Conseils

Avec le développement d'internet, les courtiers en crédit ne cessent de renforcer leur présence sur le marché immobilier. Mais qui sont-ils ? Que peuvent-ils faire exactement pour vous ? Enquête au fil de la toile.

Boom économique, volonté politique, multiplication des chantiers d'aménagement et de modernisation des infrastructures, le Maroc, aux paysages et aux atmosphères qui échappent à toute description brève et donc tronquée, n'est pas devenu par hasard un lieu vers lequel les regards se tournent. L'amélioration rapide du réseau routier et la profusion de vols au départ des villes françaises dont Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Marseille, Montpellier ou Nice vers le Maroc expliquent aussi en partie ce succès immobilier observé sur place. A Marrakech surtout, mais aussi à Tanger, Rabat ou Agadir, les opérations de logements foisonnent. Selon Smap Immo, le salon immobilier marocain à Paris, le marché peut se définir en plusieurs catégories : le logement économique (335 à 360 e/m2), le logement économique supérieur (450 e/m2), le logement moyen standing (720 à 810 e/m2) et le logement de haut standing (1 170 e à 1 350 e/m2). Ces prix peuvent laisser sans voix, mais correspondent en fait à la réalité économique et sociale du Maroc.

"Dès la sortie de l'aéroport,on comprend qu'il se passe quelque chose à Dubaï. Passage au milieu de zones de gratte-ciel plus design les uns que les autres, grues et travaux omniprésents, projets pharaoniques en cours : nous sentons que cela fourmille dur", raconte Stéphane, jeune créateur d'une start-up et bloggeur, de retour d'un voyage d'agrément dans l'émirat, où il se verrait bien "acheter un penthouse, si je gagnais l'Euromillion".

"Il existe au Maroc une offre de logements très diversifiée"

J'ai acquis en mars dernier un appartement sur plan dont j'attends la livraison prochaine et qui est destiné à la location. Compte tenu de la date d'achat pourrai-je le louer dans les conditions du dispositif Borloo ou Robien recentré? (Paul M., Vélizy-Villacoublay, 78)

On le voit, les courtiers sont nombreux et il est parfois difficile de faire son choix. "Faire appel à plusieurs courtiers n'est pas dans l'intérêt de l'emprunteur, prévient Credixia (www.credixia.com), un nouveau courtier en ligne. Le premier courtier qui dépose un dossier auprès de ses partenaires bancaires détient l'exclusivité du dossier et les autres se retrouvent dans l'impossibilité de faire le tour des banques et de représenter le dossier alors qu'ils ont peut-être négocié au préalable de meilleures conditions… La banque ne peut pas rémunérer deux courtiers sur un même dossier." Quoi qu'il en soit, même si votre préoccupation première est le taux de crédit, sachez qu'un certain nombre d'autres paramètres sont à étudier : les souplesses que peut vous apporter le crédit proposé (prêt à taux fixe, révisable, modulable, à paliers…), l'assurance décès qui lui est forcément annexée et dont le coût peut varier d'une banque à l'autre, les frais annexes (hypothèque, caution, remboursement par anticipation sans frais…). De ce point de vue, les courtiers sont en mesure de vous aider à négocier des conditions plus favorables qu'avec votre propre banquier. C'est par exemple le cas en matière d'assurance. Quand vous prenez un crédit immobilier, vous souscrivez généralement l'assurance qui va avec. Or, ce type de contrat "groupe" n'est pas toujours adapté. Car il fait supporter à l'ensemble des emprunteurs des primes d'assurance identiques alors que le risque n'est pas le même. Il en découle que les jeunes paient pour les plus âgés. Une situation que les courtiers ont contribué à faire évoluer en proposant la délégation d'assurance. Vous pouvez ainsi vous assurer par le biais d'un autre contrat que celui de la banque à un coût parfois diminué de moitié. La plupart des courtiers proposent ce service. A titre d'exemple, chez Cafpi, pour un prêt de 150 000 e sur une durée de 25 ans accordé à un jeune couple (24 à 26 ans), le coût total de l'assurance représente 28 500 e avec un taux de 0,38 % et 100 % de couverture sur chaque emprunteur. Pour la même couverture, Cafpi se fait fort de vous obtenir, par le biais de Vitae Assurances un taux de 0,13 %, soit une économie de 18 750 e ! Le jeu en vaut la chandelle !

