Conseils

Avec 15 000 nouveaux habitants par an sur l'agglomération toulousaine, le marché immobilier doit répondre à une forte demande de logements. Lors d'une table-ronde, les principaux promoteurs-constructeurs analysent les caractéristiques locales de l'immobilier. #iL'implantation de pôles de compétitivité à forte valeur ajoutée (Aérospace Vallée, Cancer-Bio-Santé et Elopsys) constitue un atout supplémentaire de l'agglomération. Dans ce contexte, le marché immobilier se révèle être un paramètre essentiel pour répondre à une demande considérable de logements.

L'autre facette de la constitution d'un patrimoine immobilier est l'investissement locatif. Suivant votre situation, votre âge, ce que vous souhaitez réaliser, il peut prendre différentes formes et n'obéit pas forcément aux mêmes impératifs.

L'une historique, l'autre ville-nouvelle, Melun et Sénart associent les équipements des villes à la qualité de vie de la campagne. Le tout à des prix plus doux qu'en première couronne. #iAvec la densité de population la moins élevée de l'Ile-de-France, la Seine-et- Marne est le département le moins peuplé de la région. 202 habitants au km2 en moyenne, des dizaines de milliers d'hectares de forêts, mais aussi des terres agricoles : ce département, qui représente à lui seul la moitié de la surface de la région, est considéré comme son "réservoir vert". Réservoir, la Seine-et-Marne l'est aussi pour la construction neuve, en particulier de maisons individuelles. Avec les agglomérations de Marne-la-Vallée d'une part, et de Sénart d'autre part, le département dispose en effet des plus grandes réserves foncières d'Ile-de- France. #rMelun : ville en développement

Mon terrain est clos d'un côté par un mur mitoyen. Que faire contre mon voisin qui refuse de participer à la remise en état de ce mur ? (Benoît M.,Millau, 12)

L'agglomération rurale.

D'où vient cet engouement ? Rennes est d'abord une ville agréable à vivre au quotidien, avec son cœur de ville animé, entre terrasses des bars de la rue Saint-Michel, surnommée "Rue de la Soif" par les étudiants qui s'y retrouvent et boutiques en tout genre pour les accros du shopping. Ville verte avec près de 800 hectares d'espaces verts, Rennes est aussi pionnière du développement durable et de la protection de l'environnement. Chaque nouveau quartier envisagé comprend d'ailleurs un parc, une promenade le long des berges ou encore une Coulée verte. Et les 170 km de pistes cyclables, complétées de 25 stations "vélo à la carte" où l'on peut emprunter un vélo mis à disposition par la ville, permettent de laisser la voiture au garage et de se retrouver en quelques coups de pédale dans les paysages verts qui enserrent la ville. Si l'on y ajoute les plus belles plages des côtes du nord ou du sud à une heure de voiture, on comprend que Rennes ne manque pas d'atouts. Et cette belle qualité de vie se conjugue à un dynamisme économique qui a permis la création de 25 000 emplois en l'espace d'une décennie. Dans la ville qui a vu naître le Minitel ou la télévision haute définition et la radio numérique, Rennes Atalante, qui développe les technologies de l'information et de la communication, a généré en 2004 près de 450 nouveaux emplois. Pour que la description soit complète, il faut ajouter le pôle universitaire important, dont les deux campus et les grandes écoles attirent plus de 55 000 jeunes.

La pierre reste une valeur refuge dans laquelle le capital est mis à l'abri. Le patrimoine immobilier recouvre plusieurs types d'investissements. A chaque étape de la vie, sa décision...

Compte tenu du risque accru, il faut se rendre à l'évidence : les contrats "seniors" se paient le prix fort. Si l'assurance "standard" bénéficie d'une tarification spécifique identique pour tout le monde et qui varie entre 0,40 et 0,50 % du capital emprunté (ou restant dû), selon les compagnies et les contrats, il n'en va pas de même des primes appliquées aux contrats "seniors", généralement évaluées au cas par cas en fonction du risque. A titre de comparaison, si l'assurance "standard" coûte en moyenne de 3 à 3,50 euros par mois pour 10 000 euros empruntés, l'assurance "senior" peut vous coûter le triple ou le quadruple. Ainsi, à la Société Générale, rare établissement à afficher ses tarifs, le montant de la prime s'établit à 14,60 euros par mois pour 10 000 euros empruntés. Emprunter après un certain âge coûte donc plus cher. Quoi qu'il en soit, même pour un contrat standard, certaines compagnies appliquent une surprime à partir de 65 ans. A vérifier dans votre contrat pour éviter les mauvaises surprises !

