Conseils

Nouvel Eldorado

Propriétaire en SCI avec l'un de mes fils d'une maison mise en location, puis-je donner congé au locataire au profit d'un autre de mes enfants ? (Bertrand G., Limay, 78)

Distribué notamment par le Crédit Foncier, le Prêt Locatif Social mérite votre attention en tant qu'investisseur, dans la mesure où il procure des avantages fiscaux très intéressants. En particulier :

De l'autre côté de la Seine se trouvent Carrières-sous- Poissy et Villennes-sur-Seine. La petite commune de Carrières-sous-Poissy est tournée vers son fleuve, dont elle valorise et aménage les berges. La Seine retrouve la vocation de ses heures de gloire du début du 20e siècle, lorsqu'elle était un lieu privilégié de promenades et même de villégiature. Cultures maraîchères, chemin de halage et étangs s'ajoutent aux 38 hectares d'espaces verts qui aèrent la commune. L'école de musique, celle de théâtre, les écoles et les commerces font de Carrières une ville bien vivante, desservie par la gare RER et Sncf de Poissy. 30 % de la population est d'ailleurs sous la barre des 20 ans ! Dans cette ville de 14 000 habitants, plusieurs grands projets sont à l'œuvre : dans le quartier Saint-Louis, le centre commercial doit être démoli et reconstruit par tranches, avec une présence renforcée de services et d'équipements et la construction de petits immeubles et maisons individuelles. La création d'une nouvelle voie de circulation permettra de désenclaver et de revitaliser ce quartier un peu replié sur lui-même. Mais l'actualité se situe côté Seine, sur la Zac des Bords de Seine : 40 000 m2 d'habitat collectif et autant d'espaces d'activités. La Croisette est l'ensemble résidentiel signé Bouygues Immobilier qui regroupe près de 190 logements et place la ville parmi celles dont le marché immobilier est le plus actif du département ! Répartis sur six bâtiments à taille humaine, les appartements bénéficient d'un environnement exceptionnel, des rives aménagées de la Seine au parc paysager intérieur. Le prix moyen s'établit à 3 657 €/m2 et quelques logements, livrables au début de l'année 2008, sont encore disponibles. Résidence de son temps, La Croisette bénéficie du label AgirVert, qui distingue les programmes Bouygues s'engageant sur les répercussions de l'habitat sur l'environnement. Une volonté qui s'illustre dans l'aménagement du site, le respect des berges de la Seine et la prévention des risques de crue, la plantation d'essences adaptées au site, etc. Quant à la résidence elle-même, elle est par exemple équipée de locaux adaptés au tri sélectif, d'installations qui permettent la régulation du rejet des eaux de pluie et des plantations favorisant leur passage dans le sol.

Sur le plan de la rentabilité, privilégiez les petites surfaces. Les professionnels immobiliers assurent que la rentabilité immédiate par rapport à la valeur patrimoniale est plus importante lorsque vous achetez un studio plutôt qu'un trois ou quatre pièces. Cette rentabilité est décuplée si, à budget égal, vous achetez deux petits biens immobiliers au lieu d'un grand logement. En effet, sur un investissement de grande surface, la valorisation et la rentabilité seront toujours un peu plus faibles, le prix de loyer au mètre carré étant plus bas sur les appartements familiaux que sur les studios ou deux pièces.

La pertinence d'un investissement immobilier se mesure également à l'aune de sa liquidité, c'est-à-dire de sa facilité de revente. A priori, un studio est plus facile à vendre qu'un appartement familial ou une maison individuelle. Mais, n'oubliez pas que l'immobilier est avant tout une affaire de micromarchés. Une trop forte concentration de studios ou T2 dans un quartier ou même dans une opération, peut nuire à la revente de votre bien. Alors qu'une maison ou un appartement familial, en situation de pénurie, peut rapidement trouver preneur. Donc méfiez-vous des généralités et observez bien l'environnement immédiat avant d'investir sur telle ou telle résidence.

Un cadre résidentiel habillé de vert, une grande entreprise qui tire l'emploi vers le haut, le tout au bord de la Seine. Poissy et ses voisines ont le vent en poupe.

