Conseils

Indicateur Bertrand : Quel bilan dressent les promoteurs de l'année 2006 ?

Notre syndic ne convoquant pas l'assemblée générale. Ai-je une possibilité d'action en tant de président du conseil syndical ? (Géraldine F.,Paris, 75)

Bien sûr, il y a eu l'effet Stade de France qui a contribué à restructurer tout le secteur de la Plaine, qui s'étend de la Porte de Paris à la Porte de la Chapelle. Mais il n'a été que l'accélérateur d'un projet urbain que la ville nourrissait depuis 10 ans et qui fait aujourd'hui de Saint-Denis la ville bâtisseuse de première couronne par excellence. "Nous disposons d'une grande réserve de foncier public, de grandes emprises issues du passé industriel de la ville", explique Stéphane Peu, adjoint au maire de Saint- Denis et vice-président de Plaine Commune. D'où une production de logements neufs impressionnante aux portes de la capitale : plus de 6 000 nouveaux logements auront été construits entre 2001 et 2006, non seulement dans le quartier de la Plaine, mais aussi dans le secteur Pleyel et celui du centre. "En 2007, nous prévoyons encore la construction de 1 500 nouveaux logements, de toutes catégories sociales, mais aussi typologiques, maisons et appartements", ajoute Stéphane Peu.

Boulogne, son bois au nord, sa citadelle Renault au sud… Aujourd'hui, son passé de ville ouvrière définitivement derrière elle, Boulogne-Billancourt, "BB" pour les intimes, attire plus de cadres supérieurs que d'ouvriers. Avec plus de 100 000 habitants, elle est la seconde ville de la région parisienne après la capitale. Véritable prolongement de Paris, elle se découpe en trois secteurs : le nord, quartier réputé à proximité du bois, le centre également coeur de ville, dont les prix ont monté grâce à son réaménagement et à la présence d'équipements comme le centre commercial, le théâtre, les cinémas. Enfin le secteur sud, le fameux ancien bastion ouvrier, porteur de toutes les promesses d'avenir. Tout cela n'est pas sans répercussions sur les prix : il faut compter en moyenne 4 963 e/m2 dans l'ancien, à comparer aux prix des 15e et 16e arrondissements parisiens voisins, qui se situent plutôt autour de 6 000 e/m2… Côté neuf, la moyenne dépasse désormais les 6 500 e/m2 à Boulogne !

Indicateur Bertrand : Qu'est-ce qui a changé dans le domaine de l'investissement immobilier ? Norbert Desmard : L'année écoulée nous a permis de constater l'attrait des investisseurs pour l'ensemble des dispositifs de défiscalisation, et pas seulement pour le Robien. Du côté de la demande, la palette s'est élargie et nos clients sont prêts à envisager toutes sortes d'investissements, y compris en Girardin, en résidence avec services ou encore en utilisant la loi Malraux. Des personnes viennent nous voir avec des niveaux d'imposition qui ne justifient pas obligatoirement le Robien, mais sont par exemple plus adaptés à une opération en LMNP (Loueur en meublé non professionnel), dont le ticket d'entrée est moins élevé. A l'inverse, étant donnés les prix élevés du neuf, certains investisseurs qui peuvent s'engager sur des biens à plus de 200 000 e, se tourneront vers l'outre-mer en Girardin pour le même prix qu'unappartement en Robien, mais avec un atout fiscal plus important. Le Borloo n'est pas encore rentré dans les moeurs et les clients ne s'y intéressent pas spontanément. S'ils envisagent un investissement orienté vers le social, ils se tournent plutôt vers le PLS (Prêt locatif social).

Puisque le littoral est dense, parfois encombré, certains professionnels dénichent des fonciers dans les hauteurs de certaines communes, offrant à la fois un cadre calme, éloigné des axes de circulation, et de vraies vues sur mer. Dans les Alpes-Maritimes, ce type d'opérations est finalement plus fréquent que l'on pourrait le croire de prime abord. Villa Montebello de Beausoleil, sur la commune éponyme, signée Kaufman & Broad, est une opération à l'architecture moderne sur les hauteurs, à proximité de Monaco. Avec seulement 20 logements, dont une majorité de 3-pièces, commercialisés entre 397 000 et 650 000 e, la livraison est attendue pour le 2e trimestre 2008. De la grande majorité de ses terrasses, les acquéreurs bénéficieront d'une vue sur la Grande Bleue. C'est sur la même commune que Bouygues Immobilier a démarré le chantier du Lord, près de la moyenne corniche, où les trois derniers niveaux de ce R+6 offrent une vue sur le port de Monaco et sur la baie de Roquebrune-Cap-Martin. Un 3-pièces est commercialisé à partir de 300 000 e, pour une livraison prévue au cours du 4e trimestre 2007.