En première couronne, Saint-Denis a particulièrement la fibre bâtisseuse."En 2004 et 2005, la municipalité a délivré chaque année 1 500 permis de construire, se félicite l'adjoint à l'urbanisme, Stéphane Peu. C'était le plus grand nombre d'autorisations d'Ile-de-France." Plaine Commune,la communauté d'agglomération dont la ville est membre, a signé une convention d'équilibre avec l'Etat, l'engageant à produire un mètre carré de logement pour un mètre carré de bureaux. Résultat : des quartiers nouveaux où sont mixés les immeubles de bureaux et l'habitat, à 60 % privé et à 40 % social locatif ou intermédiaire. Emblème du renouveau de Saint-Denis. En ce moment, les grandes manœuvres se déroulent sur La Plaine Saint-Denis, un quartier bien situé, entre le Stade de France et le périphérique, où foisonnaient des friches industrielles. Dans la ZAC du Landy, près de la station RER et du siège de Generali, Cogedim vient d'inaugurer pour sa marque Citalis le premier immeuble d'un quartier de 500 logements, "emblématique du renouveau de la ville", souligne Stéphane Peu. La ville clôt une consultation rue du Landy, sur les anciens terrains d'Olivetti, et va démarrer une opération de 400 logements avec Meunier. Dans le quartier Pleyel, une troisième phase s'amorce avec Bouygues Immobilier, l'opérateur de la ZAC. Les berges du canal Saint-Denis, dont la ville de Paris est propriétaire, viennent d'être réaménagées et les habitants ont la possibilité de se les réapproprier à pied, en vélo ou sur l'eau. Ont démarré depuis peu sur ce territoire des programmes de Bouygues Immobilier, Eiffage Immobilier et Pyramides. Un exemple de prix : 3 252 e/m2 pour les Docks de Bouygues, alors qu'en 2004, Cogedim sortait son opération du Landy à 2 700 e/m2.

Lorsqu'on achète du neuf en cours de construction, à quel moment devient-on propriétaire ? (Benoit U., Stains, 93)

