Conseils

Alain Todini : Nous nous sommes lancés sur le net il y a un an et demi et, rien qu'en un an, notre chiffre d'affaires a progressé de 250 %. Nous traitons 2 400 demandes par mois et en finalisons mensuellement 30 à 40 avec une clientèle de 25 à 49 ans dans des catégories socio-professionnelles plutôt moyennes ou élevées, habitant à 80 % en région parisienne. Pour l'instant, nous avons deux agences implantées, en Seine-et-Marne et dans le Vald'Oise. Mais nous comptons bien ouvrir d'autres agences dans les deux ans qui viennent, principalement en région parisienne, pour compléter notre offre sur les départements franciliens, et ensuite nous implanter dans des grandes villes comme Lyon. Lorsque l'internaute fait sa demande, il obtient une réponse par mail ou par fax dans les 24 heures maximum. Nous nous chargeons de toute l'étude et si l'offre que nous lui faisons l'intéresse, nous lui envoyons ensuite le dossier de prêt qu'il doit nous retourner dans les 10 jours. Mais ce qui nous différencie surtout de nos concurrents, c'est que nous ne facturons pas de frais de dossier, nous sommes uniquement rémunérés par les banques sur le volume d'affaires que nous leur apportons. Nous avons aussi négocié avec nos partenaires qu'ils ne prennent pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Ces pénalités peuvent atteindre jusqu'à 3% du capital restant dû. Nous proposons également la délégation d'assurance, notamment pour les jeunes, qui peut permettre à l'emprunteur d'économiser jusqu'à 40 % sur le coût de son contrat.

Le syndic confie la conservation des archives de notre copropriété à une entreprise et nous facture à ce titre une rémunération supplémentaire. En a-t-il le droit ? (Laurent T., Créteil, 92)

"A Val d'Europe, 20 000 habitants se sont installés en 20 ans"

A l'occasion de notre dernier numéro de l'année, nous vous invitons à découvrir de fascinants marchés immobiliers étrangers. Pour vivre, investir, ou tout simplement rêver, faites un tour du côté du Maghreb, du Moyen-Orient et de l'Europe de l'Est.

A Nice, cette approche des programmes daptés à des clientèles différentes est évidente. Ainsi, Meunier Méditerranée peut proposer Castel d'Azur, route de Turin, à proximité du quartier Saint-Roch et à deux pas des commerces et des écoles, à un prix moyen de 2 950 e/m2 hors parking, pour une livraison au 3e trimestre 2008. Cette démarche à l'attention d'une population d'actifs locaux n'est pas incompatible avec un autre programme, signé de l'architecte Jean-Michel Wilmotte, que vient de lancer le même opérateur sur une excellente adresse, boulevard Victor-Hugo, dans une fourchette de 8 000 à 9 000 e/m2. La ville de Nice fait par ailleurs l'objet de nombreuses opérations : Promogim propose un nouveau programme avenue du XVe Corps, du 2 au 5-pièces tandis que Les Nouveaux Constructeurs commercialisent, au pied de la colline de Nice Sainte-Marguerite, Terrasses Nicea, une réalisation livrable au 3e trimestre 2008. Pour répondre à la demande locale, de nouveaux territoires s'ouvrent à l'offre de programmes neufs : "Saint-André, Carros, La Peille vont permettre aux actifs, qu'il faut bien dissocier des primo-accédants, de trouver une offre, explique Gérard Déderen, responsable de Doguan Immobilier. On oublie trop souvent que ce phénomène de recherche en immédiat arrière-pays n'est pas nouveau puisqu'en plein boom immobilier, en 1987-1988, les actifs s'éloignaient déjà jusqu'à Peymeinade !" A Saint-Laurentdu-Var, Bouwfonds Marignan s'adresse à une clientèle locale de second acheteurs avec Les Opalines, un programme de 38 appartements à 4 500 e/m2.

Malgré un prix moyen supérieur à 5 000 €/m2, le marché de l'immobilier neuf tente de plus en plus d'adapter une partie de son offre aux actifs locaux. Enquête les pieds dans l'eau.

