Conseils

Oubliée La Duchère ? Seulement à partir des années 80. Après sa construction dans les années 60, elle bénéficiait au contraire d'une cote d'amour, confectionnant un tissu social encore actif de nos jours. La modernité de ses gratte-ciel représentait un progrès pour les Lyonnais qui avaient logé dans des appartements vétustes, petits et peu lumineux. Toujours est-il que des dysfonctionnements sont apparus, tant et si bien que la population a chuté de 20 000 habitants à 12 000 en une quarantaine d'années. Au nombre de 5 000, les logements sont aujourd'hui constitués à 80 % de HLM. Le taux de chômage est le double de celui de Lyon ou de l'hexagone, de même que celui des RMistes et des allocataires à bas revenus. Malgré ces handicaps, La Duchère possède de nombreux d'atouts. Situé sur la 3e colline lyonnaise, ce quartier du 9e arrondissement surplombe la ville, avec vue sur les Monts d'Or et du Lyonnais. Ses 120 hectares sont couverts de 40 % d'espaces verts et ses riveraines bouillonnent d'activités : Vaise et le Techlid, la technolopole verte de l'Ouest lyonnais. Comme Croix-Rousse, La Duchère profite de balmes - des pentes arborées typiques de Lyon - et elle rivalise d'équipements sportifs avec Gerland. A regarder de près, La Duchère est un concentré de Lyon. Un quartier à part entière. Mais les habitudes l'ont fait oublier.

Non, décidément, Alice et Sylvain n'ont pas à s'inquiéter. S'ils dénichent l'appartement qui leur convient, ils peuvent notamment souscrire un prêt relais. De quoi s'agit-il ? Dans la mesure où ils n'ont pas encore vendu et qu'ils ne peuvent pas disposer du capital qui pourrait leur servir d'apport personnel, la banque peut leur faire une avance sur la valeur du futur logement et leur donner la possibilité de rembourser cette avance dès que la vente sera effective. Certes, ce prêt n'a pas toujours eu bonne presse. Surtout lorsque les taux de crédit étaient élevés et que le marché immobilier ne se présentait pas au meilleur de sa forme. Mais, depuis quelques années, la donne a changé. Le marché de la revente affiche une bonne santé et les biens partent rapidement. A condition toutefois que celui-ci soit de qualité et que notre couple ne soit pas trop gourmand. Toutes les banques proposent ce type de montage.

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"Soutenir l'accession sociale à la propriété"

A ce renouveau de la typologie du logement, s'ajoute le désenclavement du quartier autour de deux axes structurants : le premier, est-ouest, en relation avec les communes riveraines de l'Ouest, la Vallée de la Saône, la plate-forme multimodale de Vaise (bus, métro, train) et le centre de Lyon ; le second, nord-sud, traversant le coeur du quartier, d'où s'organiseront des rues nouvelles bordées d'arbres et des îlots à construire. Le parc du Vallon sera par la même occasion réaménagé.

Au-delà de la location dans le parc social, les Duchérois auront la possibilité de louer l'un des 41 appartements que construira la Foncière Logement. Cette association privée "loi 1901" proposera un programme en double attique en dernier niveau aux salariés du privés, dont l'entreprise cotise au 1 % patronal.

A La Banque Postale, la question de l'achat revente se pose une fois sur trois ; cependant toutes les demandes ne débouchent pas sur la souscription d'un prêt relais. Pour aider notre clientèle à acheter et vendre dans les meilleures conditions, nous proposons le prêt "Pactys Relais", un prêt relais jumelé à un prêt à long terme. L'avance est plafonnée à 80 % de la valeur du bien, déduction faite du montant restant à rembourser sur tous les prêts éventuellement en cours sur le bien à vendre. A La Banque Postale, il n'est pas exigé de promesse de vente, pas plus qu'une expertise, sauf pour des opérations de montant important. A l'heure actuelle, ce type de prêt est consenti en taux fixe à 4,55 % (au 1/9/2006), sur 24 mois maximum, durée qui permet à l'emprunteur de vendre dans de bonnes conditions. Dans la grande majorité des cas, on observe que les ventes se réalisent en moyenne en six mois. Il faut d'ailleurs noter que les transactions sont plus rapides à Paris et dans les grands centres urbains, qu'en zone rurale. Tout dépend aussi de la qualité du bien et de la catégorie dans laquelle il se situe. Par exemple, les biens d'exception mettent généralement plus de temps à trouver preneur. Quoi qu'il en soit, si le logement est bien évalué, il ne reste jamais bien longtemps à la vente, ce qui permet de limiter le coût du prêt relais qui, certes, alourdit l'opération, mais évite à ceux qui sont dans une situation d'achat/revente, de passer à côté d'une opportunité qu'ils ne pourraient pas saisir si ce type de financement n'existait pas. Le prêt relais a donc son utilité. Côté financement à long terme, nous proposons le prêt "Pactys Liberté", un prêt à taux fixe modulable sur 25 ans maximum. L'emprunteur peut baisser jusqu'à 10 % sa mensualité ou l'augmenter de 30 % par rapport à l'échéance initiale. Il peut également effectuer gratuitement des remboursements anticipés partiels pouvant aller jusqu'à 2 500 € par an. Une façon de raccourcir la durée du crédit et donc de limiter son coût."

"Nous préconisons les prêts relais"

J'ai acheté un appartement occupé il y a 5 ans. Le locataire en place peut-il valablement contester le congé que je lui ai délivré pour habiter ce logement au motif que le changement de bailleur ne lui a pas été notifié ? (Vincent L., Angoulême, 16)

Adoptée définitivement cet été, la loi Engagement national pour le logement comprend un nouveau dispositif d'incitation fiscale. Plus avantageux, mais plus contraignant, quel intérêt présente-t-il pour les investisseurs ? Enquête.

