Conseils

A La Banque Postale, la question de l'achat revente se pose une fois sur trois ; cependant toutes les demandes ne débouchent pas sur la souscription d'un prêt relais. Pour aider notre clientèle à acheter et vendre dans les meilleures conditions, nous proposons le prêt "Pactys Relais", un prêt relais jumelé à un prêt à long terme. L'avance est plafonnée à 80 % de la valeur du bien, déduction faite du montant restant à rembourser sur tous les prêts éventuellement en cours sur le bien à vendre. A La Banque Postale, il n'est pas exigé de promesse de vente, pas plus qu'une expertise, sauf pour des opérations de montant important. A l'heure actuelle, ce type de prêt est consenti en taux fixe à 4,55 % (au 1/9/2006), sur 24 mois maximum, durée qui permet à l'emprunteur de vendre dans de bonnes conditions. Dans la grande majorité des cas, on observe que les ventes se réalisent en moyenne en six mois. Il faut d'ailleurs noter que les transactions sont plus rapides à Paris et dans les grands centres urbains, qu'en zone rurale. Tout dépend aussi de la qualité du bien et de la catégorie dans laquelle il se situe. Par exemple, les biens d'exception mettent généralement plus de temps à trouver preneur. Quoi qu'il en soit, si le logement est bien évalué, il ne reste jamais bien longtemps à la vente, ce qui permet de limiter le coût du prêt relais qui, certes, alourdit l'opération, mais évite à ceux qui sont dans une situation d'achat/revente, de passer à côté d'une opportunité qu'ils ne pourraient pas saisir si ce type de financement n'existait pas. Le prêt relais a donc son utilité. Côté financement à long terme, nous proposons le prêt "Pactys Liberté", un prêt à taux fixe modulable sur 25 ans maximum. L'emprunteur peut baisser jusqu'à 10 % sa mensualité ou l'augmenter de 30 % par rapport à l'échéance initiale. Il peut également effectuer gratuitement des remboursements anticipés partiels pouvant aller jusqu'à 2 500 € par an. Une façon de raccourcir la durée du crédit et donc de limiter son coût."

Les promoteurs immobiliers démarrent la commercialisation des programmes en accession de La Duchère. Plus de 1 000 logements neufs seront livrés d'ici 2008-2009. Ce quartier historique va-t-il réussir sa mue ? Enquête…

Oubliée La Duchère ? Seulement à partir des années 80. Après sa construction dans les années 60, elle bénéficiait au contraire d'une cote d'amour, confectionnant un tissu social encore actif de nos jours. La modernité de ses gratte-ciel représentait un progrès pour les Lyonnais qui avaient logé dans des appartements vétustes, petits et peu lumineux. Toujours est-il que des dysfonctionnements sont apparus, tant et si bien que la population a chuté de 20 000 habitants à 12 000 en une quarantaine d'années. Au nombre de 5 000, les logements sont aujourd'hui constitués à 80 % de HLM. Le taux de chômage est le double de celui de Lyon ou de l'hexagone, de même que celui des RMistes et des allocataires à bas revenus. Malgré ces handicaps, La Duchère possède de nombreux d'atouts. Situé sur la 3e colline lyonnaise, ce quartier du 9e arrondissement surplombe la ville, avec vue sur les Monts d'Or et du Lyonnais. Ses 120 hectares sont couverts de 40 % d'espaces verts et ses riveraines bouillonnent d'activités : Vaise et le Techlid, la technolopole verte de l'Ouest lyonnais. Comme Croix-Rousse, La Duchère profite de balmes - des pentes arborées typiques de Lyon - et elle rivalise d'équipements sportifs avec Gerland. A regarder de près, La Duchère est un concentré de Lyon. Un quartier à part entière. Mais les habitudes l'ont fait oublier.