Indicateur Bertrand :Quels sont les défis que le secteur du bâtiment doit relever pour ntégrer le développement durable dans sa production ?
Nelly Olin : En tant que ministre de l'Ecologie, je constate que le secteur du bâtiment est à l'origine de 40 % de la consommation d'énergie et de 25 % de l'émission de CO2 de notre pays. L'efficacité énergétique des bâtiments s'est améliorée, mais bien des progrès restent à accomplir si nous voulons atteindre l'objectif d'une division par quatre des émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2050. Au-delà de cette question d'énergie et de gaz à effet de serre, qui entraîne des répercussions tant sur l'environnement que sur le portefeuille de l'habitant, nous devons songer au développement social et à la qualité de la vie. En tant qu'élue locale de Garges-lès-Gonesse (Val-d'Oise) j'ai pu constater dans ma ville le cercle vicieux d'une qualité insuffisante du bâtiment. La démarche Haute Qualité Environnementale (HQE) doit relever les défis du bâtiment, c'est-à-dire faire en sorte que les bâtiments soient exempts de nuisances sonores, ou encore limiter l'impact du chantier de construction pour les riverains. La démarche HQE a donc un double objectif : améliorer le confort de vie immédiat des habitants et leur permettre de réaliser des économies, et d'une manière plus large, relever le défi de la préservation de l'environnement, qui s'adresse à toute la société.
I.B. : Vous avez évoqué "le cercle vicieux engendré par la qualité insuffisante du bâtiment". La démarche HQE peut-elle engendrer un "cercle vertueux" ?
N. O. : Ce cercle vicieux, engendré par la qualité insuffisante du bâtiment, c'est celui dans lequel sont enfermés nombre de ménages aux ressources les plus modestes, et qui de surcroît ont les factures énergétiques les plus élevées pour des logements dans lesquels les nuisances pèsent sur tous les aspects de leur vie personnelle. J'ai pu mesurer ces situations difficiles. Face à ce cercle vicieux, oui la démarche HQE peut apporter une réponse. Car un bâtiment, c'est aussi l'usage qui en sera fait et l'ensemble des bénéfices qu'il apportera à ses habitants et aux voisins. En procédant à une analyse globale et exhaustive, la démarche HQE a été précurseur.
I.B. : Quelles sont les avancées concrètes du développement durable en matière de construction et d'aménagement ?
N. O.: Je voudrais citer un progrès concret et majeur dont toute la portée n'a peut-être pas été bien perçue. Aujourd'hui encore, la qualité environnementale et la performance énergétique s'avèrent insuffisamment appréhendée par nos concitoyens dans leurs choix relatifs au logement : le futur locataire ou l'acheteur ne se renseignent pas encore systématiquement sur la performance énergétique du bâtiment. Or, les économies d'énergie sont l'une des cibles majeures sur lesquelles agir pour s'orienter vers le développement durable. Pour aider le citoyen dans sa prise de conscience, le gouvernement a mis en place, depuis le 1er novembre 2006, les diagnostics énergétiques pour la vente. Ils le seront à partir du 1er juillet 2007 pour la location. Ainsi, à partir de ces dates, toute cession immobilière s'accompagnera nécessairement d'un diagnostic énergétique. Du seul fait de cette meilleure connaissance, je suis persuadée que les choix des Français se porteront naturellement vers des décisions plus rationnelles tant pour eux que pour l'environnement. En matière d'habitat, nous encouragerons les constructions de logements sociaux qui consomment peu d'énergie. Notre objectif, c'est de multiplier par quatre la part de HLM atteignant la norme de Très haute performance énergétique. A la demande du gouvernement, la Caisse des dépôts et consignations mettra en place un prêt à 2,45 % pour aider les sociétés de HLM à atteindre cet objectif. Ces diverses mesures vont doper le marché des technologies nouvelles et économes dans la construction et auront bien évidemment des répercussions positives en terme d'emploi.
Habitat individuel : et la certification ?
"L'un des obstacles majeurs au développement de la démarche HQE résidait dans l'insuffisance des certifications. Cette situation est en train de changer et on ne peut que s'en féliciter. La certification existe depuis l'an dernier pour le tertiaire de bureaux et elle a donné lieu à des réalisations admirables pour certains bâtiments publics, comme le collège de Vigny, dans le Val-d'Oise. Lancée en juin dernier, la marque NF Maison Individuelle démarche HQE représente un pas de plus franchi vers une meilleure qualité de vie pour tous. Dans le domaine de l'habitation individuelle, les bénéfices de la démarche HQE sont multiples, de l'économie substantielle sur les dépenses d'énergie au confort accru pour les habitants en passant par une moindre gêne pour l'ensemble des riverains du chantier et enfin, par la préservation de notre environnement. Cette certification est destinée à clarifier les choix de l'acheteur, à faciliter la vie de l'occupant et à guider le constructeur dans son procédé de construction. Il faut lui souhaiter un très grand succès !"
Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) : Mode d'emploi
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire depuis le 1er novembre. Objectif : identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente. Il sert à connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et les voitures) et à appréhender l'impact de ces consommations sur l'effet de serre. Les résultats de ces diagnostics doivent être tenus à disposition, par le vendeur, de tout candidat acquéreur qui en fait la demande. La fourniture de cette étiquette énergie sera étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements loués à compter du 1er juillet 2007.

