Conseils

Sur le plan de la croissance démographique, il y a tout lieu de croire que les années à venir seront riches de promesses. L'Insee a publié une enquête sur l'Ile-de-France de 2030 : "Un million de personnes supplémentaires habiterait la région si les tendances démographiques et migratoires récentes se poursuivaient", prévoit l'Institut. Selon ces projections, l'Ile-de-France compterait 12,1 à 12,7 millions d'habitants en 2030 et, d'ici là, la population aurait particulièrement augmenté en Seine-et-Marne, dans les Hauts-de-Seine (respectivement de 24 et de 16 %) et commencé à fléchir à Paris à partir de 2010. Ce serait la seule région de France à compter davantage de moins de 20 ans que de plus de 60 ans.

C’est la première question qui s’impose. Pour vous enrichir en augmentant votre patrimoine immobilier, pour disposer de revenus complémentaires lors de votre retraite, pour constituer un patrimoine pour vos descendants ou pour payer moins d’impôt ? En fonction de votre (ou vos) objectif(s), vous porterez une attention plus ou moins grande à la région de votre investissement et à la taille du bien. Par exemple, si vous souhaitez que vos enfants, futurs étudiants, habitent l’appartement durant leurs études, l’achat dans une ville universitaire s’impose. Si vous investissez en vue de votre retraite, optez pour une région où vous vous sentirez bien.

Faut-il s’attendre à des évolutions ? “Notre institution fonctionnera démocratiquement,rétorque le nouveau président. Notre politique sera issue de réflexions échangées entre le conseil national et les régions, ensuite portées par le président”. Autre axe fort de ce mandat : le développement de la culture architecturale du citoyen. “Contrairement à la danse ou à la peinture, l’architecture s’impose souvent avec violence à la porte des habitants”, constate Dunet. L’une des missions du CNOA sera par conséquent de mieux faire connaître cet art pour qu’il soit bienvenu et non perçu comme un intrus. Canaux de diffusion principaux : les écoles et les maisons de l’architecture au nombre de 32 en France.

L’Ordre des Architectes vient d’élire son nouveau responsable : Lionel Dunet. Un fervent défenseur de l’ouverture de la profession vers le grand public.

Paris Grande Hauteur ?

Indicateur Bertrand : Comment percevez-vous 2008 sur la région Rhône-Alpes ?

De Bordeaux à Toulouse, les besoins des accédants à la propriété sont pris en compte par les collectivités, favorisant ainsi la fluidité du marché de l'habitat.

Si des grands chantiers dynamisent le marché, la nouvelle année s'inscrit dans une période globale d'accalmie. La dernière étude de conjoncture de la direction régionale de l'équipement avançait une baisse des mises en vente de logements et un niveau de stocks élevé, bien qu'en légère décrue. Dans le Haut-Rhin (Colmar, Mulhouse), cette tendance entraîne une baisse des prix, qui sont repassés en dessous de la barre de 2 500 e/m2 en moyenne, avec 40 % des transactions en zones rurales. La tendance se vérifie dans les autres régions. Dans le Nord, la FPC constate un nombre de mises en vente en augmentation mais faiblement (de l'ordre de 2 %). Le niveau des stocks avait peu évolué (autour de 2 130 unités) pour un prix moyen de 2 849 e/m2 dans le Nord- Pas-de-Calais. La direction régionale de l'équipement enregistre en revanche une augmentation importante du nombre d'autorisations de construire (+ 9,9 % contre + 1,4 % au niveau national) mais, parallèlement une forte diminution des mises en chantier (- 6,3 % contre - 2,8 % en France). A Lille, le PLH prévoit pourtant une montée en puissance de la construction qui doit passer de 3 500 logements en moyenne à 5 000 à 5 500 logements par an, mais une majorité (jusqu'à 2 200) concernera le parc social. "La communauté urbaine réfléchit à la mise en place d'un dispositif d'aide à l'accession sociale, plutôt dédié au neuf", précise-t-on à la CUDL (communauté urbaine de Lille).

Indicateur Bertrand : Où en est l'Etablissement foncier d'Ile-de-France ?