Indicateur Bertrand : Avec la montée des prix de l'immobilier, sommes-nous arrivés à la limite de solvabilité des acquéreurs ?

La circulaire n° 1711 consultable sur le site de l'Office des changes (www.oc.gov.ma) prévoit l'octroi de crédits immobiliers en dirhams aux personnes physiques étrangères non-résidentes et la mise en place de cautions en faveur de banques étrangères. Les crédits aux personnes physiques étrangères non-résidentes peuvent être accordés par les banques intermédiaires agréées. Plusieurs conditions doivent être respectées : le bénéficiaire non-résident doit effectuer un apport en devises minimum de 30 % du prix du bien à acquérir ou à construire ; le remboursement du crédit (capital, intérêts et commissions bancaires) doit être effectué par cession de devises ou par débit d'un compte étranger en dirhams convertibles ouvert au nom de l'intéressé. Pour bénéficier de cette facilité, l'étranger concerné doit produire à la banque intermédiaire agréée une déclaration sur l'honneur faisant ressortir qu'elle n'est propriétaire d'aucune résidence au Maroc.

C'est l'événement de l'année : fortement médiatisés par l'épisode Pinault, les anciens terrains de Renault commencent leur métamorphose. Face à l'Ile Seguin, les premiers appartements du Trapèze ont été mis en vente un vendredi 13, en octobre. Estce pour cela que la chance était au rendezvous donné par les promoteurs au public ? En un week-end, 237 appartements ont été réservés sur les 374 mis en vente, bien que les prix culminent entre 6 000 et 7 000 e/m2. Mais l'enjeu est d'exception : le quartier offre des atouts, depuis un parc de 7 ha jusqu'aux infrastructures scolaires en passant par les commerces et les bureaux. A cela s'ajoutent le charme des bords de Seine et le temple de la culture et de l'art que sera l'Ile Seguin, où vont prendre forme le Centre européen de création contemporaine, une scène des musiques actuelles, des résidences pour chercheurs et artistes... La ZAC Seguin-Rives de Seine est la plus vaste aux portes de Paris. Elle s'étend sur 74 ha et accueillira 12 000 habitants vers 2011. Des signatures de l'architecture s'y croisent, comme Jean-Paul Viguier et Norman Foster. Nexity, Icade Capri et Vinci Immobilier ont mis en place un espace de vente et un site internet dédiés à l'information des acquéreurs (www.rivesdeseine. com).