"Nous avons un rôle de conseil"

Je vais mettre en vente un appartement dont tous les soubassements sont carrelés à une hauteur d'environ 1,20 m. A quel niveau doisje effectuer les mesures fixées par la loi

Investissement locatif en résidence classique,ou en résidence avec services, avec ou sans dispositif fiscal, et si oui lequel ? L'investissement immobilier offre de multiples possibilités. Comment vous y retrouver ? Les bonnes questions. "Il n'y a pas d'investissements moins bons que d'autres.Tout dépend du but de l'investisseur.Tous les secteurs sont intéressants à condition d'être adaptés, un peu comme les différentes catégories de voitures, qui ne répondent pas aux mêmes besoins. L'investisseur doit être orienté en fonction de ses besoins et de sa situation au cas par cas", analyse Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority. Bref, vous n'investirez pas forcément dans le même type de bien selon vos moyens, bien sûr, mais aussi suivant l'objectif que vous vous serez fixé, davantage orienté vers la rentabilité locative ou vers la valeur patrimoniale. En résidence avec services. Qu'il s'agisse d'accueillir des étudiants, des personnes âgées, des touristes ou des hommes d'affaires de passage, les résidences avec services fonctionnent sur le même principe : proposer des logements meublés et un certain nombre de services de type hôtelier autour. Pour l'investisseur, le gros "plus" de l'investissement en résidence de tourisme réside dans le bail commercial qui va avec l'achat et qui le décharge de la gestion locative. Sans oublier que les prix d'entrée en résidence de tourisme sont souvent moins élevés que ceux d'une résidence classique. "Le produit qui fonctionne très bien en ce moment est la résidence meublée avec service, en loueur meublé non professionnel. Les investisseurs souhaitent des assurances annexes et des garanties en cas de vacance locative, des garanties sur les loyers, sur les impayés et la résidence de tourisme répond très bien à cette exigence", confirme Norbert Desmard, directeur général de Liins. La résidence avec services dote effectivement votre investissement locatif d'un cadre sécurisé et, ce qui ne gâte rien, elle affiche une faible fiscalité. Suivant les recettes que vous tirerez de votre investissement, vous aurez le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), ce qui autorise des abattements conséquents sur vos revenus. En optant pour une résidence de tourisme située en ZRR (Zone de revitalisation rurale), vous pourrez en outre profiter d'une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'investissement, étalée sur 6 ans et la TVA est également récupérable. Le revers de cette jolie médaille ? La résidence de tourisme est un bien plus ciblé qu'une résidence classique et le marché de la revente est donc moins large. Par ailleurs, pour que cet investissement vous rapporte, il faut que le taux d'occupation soit satisfaisant. Vous devez donc choisir le bon emplacement et vous montrer vigilant sur la qualité de l'exploitant, dont le rôle est capital, puisque c'est lui qui est chargé de trouver des locataires et d'entretenir le logement. En résidence classique. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en conservant la possibilité de récupérer ensuite le logement à usage personnel, c'est-à-dire pour vous ou pour vos enfants, la résidence classique est la mieux adaptée. Là encore, vous devez respecter la règle d'or du choix de l'emplacement et ne jamais le sacrifier aux rentabilités locatives que le vendeur peut afficher - et qui sont parfois très théoriques… Un logement bon marché, promettant des rentabilités extraordinaires, mais très mal situé, sera difficile à louer et donc au final peu rentable. Optez pour des secteurs où la demande locative est réelle, sans que les prix de vente soient prohibitifs. En région parisienne par exemple, cela signifie choisir une ville de grande couronne, mais bien desservie par les transports en commun et qui jouit d'une bonne réputation, comme Cergy ou de nombreuses communes de Marne-la-Vallée. Dans les métropoles de province, la situation est un peu différente et il reste des possibilités d'investissement intra-muros, comme à Toulouse, où la ZAC Garonne, qui prolonge le centre-ville, est l'une des principales offres de neuf de la ville et présente une forte demande locative. Robien recentré, Borloo neuf : l'investissement en résidence classique possède également ses "carottes" fiscales, qui permettent de substantielles économies d'impôts. La prudence est cependant de mise, car une fois l'avantage fiscal terminé, le bien reste… La défiscalisation ne doit pas constituer le moteur de votre investissement, mais être prise pour ce qu'elle est : un "plus" non négligeable.

