Conseils

Le plus souvent, les acquéreurs revendent leur résidence principale pour en acheter une autre, plus grande ou mieux placée. Ils bénéficient alors de la vente de leur premier bien, mais peuvent difficilement se passer d'un nouveau prêt. Cela d'autant plus que les deux transactions s'enchaînent rarement à la perfection et que la revente intervient souvent alors que le crédit servant à payer le logement n'est pas terminé. “Le prêt relais court en général sur une période restreinte, six mois renouvelables une fois à titre exceptionnel par exemple. C'est une sécurité importante pour couvrir la transition entre la vente du premier bien et l'acquisition du second. Certains clients le souscrive d'ailleurs alors qu'ils ont déjà une promesse de vente signée pour leur ancien logement, un peu comme une assurance, au cas où la vente n'aboutisse pas" explique Emmanuel Ducasse, du Crédit Foncier. Le prêt relais s'ajoute au prêt longue durée qui peut être nécessaire pour financer le nouveau bien. L'inconvénient est alors de souscrire deux crédits qui ne sont pas connectés, avec doubles frais de dossiers, etc. Certains établissements ont donc développé des offres qui répondent spécifiquement à cette situation de revente d'un bien pour l'achat d'un autre. Des formules permettent de couvrir les deux opérations en un seul prêt. Exemple : l'offre de l'UCB, baptisée S'impl'immo, qui finance à la fois la valeur du bien à acquérir, les frais notariés et la reprise des crédits ayant servi à financer le bien mis en revente. Au moment où la vente du premier logement se réalise, l'acquéreur rembourse une partie de ce crédit par anticipation sans frais, comme convenu dans le contrat. Il s'engage à rembourser 80 % minimum de la valeur de son bien à vendre. S'il revend avant deux ans ou rembourse plus de 80 %, il peut faire baisser ses mensualités ou diminuer la durée totale de son crédit

Devenu un véritable marché, à l'instar de La Seyne-sur-Mer (voir l'avis de), le secteur de l'aire toulonnaise a pris sa place sur les bords de la Méditerranée. La Seyne, qui a changé son paysage urbain, notamment en modifiant profondément les terrains des anciens chantiers navals, devient une commune très attractive et l'offre de programmes suit. Bouygues Immobilier propose Le Clos des Jarres, une résidence de 72 appartements, pour le 4e trimestre 2008, mais aussi Les Amarines, à proximité du centre-ville, pour une livraison au 1er trimestre 2009. Constructa Vente, Eiffage Immobilier, Nexity groupe George V ou Icade Capri font ainsi partie des acteurs immobiliers qui influent sur la diversité de l'offre locale. A Toulon, ville longtemps en sommeil, le réveil est aussi flagrant, comme l'explique Yannick Chenevard, adjoint au maire aux transports et conseiller régional : "En 2001, quand l'équipe actuelle est arrivée à la mairie, la ville avait perdu 13 000 habitants depuis 1980.Nous appuyant sur les atouts de cette ville - la plus belle rade d'Europe, le nombre de jours d'ensoleillement - nous avons entrepris de transformer Toulon via un programme de rénovation lourde. Ainsi, nous retraitons chaque année plus de 70 rues et places". La ville, qui s'est vue dotée de 5 pôles de compétitivité, a inversé la tendance démographique en un peu plus de cinq ans : "Nous avons enregistré une hausse de 5 000 habitants, ce qui est unique en PACA et 4 652 logements ont été construits sur la même période !", ajoute l'adjoint au maire. Tout est actuellement mis en oeuvre pour pérenniser cet apport : "Nous proposons aux primo-arrivants des équipements complets entre les 98 écoles primaires, les 15 collèges ou les 10 lycées, assure Yannick Chenevard. De plus, en matière de circulation, grâce à la traversée souterraine d'est en ouest sur 3,6 km et l'ouverture d'un tunnel en 2011, Toulon ne verra plus passer les poids lourds en extérieur". Toulon prépare son avenir et "se met en mouvement" : équipements sportifs comme le Palais des Sports, développement de la gare maritime qui représente déjà le premier de France, création d'un port de plaisance, rénovation complète du centre-ville… Cette dynamique, qui a permis d'inverser les tendances démographiques, nécessite l'apport d'une offre de logements neufs : par exemple, le groupe Arcade et Eiffage sont présents avec Le Prado, sur l'avenue duXVe Corps, 51 logements, du 2 au 4-pièces avec parking en sous-sol. Bouygues Immobilier termine la commercialisation de Côte Ouest, livrable le 1er trimestre 2008, tandis que Cogedim signe avec Le Patio Sainte Musse, un programme au coeur d'une requalification urbaine comprenant de nombreux espaces verts et des équipements de loisirs. Le 3-pièces de 53 m2 est au prix de 150 000 e tandis que le même type, mais de 72 m2, est commercialisé 214 000 e.

