Conseils

Si le département des Landes est le deuxième département français par sa superficie, il se caractérise souvent par son aspect rural et sa ressource forestière. Le bord de littoral est cependant très apprécié et la commune de Biscarrosse, au nord-ouest du département des Landes, à quelques kilomètres de la Gironde et du Bassin d'Arcachon, affiche un cadre de vie à trois niveaux : Biscarrosse- Ville, le centre administratif et commercial, Biscarrosse-Plage, située au pied du cordon dunaire et Biscarrosse Lac, en bordure du lac Nord, à 7 km du centre-ville. Sur cette commune de France considérée comme l'une des plus grandes par sa superficie, l'offre de programmes neufs est intéressante. Ainsi le Groupe Carrère commercialise Les Demeures d'Hector, 32 villas, avec cuisine intégrée, volets roulants électriques, qui disposent chacune de sa piscine. Sur la même commune, Unir-Immo commercialise Les Balcons du Lac, une résidence de 30 logements à proximité de la plage du Lac et du centre-ville, pour une livraison attendue au cours du 3e trimestre 2008.

En dépit de ces atouts, La Duchère n'est pas comparable au boulevard des Belges, l'une des top avenues de Lyon, ni à la rue de la Pompe à Paris. Le quartier reste un héritage des années 60, époque à laquelle il fallait loger massivement les rapatriés d'Afrique du Nord. Mais une vaste opération "coup de jeune" a démarré sur le site dans le cadre d'un Grand Projet de Ville (GPV) conduit sur 2003/2012. Objectif premier : rééquilibrer le logement en abaissant le parc social de 80 % à 60 % (moyenne lyonnaise : 17 %) et en lançant de l'accession libre. Des petits immeubles sociaux vont peu à peu remplacer les barres obsolètes à raison, comme souhaite la Ville, "d'un logement reconstruit pour un détruit" soit sur La Duchère, soit sur l'agglomération. Une 1ère phase de relogement a eu lieu : 47 % des habitants concernés se sont réinstallés sur le quartier tandis que 53 % optaient pour d'autres sites. Même le chic Ouest lyonnais a accueilli 7 % des "relogés". A l'heure actuelle, une opération est en cours sur 340 ménages de la barre 220. Ce renouveau de la pierre s'accompagne d'une revitalisation du tissu économique. En zone franche, le quartier a le potentiel pour attirer les entreprises. Deux cents candidats ont postulé depuis un an pour établir leurs locaux à La Duchère et 2 consultations sont en cours pour construire de l'immobilier de bureaux ou d'activités. Le centre commercial sera démoli et les commerces repositionnés en pieds d'immeubles pour animer les lieux. Les équipements publics vont aussi être repensés. Le chantier du gymnase a démarré. Celui de la médiathèque, relocalisée dans l'un des immeubles de la place centrale, suivra en fin d'année pour une livraison en 2009. La surface de la bibliothèque sera triplée et le programme d'une halle d'athlétisme régionale est en cours d'écriture. Une école a été démolie puis reconstruite. Une autre est sortie de terre et des crèches sont à l'étude pour être prêtes lors de l'arrivée des nouveaux habitants. Les responsables du GPV s'estiment dans les temps pour mener à son terme un projet d'une telle envergure.

Indicateur Bertrand : Quelle est l'évolution du marché immobilier du littoral ?

Quand on est jeune, il ne faut pas craindre de se lancer dans une première acquisition. C'est toujours plus rentable que de continuer à payer un loyer généralement élevé par les temps qui courent. "On peut commencer par acquérir une petite surface dans l'optique de s'agrandir par la suite.La revente procurera l'apport personnel indispensable pour acheter un espace plus grand", anticipe Sandrine Merriaux, la responsable des ventes de l'Immobilière Promex. Le promoteur dispose d'un stock de petites surfaces dans les 200 000 e : studios dans le 13e arrondissement, 2-pièces à Pontoise dans un nouveau programme et à Saint-Ouen l'Aumone dans la 2e tranche d'une résidence…

Je souhaite emprunter pour acheter mon logement et j'ai entendu parler de l'hypothèque comme garantie du prêt.En quoi cela consiste t-il vraiment ? (Vincent Z., Paris 4e)

“Des prix en accession maîtrisée, inférieurs au marché"