Indicateur Bertrand : Quelle est l'actualité du groupe Vinci Immobilier et ses orientations stratégiques ?
Jean-Pascal Gabagnou : Vinci a souhaité regrouper ses activités immobilières en fusionnant Sorif (spécialisée en bureaux, logements, hôtels, commerces) avec Elige (entité d'immobilier résidentiel). Dans le cadre de ce rapprochement qui donne naissance à Vinci Immobilier, nous quadrillons désormais au niveau national tous les secteurs d'activités. Notre mission : être capables de répondre en termes de produits aux attentes à la fois des investisseurs et des primo accédants. Bref, savoir tout faire. L'objectif est de créer notre propre identité, distiller notre philosophie. Il faut être à la hauteur du nom Vinci Immobilier car nous avons un devoir d'excellence. En Ile-de-France, nous souhaitons bien sûr accroître nos parts de marchés mais en ayant toujours à l'esprit, le souci qualitatif. En effet, nous ne devons pas perdre de vue les fondamentaux, c'est-à-dire la qualité des ouvrages, le fonctionnement des appartements, les sites et l'environnement. Il faut également porter une grande attention aux transports et aux équipements scolaires. Notre stratégie globale est de grandir en accompagnant les besoins de notre clientèle.
I.B. : Quels sont vos principaux programmes et vos projets en Ile-de-France ?
J.P.G. : Parmi nos programmes emblématiques, je citerai ceux de Levallois-Perret : Le Dôme Résidence, au cœur d'un quartier résidentiel et le Wilson Plaza, disposant d'un espace paysager inattendu, édifié à 500 m du 17e arrondissement. Au total, cela représente une centaine de logements, dans une large gamme qui va du studio au 6-pièces duplex. Nous sommes très présents dans les Hauts-de-Seine où nous réalisons plusieurs opérations comme Villa Toscane à Montrouge, ou à Suresnes, Bourg-la-Reine, Vanves et Boulogne-Billancourt, dont les premiers programmes sur le site de Renault seront lancés en 2006. Dans les Yvelines, à Saint-Nom-la- Bretèche, nous lançons le Parc de Galie, composé de maisons individuelles. En 1ère couronne, nous développons nos implantations en Seine- Saint-Denis et dans le Val d'Oise. Tandis qu'en 2e couronne, nous sommes attentifs aux possibilités de développement liées aux infrastructures de transports. On peut citer les lancements prochains de Villepinte et du Blanc-Mesnil.
I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ?
J.P.G. : Si l'on assiste à une accalmie, les prix ne vont pas baisser. Il y a un phénomène de rareté, et l'offre à du mal à rattraper la demande. Cela va continuer à augmenter mais plus lentement. Pour ce qui est du marché de la 1ère couronne, nous récupérons ce qui ne se fait pas au sein du marché parisien. L'important est d'être attentifs à la qualité des sites. En ce qui concerne le marché de la 2e couronne pour les primo accédants, après la flambée, les choses devraient se calmer. Le marché est tenu par les taux d'intérêts incroyablement bas. En fait, tout est lié aux revenus des ménages. Il faut donc élaborer des produits adaptés, réfléchir sur des alternatives à la maison individuelle, par l'intégration de maisons de villes dans des programmes collectifs.
I.B. : Quelles sont les grandes tendances en matière d'évolution des produits ?
J.P.G. : La tendance est aux ouvertures, au gain de place utile, à l'apport d'un maximum de possibilités pour travailler dans son appartement. L'idéal, c'est l'espace. Ensuite, nous voyons poindre par petites touches des évolutions dans nos prestations de confort : économies d'énergies, volets roulants électriques, revêtements en bois pour les façades, fenêtres mixtes bois aluminium, etc. Vinci Immobilier est un des rares promoteurs engagé dans une démarche de certification NF logement. La clientèle est en quête d'une personnalisation plus importante de son acquisition. A nous de mettre en place les structures nécessaires pour gérer une certaine souplesse afin de pouvoir créer l'appartement dont chacun rêve. Collectivement, nous voyons par ailleurs émerger des produits architecturaux de qualité. Depuis 10 ans, l'ensemble des acteurs, Maires, aménageurs et urbanistes ont évolué positivement dans la conception de la Ville. Je pense qu'il faut continuer dans cette voie tout en étant attentifs aux budgets et aux envies de nos clients. A l'inverse de la Belgique voire des Pays-Bas où il y a une vraie culture architecturale, en France, nous sommes tout de même très traditionnels.
I.B. : Et comment percevez-vous l'évolution de votre métier ?
J.P.G. : Aujourd'hui, les entreprises de promotion sont managées par des professionnels qui ont des multi-compétences : financières, techniques... Chacune avec sa spécificité a insufflé de la rigueur, une véritable gestion dans le marketing et l'élaboration de produits. Avec l'apport de collaborateurs de haut niveau, le gain en qualité de gestion des dossiers est considérable pour l'ensemble de la profession. Notre métier, très réglementé, est reconnu à part entière. Il faut dire que notre responsabilité est grande car nous devons être fiers de nos réalisations et veiller à leur pérennité. Autre évolution notable : nous nous rapprochons étroitement des communes, nous menons avec les élus une réflexion d'ensemble sur la ville de demain et nous optimisons nos complémentarités. Tout ceci constitue des projets passionnants.