Alain Diatkine : "L'espace est sans aucun doute une donnée fondamentale pour se sentir bien dans un logement. Il prime, à mon avis, sur les autres éléments fondamentaux que sont la lumière, le calme et les équipements. Aujourd'hui, tout est possible, à condition d'y mettre le prix. On sait exploiter les acquis de l'architecture traditionnelle comme les apports des grands mouvements contemporains et les transférer sur des logements individuels ou collectifs. L'industrialisation dans le bâtiment a en outre réduit les coûts de production à qualité égale, notamment en diminuant les heures de main d'oeuvre sur le chantier. Cela permet d'envisager des espaces plus personnalisés et légèrement plus grands. Les évolutions techniques et technologiques facilitent également les actions sur l'espace d'un logement, ainsi que sur la sensation d'espace ressentie par les personnes qui l'occupent. La grande qualité des plaques de plâtre disponibles aujourd'hui permet par exemple de monter et de démonter des cloisons rapidement et à moindre coût tout en garantissant une bonne performance d'isolation phonique et thermique. On peut aussi citer les toits terrasses : il y a encore quelques années, ils étaient synonymes de risques d'infiltration. On sait maintenant construire des toits terrasses d'une qualité d'étanchéité et d'une pérennité équivalente à celles d'une toiture classique. Les progrès effectués sur les produits verriers ont aussi un réel impact. De grandes surfaces de baies vitrées, avec toutes sortes de matières et d'épaisseurs sont désormais possibles, pour un coût relativement abordable".

Elle est destinée à alléger vos charges de remboursement au titre des prêts contractés à l’occasion de la construction d’une maison ou de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. Il existe deux types d’allocation. L’allocation à caractère familial (ALF), accordée aux jeunes, mariés depuis moins de cinq ans ou aux personnes assurant la charge d’au moins une personne et l’Allocation à caractère social (ALS), ouverte à toute personne, sous seule condition de ressources. Seule est concernée la résidence principale, vous devez donc occuper les lieux au moins huit mois par an pour que vos mensualités soient prises en compte et pouvoir ainsi bénéficier de l’allocation. Toutes les opération ne sont pas éligibles. Des normes réglementaires d’habitabilité doivent être remplies. Le gros oeuvre, l’électricité, le chauffage seront en bon état et assureront la sécurité des occupants. Il devra exister une cuisine, une salle d’eau, un W.C. (exceptions pour les logements d’une pièce). La surface minimale doit être de 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour deux personnes, + 9 m2 par personne supplémentaire. Lors de votre demande vous devez attester de l’état des locaux. Attention : des contrôles ponctuels peuvent aboutir à la suppression de l’aide et en cas de fraude des sanctions sont encourues.

Yolande Bonnifet : De notre point de vue, le prêt relais est un service que nous rendons aux clients dont la situation évolue, soit professionnellement, soit par la venue d'un enfant ou tout simplement parce qu'ils ont un coup de coeur. Nous leur proposons notre formule Pactys Relais qui associe deux crédits, un relais et un prêt complémentaire. Si un mandat a été confié à une agence immobilière, l'emprunteur peut obtenir, au titre du relais, une avance de 80 % de la valeur du bien à vendre, déduction faite des crédits éventuellement en cours. Ce montant peut aller jusqu'à 100 % si un compromis de vente est déjà signé. Pour l'évaluation du bien, nous demandons parfois une expertise, qui est alors à notre charge, donc sans coût supplémentaire pour le client. En ce qui concerne le remboursement, l'emprunteur verse le capital au moment de la vente et au plus tard au bout de deux ans, tandis que les intérêts et la prime d'assurance sont payables tous les mois. Notre prêt relais n'intègre donc pas aujourd'hui de différé de remboursement des intérêts. A côté du prêt relais, nous mettons en place un prêt amortissable de façon classique. L'emprunteur paie donc chaque mois les intérêts de l'avance au titre du crédit relais et une mensualité au titre du prêt complémentaire. Il faut donc qu'il soit en mesure de faire face à un engagement qui reste lourd et il nous appartient de bien analyser si le client a réellement la possibilité d'assumer cette charge, ne serait-ce que quelques mois. Quant aux frais liés à un tel montage, ils ne concernent que le prêt relais et se situent autour de 0,5 % du montant de l'avance (avec un maximum de 1 000 e). Il faut en effet préciser que La Banque Postale ne prend aucun frais de dossier sur ses autres prêts.