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Seul inconvénient, le coût de l'assurance "senior". Car il faut bien l'avouer, si les compagnies ont accepté des contrats spécifiques aux emprunteurs âgés, elles font payer ce risque au prix fort. Et par rapport à une assurance "groupe" standard qui, rappelons- le, oscille entre 0,40 et 0,90 %, le coût d'un contrat "senior" est pour le moins prohibitif. Dans certaines compagnies, la prime est évaluée au cas par cas en fonction du risque. Ainsi, chez BNP Paribas, la tarification n'est pas communiquée puisqu'elle est étudiée en fonction des montants assurés et de l'âge des assurés. Même chose chez la Banque Postale, chez LCL (Crédit Lyonnais) ; à l'UCB, la prime évolue chaque année en fonction de l'âge atteint par le souscripteur. Au Crédit Foncier, la prime évolue de 1,28 à 2,12 % selon la durée du prêt entre 60 et 65 ans. Entre 66 et 70 ans, elle passe de 2,17 à 2,65 %. Au-delà, elle atteint 3,37 %. Au CIC, l'assurance ne coûte que 2 euros par mois pour 10 000 e empruntés jusqu'au 75e anniversaire. Au-delà de cet âge, selon la durée de remboursement restant à courir, la prime augmente très sensiblement, passant à 5 % par an du capital restant dû pour 5 ans et à 6 % pour 10 ans.

"Ce sera un produit très rentable"

A n'en pas douter, les crédits actuellement proposés sur le marché permettent de s'adapter à toutes les situations, en particulier à celles des emprunteurs âgés. Taux fixes, taux révisables, modulables, à paliers, avec différé, la palette est large. Certaines banques diffusent toutefois une offre spécifique en direction des "quinquas". C'est le cas de l'UCB avec son prêt "Idéalia". Cette formule s'adresse aux 45/60ans qui souhaitent que leurs mensualités suivent l'évolution de leurs revenus, notamment lorsqu'ils prennent leur retraite. Elle permet de financer jusqu'à 100% d'un projet d'achat (résidence principale, secondaire, investissement locatif, rachat de soulte, frais de succession…). En fait, il s'agit d'un crédit dont le montant des échéances diminue au moment de la retraite. A la date prévisionnelle de la retraite, cette diminution peut atteindre de 10 à 90 % de la mensualité initiale pour un prêt à taux fixe et de 10 à 30 % pour un prêt à taux révisable. Idéalia est également assorti de souplesses telles la modulation des échéances possible à partir du 13e mois, le report de mensualités (5 au total), le remboursement anticipé sans pénalités.

"La croissance démographique de la ville s'est traduite par une production de logements en constante augmentation, avec 2 300 logements par an entre 1990 et 1999. Le Plan local d'habitat actuel estime les besoins à 1 500 logements par an pendant 5 ans dans la Communauté d'Agglomération" explique Brigitte Le Brethon, maire de Caen. Quelques grandes opérations d'aménagement sont donc en cours, dont la fin de la Zac Gardin, en cœur de ville, qui accueillera les bureaux du Conseil Général du Calvados et dont la première tranche a déjà permis la livraison de près de 400 logements, de bureaux et de commerces. Mais la presqu'île est le grand projet actuel : située entre le canal maritime et l'Orne, réunis en cœur de ville dans le bassin Saint-Pierre, elle relie la ville à la mer. Autrefois dévolus à des activités industrielles et portuaires, les 100 hectares du site forment trois secteurs qui composent un véritable nouveau cœur de ville. Logements, bureaux et équipements d'envergure - comme la Salle des Musiques Actuelles qui sera livrée cet automne - s'associent dans ce nouveau quartier qui prend de la valeur, puisque les prix du neuf y tournent autour de 4 000 €/m2.

"Ces marchés offrent une des meilleures rentabilités"

Une vingtaine de promoteurs intervient régulièrement sur Saint-Denis et une petite dizaine sur Saint-Ouen. Leur mode de collaboration avec les municipalités est régi par une charte relativement similaire que viennent de promulguer les deux villes. "Ce document comporte trois volets, explique Stéphane Peu, adjoint à l'urbanisme de Saint-Denis. Le premier porte sur la qualité architecturale et le second sur la qualité intrinsèque des logements, leur fonctionnement et leur pérennité. Nous ne voulons pas être confrontés par la suite à des copropriétés difficilement gérables. Le troisième volet met l'accent sur une commercialisation orientée prioritairement sur les accédants-occupants." La municipalité veille aussi à ce que 30 % de chaque programme soit cédé à des acquéreurs éligibles au prêt à 0 %. La commercialisation doit s'effectuer en bulles de ventes, et non via des réseaux. Parallèlement, les deux villes utilisent le droit de préemption. Cela signifie qu'au moment de la signature du compromis de vente, tout propriétaire doit informer la mairie de la vente. La Ville a dès lors deux mois pour faire valoir son droit de préemption, c'est-à-dire signifier au vendeur son souhait d'acquérir le bien à la place de l'acquéreur initial. Saint-Denis et Saint-Ouen entendent aussi maintenir la proportion de 40 % de logements sociaux qui est la leur. Malgré cela, les listes d'attente pour une HLM explosent et Saint-Ouen, par exemple, enregistre 3 600 demandes non satisfaites. Un point de différence entre les deux voisines "cousines" : pour endiguer la hausse des prix, Saint-Denis cède les droits à construire au prix fixe de 350 €/m2 tandis que Saint-Ouen laisse jouer la loi du marché sur la cession de terrain, mais intervient sur les prix de sortie.