Lovée dans une boucle de la Seine, bordée au sud par la grande forêt de Saint-Germain-en- Laye, Poissy est à la fois une ville riche de son patrimoine historique et naturel et une commune jeune et active. La collégiale du 12e siècle, les vestiges du vieux pont, le château de Villiers et de la Coudraie, sont autant de rappels de l'ancienneté historique de la "cité du bon roi Saint-Louis", qui fut baptisé en son église en 1214. Mais Poissy, ce sont aussi les 12 000 salariés du groupe PSA, le Technoparc qui accueille une pépinière d'entreprises et 3 000 emplois tertiaires, flanqués d'un collège et lycée scientifique et technique, qui rassemble quelque 2 000 lycéens et étudiants. "Il s'agit là de tout un ensemble qui va dans le sens d'emplois hautement qualifiés, utilisant les techniques de pointe et la recherche" explique le député- maire, Jacques Masdeu- Arus en décrivant sa ville.

Poissy est une ville plutôt jeune : près d'un quart des 36 000 habitants a moins de 30 ans et les différents établissements de la ville scolarisent 12 000 enfants. Du coup, la commune est aussi particulièrement bien pourvue en termes d'équipements sportifs et de loisirs. Des stades, une piscine, des cours de tennis, des bases de loisirs nautiques sur la Seine, un golf, un centre équestre et l'immense terrain de jeu de la forêt de Saint- Germain : difficile de laisser rouiller ses articulations à Poissy ! Même richesse du côté des loisirs plus reposants : cinq salles de cinéma, des bibliothèques, un conservatoire de musique, un centre culturel et un théâtre qui "possède une belle programmation, notamment de lyrique baroque. Sur 1 000 places, nous avons d'ailleurs 750 abonnés" s'enorgueillit Jacques Masdeu-Arus. Les rues commerçantes du cœur de ville, l'ancienne halle du marché aujourd'hui restaurée, concourent à animer le centre-ville et pour que la qualité de vie soit complète, 800 hectares d'espaces verts se répartissent dans toute la ville, dont le très beau parc Meissonier qui accueille des arbres centenaires sur un coteau dominant la Seine.

I.B. : Comment décririez-vous votre ville et son évolution ?

Les meublés pour les cadres en mobilité

Ne jamais mettre ses oeufs dans le même panier. Cette devise pourrait plaider en faveur des investisseurs qui se positionnent sur plusieurs logements. En effet, en acheter et en louant deux studios, vous divisez de facto votre risque. A contrario, en investissant dans un seul bien immobilier, vous êtes "tenu" par votre locataire. Une défaillance de celui-ci peut remettre en cause la rentabilité de votre investissement. Heureusement, il existe des solutions pour sécuriser votre investissement. Les gestionnaires de patrimoine proposent des batteries de garanties loyers-impayés et autres assurances qui vous garantissent le versement des loyers en cas de défaillance du locataire. Ces assurances ne sont pas gratuites. Surveillez les frais et conditions de souscription. Sachez également qu'en achetant deux logements au lieu d'un, vous multipliez par deux la facture de ces garanties.

Et si la location du logement que vous venez d'acheter n'était que provisoire ? En effet, avec des taux d'intérêt historiquement au plus bas, il peut être intéressant d'acheter son futur appartement. Pour contrer la surenchère, pensez aux ventes à la découpe et tout particulièrement aux logements encore occupés. En l'espèce, vous bénéficiez d'une décote sur le prix, égale à celle dont bénéficierait le locataire en place, à savoir entre 6 et 12 % selon le nombre d'années restant à courir jusqu'à la fin du bail. Cette technique d'acquisition vous permet également de vous parer contre une éventuelle hausse des prix à l'avenir, tout en vous assurant des revenus locatifs.

Avant de savoir si vous allez investir dans plusieurs chambres de bonne ou bien acheter une grande surface en vue de la louer, vous devez au préalable définir votre profil d'investisseur. Souhaitez-vous privilégier le rendement à la sécurité ? Préférez-vous avant tout avoir la possibilité de revendre votre bien immobilier ? Toutes ces questions doivent être envisagées avant de prendre une décision. Car, achetez plusieurs studios n'est pas la même démarche, encore moins la même gestion, que de se positionner sur un grand logement.

Suite à la défaillance du constructeur, j'ai fait procéder aux travaux d'achèvement de la maison. Le garant du chantier peut-il refuser de m'indemniser n'ayant pas désigné lui-même l'entreprise ? (Serge A., Sucy-en-Brie, 94)

Investir dans l'immobilier ne s'improvise pas. A budget égal, vous pouvez légitimement vous interroger sur l'opportunité d'acheter une grande surface ou plusieurs studios. Les deux solutions présentent autant d'avantages que d'inconvénients. Mais pour mieux en juger, définissez avant toute chose vos attentes.