“2006 a été la quatrième année consécutive de vente à un très haut niveau pour le logement neuf et nous avons même atteint un record historique, avec 126 262 logements vendus, soit une augmentation de 4 % par rapport à 2005” se félicite la Fédération des promoteurs-constructeurs. Et de pronostiquer des résultats maintenus pour 2007, “dont le chiffre des ventes devrait se situer autour de 120 000 unités”. Une légère diminution de l'activité ressort des chiffres – encore provisoires – de la promotion neuve, sans que cela signifie un ralentissement significatif ou inquiétant de l'activité. Même constat du côté des notaires. “La légère décélération des prix constatée dans certaines agglomérations, comme celles de Rennes ou de Nantes par exemple, correspond davantage à un rééquilibrage, une sorte d'atterrissage en douceur, après des années de hausses importantes, qu'à un brusque revirement de tendance qui pourrait nous inquiéter. Il est même plutôt salutaire de voir les prix se stabiliser, tant il est vrai qu'ils ne pouvaient guère aller plus haut sans compromettre les possibilités d'acquisition des ménages” souligne Luc Menger, délégué à la communication de la chambre des notaires de Rennes.

J'ai entendu parler de copropriété horizontale dont les charges seraient peu élevées. De quoi s'agit-il ? (Suzanne L.,Fontenay-sous-Bois, 94)

Indicateur Bertrand : Quelle est la problématique de l'habitat à l'échelle du territoire intercommunal ?

A Montpellier, l'une des nouveautés urbaines tient dans le lancement du quartier de la Restanque dans le secteur sud des Près d'Arènes. Ce mot occitan désigne un petit muret soutenant les cultures en étages. Il s'agit, dans cette opération de requalification d'une zone industrielle, de transformer un périmètre de 90 ha en secteur d'habitation. Ce projet s'inscrit sur une durée de 15 à 20 ans et le quartier contiendra jusqu'à 10 000 logements, soit de 18 000 à 25 000 habitants. D'ici quelques années, le secteur sera desservi, dans sa partie nord, par la ligne 3 du tramway. Pour ne pas perdre de temps avant la création d'une prochaine Zac, un programme d'aménagement d'ensemble (PAE) a d'ores et déjà été lancé sur une surface de 7 ha à la croisée de la rue de l'Industrie et de l'avenue du Marché- gare. Ce sont environ 1 200 logements qui y seront réalisés ainsi que des équipements publics comme l'élargissement de rues, la réalisation d'un espace public central, un square ainsi qu'un groupe scolaire. Premier présent dans cette nouvelle orientation urbaine, Urbat lance Nouveau Palace, une résidence avec une architecture de verre et d'acier dédiée à la lumière, à deux pas du centre-ville et des plages. Les 250 logements vont bénéficier d'une conception dite "Open Space" avec des espaces extérieurs intégrés, des murs vitrés et des ventelles aluminium coulissantes. "La Restanque est vraiment le quartier des dix prochaines années pour les nouveaux arrivants à Montpellier, assure Alain Durand. C'est d'autant plus vrai que l'on peut réaliser des opérations à des prix tout de même abordables et je n'hésite pas à comparer ce choix urbain en terme d'impact à celui que constitua Antigone en son temps."L'opération d'Urbat est commercialisée à un prix moyen au mètre carré habitable de 3 050 e avec des logements destinés à des primo-accédants en secteur libre à 2 500 e/m2. La première tranche de 150 logements sera livrée entre mai et décembre 2009.

