-Lambert et Necker sont les quatre quartiers "historiques" qui constituent le 15e. L'émergence de l'arrondissement actuel remonte d'ailleurs à l'annexion à Paris des communes de Vaugirard et de Grenelle, en 1860. L'urbanisation de ces anciens bourgs campagnards relève d'un mélange d'initiatives de la promotion publique et privée. Des quartiers entiers - comme celui de Beaugrenelle, qui connut ensuite bien des transformations - sortirent de terre au début du 19e siècle. Au-delà du découpage lié à son histoire, l'arrondissement présente des différences marquées entre nord et sud, la longue rue de la Convention marquant la frontière imaginaire entre ces deux grands ensembles.

Ville d'art et d'histoire à une demi-heure des stations balnéaires atlantiques, Nantes et sa métropole, qui regroupent environ 550 000 habitants, offrent plusieurs visages.

Au sud de la rue de la Convention, les prix de l'immobilier sont un peu moins élevés, mais se rapprochent de plus en plus de la moyenne de l'arrondissement. L'ancien y tourne maintenant autour de 5 000 €/m2, avec des pointes à 6 000 €/m2 au plus près du parc Georges Brassens. Construit en lieu et place des anciens abattoirs de Vaugirard, celui-ci est le plus récent : créé en 1991, original et charmant, il intègre les vestiges pittoresques des abattoirs et des aménagements particuliers, comme un jardin des senteurs, un potager, une vigne, et même un rucher pédagogique. Avec son marché aux livres, qui réunit tous les week-ends les amateurs de bouquins, ses petites terrasses de café, il a "boosté les ventes", pour reprendre l'expression d'un agent immobilier. Les constructions récentes ont également apporté un nouveau souffle au quartier. C'est dans cette partie du 15e que se concentrent les nouveaux programmes.

"La surface fait partie des prestations et l'on ne peut pas comparer un 5-pièces de 110 m2 avec un 5-pièces de 140 m2", estime Christine Branche. A la surface, l'emplacement constitue aussi un critère de choix. Dans le 2e arrondissement, un programme commercialisé par Saggel Gestion propose une opération rénovée dans un ensemble de type haussmanien où l'on vérifie que la surface n'a pas toujours un lien avec le nombre de pièces : ainsi, Grolée Presqu'île propose un 3-pièces de 115 m2 habitables pour 553 000 €, un 4-pièces de 154 m2 à 742 000 € et un 6-pièces de "seulement" 142 m2, à 685 000 €. L'un des promoteurs spécialisés dans les grandes surfaces de logement synonyme de standing, Cogedim Ric, est l'un de ceux à en avoir le plus vendus en 2004. Dans le 3e arrondissement, l'opération Espace Abondance, à l'angle des rue de l'Abondance et Garibaldi, entre Part-Dieu et Gambetta, dans un environnement de qualité. Un 7-pièces duplex de 177 m2 est commercialisé 608 000 €, pour une livraison au 3e trimestre 2006. C'est dans ce même arrondissement que les Lofts de Montchat sont commercialisés : entre villa et résidence de standing, on y déniche des surfaces pouvant atteindre jusqu'à 190 m2. Si dans le 4e, il faut signaler la Closerie du Magnolia de Severini Pierres & Loisirs avec des 5-pièces duplex, le 5e arrondissement recèle un programme niché dans un îlot de verdure d'un hectare avec tennis et piscine. Le Parc des Cèdres de SLC, groupe Pierre-Eugène Pitance, propose des 5-pièces d'un minimum de 119 m2 avec de très grandes terrasses, à partir de 340 000 €. Cogedim est encore présent dans le 6e arrondissement, avec Carré Ozanam, dans un beau quartier de Lyon, entre la rue Créqui et l'angle des rues Vauban et Louis Blanc. Comme à son habitude, le promoteur réalise de très grandes surfaces : entre 123 et 139 m2 pour les 5-pièces, entre 442 000 et 520 000 € et entre 143 et 172 m2 pour les 6-pièces, dont les budgets sont compris entre 540 000 et 795 000 €. L'opération réalise même des 7-pièces duplex de 206 m2, pour un budget de 845 000 à 860 000 €. Le 9e arrondissement, où Marignan Habitat réalise Villa Capella avec des 5-pièces et quelques duplex, est aussi l'arrondissement où SLC lance Le Monplaisir, dans un quartier coté. Les 4-pièces peuvent atteindre 125 m2 et les 5-pièces ont des surfaces entre 130 et 143 m2, pour une livraison attendue au 2e trimestre 2007. A Lyon, il faut ajouter les cas de Caluire et Cuire et de Villeurbanne, intégrés au marché lyonnais intra-muros : à Villeurbanne, Bouygues Immobilier, avec Villa Auguste, Citalis Cogedim avec Le Clos Sarah ou Rhône Saône Habitat avec Couleur Magenta, disposent dans leurs opérations de surfaces qui peuvent être assez généreuses : des 5-pièces de 152 m2, en duplex, sur l'opération Couleur Magenta ou un 6-pièces duplex de 146 m2 sur le Clos Sarah.

