Conseils

"La population de Bois-Colombes a rajeuni"

Lors des premières assises du logement pour actifs des Alpes-Maritimes, le Préfet, Dominique Vian, a posé le cadre de la problématique du logement : "Malgré une production en constante progression, la demande demeure insuffisamment satisfaite dans les Alpes-Maritimes. L'Etat concourt aujourd'hui à cette ambition collective en se donnant un objectif annuel de 2 000 logements sociaux, en utilisant des outils innovants de financement et en préparant l'Opération d'Intérêt National Plaine du Var." La Plaine du Var, ce sont 2 500 ha totalement plats, qui vont de l'aéroport international de Nice Côte d'Azur jusqu'au bec de l'Estéron. La fonction première de ce territoire consiste à restructurer la Plaine du Var, appelée à devenir un pôle essentiel de développement. "Nous sentons qu'une dynamique se met en place où les communes reprennent la main sur l'aménagement avec la ferme volonté de constituer des réserves foncières pour maîtriser l'aménagement de quartiers, constate Cyrille Nottet, directeur régional de Bouwfonds Marignan. Cette prise de conscience est en cours à Antibes avec l'opération TDF (cf interview de Jean Léonetti), mais aussi à Nice avec Méridia." Nice-Méridia, au coeur de la Plaine du Var, représente 196 000 m2 à construire sur 22 ha de terrains dont 40 000 m2 de logements, 20 000 m2 de locaux d'enseignement et de recherche ainsi que des commerces, bureaux, centres d'affaires et pépinières d'entreprises. La première partie du projet de 45 000 m2 a été confiée à Cogedim-Icade.

"J'étudie beaucoup le site en amont du projet et je m'implique dans la programmation des besoins, confie-t-elle.L'architecte apporte une valeur ajoutée à l'usage des bâtiments en créant une alchimie plus riche et innovante que la simple grille des programmes". Des recettes ? Elle n'en a surtout pas si ce n'est qu'elle aime l'architecture qui ne s'efface pas : "L'ouvrage doit faire partie de la promenade, voire produire de l'effet. J'apprécie l'architecture contemporaine quand elle se montre tour à tour ludique, surprenante et procure une émotion". Manuelle s'est mariée et a eu deux garçons. Par plaisir, elle voyage souvent en Asie, fascinée par des "pays qui explosent" et "mêlent le respect des traditions à une ouverture sur le contemporain plus prononcée que la nôtre." A Tokyo, les petites maisons anciennes côtoient des bâtiments futuristes. "Là-bas, on n'a peur de rien", s'étonne-t-elle avec gourmandise devant ces projets à la pointe de l'architecture.

Indicateur Bertrand :Quelles sont les spécificités de Crédit Agricole Immobilier et quelle est l'actualité de votre groupe en matière de promotion immobilière ?
Bernard Michel :Crédit Agricole Immobilier, pôle immobilier de Crédit Agricole S.A regroupe la totalité des métiers de services de l'immobilier : promotion immobilière et participations ; gestion d'actifs et conseils en investissement pour compte propre ; gestion locative ; gestion du parc immobilier d'exploitation ; transactions ; maîtrise d'ouvrage déléguée privée et publique. En ce qui concerne la promotion immobilière, c'est notre filiale Unimo qui assure le montage et la réalisation des programmes immobiliers tertiaires ou d'habitation, en construction neuve ou réhabilitation, destinés à une clientèle de particuliers et d'investisseurs institutionnels. Cela représente un chiffre d'affaires de 170 Me HT, 900 logements, 8 000 m2 de commerces, 55 000 m2 de bureaux. Ces derniers mois ont été marqués par le développement de nos implantations régionales à Nantes, Marseille et aussi par l'acquisition du promoteur toulousain Litho. Cette année, nous allons implanter des antennes à Lyon et à Rennes. Ce développement régional, une plus large ouverture vers la clientèle extérieure, la rationalisation de notre parc immobilier, figurent parmi les principaux enjeux. Notre plan de développement se veut à la hauteur des ambitions du groupe Crédit Agricole S.A., dans un contexte immobilier auquel nous sommes particulièrement attentifs.
I. B. :Quels sont vos projets résidentiels les plus emblématiques, que ce soit en Ilede- France ou en régions ?
B.M.: En Ile-de-France, je citerai Poissy (Yvelines) avec la construction de 340 logements composant le nouveau quartier de Noailles (programme Les Rimes NDLR) ; un programme d'une cinquantaine de maisons individuelles dans un choix de sept modèles différents à Ormesson-sur-Marne (Val de Marne) sans oublier Evry (Essonne) où, associés à ING, nous allons mettre en place le nouveau coeur de ville avec 370 logements, des commerces en pied d'immeubles et 6 000 m2 de bureaux. Dans les autres régions, Unimo, en partenariat avec Cogedim, a remporté l'appel d'offres pour la réalisation d'Euromed Center à Marseille. Cet investissement privé de plus de 250 millions d'euros est un projet phare pour la ville : 45 000 m2 de bureaux, un ensemble hôtelier, un cinéma multiplex de 13 salles, et des commerces, en liaison avec un vaste parc urbain. La surface totale du projet est de 2,6 hectares, 71 500 m2 constructibles. La première tranche d'Euromed Center doit être mise en chantier cette fin d'année avec une livraison prévue fin 2009.
I. B. : Quel regard portezvous sur le marché de l'immobilier et quelles sont, selon vous, ses perspectives d'évolution ?
B. M. : Le freinage de la hausse des prix est plutôt salutaire. Nous nous situons en effet dans une phase haute du marché. Le taux d'effort des acquéreurs atteint son maximum et un certain attentisme se fait jour.
I. B. :Comment Crédit Agricole Immobilier se positionne actuellement sur ce marché ?
B. M. : Nous nous positionnons sur le segment primoaccédant et bon standing plutôt que haut de gamme et apportons une attention toute particulière à cette évolution. Nous demeurons très sélectifs quant aux programmes sur lesquels nous intervenons tant en promotion qu'en investissement. J'ajoute que le souci de la dimension environnementale est intégré dans nos opérations tout comme la mixité sociale qui est primordiale dans la conduite de très nombreux projets.