On construit aussi légèrement au sud, à Dinard. La ville d'art et d'histoire, avec de nombreuses villas de la Belle Epoque, s'ancre aussi fermement dans le présent. En ce moment, elle redessine quelques-uns de ses axes essentiels. Premier chantier : l'exploitation de la friche industrielle de 4 hectares laissée par l'ancienne gare, condamnée en 1987. La mission a été confiée à l'architecte espagnol Ricardo Bofill, en partenariat avec Jean-Louis Barjon, du cabinet BNR (voir encadré). D'ici 2010, il devrait avoir créé sur l'ancien quartier de la gare un nouveau trait d'union qui reliera le centre de Dinard à celui de Saint-Alexandre et de Saint-Enogat, le berceau de la ville. En plus d'une médiathèque, d'un grand parking et de commerces, le projet comprend 494 logements, pour une surface habitable d'environ 36 476 m2. Ces appartements devraient faire en moyenne 74 m2. D'après l'architecte, "ils s'ouvriront sur un grand jardin central ou des places par des terrasses, des balcons ou des bows-windows. Les finitions et équipements des logements devront être de qualité et de prestations équivalentes aux réalisations immobilières de la région". Deuxième priorité : le centre-ville. La municipalité travaille à "redonner aux piétons le plaisir de flâner sur les trottoirs et à rendre aux regards toute la beauté d'une ville bénéficiant d'une situation privilégiée".Concrètement, il s'agit de le doter d'un grand parking souterrain. L'espace libéré en surface fera la part belle à de larges trottoirs, des commerces facilement accessibles, des terrasses de cafés et de restaurants aérées et des carrefours soignés. Dinard se dote également d'un véritable pôle culturel et sportif. Le nouveau complexe comprendra 9 salles de sport, une grande salle des fêtes, un espace théâtre et une scène de concert, une salle de dessin et une autre consacrée à l'aquariophilie. Près de 1 000 m2 seront mis à la disposition des associations. L'ouverture du site est prévue pour la rentrée prochaine. La Sacib affiche aujourd'hui les Villas Saint- Exupéry, deux villas de 20 appartements dans la tradition architecturale de la station balnéaire. Situé dans un quartier résidentiel, près des plages, le programme dispose encore de 8 ou 9 appartements, autour de 4 900 e/m2. On trouve par exemple des 2-pièces à partir de 168 000 e (38 m2) et des 4-pièces à partir de 491 000 e (100 m2). Des tarifs un peu élevés qui s'expliquent par un emplacement exceptionnel, dans un secteur calme du centre-ville où l'offre s'est faite rare ces dernières années. Pour les amateurs de vieilles pierres, le Cabinet Peterson, à Rennes, commercialise aussi un joli produit en plein centre. Dans le plus ancien hôtel de la ville, construit en 1930, la Résidence des Bains, d'une trentaine d'unités, dispose encore de quelques opportunités, studios, 2 et 3-pièces, avec de belles prestations dans le respect de l'architecture locale. Seri Ouest, spécialisé sur l'Ouest, avec des réalisations au Havre, à Angers ou encore au Croisic, est aussi à l'affiche. Il termine la commercialisation des Pléaïdes, "un petit hameau de 16 maisons de grande qualité, à 800 m de la plage de Port-Blanc et de son centre nautique, qui offre l'avantage de profiter des activités touristiques et des facilités de la vie urbaine". Selon Fabien Rolland, le directeur régional de Seri Ouest, il reste 4 lots disponibles, entre 102 et 128 m2 habitables sur des terrains de 300 à 524 m2. Ils sont à vendre entre 290 000 et 400 000 e pour une livraison dès cet été. Dans la vallée enfin, quelques programmes sont encore en développement, avec des terrains à bâtir légèrement plus accessibles, qui devraient élargir les possibilités des familles et des primo-accédants. Au Pleurtuit, la Sacib termine la commercialisation de sa Villa Marly (entre 129 900 et 136 700 e pour 60 m2). Tout le long de la Rance, le promoteur projette aussi une série de petits lotissements.

