Conseils

"La croissance démographique de la ville s'est traduite par une production de logements en constante augmentation, avec 2 300 logements par an entre 1990 et 1999. Le Plan local d'habitat actuel estime les besoins à 1 500 logements par an pendant 5 ans dans la Communauté d'Agglomération" explique Brigitte Le Brethon, maire de Caen. Quelques grandes opérations d'aménagement sont donc en cours, dont la fin de la Zac Gardin, en cœur de ville, qui accueillera les bureaux du Conseil Général du Calvados et dont la première tranche a déjà permis la livraison de près de 400 logements, de bureaux et de commerces. Mais la presqu'île est le grand projet actuel : située entre le canal maritime et l'Orne, réunis en cœur de ville dans le bassin Saint-Pierre, elle relie la ville à la mer. Autrefois dévolus à des activités industrielles et portuaires, les 100 hectares du site forment trois secteurs qui composent un véritable nouveau cœur de ville. Logements, bureaux et équipements d'envergure - comme la Salle des Musiques Actuelles qui sera livrée cet automne - s'associent dans ce nouveau quartier qui prend de la valeur, puisque les prix du neuf y tournent autour de 4 000 €/m2.

"Ces marchés offrent une des meilleures rentabilités"

Adoptée définitivement cet été, la loi Engagement national pour le logement comprend un nouveau dispositif d'incitation fiscale. Plus avantageux, mais plus contraignant, quel intérêt présente-t-il pour les investisseurs ? Enquête.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les ressemblances et les différences entre Saint-Ouen et Saint-Denis ?

Seul inconvénient, le coût de l'assurance "senior". Car il faut bien l'avouer, si les compagnies ont accepté des contrats spécifiques aux emprunteurs âgés, elles font payer ce risque au prix fort. Et par rapport à une assurance "groupe" standard qui, rappelons- le, oscille entre 0,40 et 0,90 %, le coût d'un contrat "senior" est pour le moins prohibitif. Dans certaines compagnies, la prime est évaluée au cas par cas en fonction du risque. Ainsi, chez BNP Paribas, la tarification n'est pas communiquée puisqu'elle est étudiée en fonction des montants assurés et de l'âge des assurés. Même chose chez la Banque Postale, chez LCL (Crédit Lyonnais) ; à l'UCB, la prime évolue chaque année en fonction de l'âge atteint par le souscripteur. Au Crédit Foncier, la prime évolue de 1,28 à 2,12 % selon la durée du prêt entre 60 et 65 ans. Entre 66 et 70 ans, elle passe de 2,17 à 2,65 %. Au-delà, elle atteint 3,37 %. Au CIC, l'assurance ne coûte que 2 euros par mois pour 10 000 e empruntés jusqu'au 75e anniversaire. Au-delà de cet âge, selon la durée de remboursement restant à courir, la prime augmente très sensiblement, passant à 5 % par an du capital restant dû pour 5 ans et à 6 % pour 10 ans.

"Ce sera un produit très rentable"

Reste qu'accéder à la propriété ne doit pas se décider à la légère. Pour que l'opération s'avère gagnante sur tous les plans et donc qu'elle soit source de plus-value à terme, encore faut-il ne pas acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. C'est pourquoi vous devez être particulièrement attentif à la situation (proximité d'un centre-ville, des transports, des écoles...) et à la qualité du bien (qualité de construction, confort...) et donc à sa facilité de revente. Aujourd'hui, on n'achète plus pour conserver son logement 30 ou 40 ans. Ne serait-ce que parce que les logements sont chers et qu'il faut souvent se contenter d'une petite surface au début, quitte à acheter plus grand ensuite. D'autant que les besoins d'une famille évoluent avec le temps. Si vous êtes un jeune ménage et que vous achetez un 2-pièces, vous devrez certainement songer à vous agrandir avec l'arrivée d'un premier enfant. Si vous êtes moins jeune, vous verrez peut-être la nécessité de quitter votre grand logement pour plus petit, une fois les enfants volant de leurs propres ailes. D'où l'importance d'une revente aisée. A ces considérations, s'en ajoutent d'autres. Faut-il, par exemple, acheter du neuf ou de l'ancien ? Tout dépend du budget dont vous disposez. Il n'empêche que le neuf offre davantage de confort et de garanties. Mais, cela vous contraint à acheter le plus souvent sur plan (vente en Véfa). Vous ne pourrez donc prendre possession de votre logement qu'un ou deux ans plus tard.

