Conseils

En dix ans, la pierre s’est valorisée en montagne. D’après l’étude des notaires de France-Perval qui vient d’être publiée, les prix ont plus que doublé : + 147 % dans les Trois Vallées, + 159 % en Haute-Tarentaise, + 121 % en Haute-Savoie… « Avec des valeurs comparables à celles de la capitale, Megève est devenu le 21e arrondissement de Paris », plaisante Rocco Grippo, courtier de l’agence BDI Immobilier. Mais il existe encore des opportunités à saisir en petite surface, à un peu moins de 5 000 €/m2, si l’on s’éloigne du centre et accepte d’engager des travaux. »

Acheter dans le neuf, c’est s’assurer un confort thermique et phonique au top. Des pas de géant en matière de réglementation ont été réalisés ces vingt dernières années. Décryptage.

“Une intervention sur le logement renforcée"

Si vous avez moins de 60 ans, vous n'aurez aucune difficulté à trouver un contrat d'assurance décès invalidité. La plupart des banques proposent "un package" crédit et assurance (décès invalidité, perte d'emploi…). Il s'agit de contrats "groupe" négociés avec de grandes compagnies d'assurances à des conditions tout à fait intéressantes. Mais s'il existait jusqu'à il y a peu un tarif identique que l'on soit jeune ou plus âgé, ce n'est plus vraiment le cas aujourd'hui. Beaucoup de compagnies font désormais varier la prime en fonction de l'âge. C'est par exemple le cas de la Caisse d'Epargne Ile-de-France Paris, mais aussi BNP Paribas, LCL (Crédit Lyonnais). Les contrats couvrent généralement trois risques : le décès, l'invalidité et l'incapacité temporaire de travail (attention, cette dernière garantie n'est pas systématique). Inconvénient toutefois : les contrats "groupe" prévoient tous des verrous : un âge limite de souscription, le plus souvent fixé à 60 ou 65 ans et un âge limite de garantie qui ne dépasse pas 70 ans (75 ans dans certains cas). A titre d'exemple, si vous avez 60 ans, la durée de votre crédit ne pourra excéder 10 ou 15 ans. A 65 ans, la garantie ne concernera plus que le décès, les risques invalidité et incapacité n'étant pris en charge que durant la période d'activité et jusqu'à 65 ans maximum. Autre condition : être en bonne santé. Jusqu'à la cinquantaine, vous n'aurez, en principe, qu'un questionnaire de santé à remplir. Au-delà, les compagnies sont plus sourcilleuses. Et si vous souffrez de maux de dos, si vous êtes cardiaque…, sans doute devrez-vous passer des examens complémentaires avant d'obtenir l'accord de la compagnie. Quoi qu'il en soit, vous avez intérêt à répondre le plus honnêtement possible au questionnaire. A défaut, vous vous exposez à un refus de prise en charge en cas de problème de santé par la suite. Sachez encore que si la compagnie estime que le risque est trop important, elle peut vous faire payer une surprime importante ou exclure le risque qui lui paraît trop élevé. Quoi qu'il en soit, si vous relevez d'un contrat "groupe", vous devez vous attendre à un coût qui a sérieusement tendance à augmenter. Il y a peu, ce coût oscillait entre 0,40 et 0,50 % que l'on soit jeune ou plus âgé. Aujourd'hui, les compagnies ont revu leur tarification. Ainsi, si un jeune de moins de 30 ans paie 0,42 % du capital emprunté pour un prêt d'une durée comprise entre 10 et 20 ans à la Caisse d'Epargne Ile-de- France Paris, un emprunteur de 60 à 65 ans doit verser 0,62 % du capital emprunté. A la BNP Paribas, il peut en coûter jusqu'à 0,90 %, chez LCL (Crédit Lyonnais) jusqu'à 0,85 %. A La Banque Postale, en revanche, le tarif reste le même pour tout le monde : 0,32 % du capital initial.

Les programmes ne comportent pas de maisons individuelles, mais certains appartements ont des volumes inspirés du loft ou un attique au dernier étage. Les immeubles sont raccordés au chauffage urbain, avec une isolation par l'extérieur comme le veut la nouvelle réglementation thermique ; ils proposent d'une multi-exposition, des toitures végétalisées, de la lumière naturelle dans les escaliers et de la matériaux de qualité optimisant la longévité du bâti. Des panoramas intéressants sont offerts depuis les fenêtres ouvertes sur des balcons.

Les paysages de carte postale du littoral méditerranéen font toujours rêver les Français. Tant mieux, car, côté mer, le marché immobilier offre actuellement de belles opportunités. Suivez le guide.