A moins d'une heure de Paris, à la croisée des grandes capitales du Nord de l'Europe, Lille est devenue incontournable. Sa croissance économique attire de nouveaux ménages en quête d'un meilleur cadre de vie.

Indicateur Bertrand : Votre arrondissement est le plus grand de la capitale. Il compte de nombreux espaces verts, dont certains créés ces quinze dernières années. Est-ce là la traduction d'une volonté de préserver une certaine qualité de vie ?

Vivant, le 15e l'est aussi grâce aux nombreuses entreprises qui y ont élu domicile. Le départ de grandes implantations industrielles au milieu du 20e siècle a signifié le début d'une nouvelle dynamique économique, avec l'arrivée d'autres activités. Citons entre autres l'établissement des sièges d'entreprises de l'audiovisuel, comme France Télévisions ou encore l'ouverture du centre hospitalier Georges Pompidou, le plus moderne d'Europe. Sans oublier l'Institut Pasteur et le Commissariat à l'Energie Atomique. La liste est loin d'être exhaustive et il faut y ajouter les dizaines de milliers de voyageurs qui transitent chaque jour par la gare Montparnasse située à l'extrême est de l'arrondissement, sans oublier le Parc des Expositions de la porte de Versailles, qui constitue sans nul doute l'un des pôles d'activités les plus vivants de l'arrondissement avec ses multiples salons, tandis que le Palais des Sports limitrophe abrite de nombreux spectacles.

Justement, qui dans le secteur neuf achète ce type d'appartement ? Des investisseurs ? "Franchement, on doit les compter sur les doigts d'une main", estime Xavier Longin. Les familles nombreuses ? "Les familles sont de plus en plus rares sur ce type de logement elles se dirigent soit vers la location de maison soit, vers l'achat d'un logement individuel, quitte à s'éloigner du centre de Lyon, poursuit-il. Cependant si ces familles cherchent un grand appartement, elles se contenteront souvent d'un 4-pièces". Or, le 4-pièces représente moins de 10 % des surfaces supérieures à 110 m2. Comme le souligne Christine Branche, directrice commerciale de SLC, Groupe Pierre-Eugène Pitance, un promoteur qui a toujours réalisé de grandes surfaces : "Ces appartements ne signifient pas pour autant qu'ils ont beaucoup de pièces. Certains souhaitent disposer de très grandes surfaces, 180 m2 par exemple, mais avec seulement deux chambres". Le profil de la clientèle acheteuse est, on l'aura compris, de nature assez aisée, qu'il s'agisse de seniors ou d'actifs situés dans une tranche d'âge de 40/45 ans. La nature des acheteurs est forcément liée au budget nécessaire à l'acquisition de ces appartements. Le prix moyen du 4-pièces (surface moyenne de 116 m2) est de 380 000 €, celui du 5-pièces est de 330 000 €, tandis que pour le 6-pièces (149 m2 en moyenne), on atteint les 430 000 €. Un 8-pièces, dans le neuf, s'est même vendu 940 000 € ! Si la moyenne des prix des 5-pièces est inférieure à celle des 4-pièces, la raison en est simple : ce segment de marché est à prendre avec précaution. "Dans les 4-pièces, un programme a été commercialisé aux alentours de 5 000 €/m2, ce qui a modifié la moyenne sur un petit nombre d'appartements, corrige Xavier Longin. De plus, ces prix ne tiennent pas compte de l'implantation des programmes : on mélange des secteurs forts différents. Enfin, il apparaît que certains grands appartements sont parfois vendus plus chers, au mètre carré, que la moyenne de l'opération elle-même".