Indicateur Bertrand : Quels aménagements sont en cours sur Conflans-Sainte-Honorine ?

- Pas d’impasse sur la dommages-ouvrage : le particulier qui fait construire pour son compte et qui revend son bien risque, pendant les dix années qui suivent la construction, d’être condamné aux réparations au même titre que le constructeur. - Refus d’assurance : s’adresser au bureau central de tarification qui pourra imposer un montant de prime à l’assureur : 11, rue de la Rochefoucauld BP 904

Elle est tout à fait appréciable puisqu'elle oscille entre 10 000 et 15 000 e selon la composition de votre famille et la zone géographique dont vous dépendez. Elle s'ajoute évidemment au prêt à 0 % de base. Mais elle ne peut, en aucun cas, être supérieure au montant total de l'opération. Et si tel était le cas, la majoration de prêt serait réduite en fonction. Rappelons que le montant du prêt à 0 % de base oscille, pour sa part, entre 8 250 et 29 250 e (toujours selon composition de la famille et lieu d'habitation) pour l'achat d'un logement ancien et entre 11 000 et 32 500 edans le neuf. Quant aux conditions de remboursement du prêt à 0 % majoré, elles sont différentes de celles du prêt de base. Ainsi, si vos revenus sont inférieurs à 12 641 e, la durée totale du prêt à 0 % avec majoration s'élève à 24 ans dont 18 ans de différé total et six années de remboursement ; de 12 641 à 15 800 e, la durée du prêt est abaissée à 22 ans et demi et le différé, s'il s'établit sur 18 ans aussi, devient partiel (75 % du prêt), le remboursement s'effectuant alors en 4 ans et demi ; entre 15 801 et 18 950 e, la durée totale du prêt est ramenée à 18 ans. Le différé portant sur 50 % du prêt pendant 15 ans et le remboursement s'étalant en trois ans. Au-delà, aucun différé n'est prévu. Le remboursement ne peut pas excéder 9 ou 12 ans selon les revenus.

La domotique, ce n'est pas l'ère de la maison robot, mais celle de la maison plus simple et plus agréable à vivre. Grâce à la domotique, vous pouvez par exemple associer sur une même commande ou "bouton d'ambiance", plusieurs fonctions. Le geste qui vous permet d'allumer la lumière sert alors également à mettre en route ou à arrêter plusieurs autres dispositifs de la maison, dans les domaines les plus variés. Ainsi, un interrupteur "bonjour" et un autre "bonne nuit" placés près du lit par exemple, peuvent régler non seulement l'éclairage, mais aussi la température dans les différentes pièces suivant le moment de la journée. A la commande "bonjour" pourra aussi s'associer le démarrage de la cafetière, l'ouverture des volets électriques, etc… A l'inverse, l'interrupteur "bonne nuit" permettra d'enclencher la fermeture des volets, baissera la température, enclenchera l'alarme et pourra, l'été venu, mettre en marche le système d'arrosage automatique.

Les travaux sont achevés et le promoteur procède alors à la réception des travaux, rédigeant un procès-verbal où sont consignés les éventuels défauts de conformité et vices apparents. Arrive ensuite la livraison de la résidence, à laquelle le promoteur doit obligatoirement vous convoquer. C'est le moment de la remise des clés et de plus en plus souvent, l'occasion d'une petite réception chaleureuse… Vous êtes presque chez vous et c'est aussi le moment de vous montrer particulièrement vigilant, pour constater la bonne exécution des travaux. Vous devez non seulement scruter le moindre recoin de votre logement, mais aussi les parties communes, dont une quote-part fait également partie de votre contrat de vente.