Côté crédit, vous n'avez évidemment que l'embarras du choix. Vous pouvez opter pour un crédit amortissable à taux fixe ou révisable, avec ou sans différé d'amortissement. Mais vous avez peut-être intérêt à privilégier un crédit "in fine". Qu'est-ce que c'est ? C'est tout simplement un crédit dont vous remboursez le capital à la fin. Dans un prêt classique, vous remboursez chaque mois une part de capital, une part d'intérêt, de même que la prime d'assurance décès invalidité. Avec un crédit "in fine", vous ne remboursez mensuellement que les intérêts d'emprunt et la prime d'assurance, ce qui allège la mensualité. Le capital dont le montant ne bouge pas durant tout le crédit, est remboursé en fin de prêt d'un seul coup. Votre crédit vous coûte donc beaucoup plus cher. A titre d'exemple, si vous contractez un crédit amortissable de 150 000 e sur 15 ans à 4 %, votre crédit vous coûtera au final 49 800 e. En revanche, si vous optez pour un crédit "in fine", les intérêts à payer se monteront à 90 000 e, soit pratiquement le double. Des frais supplémentaires que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers, ce qui vous permettra d'avoir moins d'impôts à payer.

Les résidences de tourisme autorisent le remboursement de la TVA, auquel s'ajoute un statut fiscal intéressant. Suivant les recettes que vous tirez de votre activité de loueur d'une résidence meublée, vous pouvez opter pour le statut de Loueur en meublé non profes sionnel (LMNP), ou de Loueur en meublé professionnel (LMP). Dans les deux cas, vous récupérez la TVA. Vos revenus sont imposables dans la catégorie des Bic (bénéfices industriels et commerciaux), plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Si vous êtes professionnel, vous pouvez déduire vos charges de gestion de votre bénéfice et les déficits occasionnés par cette activité de votre revenu global. L'exonération de la plus-value est également possible, sous condition de durée de détention et de montant des recettes. Au-delà de 76 300 ede recettes annuelles, vous pouvez opter pour le régime micro-Bic. Les avantages sont alors substantiels, les revenus locatifs bénéficiant d'un abattement forfaitaire annuel de 72 % qui tient compte des différentes charges imputables. Enfin, lorsqu'elles sont situées en ZRR (zones de revitalisation rurales), les résidences de tourisme permettent une défiscalisation particulière grâce à la loi Demessine. Vous pouvez alors déduire 25 % du prix d'acquisition hors taxe (avec plafond) et étalés sur 6 ans. La contrepartie, comme pour la plupart des investissements locatifs "fiscalement aidés", réside dans l'obligation de louer pendant au moins 9 ans. Prolongée jusqu'en 2010 et étendue à de nouvelles zones par la loi sur le développement des territoires ruraux, la loi sur les ZRR concerne désormais aussi la rénovation de résidences de tourisme.

Qui veut investir dans l’immobilier a tout intérêt à emprunter. Car le crédit permet d’améliorer notablement la performance de l’investissement locatif. Explications.

Zoom sur La Réunion, où les grues s'activent aux quatre coins de l'île, sans parvenir à combler les besoins d'un territoire qui devrait passer de 700 000 habitants aujourd'hui à un million d'ici dix ans. "Dans ce département d'outre-mer, il est nécessaire de réaliser de 8 à 10 000 logements neufs par an jusqu'en 2020 pour répondre à la demande, compte tenu de l'augmentation démographique liée au développement économique de l'île.Or, il ne se construit que 4 à 5 000 logements neufs par an à l'Ile de la Réunion : nous rencontrons bien là le même problème que dans les villes du Sud de la France" affirme Gaël Colas. Après la Martinique et la Guadeloupe, qui ont connu leur "effervescence Girardin", c'est au tour de La Réunion d'attirer les promoteurs et, dans la foulée, les investisseurs. Avec un atout de poids, à en croire les professionnels présents sur le terrain : "La Réunion est un département extrêmement stable, y compris d'un point de vue politique, où les besoins sont énormes et qui connaît actuellement de grands développements, avec par exemple le projet de liaison rapide entre Saint- Denis et Saint-Pierre" explique Pierre Lencauchez, qui dirige Arthema Conseil à La Réunion. Arthema Conseil mise sur les maisons, dont la valeur de revente ne peut guère se déprécier. Vous pourrez par exemple investir dans une des 40 maisons jumelées proposées à Saint-Louis, au sud-ouest de l'île, à des prix qui démarrent à 262 684 e pour un 3-pièces.