Parmi les programmes neufs actuellement commercialisés : à 3 mn des commerces du Vieux Lille, Bouygues Immobilier propose Les jardins de Saint Ruth, des appartements du studio au 5-pièces ; dans le coeur de la ville, Kaufman & Broad commercialise Le Clos Gabrielle, à l'architecture type début du siècle, comprenant des appartements, du studio au 5-pièces, avec terrasses et balcons. Au centre d'Euralille, de nouveaux programmes s'insèrent dans le projet du Bois habité, proposés par Palm comme Le Castanea ou encore Le Sophora. Il s'agit d'appartements, du studio au 5-pièces, dont la livraison est prévue courant 2006. Face au futur siège de la région se situe La résidence de Mélézium de Capri Icade, avec ses 2 à 4-pièces, au sein de ce nouveau quartier du Bois habité. Promogim pour sa part, offre avec Square et jardins, près du célèbre marché de Wazemmes, un bâtiment de deux étages abritant 20 appartements. A une encablure du nord-ouest de Lille, à Deulemont, Marignan commercialise Terre de Lys, 46 maisons contemporaines déclinées en modèles 4 et 5 chambres avec vaste séjour et suite parentale. Enfin, du côté de Tourcoing, à deux pas du métro et des axes de communication, Elige (devenue Vinci Immobilier) signe la Villa Botanique, 24 logements du T 2 au T 5 répartis sur 4 niveaux, tandis que Les Brigittines sont en cours d'achèvement à Arras.

Pour pallier ces inconvénients, une convention d'indivision s'avère utile. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement que l'indivision légale, son intérêt tient justement à la possibilité d'organiser l'indivision. Cette convention peut nommer un des deux concubins gérant de l'indivision, elle peut aussi préciser les conditions de sortie de l'indivision. A titre d'exemple, en cas de séparation, la convention peut indiquer le mode d'évaluation du logement retenu. Il va de soi que chacun s'engage à respecter ces modalités. La convention peut prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. A condition toutefois que le survivant en ait les moyens... Si ce n'est pas le cas, "un démembrement de propriété croisé peut tout de même assurer la jouissance du bien à celui qui reste", indique Maître Dominique Gardel. Surtout s'il s'agit d'une résidence principale. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Cela implique donc qu'ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin. Tout dépend alors de ce que l'on veut privilégier : le compagnon ou les enfants... "La méthode n'est pas très loyale vis-à-vis des héritiers, s'exclame Maître Dominique Gardel, mais elle existe et est tout à fait légale". A titre d'exemple, imaginons un couple qui acquiert par moitié un logement en indivision se décomposant en 200 parts. Les concubins détiennent chacun 100 parts numérotées de 1 à 100. L'un achète les parts numérotées de 1 à 50 en nue propriété et les parts numérotées de 51 à 100 en usufruit, l'autre les parts de 1 à 50 en usufruit et les parts 51 à 100 en nue propriété. Au décès de l'un des concubins, l'autre récupère l'usufruit total du bien et ne peut donc, dans ces conditions, être privé de la jouissance de son logement. Dans ce cas, l'usufruit s'éteint avec le décès du second concubin. Certes, le mécanisme est un peu complexe et nécessite le recours à un notaire. Mais il peut être tout à fait efficace pour se protéger mutuellement.

