Conseils

Avec franchise et lucidité, les principaux acteurs de la promotion neuve ont analysé l'évolution du marché immobilier de la région bordelaise, lors de notre table ronde.

Mon locataire a-t-il le droit d’installer une antenne de télévision sur le toit de l’immeuble ? (Martine S., Epernay, 51)

L'agglomération marseillaise s'est lancée dans un double pari qu'elle est en passe de réussir : étoffer l'offre et faciliter l'accession à la propriété.

Mon locataire me demande de justifier de la provision de charges que je lui réclame tous les mois. J'ai donc envoyé tous les documents en ma possession reçus du syndic et identifiant les charges poste par poste. A-t-il le droit, comme il l'exige, de vérifier les factures et comment procéder ? (Arthur S., Juvisy-sur-Orge, 91)

Nombreux sont les ménages candidats à "l'exil" en deuxième couronne, pour sa qualité de vie et ses logements meilleur marché. Enquête sur l'un des plus grands pourvoyeurs d'immobilier neuf en Ile-de-France.

"L'emprunteur souhaite payer à peu près la même chose qu'un loyer"

Eh oui, c'est possible ! Mais peu d'établissements disposent d'une telle formule. On peut même dire que seule l'UCB (groupe BNP-Paribas) ose proposer une telle durée. Une durée pourtant très courante dans certains pays d'Europe comme l'Espagne ou le Portugal dont les financements immobiliers vont couramment sur 40 ans et parfois même jusqu'à 45 ou 50 ans. En France, il semble que la plupart des banquiers ne soient pas prêts à aller si loin. Bref, depuis 2005, cette banque permet aux emprunteurs de moins de 35 ans qui achètent leur logement pour la première fois d'emprunter sur 35 ans. Le crédit est uniquement proposé à taux révisable, aujourd'hui entre 3,68 et 3,73 % (indexé sur l'Euribor 3 mois). Les mensualités restent constantes, c'est la durée du prêt qui s'allonge en cas de forte hausse. La formule est également assortie de nombreuses souplesses. La modulation des échéances est possible à la hausse dans la limite de 30 % de l'échéance précédente. Vous pouvez aussi diminuer votre mensualité si vous avez besoin d'un peu d'oxygène. Mais l'option ne pourra être utilisée qu'après une hausse d'échéance. En effet, l'échéance éventuellement abaissée ne peut être inférieure à la mensualité d'origine. En outre, le prêt ne peut en aucun cas être allongé. Logique puisqu'il s'établit déjà sur 35 ans. Si vous financez votre acquisition avec plusieurs prêts (1 % logement, Prêt à 0 %…), vous bénéficiez du lissage des mensualités tant que ces prêts ne sont pas remboursés. Autres souplesses de la formule : un différé d'amortissement jusqu'à 36 mois, par exemple si vous devez payer un loyer et les échéances du prêt parce que votre logement n'est pas encore habitable (construction neuve notamment), le report de plusieurs échéances (5 au total sur toute la durée du prêt), le remboursement anticipé et le transfert possible du prêt.