A l'origine, les courtiers en crédit avaient la réputation de traiter les dossiers délicats et ne drainaient pas leur clientèle sur la toile puisque internet n'existait pas. Ils étaient peu nombreux et constituaient de discrètes officines. Désormais, ils sont non seulement présents sur la toile, mais ont, bien souvent, pignon sur rue. Parmi les poids lourds figure Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers). Ce courtier a tout d'abord fait son chemin par le biais d'agences. "Il y a plus de 30 ans, j'ai créé Cafpi pour rendre le crédit immobilier plus simple et plus accessible, explique Elie Assouline, son président fondateur. Pour qu'un futur propriétaire trouve au même endroit toutes les solutions qui lui permettent de réaliser son rêve." Le groupe, né en 1971 et disposant aujourd'hui de 85 agences sur toute la France et outre-mer, n'a cependant pas manqué de tirer profit du web pour développer et diversifier ses activités, notamment avec www.cafpi.fr, www.votrepret. com, www.vitae-assurances.com et le petit dernier, www.creditpourtous.fr. Il négocie en moyenne 30 000 prêts par an représentant une valeur de 4,5 milliards d'euros. Sur le seul exercice 2005-2006, Cafpi est en progression, tant au niveau du nombre de dossiers traités (+ 25 %), qu'en volume de crédits accordés (+ 35 %) et qu'en chiffre d'affaires (+ 42 %). "La progression de Cafpi doit autant au dynamisme général du marché de l'immobilier qu'à la notoriété croissante de notre société, déclare Philippe Taboret, directeur général adjoint. Il est bien évident que les particuliers, notamment les jeunes couples qui n'hésitent pas à s'endetter au-delà de 20 ans, sont très sensibles à la perspective d'économiser plusieurs milliers d'euros en bénéficiant de taux, dans tous les cas inférieurs à ceux proposés par leur banque habituelle." Parmi les meilleurs. Autre courtier leader : Meilleurtaux.com, créé en 1999 et qui a d'abord fait son succès sur le web, mais qui dispose désormais de 45 agences en nom propre et de 20 franchisés en France et dans les Dom-Tom. Pour traiter les demandes qui lui sont faites, Meilleurtaux (www.meilleurtaux.com et www.meilleurtaux- patrimoine.com) s'appuie sur plus d'une centaine de conseillers, de même que sur un partenariat avec 110 banques. Crédit immobilier, crédit à la consommation, renégociation de crédit, assurance, financement de l'investissement immobilier… Il apporte une réponse à toutes les demandes qui touchent au crédit. Ce groupe ne cesse de progresser, sa récente introduction en Bourse en témoigne. ACE fait également partie du cercle des acteurs importants du marché (www.creditimmobilier- ace.com). Cette société créée en 1995 a négocié 7 200 prêts représentant un montant total de plus d'un milliard d'euros au 1er semestre 2006. "L'activité du courtage en crédit immobilier est en plein boum.De plus en plus d'emprunteurs nous font confiance pour négocier leur financement immobilier. La plupart sont des clients jeunes, qui n'hésitent pas à s'endetter sur de longues périodes pour acheter leur premier logement plutôt dans l'ancien. Ils disposent d'un apport personnel d'environ 15 %, commente Joël Boumendil, cofondateur et porte-parole d'ACE.Malgré la hausse récente des taux, passer par un courtier comme ACE leur permet d'obtenir les meilleures conditions du marché." Avec ses 300 collaborateurs et ses 30 agences, le groupe est spécialisé dans l'offre de crédits à taux fixe. Ses conseillers interviennent depuis l'étude du plan de financement jusqu'à la signature définitive chez le notaire. "D'ici fin 2006, nous devrions dépasser les deux milliards d'euros négociés, indique Joël Boumendil. Actuellement, 20 % des prêts immobiliers sont obtenus via les courtiers, la part d'ACE sur ce marché se situe à environ 15 %."

Indicateur Bertrand : Quel regard portez-vous sur le développement du marché immobilier au Maroc ?

"Compléter la rénovation du bâti par une action de développement social"

Coup de projecteur sur des communes de la périphérie parisienne qui s'affirment comme de grandes bâtisseuses en créant de vastes morceaux de ville. De nombreux quartiers à fort potentiel sortent de terre aux portes de la capitale.

Indicateur Bertrand : Qu'est ce qui a changé à Gennevilliers ?