J'ai lu que les subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) devaient être déclarées comme revenu foncier dès lors qu'elles financent des travaux déductibles.Mettant en location selon le dispositif Robien, comment dois-je procéder ? (Peggy S., Livarot, 14)

Je vais investir dans deux places de parking pour les mettre en location. Quel type de contrat dois-je proposer ? (Dominique I., Paris 14e)

Dès 2020, les plus de 60 ans représenteront 27 % de la population contre 21 % en 2006. Ils seront près de 17 millions de joyeux papyboomers, soit quatre fois plus qu'aujourd'hui. Et si les projections démographiques se révèlent exactes, en 2040, dix salariés devront financer les retraites de sept personnes au lieu de deux actuellement… Sujet épineux, l'avenir du système de retraite par répartition n'est pas encore tranché, malgré la récente réforme. On sait toutefois d'ores et déjà qu'il faudra travailler plus longtemps pour avoir droit à une pension entière, 41 ans dès 2012 et 42 ans à partir de 2020. Et pour des montants inférieurs, puisque les calculs s'effectueront sur la base des 25 meilleures années et que le système d'indexation, sur l'évolution des prix plutôt que sur les salaires, ralentira leur progression. Alors, même en supposant que le financementde la retraite par répartition reste en partie assuré par les générations futures, il faudra bien vous poser la question du maintien de votre niveau de vie pour que les troisième et quatrième âges soient vraiment un "âge d'or", bien mérité au bout d'une vie de travail. Capitalisation volontaire. La solution est de choisir une forme de capitalisation volontaire. Le gouvernement a légiféré dans ce sens en instituant, dans le cadre de la réforme des retraites, deux nouveaux dispositifs incitant à l'épargne retraite, le Perp et le Perco. Le premier, le Plan d'épargne populaire retraite, à souscription individuelle ou collective, garantit le versement d'une rente viagère lors du départ à la retraite. Le second est un Plan d'épargne retraite collectif, issu de la transformation du Plan partenarial d'épargne salariale volontaire (PPESV) : sa durée est portée à 10 ans à la date du départ en retraite et il garantit le versement d'une rente viagère ou d'un capital à la cessation d'activité. Vous pouvez également souscrire un contrat d'assurance-vie qui fonctionne sur le même principe. L'avantage de cette formule est de permettre de placer peu pendant longtemps et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse pour les versements (mais attention, le capital et les intérêts de ces plans d'épargne restent fiscalisables). "Cette forme d'épargne retraite permet de mettre de l'argent de côté en prévision de ses vieux jours, même sous forme de tout petits versements.Mais à la sortie, vous n'avez pas beaucoup d'options : soit vous récupérez votre capital, soit vous optez pour la rente viagère, souvent limitée dans le temps", estime Emmanuel Martinez, conseiller fiscal et patrimonial. Associer capital et rente. Les Français restent attachés à l'investissement dans la pierre, qui leur paraît plus tangible et moins aléatoire que les valeurs boursières par exemple. Certes, le capital est immobilisé plus longtemps, mais cela ne constitue pas forcément un obstacle lorsqu'on investit sur le long terme, en pensant à ses vieux jours. En prévision de la retraite, vous devez "construire" votre parcours immobilier. Fort logiquement, le premier pas, à franchir le plus tôt possible, est d'acquérir votre résidence principale. Le statut de locataire cohabite en effet assez mal avec la situation incertaine des régimes de retraite ! A l'heure de la retraite, vous serez heureux d'avoir remboursé votre crédit et de ne pas être tributaire d'augmentations périodiques de loyers alors que vos revenus baissent. En tant qu'investissement locatif, l'immobilier s'avère plus souple que les différentes formules d'épargne. "Il exige un effort d'épargne mensuel plus important, encore que les taux d'intérêts actuels permettent de faire jouer l'effet levier du crédit à plein. Et en compensation, à la sortie, vous disposez à la fois du capital - le bien que vous avez acheté- et de la rente que constituent les loyers que vous percevez. Si vous en avez les moyens, c'est un excellent placement retraite", affirme Emmanuel Martinez. Construction d'un patrimoine, source de revenus réguliers, l'immobilier est une bonne réponse aux incertitudes de la retraite. Avec en prime des possibilités de défiscalisation intéressantes…