Indicateur Bertrand : L'Agence foncière régionale d'Ile-de-France vient officiellement de naître. Quel est son rôle et ses principaux objectifs ? Comment va-t- elle cohabiter avec les trois établissements fonciers départementaux ?
Jean-Paul Huchon : La vocation de l'Agence foncière d'Ile-de-France correspond tout simplement aux besoins des territoires franciliens : diversification de la production de logements sociaux, développement économique, rénovation urbaine, infrastructures de transport, etc. Elle saura mieux y répondre car elle est conçue comme un outil partenarial de mutualisation. Je veux dire par là que l'agence interviendra avec, et pour le compte, des collectivités qui le souhaitent. Elle opérera en amont des projets d'aménagement, en achetant des emprises foncières, qu'elles soient bâties ou non, en en assurant le portage. Elle assumera si nécessaire la dépollution, le remembrement ou les démolitions qui s'imposent afin de rendre ces emprises " prêtes à l'emploi ". Sur les territoires franciliens disposant de leur propre outil, je souhaite que des conventions soient établies entre la Région et les outils départementaux chaque fois qu'une opération d'intérêt véritablement régional sera identifiée. J'espère que les interventions de l'agence sur les marchés fonciers contribueront, à terme, à la stabilisation, voire à la baisse des prix en Ile-de-France. C'est un beau pari pour l'avenir.
I.B.: Afin de résoudre la crise du logement en Ile-de- France, quelles sont selon vous les mesures les plus urgentes à prendre ?
J.-P.H.: L'urgence réside dans une relance massive de la production d'une offre locative sociale. Mais cette offre doit être précise et ciblée. Elle doit correspondre aux ressources des ménages. Si ce principe de réalité s'impose, l'offre collera aux besoins. A ce titre, gardons-nous d'atténuer ou de dénaturer les obligations résultant de la loi SRU. Il faut faire oeuvre d'une grande pédagogie auprès des élus locaux. Il est, par ailleurs, essentiel que l'Etat recentre davantage son effort en Ile-de-France sur le logement des plus défavorisés (PLUS et PLAI), que soient mobilisés plus de crédits budgétaires et d'aides fiscales. Je constate, pour l'heure, un déséquilibre flagrant au bénéfice du logement intermédiaire (PLS), qui a l'avantage pour l'Etat, il est vrai, de ne mobiliser que des aides fiscales. La nouvelle politique du logement votée par le conseil régional en décembre dernier a fait le choix du réalisme et du pragmatisme. Elle a pour objectif de contribuer à la création de 120 000 logements sociaux nouveaux, essentiellement destinés aux populations les plus modestes d'Ile-de-France.
I.B. : Quelles sont les aides spécifiques de la Région pour l'accession à la propriété ?
J.-P.H. : Il n'en existe pas encore à ce jour. Sur un tel sujet, il convient d'être prudents sur l'intervention d'une collectivité territoriale. L'accession à la propriété est une question importante qui doit être suffisamment pensée pour ne pas favoriser davantage le surendettement des ménages. Le développement grandissant des copropriétés en difficulté appelle la prudence. La Région proposera bien un dispositif d'aide à l'accession à la propriété, mais il nous faut du temps pour l'adapter à la réalité francilienne. Nous avons toutefois expérimenté la mise en oeuvre, depuis deux ans avec la Caisse des Dépôts et Consignations, d'une autre approche, qu'il faudra approfondir. Il s'agit d'une aide au portage foncier pour les collectivités ou opérateurs qui développent des programmes d'accession à la propriété, notamment dans les zones de requalification urbaine. Il me semble essentiel, sur cette question, de tout mettre en oeuvre pour favoriser l'accès à un foncier au coût réduit, permettant une commercialisation à des prix compatibles avec les moyens des Franciliens. Nous souhaitons donc accentuer nos efforts sur le début de la chaîne plutôt que de mettre en place des dispositifs en aval qui prennent acte, voire confortent des niveaux de prix élevés.
I.B. : Et le logement neuf ?
J.-P.H. : "Les besoins spécifiques des Franciliens et la recherche d'une plus grande égalité territoriale obligent la Région à se concentrer en priorité sur le retard en construction sociale accumulé ces dernières décennies. Nous nous sommes fixés des objectifs clairs : construire 120 000 logements sociaux et en réhabiliter 120 000 d'ici 2010. Même si nous ne pouvons pas décider seuls de réussir ce défi, l'incitation régionale va dans le sens d'une amélioration de la production. 82 % des logements financés par la Région relèveront du logement social (PLAI/PLUS) conformément aux besoins. Des besoins importants mais qui ne doivent pas dispenser d'une amélioration qualitative de la production. C'est pourquoi la Région a décidé d'augmenter l'effort global pour booster la construction et renforcer les critères de qualité de ces nouveaux logements construits. Notre objectif est d'améliorer la qualité de vie des habitants du logement social. Par exemple, par l'obligation qui sera faite au 1er janvier 2008 d'avoir le label Haute Qualité Environnementale (HQE ®), sur la construction et les réhabilitations. Ou encore par une aide aux paraboles collectives pour ne plus défigurer façades et balcons. Nous aidons aussi à lutter contre la fracture numérique avec un câblage Internet, le Wifi. Nous y développons les énergies renouvelables avec notamment un programme de 20 000 m2/an de panneaux solaires installés pour moins de pollution et de charges locatives et nous proposons également une aide à l'installation de panneaux pour les particuliers. Toutes les nouvelles constructions aidées par la Région doivent désormais posséder des locaux à poussettes et à vélos, etc. Autant de détails qui changent la vie quotidienne des Franciliens."