Plus de quinze ans après la chute du rideau de fer, ça bouge à l'Est ! Poussés par leur intégration - effective ou prochaine - dans l'Union européenne, nos voisins européens voient leur économie progresser et une nouvelle classe moyenne émerger. L'adhésion à l'UE a tiré en avant les économies des nouveaux venus. En 2004, l'économie polonaise affichait par exemple une croissance robuste de 5,3 % qui reste la plus forte progression des 25 en 2006. En Hongrie, la croissance s'est également accélérée en 2004, aux alentours de 4 %. Côté législation, de plus en plus dans ces Etats, des conditions comparables à celles des pays occidentaux sont appliquées, uniformisation européenne oblige. Temples de la consommation. La multiplication de vastes centres commerciaux, où se retrouvent des enseignes mondialement connues, est un signe de ce renouveau économique. Si le pouvoir d'achat n'évolue pas de manière uniforme dans ces pays, celui des classes aisées et moyennes es grandes villes a connu une progression considérable. Selon l'étude réalisée par Procos, Eurelia et Retail & Trad sur l'immobilier commercial européen, la Pologne et la Roumanie figurent par exemple aux côtés de la France, de l'Italie et de l'Espagne parmi les pays très actifs dans ce secteur. En 2006, pas moins de 134 projets commerciaux ont vu le jour en Pologne, ce qui représente une progression de 30 % ! Parmi eux, l'agrandissement du parc commercial d'Ikea, ou encore les 63 500 m2 des Terrasses Dorées à Varsovie. La Roumanie part de plus bas avec 30 projets cette année contre 10 en 2002. C'est là que prendra place le plus grand centre commercial d'Europe centrale et de l'Est, au coeur du projet Baneasa qui compte plus d'un million de mètres carrés construits et une zone résidentielle de 3 000 logements. Quant à la plus grande tour d'Europe, elle se construit actuellement dans le nouveau quartier d'affaires de Moscou… Nouveaux quartiers européens. Mêmes projets de grande envergure en ce qui concerne les logements neufs. Si un tiers des Tchèques vivent encore dans des appartements en panneaux préfabriqués de l'ère communiste, plus de 200 logements neufs sont en construction à Prague. Les besoins sont grands et certains promoteurs occidentaux l'ont bien compris. "Les pays d'Europe centrale offrent de grandes possibilités et profitent d'un climat général de progrès économique et social. Nous avons commencé par nous implanter en Hongrie avant de nous engager en Pologne, où nous réalisons un projet de 1 900 logements de moyenne et haute gammes à Varsovie", explique-t-on chez Fadesa, un groupe immobilier espagnol qui n'a pas hésité à se tourner vers l'Est.

Ces derniers temps, on parlait moins qu'auparavant de Cergy-Pontoise. Pourtant, depuis que l'Etat a remis les clés de la ville nouvelle à la communauté d'agglomération, lus de 1 200 logements ortent de terre bon an mal an. Le point chaud a été sans conteste les Hauts-de-Cergy, un quartier en développement au pied de la gare RER et du cinéma UGC. S'achèvent sur ce secteur 1 000 logements, mais la mise sur le marché de 400 autres par an s'annonce pour les prochaines années. "Les prix sont abordables, argumente Dominique Lefebvre, maire de Cergy et président de l'agglomération. Les premiers appartements sont partis à 2 700 e/m2 et maintenant, ils approchent les 3 000 e/m2. Ils ont été acquis par des propriétaires-occupants souvent locaux, mais aussi par des investisseurs articuliers qui habitent sur l'agglomération et croient dans son développement."

Le viager immobilier peut être une solution si vous souhaitez vous constituer des revenus complémentaires une fois à la retraite et si vous êtes propriétaire de votre résidence principale. En effet, même si le marché s'assagit ces derniers temps, le boom des prix a permis de valoriser le patrimoine immobilier dans tout l'Hexagone. Du coup, le bouquet (la somme payée comptant par l'acheteur en viager au moment de la transaction) est devenu plus conséquent. Pour tous les propriétaires confrontés à de maigres pensions de retraite, le viager peut être une solution. C'est par exemple le cas de bon nombre de veuves qui ont peu cotisé durant leur vie professionnelle (les mères au foyer par exemple, ou les épouses d'agriculteurs, de commerçants), la pension de réversion de leur mari ne suffisant plus à leur garantir un niveau de vie décent ou à permettre l'entretien du logement. Avantages de cette formule : vous continuez à vivre dans votre logement, tout en percevant une rente à vie. Par ailleurs, la vente en viager bénéficie d'une fiscalité attrayante et la rente est indexée sur l'inflation. Inconvénients : vous aliénez irrémédiablement votre patrimoine et ne pouvez le transmettre à vos enfants. Pour ne pas les léser, vous pouvez cependant placer le bouquet, par exemple dans un contrat d'assurance-vie et désigner vos enfants en tant que bénéficiaires, ce qui vous permet de transmettre un capital bénéficiant de la fiscalité relativement clémente de l'assurance-vie. Restent à trouver des acheteurs qui n'aient pas été échaudés par la longévité de Jeanne Calmant, la doyenne des Français, décédée à 122 ans, plusieurs années après le notaire qui lui avait acheté son logement en viager ! Mais si l'allongement de l'espérance de vie peut en décourager certains, le fait de pouvoir acheter, grâce à la formule en viager, à des prix beaucoup plus accessibles, peut en motiver d'autres !