A défaut de trouver votre bonheur dans Nantes intramuros, vous pouvez viser les communes périphériques les plus proches et les plus développées. Parmi elles, Orvault, à proximité de la ligne 3 du tramway et à quelques minutes de route du centre-ville nantais. Des dizaines d'appartements y sont disponibles, dans les nouveaux programmes de Marignan ou de Versailles Immobilier, à des prix plus abordables que ceux du centre de Nantes, puisque vous pourrez y trouver des 3-pièces sous la barre des 200 000 €. Rezé est une autre des petites voisines de Nantes intéressantes. Les promoteurs y ont réalisé de nombreuses opérations, à l'exemple de celle lancée actuellement par Versailles Immobilier, où les 3-pièces démarrent à 192 000 €. Les amoureux de la maison individuelle auront en revanche bien du mal à trouver leur bonheur sans s'exiler plus loin. Un exemple avec le programme d'European Homes à Aigrefeuille-sur-Maine, dans le vignoble nantais, où la maison de 5-pièces démarre à 195 000 €.

En valeur absolue, les ventes de grands logements dans l'agglomération lyonnaise se réduisent d'année en année mais sont loin d'être cependant ridicules. En 2002, sur 459 grands logements vendus, 163 l'ont été en agglomération et 326 sur l'aire centrale Lyon-Villeurbanne- Caluire. En 2003, les grandes surfaces ont totalisé 360 ventes, réparties entre les 149 de l'agglomération et les 211 du centre. Enfin, en 2004, le volume de ventes s'est réduit à 271 : 102 en agglomération et 169 sur l'aire lyonnaise. Pour Xavier Longin, chargé de mission chez Stratis Conseil, spécialisé dans les études de marché : "Le marché des grands appartements est difficile à appréhender" en raison de son faible volume. La notion de surface est à considérer autrement que pour le reste du marché. Si l'on tient pour acquis qu'un logement est dit "grand" à partir de 110 m2, on n'évoque pas pour autant la typologie. Or, on entre dans une répartition typologique d'une autre dimension qui est rarement évoquée dans les statistiques immobilières. À Lyon, les appartements de plus de 110 m2 se divisent ainsi : 7 % de 4-pièces, 77 % de 5-pièces, 13 % de 6-pièces et 3 % de 7-pièces. "Il faut être prudent, ajoute le chargé de mission, certains appartements ont de très grandes surfaces et peu de pièces. Tout est fonction de la demande".

La rigidité de l'indivision peut encourager certains à préférer la solution du pacte tontinier dite également clause d'accroissement. De quoi s'agit-il ? Tout simplement d'une clause insérée dans l'acte de propriété qui permet aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, en effet, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition. Reste qu'en cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux compagnons, ce qui ne va pas toujours de soi. Autre inconvénient, les droits de succession. Sauf, si le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 €, le fisc ne manquera pas de réclamer les droits de succession (toujours 60 % !). Autant dire qu'il est difficile d'échapper à la taxation !