Sénart au sud, Marne-la-Vallée à l'est : le développement du département marche sur deux grandes jambes ! Côté Marne-la- Vallée, le nombre d'habitants a été multiplié par 2,5 en l'espace de trente ans, avec 103 000 habitants en 1975 contre 265 000 en 2005. Côté sud, Sénart est la plus jeune des cinq villes nouvelles qui furent créées en Ile-de-France dans les années 60. Elle compte aujourd'hui plus de 100 000 habitants répartis sur 10 anciens bourgs briards.

"La Seine-et-Marne est le département le plus en forme de la grande couronne : des ventes importantes, des commercialisations qui rivalisent bien et le tout en quasi-équilibre, de sorte que l'offre parvient à se maintenir, chose devenue rare en deuxième couronne", analyse ainsi l'Adil dans sa note de conjoncture sur le marché de l'immobilier neuf au 1er semestre 2006. Malgré un léger ralentissement des commercialisations, de l'ordre de 6 % durant ces trois premiers mois de 2006, l'activité est restée importante, avec 870 biens vendus. Au niveau géographique, les ventes se concentrent sans surprise dans les deux agglomérations nouvelles : Marne-la-Vallée d'une part, Sénart d'autre part, qui à elles deux captent 58 % des ventes. La ville de Mickey se détache tout de même nettement, puisque 451 des lots cédés lui sont attribués. En dehors des grandes réserves foncières que représentent les villes nouvelles, d'autres villes, historiques celles-là, sont relativement actives sur le plan de l'immobilier neuf, dans des proportions bien évidemment plus modestes. Melun, par exemple, représentait 10 % des ventes au début de l'année. A Meaux et à Chelles, l'aménagement de nouveaux quartiers entraîne également une certaine activité.

Joël Boumendil : Les prêts sur 25 à 30 ans ont progressé ces dernières années. Les acquéreurs se reportent sur ces prêts à long terme notamment lorsqu'ils ne souhaitent plus rester locataires. Ils s'aperçoivent qu'avec l'allongement des durées et la possibilité d'emprunter jusqu'à 110 % du prix du logement, ils paient parfois moins cher qu'un loyer. L'emprunt à long terme est aussi très utile à ceux qui veulent racheter plus grand et qui s'aperçoivent que, compte tenu de la montée des prix de l'immobilier, ils n'ont que cette solution pour y parvenir. C'est grâce à ces prêts à long terme que le marché immobilier n'a pas été sanctionné. Mais le plus gros de la production reste tout de même sur 20 ans. Et pour des durées plus longues, par exemple 25 ou 30 ans, les banques y regardent à deux fois. Car l'amortissement du capital est très faible et en cas de revente cela peut poser problème. Dans trois ou quatre ans, qui sait si le marché ne va pas se retourner ? Reste que s'il n'y avait pas cette offre de prêts à très long terme, beaucoup de gens n'auraient même plus le choix entre la location et l'achat. Les prix sont devenus très élevés. D'ailleurs, on sent un tassement de la hausse des prix et les biens mettent plus de temps à se vendre. Il y a même des négociations. Cela dit, je reste persuadé que les prix ne devraient pas baisser de façon significative. Mais ils n'augmenteront plus trop . *Courtier spécialiste du crédit immobilier