Parmi les programmes neufs en accession libre de Rennes, on peut citer la nouvelle résidence signée par le groupe Lamotte le quartier de Bréquigny, au sudouest de la ville, qui compte 102 appartements, ainsi qu'un projet beaucoup plus modeste, de 27 appartements, qui bénéficie d'une belle situation, tout près du centre historique.

La hausse des prix de l'immobilier et la difficulté à se loger sont le revers de la médaille : Rennais de souche ou fraîchement débarqué, difficile de trouver à acheter ou à louer à des prix raisonnables. "On a pu remarquer une augmentation des logements à louer qui ne trouvent pas preneur tant les loyers demandés sont élevés" note Maurice Lelièvre, vice-président de Rennes Métropole en charge de l'habitat. Exemple : dans le quartier de jolies maisons proche de la gare, un petit 2-pièces de 35 m2 sous les toits, rue Marçais-Martin, s'est loué à plus de 450 euros/mois... Quant au 2-pièces situé de l'autre côté de la rue, dont le propriétaire demandait 560 euros - avec garage il est vrai - il est resté libre plus de 8 mois avant de trouver preneur ! Côté acheteurs, la demande largement supérieure à l'offre provoque les mêmes effets, avec des hausses estimées dans l'ancien par les Notaires de l'ouest autour de 14 % à Rennes, 12 % en première couronne, 18 % en seconde et qui tournent autour de 7 % pour l'immobilier neuf. Sur la Zac de Beauregard, déjà bien avancée au nord de la ville, les prix du neuf s'affichent entre 2 300 et 2 600 euros/m2, mais ils peuvent atteindre, voire largement dépasser les 3 000 euros/m2 en centre-ville.

Pour muscler l'offre de logements neufs, et donc contribuer à stabiliser les prix, le PLH voté en octobre dernier affiche l'objectif ambitieux de construire 4 500 logements, dont 1 000 à Rennes, chaque année jusqu'en 2012. "Les 37 communes de l'agglomération ont approuvé ce PLH et doivent prendre leur part de nouveaux programmes,sociaux ou privés, à hauteur de 6 % du nombre de résidences principales de leur territoire. Par exemple, une commune comprenant 1 000 logements au 1er janvier 2003 devrait livrer 60 nouveaux logements chaque année" explique Maurice Lelièvre.