Autre pépite de l'Ouest, La Défense a entrepris son grand toilettage de printemps. Depuis les environs, on voit chaque jour des tours étonnantes grandir ou d'autres se démolir pour être plus tendance, une fois reconstruites. Tant le "Phare" que les tours Axa et Generali vont donner un nouvel élan à ce 1er pôle d'affaires européen qui en avait bien besoin. Quant aux villes proches de La Défense, elles en profitent pour se mettre à niveau. C'est le cas de Courbevoie qui va pomponner ses entrées de ville : l'une sur La Défense accueillera la coulée du tramway T2 en provenance du pont de Bezons avec un appoint de passerelles et d'espaces verts ; l'autre entrée, dans le prolongement de Neuilly, se paysagera avec une enfilade d'arbres le long de la voie. S'annonce pour 2008 une opération importante près du pont de Courbevoie, avec à la clé de nouveaux logements, un gymnase, un espace vert et la requalification des berges. "Nous avons acquis le foncier pour maîtriser les opérations immobilières. Comme cela, les promoteurs sont obligés de frapper à notre porte", confie le maire Jacques Kossowski pour justifier quelque lenteur dans le lancement de l'opération. Tout devrait être achevé vers 2010/2011, époque vers laquelle le centre commercial Charras du centre-ville aura été requalifié. La commune, dotée d'une charte de l'environnement, a reçu sa 4e fleur et profite de la manne d'emplois de La Défense, à raison de 80 000 postes sur son territoire, autant que d'habitants ! Loger les salariés demeure un enjeu de taille : "Nous avons construit des logements sociaux sur le faubourg de l'Arche, à hauteur de 35 %.Depuis que je suis élu, j'ai veillé à ce que l'habitat social ne se distingue pas du privé. Toutes nos réhabilitations, comme celles que nous menons sur l'avenue Marceau et le boulevard circulaire, sont de grande qualité.Plus un bâtiment est beau, plus les gens le respectent", assure fièrement le maire. A proximité, Bois-Colombes vient de construire le quartier flambant neuf des Bruyères sur une friche d'Hispano (cf : l'interview du maire Yves Révillon). Sa petite soeur, La Garenne-Colombes, aménage ses dernières emprises à l'orée de Nanterre, près du futur sillon du T2. La mairie instruit les permis de construire d'un collège de 700 places, de deux programmes signés Nexity et Bouwfonds Marignan et a lancé un appel d'offres pour un gymnase haut de gamme. Fidèles à leur tradition, Martek Promotion et le groupe Accueil poursuivent leur offensive sur La Garenne avec des programmes près de Courbevoie et dans le centre-ville, à 5 mn en voiture de Neuilly. Kaufman & Broad et Franco Suisse se lancent sur Puteaux, la principale commune de La Défense.

"Une urbanisation équilibrée pour éviter le mitage de l'habitat"

Il y a 3 ans, j'ai contracté un emprunt sur 15 ans pour l'achat d'un studio. Puis-je aujourd'hui rembourser mon prêt avant le terme, grâce à une donation parentale ? (Léo U., Saint-Denis, 93)

Habitat préféré des Français, la maison connaît un succès qui ne se dément pas. Peut-elle constituer également un bon produit d'investissement ? Voici les clés d'un placement atypique, mais souvent gagnant.

Manque de logements, étalement urbain, mitage des espaces naturels : cette problématique typique de la grande couronne est particulièrement significative dans les Yvelines. Des solutions commencent à fleurir dans le cadre champêtre du département, à commencer par des contrats de subvention signés entre le Conseil général et les communes qui renforcent leurs efforts de construction. A ce jour, 18 projets sont conclus et 30 en cours. Les derniers en date concernent Toussus-le-Noble, Fontenay-le- Fleury et Viroflay. Dans l'aire de Saint-Quentin- en-Yvelines, Toussus projette de doubler sa population d'ici 2015 et d'accueillir de jeunes ménages. Ce bourg de 700 habitants qui dispose d'un aérodrome d'affaires s'est donc engagé sur la production de 179 logements sous cinq ans principalement dans le nouveau quartier "La Mare Chevalier". Kaufman & Broad y démarre déjà 40 maisons. Près des Hauts-de-Seine, à Viroflay, où le parc ancien ne correspond plus aux modes de vie actuels, la municipalité va gérer la construction de 500 logements au rythme de 100 par an et Atemi sort un programme d'appartements. En limite de la Plaine de Versailles, Fontenay a signé pour 668 logements afin d'enrayer la chute et le vieillissement de sa population. Le Conseil général a aussi lancé auprès des opérateurs immobiliers un appel à projets innovants qui vient de s'achever et dont les lauréats seront bientôt désignés. "Grâce à cette nouvelle dynamique, l'objectif poursuivi d'atteindre une production de 6 000 logements par an paraît déjà en voie de se concrétiser dès 2008 et pourrait aboutir à 7 000 unités en 2009", anticipe avec satisfaction le Conseil général. Cela augmentera de 50 % la production de logements qui seront collectifs en majorité et situés pour les 8/10e dans les secteurs déjà urbanisés des Yvelines. Le Département va aussi peser de tout son poids dans la révision du Schéma directeur régional d'Ile-de-France (SDRIF) pour développer l'offre de transports "accusant plusieurs années de retard". De grands projets sont en jeu dans cette bataille du rail, tels que la réalisation du tramway Viroflay/Châtillon et du pôle Versailles- Chantiers, le prolongement du RER C jusqu'à La Verrière ou la mise en place d'un "plan d'urgence" pour moderniser les liaisons SNCF.