Indicateur Bertrand : Quel bilan tire la FPC de 2007 et quels sont les perspectives d’évolution du marché de l’immobilier neuf en 2008 ?
Jean-François Gabilla : L’année 2007 aura été globalement un bon cru puisque nous aurons vendu probablement autant qu’en 2006, soit 126 000 logements, mais l’évolution du marché mérite d’être soulignée : un excellent 1er trimestre, puis un glissement au 2e, une chute au 3e (-7,8%) et un 4e qui ne s’annonce pas très bon. Les prix ont continué leur hausse sous la pression conjuguée des réglementations techniques (RT 2005, handicapés) et des coûts de construction. Alliée à celle des taux d’intérêt et au resserrement du crédit, cette pression a comme conséquence la moindre solvabilité des acquéreurs et la baisse de la rentabilité de l’investissement locatif. La satisfaction est venue du niveau de l’offre commerciale. Les 94 600 logements en vente fin septembre ne représentaient que 9,2 mois de vente, en légère augmentation par rapport au trimestre précédent (8,7 mois) mais bien en deçà d’un 1er seuil de vigilance que je situe à 12 mois. En outre, le stock de logements terminés invendus est resté stable à 2 100 logements environ. Malgré une demande qui reste très forte, 2008 devrait voir la confirmation de l’atterrissage en douceur du marché. La FPC prévoit un volume d’activité de 110 000 à 115 000 ventes, avec un niveau de prix en légère hausse. Il est impératif de s’attaquer au problème du niveau du prix de revient des opérations. Il ne trouvera pas sa seule solution dans le foncier moins cher. Il faut aussi revisiter les coûts de construction en commençant par les règles techniques et les normes.
I.B. :Que représente l’investissement locatif aujourd’hui en France ? Les dispositifs actuels doivent-ils évoluer ?
J-F. G. : La loi Robien relative aux incitations fiscales pour l’investissement locatif a déjà évolué en juillet 2006 avec le recentrage du Robien et la création du Borloo populaire. Il faut avoir conscience de l’importance du Robien dans la construction de logements neufs en France. Les ventes liées à ce dispositif s’élèvent à environ 60 000 par an soit près de 50 % du total, plus que le nombre de logements sociaux neufs mis en chantier en 2006. Ce chiffre montre à l’évidence l’impact des lois Robien/Borloo sur la construction en France et leurs contributions à répondre aux besoins de logements annuels évalués à 500 000. Concernant le Robien, je m’étonne de l’acharnement de certains de vos confrères et de certains hommes politiques à le déconsidérer, en s’appuyant sur les quelques villes moyennes qui ont connu une production de logements excessive. Je rappelle que la FPC a toujours insisté sur la dimension immobilière de ces investissements, et pas seulement fiscale et financière, en incitant chaque investisseur à se renseigner sur la localisation, l’existence et à la tenue du marché locatif, la qualité du produit, le promoteur… Toutefois, il faut relativiser et tenir compte de la réalité des chiffres : entre 2003 et 2007, près de 200 000 logements Robien et Borloo ont été livrés et moins de 4 000 sont aujourd’hui vacants. C’est encore trop mais cela ne représente que 2 %. Grâce à eux, 196 000 ménages ont été logés. Où seraient-ils et quel loyer devraient-ils payer si ces logements n’avaient pas été construits ? 60 000 logements par an, c’est plus de 100 000 emplois créés par ce système. Et puis, l’Etat, dont on dit que le Robien lui coûte 400 millions d’epar an en impôts non encaissés, perçoit chaque année 1,7 milliard d’e de recettes de TVA auxquelles s’ajoutent la TFPB, la taxation sur les plus value de cession, etc. Alors oui, il faut préserver les dispositifs Robien/Borloo, ce qui n’empêche pas de réfléchir à une simplification des différents systèmes, en gardant en tête l’importance du besoin de logements neufs, donc des incitations à les produire.

Malgré un petit tassement des prix de vente, l’investissement immobilier reste un bon placement. A condition d’acheter un bien en adéquation avec son plan de financement et le marché locatif local. Revue de détails avant de se lancer.