Les décideurs du projet ont aussi perçu que les futurs résidents aimaient la ville, mais voulaient l'oublier par moment. Vivant dans le stress, ces derniers apprécient de rentrer le soir dans un îlot de calme. Actifs, pressés, ils veulent pouvoir faire leurs courses en bas de chez eux, même s'ils rentrent tard, aller au restaurant d'à côté se changer les idées, prendre l'air autant que possible le samedi matin, sans avoir à mettre les vélos dans le coffre de la voiture. "Les nouveaux urbains aiment la ville où se construit une nouvelle façon de vivre ensemble, respectueuse des personnes, de l'environnement, de l'espace et du temps", résume l'aménageur. Ce constat a inspiré un projet fortement mixé, dans un cadre assez vert et tendant à limiter l'usage de la voiture. Le quartier de Labuire sera en conséquence en zone trente avec des rues assez étroites qui ne favoriseront pas le transit des voitures. La commercialisation des programmes immobiliers vient de commencer en juin pour certains et les livraisons seront simultanées, fin 2008/début 2009, pour éviter les nuisances sonores et visuelles du chantier aux premiers occupants.

Indicateur Bertrand : Quelle est la nature de votre certification Cerqual Habitat & Environnement ?

"Le développement passe par l'aménagement du territoire"

A côté du cœur de Rennes bat le poumon vert des parcs urbains (le Thabor, la trentaine d'hectares des Prairies Saint-Martin, les Gayeules). Un capital oxygène de 100 000 arbres au total dont la ville entend continuer à tirer parti par une politique active de développement des déplacements doux. Près de 200 km de bandes cyclables créent un réseau pour sillonner la ville à vélo. Contre toutes les attentes, la première ligne de métro remporte un réel succès (110 000 trajets par jour). Son extension est à l'étude jusqu'aux Rives du Blosne de même qu'une seconde ligne est-ouest entre La Courrouze et Cesson- Sevigné. Quant aux nouveaux aménagements, ils comporteront un maximum d'espaces verts et conserveront la trame végétale existante, les haies bocagères bretonnes de Beauregard par exemple. Le groupe Arc réserve aux amateurs de la vie au vert au cœur des villes le Parc des Tanneurs, à quelques pas des Prairies (à partir de 198 000 € le 2-pièces).

Rennes pose un regard nouveau sur l'architecture contemporaine, avec la récente inauguration de l'équipement culturel des Champs libres (architecte : Christian de Portzamparc) et la prochaine mise en service de l'Hôtel de Rennes métropole, conçu par Patrick Berger. Dans l'ensemble, les promoteurs font preuve de plus en plus d'audace architecturale. C'est ainsi que Les Botaniques de Bouygues Immobilier, à Chantepie, comportent "trois îlots, dont l'un, en accession aidée, avec façade bois, souligne Pascal Robert, directeur régional. Les deux autres bâtiments ont un plan novateur avec entrée patio donnant sur une coursive intérieure très lumineuse". Sur La Courrouze, le projet du Bois Habité de Nexity Apollonia mixera autour d'un jardin "des maisons patios privatives relativement intimisées et des bâtiments en hauteur R+10 avec vue sur le territoire rennais", précise Alexandre Sfintesco (agence Dusapin-Leclercq), l'architecte du projet.

Sur les emplacements dignes d'un intérêt environnemental, les promoteurs conçoivent des programmes inspirés de la Haute Qualité Environnementale (HQE), avec capteurs solaires pour la production d'eau chaude, recyclage des eaux de pluie, optimisation des éclairages... Ces programmes présentent un léger surcoût à l'achat, mais ils réduisent les charges. La plupart d'entre-eux sont certifiés Habitat & Environnement de Cerqual. "De tels produits séduisaient 5 % de notre clientèle il y a deux ans, mais maintenant 30 % de nos clients se montrent intéressés", remarque Loïc Bastit, directeur commercial du groupe Arc. Quelques-uns de ces programmes d'un nouveau style : à Mordelles, les Petits Près du groupe Arc et Cœur Plaisance de Bouygues Immobilier, à Chantepie, l'Aquarelle de la Coop de construction (10 logements au rez-de-chaussée pour personnes à mobilité réduite) et les Terrasses d'Ascolia de Bouwfonds Marignan, à Saint-Grégoire, les Villas Eugénie de Giboire Immobilier.