C'est pour tenter de remédier à la difficulté des primo-accédants modestes que le Pass- Foncier vient également d'être créé. Il est issu d'une convention de quatre ans entre l'Etat, le 1 % logement et la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Pour alléger la charge de remboursement de l'opération d'achat, le Pass-Foncier vous permet d'acheter, dans un premier temps, le logement, dans un second temps, le terrain. Entretemps, vous signez un bail à construction avec l'opérateur et conservez la possibilité d'acheter ce terrain durant 25 ans. En cas de difficulté financière durant le prêt, vous bénéficiez d'une garantie de rachat et d'un relogement. Ce prêt est donc très intéressant. Mais attention, le nombre de Pass-Foncier est contingenté à 20 000 opérations par an pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2010, comme pour le prêt à 0 % majoré. Tout le monde ne pourra donc pas en bénéficier. D'autant que, là encore, des conditions sont à respecter. Tout d'abord, sachez que si vous faites construire votre maison ou si vous l'achetez neuve à un promoteur, vous pouvez y prétendre. Mais passée cette première condition, trois autres critères sont nécessaires. Le premier tient au fait que vous devez être primo-accédant, c'est-à-dire, ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Le second concerne vos revenus. Vous ne devez pas disposer de ressources supérieures à certains plafonds. Par exemple, si vous êtes une famille de quatre personnes, votre revenu annuel ne doit pas dépasser 44 425 e en région parisienne et 40 488 e ailleurs. Les revenus à prendre en compte sont identiques à ceux du prêt à 0 %. Dernière exigence : pour être éligible au Pass- Foncier, vous devez aussi pouvoir bénéficier d'une aide à l'accession sociale à la propriété d'une ou plusieurs collectivités territoriales comme pour le prêt à 0 %. D'ailleurs, les bénéficiaires du Pass-Foncier sont également ceux qui peuvent profiter de la majoration de montant du prêt à 0 % votée dans le cadre de la loi ENL. Le montant du prêt évolue entre 20 000 et 50 000 e selon votre secteur d'habitation. Son taux s'établit à 1,5 % pour les salariés assujettis au 1 % logement. Pour les autres salariés, ce taux est fixé en fonction de l'inflation, soit actuellement entre 2 et 4,5 %. Si ce prêt vous intéresse, vous devez contacter le collecteur du 1 % logement dont vous dépendez, en général une caisse interprofessionnel du logement (Cil) ou l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement). Vous pouvez aussi, si vous êtes salarié d'une entreprise qui cotise vous tourner vers votre comité d'entreprise.

Est-il exact qu'il existe désormais un crédit d'impôt pour l'installation d'un système de récupération des eaux pluviales ? (Raymond P.,Deauville, 14)

Un exemple parmi d'autres : la technologie de l'habitat permet d'optimiser la gestion des apports en énergie gratuite et non polluante. Le système sera capable de sentir que telle ou telle façade de la maison est réchauffée par le soleil et agira en conséquence, pour profiter de cette chaleur naturelle et réduire la consommation énergétique ! De même, si vous disposez de panneaux photovoltaïques, un système domotique simple vous permettra de gérer l'utilisation de cette source d'énergie et de basculer sur l'énergie électrique par exemple, lorsque le besoin s'en fera sentir. Loin d'une utilisation "superflue", la domotique peut donc s'avérer extrêmement utile dans la gestion quotidienne de sources d'énergie renouvelables et alternatives aux énergies fossiles. Les loisirs constituent l'autre domaine de prédilection de la domotique. Finies les étagères où CD et DVD prennent la poussière… L'ordinateur central de la maison vous permettra de stocker sur un seul support les films, la musique, les jeux, etc. Vous pourrez en programmer la diffusion sur les différents écrans de la maison et mettre en place les barrières nécessaires pour vous assurer que chaque membre du foyer ne puisse visionner que des spectacles "de son âge"…