Si, comme notre couple, vous cherchez à emprunter pour financer votre logement, internet s'avère une aide précieuse. En quelques clics, vous avez en effet accès à de nombreux sites de courtage en ligne vous proposant non seulement de nombreuses informations sur les taux de crédit en vigueur, leur évolution et les formules de crédit existantes, mais aussi de faire une demande de crédit en ligne. Il vous suffit de quelques minutes pour remplir le questionnaire et l'envoyer. Il n'y a plus, ensuite, qu'à attendre les réponses. Inutile donc de perdre des heures à courir les banquiers pour décrocher la meilleure offre. Les sites de courtage en ligne s'en chargent pour vous. Ils ont en effet conclu des partenariats avec de nombreuses banques - parfois plus d'une centaine - auxquelles ils transmettent votre demande. Ne vous attendez pas, toutefois, à être noyé sous les offres. Les banques en concurrence. Une fois votre requête réceptionnée, le rôle du courtier est de la présenter aux banques susceptibles d'y apporter la meilleure réponse. Tout dépend alors de votre dossier, de votre projet et de votre localisation. Certaines ciblent une clientèle aisée, d'autres les fonctionnaires et d'autres encore les jeunes ménages. Quoi qu'il en soit, le crédit immobilier est, pour elles, un élément de fidélisation de la clientèle. Même si ce n'est pas systématique, la domiciliation du compte courant dans l'établissement qui accorde le crédit est souvent requise, ce qui laisse augurer la vente d'autres services plus rémunérateurs (cartes de crédit, assurances, placements financiers…). En faisant votre "marché" sur le web, vous devriez sans difficulté obtenir quatre à cinq réponses en deux ou trois jours.

Alain Todini : Nous nous sommes lancés sur le net il y a un an et demi et, rien qu'en un an, notre chiffre d'affaires a progressé de 250 %. Nous traitons 2 400 demandes par mois et en finalisons mensuellement 30 à 40 avec une clientèle de 25 à 49 ans dans des catégories socio-professionnelles plutôt moyennes ou élevées, habitant à 80 % en région parisienne. Pour l'instant, nous avons deux agences implantées, en Seine-et-Marne et dans le Vald'Oise. Mais nous comptons bien ouvrir d'autres agences dans les deux ans qui viennent, principalement en région parisienne, pour compléter notre offre sur les départements franciliens, et ensuite nous implanter dans des grandes villes comme Lyon. Lorsque l'internaute fait sa demande, il obtient une réponse par mail ou par fax dans les 24 heures maximum. Nous nous chargeons de toute l'étude et si l'offre que nous lui faisons l'intéresse, nous lui envoyons ensuite le dossier de prêt qu'il doit nous retourner dans les 10 jours. Mais ce qui nous différencie surtout de nos concurrents, c'est que nous ne facturons pas de frais de dossier, nous sommes uniquement rémunérés par les banques sur le volume d'affaires que nous leur apportons. Nous avons aussi négocié avec nos partenaires qu'ils ne prennent pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Ces pénalités peuvent atteindre jusqu'à 3% du capital restant dû. Nous proposons également la délégation d'assurance, notamment pour les jeunes, qui peut permettre à l'emprunteur d'économiser jusqu'à 40 % sur le coût de son contrat.