Titulaire d'un droit de jouissance exclusif du jardin commun faisant partie de la copropriété, nous voudrions y édifier une terrasse et une petite piscine. Devons-nous obtenir l'accord des copropriétaires pour couper les arbres qui empêchent la réalisation de ces travaux ? (François K. et Anne P., Lille, 59)

Dans Paris intra-muros, inutile de dire que les programmes de maisons sont marginaux et, lorsque par hasard ils parviennent à exister, hors de prix. Et si les départements de première couronne proposent un peu plus de choix, la majorité des programmes offrent alors une une forte proportion de maisons de ville ou jumelées. Pour les rares maisons individuelles, une parcelle de 500m2 devient un vaste terrain et une surface de 120 m2 représente un vaste espace d'habitation. D'Asnières à Antony en passant par Châtillon, les Hauts-de-Seine recèlent quelques belles possibilités de dénicher son home sweet home sans trop s'éloigner de la capitale. Les promoteurs y proposent des produits "intermédiaires", entre maison et appartement. C'est le cas du Parc de l'Aurore, signé Bouygues Immobilier, à Antony. Terrasses et jardins bien orientés et entrées indépendantes caractérisent les 22 "villasappartements", dont les prix s'établissent à 473 000 e pour un 5-pièces de 101 m2. En règle générale, le département accueille des maisons "petit format", d'une centaine de mètres carrés, à quelques exceptions de standing près, comme les sept Villa Saint- James, d'inspiration anglaise, édifiées à Asnières par Martek Promotion.

“Vers un nouvel équilibre entre Saint-Malo et les autres communes”

Outre son délai très court (deux ans maximum) mais suffisant compte tenu de l'activité du marché, ce qui caractérise le prêt relais, c'est aussi son mode de remboursement. Un crédit relais ne s'amortit pas chaque mois comme un prêt classique. Il se rembourse à l'échéance. Le capital ne diminue donc pas, ce qui coûte cher puisque les intérêts portent sur la totalité de ce capital jusqu'à la vente du logement. Malgré tout, pour que l'opération soit moins onéreuse, les banques admettent deux possibilités. Vous pouvez tout d'abord, ne rien rembourser pendant le prêt et versez le montant de l'avance, les intérêts et la prime d'assurance à la vente du bien. C'est ce que l'on nomme la franchise totale. Cette formule a des avantages et des inconvénients. Si vous remboursez déjà un prêt, cela permet d'éviter la charge supplémentaire d'un autre crédit. "C'est une possibilité que nous offrons à nos clients lorsque l'opération achat/revente leur pose un problème de trésorerie", note Nathalie Leblanc-Brunel. En revanche, les intérêts non payés au fur et à mesure portent euxmêmes intérêts, ce qui entraîne des frais supplémentaires. Surtout si vous mettez du temps à vendre. Deuxième option : vous remboursez le capital en fin de prêt mais les intérêts et l'assurance sont versés chaque mois. Baptisée franchise partielle, cette deuxième option est plus économique. Tout dépend du délai qui sera nécessaire pour trouver l'acquéreur de votre bien. Si vous estimez pouvoir vendre en quatre ou cinq mois, l'incidence d'une franchise totale ne sera pas très significative. Mais si votre bien reste sur le marché durant un an ou deux, le surcoût peut être important.

Selon les statistiques du ministère de l'équipement, 401 994 maisons ont été commencées en 2006. Les maisons en village des promoteurs y occupent une place relativement modeste, avec 49 280 maisons construites, soit 12,25 % du nombre total, tandis que les maisons "en diffus" représentent plus de 45,15 % du total. L'an dernier, la maison individuelle représentait 57 % des nouveaux logements mis sur le marché, mais 71 % de la surface résidentielle construite. Un chiffre qui illustre à la fois la qualité principale et le problème majeur de la maison individuelle : elle est plébiscitée par les Français qui rêvent d'espace, pour ses surfaces généreuses et son jardin… Mais elle est du coup, bien plus "gourmande" en foncier que les appartements !

Indicateur Bertrand : Quelle offre proposez-vous aux particuliers qui cherchent à financer une opération d'achat revente ?

Des plus sophistiqués aux plus écolos, les matériaux se réinventent sans cesse et sont autant de pistes pour construire autrement. Eclairage.