“Des prix moins élevés à La Réunion"

Borloo neuf ("populaire")

“Pour une prise de conscience environnementale”

Si j'investis dans un logement locatif ancien, puis-je bénéficier du dispositif fiscal Borloo Populaire permettant d'amortir le coût de l'opération sur les loyers ? (Henri G., Lons-le-Saunier, 39)

Indicateur Bertrand : L'économie d'impôts est-elle la première motivation des investisseurs ?

Quel type d'acquéreur dit "banco" sur La Duchère ? Sur 181 logements mis sur le marché, 44 % étaient réservés au 1er mars. Ce sont les 2 et 3-pièces qui ont remporté le maximum de suffrages de la part des réservataires. La grande majorité des accédants étaient des résidents (75 %), des primo-accédants (65 %) et venaient de l'environnement voisin (Ouest lyonnais, 9e arrondissement et La Duchère). Près de la moitié d'entre eux étaient âgés de moins de 35 ans.Les promoteurs admettent que le rythme d'écoulement des programmes se situe à un niveau satisfaisant en partie à cause des conditions financières attractives du quartier. Une convention signée en avril 2005 avec l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) permet en effet d'abaisser le taux de TVA de 19,6 % à 5,5 % sur les produits neufs. Public concerné : les ménages occupant les lieux et ne dépassant pas le plafond de ressources du Prêt locatif social (PLS). Le prêt à taux zéro est par ailleurs majoré de 50 % pour les primo-accédants. Dans ces conditions, les mensualités de remboursement ne dépassent guère un loyer mensuel. Cogedim donne l'exemple d'un prêt mis en place avec le Crédit Foncier : un emprunteur dont les revenus s'élèvent à 1 900 e/mois peut se voir accorder un prêt sur 25 ans de 145 000 e, incluant un prêt à taux zéro. Cela correspond à des mensualités de 690 e hors assurance (45 e à rajouter chaque année). Comment l'emprunteur peut-il éviter de se fourvoyer dans le dédale des dispositifs auxquels il a droit ? En réponse, les promoteurs proposent divers processus d'accompagnement bancaire, comme le pré-montage du dossier de financement réalisé par le négociateur. Nexity a créé Nexity Financement, une plate-forme de recherche de financements partenaire de plusieurs établissements financiers. "C'est un service complémentaire offert à notre clientèle pour qu'elle bénéficie des meilleures conditions de financement, argumente Lionel Louis, conseiller en financement immobilier de Nexity Financement. Nos clients trouvent ainsi un interlocuteur unique qui va faire leur "marché"auprès des banques sans frais d'honoraires supplémentaires." Les investisseurs sont également présents sur le quartier, mais ne bénéficient pas de la TVA à 5,5 %. Avec des loyers respectifs de 14,21 e/m2 et de 11,37 e/m2, le Robien et le Borloo assurent des rendements dans les normes.

En optant pour un dispositif fiscal comme Borloo populaire ou Robien recentré, vous ne pouvez pas bénéficier du régime microfoncier, régime de droit commun dès lors que vos revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 epar an. Vous vous trouvez donc placé sous le régime réel des revenus fonciers. Autrement dit, vous pouvez déduire de vos recettes toutes vos charges. Et plus vous déduisez de frais, moins vous payez d'impôt. En effet, vous êtes imposé sur la différence entre les loyers encaissés au cours de l'année et les charges liées au bien, payées au cours de la même année. De quelles charges s'agit-il ? Grosso modo, elles concernent les frais de gestion du bien, le salaire du gar- dien, la taxe foncière, les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation, les équipements nouveaux, les primes d'assurance. Et, bien entendu, les intérêts d'emprunt qui sont totalement déductibles du revenu foncier. En outre, plus vous avez de charges et plus vous avez de chance de créer un déficit foncier. Ce déficit peut venir en déduction de votre revenu global. Attention : le déficit déductible de votre revenu global est limité à 10 700 e par an (hors intérêts d'emprunt), l'excédent pouvant être reporté sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.