J'ai acheté un appartement occupé il y a 5 ans. Le locataire en place peut-il valablement contester le congé que je lui ai délivré pour habiter ce logement au motif que le changement de bailleur ne lui a pas été notifié ? (Vincent L., Angoulême, 16)

Depuis 1990, le nombre de propriétaires-résidents a aussi décliné à Orléans passant d'un sur deux à un sur quatre. Dès lors, le projet urbain planifie une extension de la ville-centre et de l'agglomération à l'horizon 2015, des quartiers d'Orléans comme celui de la Râpe et Sonis étant particulièrement appelés à se développer. Un outil a été inscrit dans le PLH : un dispositif de prêt à 0 % démarrera d'ici la fin de l'année, avec un montant d'autant plus important que l'emplacement sera proche d'un environnement dense. Olivier Carré lance un appel aux promoteurs et aux architectes pour qu'ils "construisent en milieu dense des produits plus diversifiés", comme les maisons sur le toit ou les lofs offrant une alternative à la maison individuelle. "Il faut davantage raisonner en fonction de la demande", poursuit-il. Une expérience d'appartements vendus bruts de béton est en cours.

Non, décidément, Alice et Sylvain n'ont pas à s'inquiéter. S'ils dénichent l'appartement qui leur convient, ils peuvent notamment souscrire un prêt relais. De quoi s'agit-il ? Dans la mesure où ils n'ont pas encore vendu et qu'ils ne peuvent pas disposer du capital qui pourrait leur servir d'apport personnel, la banque peut leur faire une avance sur la valeur du futur logement et leur donner la possibilité de rembourser cette avance dès que la vente sera effective. Certes, ce prêt n'a pas toujours eu bonne presse. Surtout lorsque les taux de crédit étaient élevés et que le marché immobilier ne se présentait pas au meilleur de sa forme. Mais, depuis quelques années, la donne a changé. Le marché de la revente affiche une bonne santé et les biens partent rapidement. A condition toutefois que celui-ci soit de qualité et que notre couple ne soit pas trop gourmand. Toutes les banques proposent ce type de montage.

Entre Seine et Marne, aux portes du Sud-Est parisien, le Val-de-Marne fourmille de projets. Gros plan sur les communes qui bougent !

"Soutenir l'accession sociale à la propriété"

Tout serait pour le mieux dans ce "jardin de la France" si la ville-centre n'avait pas perdu son importance au profit d'une multipolarité croissante de l'agglomération. Pour la nouvelle majorité sortie des urnes en 2001, l'enjeu consiste à revitaliser Orléans : "Les métropoles ont besoin d'un pôle de centralité fort et puissant qui irradie et rassemble, justifie Olivier Carré, adjoint à l'urbanisme de la Ville et vice-président de l'agglomération. Cette zone d'attractivité est extrêmement importante pour un ensemble de services revendiqués par les populations en termes d'équipements culturels, sportifs,économiques, médicaux et scolaires. Trop de dispersion amène l'étiolement de ce pôle fort."

Indicateur Bertrand : Outre sa mission d'aménageur, la Sadev intervient-elle dans l'élaboration des différents projets, aux côtés des collectivités ?

"La Duchère est un site exceptionnel. Elle ne doit pas rester un site d'exception." Ce mot de Gilles Buna, l'adjoint à l'urbanisme et du développement durable, résume à lui seul les ambitions de la Ville. Et pour réveiller les lieux, le projet de renouvellement urbain vise l'effet de masse : 1 036 logements neufs seront livrés d'ici à 2008-2009, dont 322 en accession libre ou sociale, 289 en location libre ou intermédiaire, 200 en location sociale et 225 destinés aux étudiants. Les barres 210, 260 et 410 ont été démolies pour ouvrir le quartier sur les paysages de l'Ouest et laisser place à de petits immeubles de deux à sept étages dotés de parkings en sous-sol et d'entrées sur rue "comme dans les arrondissements résidentiels du cœur de Lyon", souligne la Ville. Les logements détruits sont pour moitié reconstitués, à raison de 30 % sur le 9e arrondissement et de 70 % sur le reste de Lyon, hors 8e. La délocalisation des locataires ne se réalise que si elle est choisie et non subie par les intéressés, après concertation. Le patrimoine existant est en cours de réhabilitation : l'emblématique Tour panoramique, les copropriétés bénéficiant notamment d'une Opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) et cinq barres de logements sociaux (320, 110, 410, 420 et 430). Au terme de l'opération de renouvellement, les logements sociaux constitueront 60 % du parc de La Duchère, ce qui reste tout de même un taux important au regard de certaines villes populaires franciliennes, comme Saint-Denis ou Nanterre qui visent les 40 %.