La décélération de la hausse des prix qui se confirme en 2006 ne signifie pas pour autant baisse des prix : ceux-ci continuent à augmenter, même si la progression est plus douce et que plusieurs acteurs du marché pronostiquent un "atterrissage en douceur". Dans de nombreuses régions, les primo-accédants connaissent toujours autant de difficultés à se loger. Les délais d'écoulement moyens des logements sont d'ailleurs, d'après les constatations de la Fédération des Promoteurs- Constructeurs (FPC) un peu plus longs au 1er trimestre 2006, culminant à 5 mois contre 4 il y a un an pour les appartements. Ces difficultés n'entament pas la belle santé du marché du neuf, puisque selon les chiffres donnés par la FPC pour le 1er trimestre 2006, 32 765 logements ont été vendus, ce qui représente une progression de 8,9 % par rapport au 1er trimestre 2005.

Toulouse est l'exemple type de la ville qui s'étend, avec une densification maîtrisée mais un fort étalement urbain. Pour trouver un logement qui rentre dans leur budget, les acquéreurs n'hésitent plus à s'éloigner du centre. Pour la collectivité, ce phénomène a un coût, en augmentant les dépenses d'infrastructures routières (avec demain, une jonction Est en projet pour faciliter les déplacements dans l'Est toulousain au-delà de Quint-Fonsegrives, Balma et Saint-Orens et encore, une liaison multimodale Sud-Est (LMSE), entre le terminus de la future ligne B de métro à Ramonville et l'avenue de la Marcaissonne à l'entrée de Quint-Fonsegrives), scolaires et les frais de gestion des services. Pour le particulier, il a un impact sur ses conditions de vie, qu'illustre très bien une étude de la direction départementale de Midi-Pyrénées. Selon la DDE, la rocade arrivera à saturation d'ici 2020, avec 190000 véhicules par jour. Une deuxième rocade est donc d'ores et déjà en discussion. Le coût de l'éloignement est aussi une donnée à prendre en compte au moment de signer un nouvel achat en résidence principale… d'autant que la flambée des prix concerne également la périphérie… Les 342 communes de l'aire urbaine souffrent d'une pénurie de logements. Devant la pression foncière des particuliers et des promoteurs qui rachètent des terres aux agriculteurs, la valeur des terrains constructibles a quasiment quadruplé dans l'aire urbaine en dix ans.

Au terme d'une consultation, et selon le communiqué de la Sem 92 : "le Conseil municipal de la ville de Massy vient de confier à la Sem 92 une concession pour l'aménagement de la Zac Bourgogne/Languedoc (4,8 ha), dans le quartier Massy Opéra.Après acquisition et démolition de deux petits centres commerciaux devenus obsolètes, la Sem 92 mettra en œuvre un projet urbain autour d'un pôle de quartier et de services comprenant un nouveau centre commercial, une résidence pour personnes âgées, la restructuration de la maison de quartier et la réalisation d'un foyer restaurant, des logements en accession, une crèche et une recomposition de l'ensemble des espaces publics. Le contrat est signé pour une durée de 10 ans." La Sem 92 était déjà présente dans ce quartier du Grand Ensemble Massy Antony conçu dans les années 60, à proximité immédiate du quartier du Noyer Doré d'Antony, dont la Sem 92 conduit, pour le compte de la ville d'Antony, le renouvellement urbain dans le cadre d'une convention avec l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.

Jean-Jacques Ory : Le quartier résidentiel de Labuire est conçu dans son ensemble à partir d'une écriture architecturale très contemporaine. L'esprit végétal s'exprime au travers de jardins intérieurs non accessibles au public qui confèrent une qualité supplémentaire aux logements. Cette verdure compose le lien entre tous les programmes sur une surface globale importante. Tous les résidents en profitent d'autant que tous les bâtiments ont une perspective sur le parc urbain. Cependant, notre projet est le seul à avoir un accès principal sur le parc où se trouve le groupe scolaire. Les couleurs n'ont pas été choisies par hasard. Elles sont nées de plusieurs séances de travail réunissant l'architecte-conseil du Grand Lyon et la totalité des intervenants. Nous avons travaillé ensemble pendant plusieurs mois sur la cohérence et la mise en harmonie des projets, en respectant les différences de chacun.