Indicateur Bertrand : Le projet de réaménagement de la couronne parisienne, entre le boulevard des maréchaux et le périphérique, doit s'étendre sur plusieurs années. Onze quartiers aux portes de Paris sont concernés par cette intervention sociale et urbaine. Quelle est l'idée force de ce Grand Projet de renouvellement urbain (GPRU) ?
Jean-Pierre Caffet : Il s'agit de faire en sorte que 200 000 Parisiens vivent mieux dans ces quartiers exposés à beaucoup de nuisances et en même temps, j'en ai la conviction, c'est probablement là qu'une partie de l'avenir de Paris va se jouer. Cela traduit d'abord une véritable relance en profondeur de la politique d'aménagement de la capitale. Cette relance est importante puisqu'elle concerne près de 10 % du territoire municipal. Elle nécessite également une importante politique foncière qui a fortement mobilisé les moyens de la Ville. Elle passe aussi par le dialogue. Il s'agissait de faire un urbanisme partagé avec les habitants, sans oublier naturellement qu'il nous revenait toujours, en tant qu'élus, de prendre la décision finale sur le contenu des aménagements proposés. Embellir l'ensemble des espaces publics, renforcer les transports en commun, traiter les espaces de liaisons, aménager de part et d'autre les territoires riverains avec des programmes diversifiés et de grande qualité, voila ce qui nous a guidé. D'où l'idée de définir des périmètres plus ou moins importants. Celui de Paris Nord-Est représente 200 hectares avec des politiques transversales de l'urbanisme, c'est-à-dire de la construction, donc de l'activité, du logement, des équipements publics, parfois des espaces verts, et faire revenir de l'emploi car ce sont des quartiers exposés au chômage.
I.B. : Est-ce une façon également d'établir de nouveaux rapports avec la proche banlieue ?
J-P. C. : Cette couronne de Paris entre les maréchaux et le périphérique est le terrain de jonction privilégié entre Paris intra muros et sa banlieue. La dynamique de l'agglomération est particulièrement importante pour nous. Ce vaste projet urbain est certainement une des clés de la réussite du Paris de demain. L'objectif est d'assurer une offre cohérente et convenable afin de répondre aux besoins très forts qui s'expriment en matière de vie quotidienne, d'emploi et de logement. En matière de logements il y a plus d'un million de mètres carrés qui sont, à l'heure actuelle, prévus dans ces opérations.
I.B. :Avec Bertrand Delanoë, vous avez rencontré récemment le Premier ministre Dominique de Villepin à Matignon concernant le projet d'aménagement des Batignolles. Comment avance le dossier ?
J-P. C. : A Matignon, la discussion a porté sur les grands principes d'aménagements. Parmi les points positifs : le projet de l'architecte François Grether initialement conçu pour le village Olympique ainsi que le parc de 10 hectares seront maintenus. C'est-à-dire que le parti global, l'organisation, la forme urbaine qu'a dessinée François Grether, avec un quartier de logements ouverts sur le Parc et entourant ou traversant un grand Parc partant de la rue Cardinet et qui remonte sur le Boulevard Berthier, a été validé. La protection de ces logements par la construction d'immeubles de bureaux et d'activités sur la dalle de la voie ferrée est également entérinée. Le nombre de logements à quelques dizaines près est validé aussi. Ce sera de l'ordre de 3 500 logements. Et il n'y a pas d'obstacle que sur ces 3 500 logements, 50 % soient des logements sociaux (NDLR : lors d'une première rencontre en septembre dernier, le Premier Ministre s'était dit "prêt à céder à la Ville de Paris la totalité des terrains des Batignolles à condition qu'elle s'engage à y réaliser dans un délai rapide 2 000 logements intermédiaires et 1 000 logements étudiants"). Il y a eu un accord entre le gouvernement et la Ville. Maintenant il va falloir mettre tout ceci en oeuvre et rentrer dans le vif du sujet, c'est-à-dire la négociation foncière.

Lors de la dernière assemblée générale de copropriété, nous avons désigné le conseil syndical et fixé un mandat d'un an. Ce conseil syndical est totalement inactif. Que pouvons-nous faire ? (Rémy S., Chartres, 28)

Dès lors que vous pouvez accéder à l'assurance décès par le biais d'un contrat "groupe" ou d'un contrat "senior", l'accès au crédit ne pose aucun problème. Reste à choisir le crédit le plus adapté à votre situation. Si, par le passé, quelques formules destinées aux "seniors", sont apparues sur le marché, force est de constater qu'aujourd'hui, elles ont disparu. Et les banques ne voient d'ailleurs pas la nécessité de produire des crédits spécifiques. Elles estiment en effet que les crédits actuellement proposés sur le marché permettent à peu près tout. Ils offrent effectivement des souplesses tout à fait en mesure de répondre au souci des emprunteurs proches de la retraite. Si vous cherchez à concentrer votre effort de remboursement sur les premières années du crédit et à diminuer vos échéances une fois l'heure de la retraite venue, vous pourrez par exemple choisir un prêt à paliers. Ainsi, si vous prenez votre retraite dans 10 ans et que vous avez une bonne notion de la pension que vous percevrez, vous pouvez, d'ores et déjà, programmer vos mensualités de façon à accompagner la baisse de vos revenus. Cela suppose toutefois d'avoir les moyens de faire face à un endettement important pendant vos dernières années d'activité. Vous pouvez aussi porter votre choix sur un prêt modulable. Auquel cas, vous profiterez, si vous le souhaitez, d'une souplesse de remboursement non négligeable tout au long de votre crédit. Avec un prêt modulable, vous pouvez, en effet, faire évoluer vos remboursements en même temps que vos revenus. Si ces derniers augmentent, vous aurez la possibilité d'augmenter votre échéance de 10 à 30 %, ce qui vous permettra de rembourser plus vite et d'abaisser le coût de votre crédit. Ou de programmer des échéances moins fortes au moment où vos revenus baisseront, ce qui est tout à fait envisageable dans le cadre d'un prêt modulable.