En dix ans, d'une zone de hangars désaffectés et de terrains en friche, Euroméditerranée, où le tramway entrera en service en 2007, a réussi le pari de devenir un secteur économique incontournable et un pôle d'habitat où se côtoient logements neufs et réhabilités, dans le respect de la mixité sociale. Les projets situés sur les différentes Zac illustrent bien ce dynamisme, tant en matière de logements, de bureaux ou d'équipements. Sur la Zac Joliette, 22 ha, d'où le projet Euroméditerranée est sorti de terre, c'est Cœur Méditerranée : 20 000m2 de bureaux et hôtels qui vont être réalisés par Constructa Promotion sur un terrain de 4 000 m2. La livraison est attendue pour 2008, tout comme Le Sextant, 11 000 m2 de bureaux signés Meunier Promotion. C'est aussi sur ce secteur du boulevard de Dunkerque que Cogedim et Crédit Agricole Immobilier livreront en 2009 Euromed Center, 70 000 m2 de bureaux et hôtels. En matière de logements, Kaufman & Broad et Sogima réalisent un ensemble de 293 logements, des maisons de ville et des appartements, entre le boulevard de Paris, le boulevard de Dunkerque, la rue Melchior- Guinot et la rue Mirès, pour une livraison en trois tranches, à partir de 2007. Dans le secteur, une école primaire ouvrira ses portes à la rentrée 2008. Sur la Zac Cité de la Méditerranée, SAS Suède, signée Constructa Promotion, est un ensemble de bureaux, logements et commerces, plus un parking de 900 places. Parmi les équipements, citons Les Terrasses du Port, 40 000 m2 livrés en 2009, qui constitueront un complexe commercial et de loisirs dans l'enceinte portuaire du Port Autonome. Avec l'Esplanade de la Major, livrée en 2008, Marseille redécouvrira une frange littorale et un nouvel espace de détente et de promenade sur le parvis de la Major. Quant à la Zac Saint-Charles-Portes d'Aix, ce secteur constitue la tête du réseau TGV Méditerranée depuis 2001 et l'aménagement des abords de la gare Saint-Charles permettra de créer une entrée de ville et de réguler la circulation dans la zone.

L'activité intense des deux "géantes" du département ne doit pas éclipser ce qui se passe du côté des "historiques" : du nord au sud, de Chelles à Melun en passant par Coulommiers et Meaux, plusieurs communes présentent des opportunités aux acquéreurs, à des prix parfois plus attractifs. A Chelles par exemple, l'arrivée du RER Eole a contribué à l'évolution urbaine. Le nouveau quartier de l'Aulnoy, au sud de la ville et dans le prolongement du centre-ville, "a vocation à accueillir de nouveaux Chellois, séduits par sa situation centrale et sa liaison rapide et fréquente par SNCF et RER aux gares parisiennes, mais également des Chellois plus anciens, désireux de vivre dans un quartier moderne", explique la mairie. A deux pas de la gare Eole justement, les 2-pièces de 42 m2 démarrent sous la barre des 150 000 € dans le programme signé Les Sitelles. Les programmes de Bouygues Immobilier et Icade Capri figurent également dans ce quartier central. Le Domaine d'Opale, signé Icade Capri, propose encore quelques grands 2-pièces à partir de 44 m2, qui démarrent à 153 500 €. Ville historique du département, Meaux offre actuellement des dizaines de logements neufs, avec plus de six nouveaux programmes. Certains se situent dans un tout nouveau quartier qui profite d'un bel environnement, tout près du parc Chenonceau. Côté prix, on tombe parfois sous la barre des 2 500 €/m2, comme dans le programme de Bouygues Immobilier.