"Le secteur du bâtiment est responsable de 25 % des émissions de CO2 et de 42 % de la consommation d'énergie finale en France" constate Michèle Pappalardo, présidente de l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie). Pourtant, les réglementations thermiques successives ont permis de diviser par 2, voire 2,5, la consommation par mètre carré des logements neufs… De véritables progrès qui n'ont pas empêché la consommation totale du secteur du bâtiment d'augmenter de 30 %. Ce résultat, qui paraît contradictoire, est dû en fait à l'accroissement du parc de logements, mais également à l'élévation du niveau de confort, avec la multiplication d'appareils électroménagers qu'il entraîne et l'apparition de nouveaux besoins, comme par exemple la climatisation, grande consommatrice d'énergie.

Tranquillement mais sûrement, la métropole orléanaise poursuit ses embellissements. Son marché immobilier séduit les investisseurs, mais a-t-il la capacité de satisfaire les accédants-résidents ?

Indicateur Bertrand : Quels sont les projets phares de l'agglomération ?

Un prêt relais est toujours consenti sur une courte durée : au maximum deux ans. Si Alice et Sylvain obtiennent de leur banque 120 000 € de prêt relais, ils auront donc deux ans au plus pour rembourser cette somme. Et ils ont intérêt à tout mettre en œuvre pour y parvenir et ne pas trop surestimer leur bien, même si c'est parfois tentant. D'autant que le prêt relais n'est pas amortissable. L'avance faite par la banque est remboursée d'un seul coup lorsque le bien est vendu. Autrement dit, le capital ne diminue pas chaque mois comme pour un prêt classique. Les intérêts à payer sont donc plus élevés. Un prêt relais permet toutefois de payer les intérêts de deux manières : soit, vous remboursez les intérêts et la prime d'assurance mensuellement dès la mise en place du prêt et il ne vous restera plus, lorsque vous aurez vendu, que le capital à rembourser ; soit vous payez le capital et les intérêts au moment de la vente. Dans ce cas, vous devrez tout de même payer les primes d'assurances chaque mois. Cette deuxième option revient plus cher car les intérêts non payés portent eux-mêmes intérêt.

De Nogent à Saint-Maur, en passant par Joinville, les boucles de Marne figurent parmi les secteurs les plus urbanisés du département. Pour autant, ces communes n'ont pas perdu une certaine atmosphère de village, héritée de leur passé. Peu marquées par l'industrialisation, elles offrent un cadre de vie résidentiel sans être huppé, où l'on ressent encore l'esprit bon enfant des guinguettes. Bien desservies par les transports, fières de leurs berges de Marne aménagées où reviennent s'installer des guinguettes à l'image de celles du siècle dernier, les communes des premières boucles de la Marne ne manquent pas d'atouts… qui ont un prix. La barre des 4 000 €/m2 est souvent allègrement franchie et on navigue plus près des 4 500, voire au-delà des 5 000 €/m2 pour Saint-Maur, qui regroupe quelques-uns des quartiers les plus cotés des bords de Marne.

Une agence m'a présenté un terrain dans un lotissement. Le négociateur me demande de me décider rapidement alors que j'ai lu que la vente était interdite avant achèvement des travaux d'aménagement. Existe-t-il des exceptions à l'interdiction ? (Laurence B., Paray-Vieille Poste, 91)