"Bien gérer l'espace pour répondre à la demande de logements"

Depuis que les taux de crédit sont à des niveaux bas, le Plan épargne logement (PEL) a perdu de son attrait. Et pour cause : le taux d'intérêt du prêt qu'il propose à l'issue de la phase d'épargne de quatre ans n'est pas très attractif. Pour un plan ouvert avant le 6 février 1994, le taux du prêt est fixé à 6,32 %. Même constat pour un PEL souscrit entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 puisque le taux sera, certes, nettement moins élevé - 4,31 % - mais encore trop peu attractif au regard des conditions proposées sur le marché libre aujourd'hui. Pour les PEL de la dernière génération, autrement dit souscrits à partir d'août 2003, le taux du prêt chute à 4,20 %. Pour autant, si les taux de crédit des banques continuent de remonter, il y a des chances pour que l'épargne logement redevienne intéressante. D'où l'intérêt de posséder un PEL. Il s'ouvre avec un versement initial de 225 eminimum. Vous devez ensuite alimenter votre plan à raison de 45 e/mois ou 135 e/trimestre. Le montant annuel des versements ne peut être inférieur à 540 e (des versements exceptionnels sont possibles). L'épargne peut aller jusqu'à 61 200 e, rémunérée à 3,50 % (prime incluse mais hors CSG/CRDS) pour tout plan ouvert à compter du 1er août 2003. Après quatre années pleines de fonctionnement, vous pourrez emprunter jusqu'à 92 000 e à un taux bas : 4,20 % (hors assurance).

Résidence de luxe en stations huppées, logement plus modeste dans les stations les plus sportives, ou encore village plus familial et moins cher de moyenne montagne ? D'un sommet à l'autre, vous trouverez une offre diversifiée en résidence de tourisme. Faites votre choix en gardant votre "boussole" à l'esprit (emplacement et exploitant).

Indicateur Bertrand : Quels sont les éléments que doit retenir un investisseur pour faire le bon choix en résidence de tourisme ?

C'est en effet par lui que tout commence... Et le banquier ne manquera pas de vous poser la question en préalable à la discussion. Certes, ces dernières années, les établissements de crédit n'hésitaient pas à proposer des prêts à 100 %, voire 110 %, c'est-à-dire comprenant même les frais de notaire. Mais aujourd'hui, on assiste à un certain resserrement du crédit. Avec la remontée des taux d'intérêt, les banques sont plus sourcilleuses vis-à-vis des emprunteurs qui arrivent les "poches vides". Un minimum de préparation s'impose donc. D'autant que le taux consenti par la banque sera directement dépendant de votre apport. Plus celui-ci est important, plus les conditions de crédit sont attractives. De nombreuses banques, même si elles n'affichent plus de barèmes différents en fonction de l'apport, en tiennent compte dans les propositions qu'elles font aux emprunteurs, l'absence d'économie au départ étant considérée comme un risque supplémentaire. Pour contourner le problème ou étoffer votre apport, vérifiez que vous pouvez obtenir un prêt à faible taux d'intérêt qui sera admis dans sa composition. C'est le cas du prêt 1 % logement, du prêt à 0 % et des prêts de l'épargne logement. Encore faut-il que vous remplissiez certaines conditions.

"Nous avons un rôle de conseil"

Fan de glisse, vous envisagez d'investir dans un pied-à-terre en montagne ? Vous pouvez associer plaisir et rentabilité locative. A condition de faire le bon choix...

Indicateur Bertrand : Quelle place donne le Scot au besoin de logements ?

L'ouest parisien, résidentiel à souhait, a ses adeptes inconditionnels. Le 16e arrondissement est une valeur sûre, mais accueille peu de nouvelles réalisations. A noter, le programme signé Cogedim dans le village d'Auteuil, dont les 12 appartements profitent de vues sur le jardin intérieur et la villa Molitor. Le vaste 5-pièces s'y affiche à partir de 1 455 000 e. Dans la même rue Chardon-Lagache, Ad Valorem signe une rénovation où le 6-pièces démarre à 1 546 000 e pour 183 m2.

"Nous lançons des centaines de logements à prix modérés"

J'ai signé un compromis de vente. Le vendeur pouvait-il me demander de lui verser une somme d'argent ? (Dominique K.,Bourg-la-Reine, 92)