Si vous êtes en bonne santé et que vous pensez pouvoir rembourser avant 75 ans, vous n'avez donc rien à craindre. Vous pourrez emprunter sans difficulté en profitant de toutes les souplesses des crédits d'aujourd'hui. Et même si vous n'entrez pas dans les critères d'âge évoqués plus haut, sachez que de nombreuses banques proposent des contrats d'assurances "seniors" qui vous permettent d'être assuré bien au-delà de 75 ans. Jusqu'à une époque récente, en effet, tout emprunteur qui n'entrait pas dans les critères d'âge évoqués plus haut, ne pouvait bénéficier d'un contrat "groupe" et devait se tourner vers des contrats individuels, généralement fort coûteux. Aujourd'hui, la donne a changé. Allongement de la durée de vie aidant, les banques ont bien compris leur intérêt de capter la clientèle des seniors, une clientèle à pouvoir d'achat non négligeable et qui n'hésite plus à faire des projets et à s'endetter. D'où l'apparition de contrats appelés "senior". Ces contrats couvrent exclusivement le décès jusqu'à 85 voire 90 ans. Ainsi, dans le cadre de son contrat "senior" la Bred Banque Populaire vous permet d'adhérer à l'assurance jusqu'à un âge très avancé. Vous pouvez y souscrire jusqu'à 80 ans et être couvert au titre du décès jusqu'à 90 ans. Le montant du prêt ne pourra cependant excéder 560 000 euros. Un plafond relativement élevé qui vous laisse une certaine marge de manœuvre. A La Société Générale comme à la Caixabank, la couverture décès est possible jusqu'à 85 ans. Au CIC tout dépend de la date d'adhésion. Si vous adhérez entre 65 et 75 ans, la couverture sera possible jusqu'à 80 ans seulement. Si vous adhérez avant 65 ans, vous pourrez bénéficier d'une couverture jusqu'à 85 ans.

L'immobilier reste l'une des formes préférées d'investissement pour les Français et cela aussi bien sous forme d'acquisition de la résidence principale qu'en tant qu'investissement locatif. Posséder son chez-soi est le souhait de l'écrasante majorité, qui correspond au sentiment de ne pas "donner" son argent à perte chaque mois et permet d'acquérir un patrimoine. Au final, on dispose d'une source éventuelle de plus-value à la revente, d'un bien que l'on peut léguer à ses enfants en leur permettant de ne pas "partir de rien"... Quant à l'investissement locatif, "il recouvre plusieurs objectifs, qui vont de l'économie d'impôts à la constitution d'une source de revenus supplémentaires" explique un professionnel du conseil en investissement.

Le débat ne date pas d'aujourd'hui. Pour la plupart d'entre vous, payer un loyer, c'est jeter son argent par les fenêtres. En restant locataire, vous versez, en effet, des loyers à fonds perdus qui, au bout du compte, représenteront des sommes considérables. Mais vous restez plus mobiles et pouvez déménager quand bon vous semble. En achetant, votre loyer est - au mieux - remplacé par un effort identique. Car, vous vous endettez également pour longtemps. Mais pour peu que vous vous y preniez au début de votre vie active, vous n'aurez plus d'échéances à rembourser au moment de votre retraite. Certes, vous aurez aussi à payer les charges de copropriété, les impôts fonciers, les travaux éventuels... mais c'est un effort qui vous rapportera. Car, vous disposerez d'un toit pour vos vieux jours. Un avantage dont vous ne pourrez pas vous prévaloir si vous restez locataire. Et si vos revenus baissent beaucoup l'heure de la retraite venue, ce qui est fort probable, vous risquez de ne plus pouvoir payer vos loyers. D'autant que les valeurs locatives ont beaucoup augmenté ces dernières années, mettant à mal de nombreux locataires. Rester locataire ne vaut donc que si vous vous constituez un "bas de laine" par ailleurs en plaçant de l'argent sur un produit financier qui rapporte et pas trop risqué, de telle sorte que votre épargne représente un bon petit pécule à l'heure où vous ne travaillerez plus. Mais l'option est tributaire d'un certain nombre d'aléas. Car les placements rentables sont généralement les plus risqués. Or, la bourse a montré ses limites. Depuis quelques années, elle offre de bien piètres performances aux épargnants. Bref, l'achat a, incontestablement, des atouts que la location n'a pas.