Le recul des valeurs immobilières et l'attractivité d'opérations menées en faveur des primo-accédants ont un effet immédiat : resovabiliser des actifs locaux leur permettant d'accéder à la propriété.

Hors investisseurs, c'est un marché de nécessité qui alimente les transactions.

"Plus de 60 % des acquéreurs sont étrangers. Ils proviennent pour beaucoup de pays émergents et veulent exclusivement s'installer dans le 1er arrondissement, le 2e, le 3e, le 4e, le 5e, le 6e, le 7e, le 8e, le 16e, le 17e et quelques rues du 9e. En périphérie, Neuilly-sur-Seine commence à être visitée, ainsi que Saint-Cloud pour les personnes qui ne conçoivent pas de vivre en appartement. Ils collectionnent les biens comme les objets d'art. La surveillance des primes exceptionnelles versées aux salariés du monde de la finance et des cabinets d'avocats au niveau international ainsi que le marché de l'art apporte des indicateurs sur les prix auxquels peuvent se vendre des biens exceptionnels qui, sans produits de substitution sur le marché, échappent aux lois classiques de l'offre et de la demande (*). La quête commence souvent à New York. Paris vient ensuite. Les produits neufs intéressent des personnes jeunes et des fortunes récentes. Elles seront séduites par l'audace architecturale, un emplacement exceptionnel et de grandes hauteurs sous plafond. Etant donné le prix du foncier, de telles opérations font souvent peur aux banques. La clientèle est pourtant là, comme l'a illustré récemment le succès du Lord Byron Plaza, rue Lord Byron dans le 8e arrondissement. Avec des parquets en bois exotique, de grandes baies vitrées, des portes en verre sablé et un décor moderne et design, ses appartements se sont vendus rapidement à 20 000 e/m2. Il faudrait parvenir à offrir cette qualité avec des services associés, comme c'est déjà le cas à New York ou Londres. Cette formule assure une meilleure rentabilité économique et devrait rassurer les investisseurs."

Ai-je le droit d'agrandir ma maison sur la terrasse située en mitoyenneté et surplombant le jardin du voisin ? (Martine C., Saint-Étienne, 42)

Dans la région lilloise, qui fait l’essentiel du marché du neuf, les primo-accédants sont bien présents.

Zone géographique, composition du ménage, type de logement acquis : ces critères défi nissent le montant plafond du coût de l'opération, auquel s'applique le PTZ +.

La reprise est encourageante, mais encore fragile. Et l'accession à la propriété comme l'investissement locatif doivent être encouragés par des mesures adaptées, souligne le nouveau président de la FPC. "Réaffecter les budgets existants vers des dispositifs plus efficaces" Indicateur Bertrand : Quel regard portez-vous sur le niveau de ventes de logements neufs ? Marc Pigeon : Statistiquement, le volume des ventes du 3e trimestre 2009 est supérieur à celui de l'année 2008, mais reste globalement inférieur au niveau de 2006, une année de référence. Pour atteindre les 450 000 logements par an voulus par l'Etat, le secteur de la maison individuelle doit en produire la moitié, le secteur du logement social, 100 000, et les promoteurs-constructeurs, un peu plus de 120 000. Ce niveau est celui de 2006, et bien que 2009 ait été meilleure que 2008, cela ne suffit pas encore. Les résultats obtenus le sont en grande partie grâce au dispositif Scellier, mais il manquera aux promoteurs un peu plus de 20 000 logements à réaliser, et ce déséquilibre s'explique par un déficit en matière d'accession à la propriété. I. B. : Pourquoi ce secteur de l'accession à la propriété connaît-il des difficultés à décoller ? M. P. : Malgré les efforts réalisés, notamment le doublement du prêt à taux zéro (PTZ), l'objectif d'une « France de propriétaires » n'a pas encore été atteint. C'est dû en partie à la crise économique et aux difficultés liées à l'emploi. C'est l'un des enjeux de 2010 : comment dynamiser l'accession à la propriété ? Le problème essentiel réside dans la prise en compte de l'apport personnel et de la capacité d'endettement. Alors que le PTZ alimente l'apport personnel, la déduction des intérêts d'emprunt ne constitue pas, dans cette optique, une mesure efficace. Pour conforter l'accession, la FPC souhaite voir prolonger le PTZ pour les primo-accédants d'une résidence principale, son doublement, voire son triplement jusqu'au 31 décembre 2012 dans le cadre de l'acquisition d'un logement neuf en BBC. Concernant le Pass-foncier, qui est une mesure positive améliorant l'apport personnel, nous souhaitons voir également ce dispositif prorogé. Je demande une réflexion sur l'accession à la propriété en réaffectant les budgets existants vers des dispositifs plus efficaces. Enfin, tout redémarrage solide du marché du logement nécessite la réactivation du marché de l'ancien. La FPC propose donc que tout propriétaire de résidence principale revendant son bien ancien pour acquérir un logement BBC bénéficie d'une réduction d'impôt, utilisable pour la remise aux normes environnementales du logement qu'il revend. I. B. : Comment concilier investissement locatif et logements basse consommation ? M. P. : Dans l'état actuel de l'examen du projet de loi de Finances 2010*, nos politiques disent favoriser les investissements en BBC dès cette année 2010 dans le neuf pour un type de logement qui ne représentera que 3 % des permis de construire ! Tandis qu'on privilégie les investissements en BBC, on pénalise la déduction des intérêts d'emprunt de ceux qui n'achètent pas en BBC dès 2010 dans le neuf, mais on ne pénalise pas pour autant la déduction des intérêts d'emprunt dans l'ancien, qui représente 99% du parc de logements ! En achetant dans le neuf, on est ainsi pénalisés deux fois ! Créer un réel écart de réduction d'impôt en Scellier entre logement classique et logement BBC en 2011 serait plus adapté. Nous considérons que la conjoncture est encore fragile et qu'il importe de maintenir un dispositif voté il y a seulement quelques mois. Enfin, la FPC propose d'abaisser les plafonds de loyer, notamment en B2 pour éviter de gaspiller l'argent public. Il est impératif de ne pas construire des logements là où il n'y en a nul besoin. Je représente une profession durable, impliquée dans la problématique environnementale, et je ne veux pas que nous soyons un jour accusés de freiner la construction de logements performants ou de bâtir des appartements loués trop chers hors des zones tendues. * Entretien réalisé le 9 décembre 2009