Les mécanismes de l'investissement locatif classique répondent à une règle simple : acheter un logement le moins cher possible pour que sa rentabilité locative soit plus élevée, ce qui fait des petites surfaces bien placées en ville, les produits classiques du marché locatif. La maison, si elle ne correspond pas a priori à ces critères, n'en représente pas moins une possibilité d'investissement à ne pas négliger. Pour Norbert Desmard, directeur général de Liins, société de conseils aux investisseurs : "La maison est le meilleur des placements que l'on puisse conseiller à nos clients. Il s'agit d'un produit rare, pour lequel la demande est forte, aussi bien en terme de location qu'en terme de revente."

C'est une évidence, plus vous mettez de temps à rembourser votre crédit, plus vous payez d'intérêts. Mais, une telle formule a l'avantage d'alléger votre mensualité. A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € sur 25 ans à 4 %, votre mensualité s'élèvera à 1 056 €. Sur 30 ans, le taux sera forcément plus élevé car les banques estiment que le risque est plus élevé. Si l'on considère un taux de 4,30 %, il vous en coûtera 990 € par mois, soit 66 € de différence, ce qui peut vous aider à entrer dans le seuil de solvabilité admis par les établissements financiers. Bien sûr, sur 30 ans, le coût de votre crédit s'élèvera au final à 156 400 €, soit 39 600 € de plus que sur 25 ans. Mais, c'est le prix à payer pour être maître chez vous.

Alors qu'il n'était pas envisageable, jusqu'à un passé récent, d'emprunter sur plus de 20 ans, aujourd'hui, c'est monnaie courante. Pour preuve, selon une étude de l'Observatoire du financement du logement/ CSA, la durée moyenne d'un crédit qui se situait à 12,3 ans en 1992 est passée à 17,2 ans en 2004 et à 18 ans pour les logements neufs. Et les prêts souscrits sur 25 ans ou plus représentent 25 % de la production des banques (source Meilleur- Taux.com). C'est donc désormais entré dans les moeurs. Il est vrai que pour compenser l'augmentation des prix de l'immobilier et ne pas perdre tout un pan de clientèle, les établissements financiers ont dû trouver la parade. D'où l'allongement de la durée des crédits qui va désormais couramment jusqu'à 25 ans. Parmi les banques qui proposent ce type de financement, LCL Crédit Lyonnais dont le taux fixe sur 25 ans s'établit, à l'heure où nous écrivons, à 4,75 %. Mais la formule peut aussi être à taux révisable capé (le taux ne peut dépasser un certain cap). Dans ce cas, le taux oscille entre 4,21 % avec un cap d'un point, 3,87 % avec un cap de 2 points. Le prêt offre en outre quelques souplesses comme la modulation des échéances, le report de deux échéances mensuelles par an en cas de pépin. A la Société Générale, le prêt est également modulable. Un différé d'amortissement et une possibilité de transfert du crédit sur un autre achat sont possibles. A taux fixe, le crédit sur 25 ans, est consenti à 4,35 % ; à taux révisable capé (+2/-2 points), à 4,05 %. Il peut financer 100 % de l'opération. Au Crédit Agricole Ile-de-France, la formule à taux fixe s'établit à 4,45 %. Elle permet, là encore, une modulation des échéances à la hausse ou à la baisse ainsi que la suspension d'une échéance. La Bred, quant à elle, propose, au choix, deux formules sur 25 ans. La première est un prêt classique à taux fixe de 4,65 % non modulable. A contrario, la seconde est modulable. Si vous optez pour cette deuxième option, le taux qui reste fixe, varie en fonction de la durée. Pour un prêt au-delà de 20 ans, il s'établit à 4,65 %.

A la suite de la construction et bientôt de l’achèvement de notre pavillon, nous allons donner congé à notre bailleur. Pouvez-vous nous dire comment nous devons procéder ? (Sylvaine R., Fontainebleau, 77)