Avec 40 000 habitants, Saint-Ouen, la petite voisine du sud-ouest, est, dans une moindre mesure, également animée par un souffle nouveau depuis deux ou trois ans. Longtemps considérée comme une ville industrielle, avec Wonder, Martini, Thomson-Houston et Citroën (toujours présent dans le centre-ville), elle a longtemps vu beaucoup de Franciliens arriver le matin pour repartir le soir. Avec la tertiarisation de son économie et l'implantation de Sony, L'Oréal, SVP ou encore Baccardi-Martini et "Aujourd'hui-le Parisien ", la valse a continué. À force de faire la route, les habitués ont fini par regarder la ville. Avec des prix attractifs, Saint-Ouen est devenue attirante. "Nous recevons beaucoup plus de demandes que nous ne pouvons en satisfaire, essentiellement en accessions à la propriété", regrette un promoteur. Les logements neufs sortent si bien de terre que la mairie prévoit l'ouverture de 40 classes supplémentaires d'ici 2010 pour absorber ses nouveaux jeunes habitants ! Cinq promoteurs sont actuellement présents sur la commune. À quelques mètres des Portes de Paris, une co-promotion Arcade-Armeco International vient d'ouvrir à la vente les Jardins Marguerite, un programme mixte de 60 appartements et 6 maisons de ville. Bien orientées, elles possèdent avec deux ou trois chambres, des combles aménageables et des jardins paysagers. Rue du docteur Bauer, elles possèdent comme atout d'être aussi près du centre-ville de Saint- Ouen que de la capitale. Desservis par le métro Garibaldi, ses habitants auront en outre la chance de trouver des commerces et des établissements scolaires à proximité, ainsi que le stade Michelet. Dans le prolongement de la rue du docteur Bauer, à 900 m de Paris, Bouygues Immobilier propose lui, la Villa Tango, au croisement de l'avenue de Frayce et de la rue des Entrepreneurs. Mise en commercialisation depuis janvier, elle a déjà des réservations sur la moitié des produits, pour 3 000 €/m2 en moyenne, hors annexes. Les Puces de Saint-Ouen ne sont qu'à quelques minutes à pied. Classé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, le territoire de 2 500 stands répartis sur 3 hectares donne un cachet particulier au quartier. Animés du jeudi au lundi, ses marchés attirent les touristes et les acheteurs du monde entier. Depuis quelques temps, il donne aussi un nouvel essor culturel aux rues adjacentes, avec des restaurants, des concerts et des événements qui s'adressent aussi aux riverains. Les aménagements publics (stationnement, espaces verts, etc.) y sont en cours de rénovation. Actuellement, sur la rue Paul-Bert, entre la rue des Rosiers et la rue des Vallès. En remontant vers le nord, métro Garibaldi, près du square Marmottan et du centre commercial de l'avenue Gabriel-Péri, Altaréa vend en ce moment une quarantaine d'appartements. Baptisé Square Farcot, son programme démarre à 2 716 €/m2, avec un balcon, une terrasse ou un jardin privatif en rez-dechaussée. Il reste aussi un programme de Nexity Féréal, rue Landy. "Devant le succès de Villanova, dont les 116 appartements se sont vendus très rapidement, nous avons avancé le lancement des Jardins du Landy, explique Denis Collot, son directeur commercial. Lancée en mai, cette opération située dans un quartier vivant où Saint-Denis et Saint-Ouen se rejoignent avait encore une vingtaine d'appartements à vendre mi-juillet. Nous en demandons 2 950 €/m2 en moyenne. Comme sur l'opération précédente, nous accordons, une réduction de 10 % aux ménages bénéficiaires du prêt à 0%. Cette démarche est possible grâce aux aides de la mairie pour élargir l'accès des ménages au neuf". Les constructions ne devraient pas faiblir à la rentrée. Arcade et Icade-Capri sont prêts à lancer de nouveaux programmes. Promogim est sur le point de commercialiser 43 appartements (du studio au 4-pièces avec une loggia ou un balcon) et 8 maisons de ville à 100 m du Parc Abel-Mézières. Pour la plupart orientées est/ouest, elles s'ouvriront sur une large terrasse prolongée d'un jardin privatif engazonné. Au deuxième étage, elles s'agrémenteront d'une terrasse.

Les plafonds mensuels de loyer au m2 ont été réajustés début 2005.

Je suis usufruitière. Mon syndic me réclame les charges sans rien réclamer au nu propriétaire. Qui doit payer les charges de la copropriété ? (Martial D., Rambouillet, 78).

L'investissement immobilier est multiple : rentabilité locative, achat d'une résidence à habiter plus tard, économie d'impôts... Voici quelques conseils qui s'adressent à toutes les catégories d'investisseurs.