Au-delà de la location dans le parc social, les Duchérois auront la possibilité de louer l'un des 41 appartements que construira la Foncière Logement. Cette association privée "loi 1901" proposera un programme en double attique en dernier niveau aux salariés du privés, dont l'entreprise cotise au 1 % patronal.

"Un outil au service des projets d'habitat"

Avec des immeubles situés à proximité de l'avenue Charles-de-Gaulle et de l'avenue Aristide-Briand, Franco- Suisse propose trois résidences : les Villas Victoria (une centaine logements en co-promotion avec HPI, livrables au 4e trimestre 2006), Florencia (52 appartements à 5 000 €/m2) et Ophélia. "Celle-ci a été la dernière lancée, mi-septembre. C'est un programme particulièrement séduisant, confie Arielle Juhentet, responsable de la commercialisation des programmes Florencia et Ophélia pour Franco-Suisse. L'immeuble rappelle les grandes maisons de bords de mer que l'on peut trouver à Deauville ou Trouville. Il se divise en douze appartements. Presque tous possèdent de très belles terrasses, 50 m2 par exemple pour un 3-pièces ou 44 m2 pour un 4-pièces duplex". Présent sur la commune depuis les premiers travaux de mise en œuvre du centre-ville, le promoteur a déjà signé treize réalisations sur Le Plessis, dans le cœur de ville et de part et d'autre de l'avenue de la Résistance. "Nous recevons beaucoup de demandes de grandes surfaces, des 5-pièces de 100 m2 minimum, pour des budgets de 500 000 à 600 000 €, voire plus", précise encore Arielle Juhentet. Dans le même angle, sur la Place de la Résistance, Kaufman & Broad décline également trois résidences, le Véronèse, le Tiepolo et l'Accademia. Ce dernier dispose encore d'appartements du studio (à partir de 146 000 €) au 5-pièces (à partir de 432 000 €, parking inclus). Toute proche se trouve La Closerie Trianon de Vinci Immobilier.

Même son de cloche chez le courtier ACE. “Je n’ai pas le sentiment que les conditions d’accès au crédit ont changé, confie Franck Lévy. Pour notre part, nous parvenons toujours à obtenir des crédits à 100 % pour nos clients, voire 110 %,mais cela se décide au cas par cas”. Pour que votre dossier passe sans difficulté, il faut déjà que le crédit nécessaire à votre acquisition n’implique pas un endettement supérieur à 33 % de vos revenus mensuels. Et si certaines banques acceptent de vous prêter à 100 ou 110 %, sachez qu’elles ne dérogeront plus à cette sacro-sainte règle d’endettement. “Certaines banques sont plus draconiennes que d’autres et se basent sur le reste à vivre, c’est-à-dire le revenu disponible une fois toutes les charges payées”, indique Franck Lévy. Votre dossier doit donc être en béton.