Mesurez au plus juste vos capacités d’endettement et surtout anticipez d’éventuels changements familiaux. Le loyer ne compensera jamais la totalité de votre investissement. En moyenne au final, 30 % du prix de l’acquisition restent à votre charge. Un plan de financement mal ficelé peut rapidement virer au cauchemar. “Pour cela,évaluez vos ressources actuelles sans les surestimer (…) puis estimez les mensualités que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget. Essayer aussi de vous projeter dans l’avenir”, conseillent les deux auteurs de “Investissement locatif mode d’emploi”. Comment vont évoluer vos ressources et vos charges dans les 10 ou 15 ans à venir ? Serez-vous capable de faire face à une éventuelle réforme des règles fiscales sur les revenus fonciers ? “Il faut ajuster son investissement à sa capacité à s’autofinancer en cas de coup dur”, insiste Mathie Toulza- Dubonnet, dirigeant de MTD Finances, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et en défiscalisation immobilière à Paris. Actuellement, selon le dernier baromètre Empruntis, les taux d’intérêt des crédits immobiliers oscillent entre 4,45 et 4,65 % selon votre profil et votre région. Même s’ils sont en hausse, les taux pratiqués restent encore abordables. D’autant que vous pourrez déduire une partie de vos intérêts d’emprunt et bénéficier de “cadeau fiscal”. En effet, pour encourager la construction de logements, le législateur a mis sur pied de multiples dispositifs permettant au propriétaire bailleur de déduire de son impôt une partie, plus ou moins conséquente de son investissement. Chacun avec des avantages et des inconvénients. Parmi ces carottes fiscales, on trouve le Robien recentré. A raison de 6 % les 7 premières années et de 4 % pour chacune des 2 années suivantes, vous pouvez amortir jusqu’à 50 % du montant de votre investissement. En contrepartie, pendant 9 ans, vous vous engagez à louer votre bien à un locataire au titre de sa résidence principale en respectant des plafonds de loyer selon les zones géographiques. Aucune condition de ressource n’est exigée pour le locataire qui peut être un descendant ou un ascendant (hors foyer fiscal). Attention, face à la multiplication des immeubles éligibles au Robien recentré, certains biens peinent à trouver des locataires ou faute de demande suffisante, les loyers sont revus à la baisse. Ce qui ampute d’autant la rentabilité de départ. Dans le même esprit et toujours avec un engagement locatif de 9 ans, vous pouvez opter pour le Borloo neuf (ou Borloo populaire). Cette fois, vous pouvez amortir jusqu’au 65 % du prix d’acquisition et bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. En revanche, vous devez louer votre appartement à des personnes ayant des revenus modestes (hors ascendant et descendant) moyennant des loyers encadrés par la loi. Ce qui grève d’autant vos rentrées locatives. Vous pouvez également vous tourner vers une opération en résidence avec services (de tourisme, d’affaires, étudiante...). Le principe est simple : vous confiez à une société (l’exploitant) la gestion de votre bien pendant au moins 9 ans en échange d’un loyer annuel forfaitaire versé quel que soit le nombre de semaines effectivement occupées. Pas de travaux ni d’entretien à prévoir, l’exploitant de la résidence s’occupe de tout. Outre cette “tranquillité logistique”, vous bénéficiez de la récupération de TVA (19,6 %) sur le montant du bien. Et puis, compte tenu du caractère meublé de la location, vous endossez le statut de loueur meublé professionnel (LMP, si vos revenus fonciers dépassent 23 000 e par an) ou celui de loueur meublé non professionnel (LMNP) en deçà de ce seuil. Ce système permet de classer les recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus fonciers. A noter que si vous investissez dans une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR), vous pouvez bénéficiez du dispositif Demessine et retrancher 25 % du prix d’achat du bien de votre impôt final. Si vous affichez une tranche marginale d’imposition de 30 % voire plus, l’investissement locatif dans les Dom Tom, (dispositif Girardin) vous permettra d’amortir entre 40 % (Girardin libre) et 50 % (Girardin intermédiaire) du montant de votre achat. En contre partie, vous vous engagez à louer le bien nu pour une durée minimale de 5 et 6 ans. Cet avantage est accordé pour toutes les opérations réalisées avant le 1er janvier 2018. Donc ne vous précipitez pas et envisagez pourquoi pas, un petit séjour sur place. Cela vous permettra peut-être d’éviter les mauvaises surprises. Pour un investissement dans les îles ou en métropole, prenez toujours le temps de la réflexion. C’est en multipliant les avis de professionnels (agents immobiliers, promoteurs, notaires, gestionnaires de pratimoine, etc.) que vous pourrez vous faire une idée précise de la vraie valeur d’un bien immobilier. Et donc de sa rentabilité !

La date de livraison doit être mentionnée dans l'acte de vente. Elle est plus ou moins précise (exemple : "2e trimestre 2008", le promoteur pouvant alors livrer jusqu'au dernier jour de ce trimestre). Tout dépassement est, en principe, interdit. Il existe toutefois deux exceptions. La force majeure : il s'agit d'un événement imprévisible et indépendant de la volonté du promoteur empêchant la livraison. Celle-ci doit être réalisée dès que l'empêchement a cessé. Les intempéries, ensuite, qui ont pu retarder le chantier. Mais le délai de livraison n'est différé que des jours pendant lesquels le chantier a été arrêté par suite des conditions atmosphériques rendant la construction impossible. La détermination de ces jours n'est pas laissée à la libre interprétation du promoteur. Il doit pouvoir en justifier, par exemple en produisant les relevés météorologiques publiés pour la région par Météo France. La "réception" des travaux (et remise des clés) est une étape très importante. Muni du descriptif de votre logement, vérifiez que tout est conforme à ce qui était prévu. Prenez votre temps et procédez méthodiquement, pièce par pièce, du sol au plafond. Faites fonctionner les interrupteurs, les robinets, les portes, les fenêtres... Vérifiez les surfaces, les hauteurs sous plafond... Vous participez ensuite à la rédaction du procès-verbal de livraison, dans lequel vous devez mentionner vos réserves, si vous en avez. Vous pouvez alors consigner le solde (5 %) entre les mains d'un tiers, en attendant que le promoteur effectue les réparations. Ce dernier ne peut pas refuser de vous remettre les clés. Des petits défauts de conformité ont pu échapper à votre vigilance au moment de la livraison. Rien n'est perdu ! Vous disposez encore d'un mois, après la prise de possession des biens, pour signaler les vices de construction apparents. De manière plus générale, la réception marque le point de départ des garanties. La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception. Cette assurance peut être très utile : elle couvre tous les désordres constatés lors de l'année qui suit la date de réception, qu'ils aient fait l'objet de réserves ou non lors de l'établissement du procès-verbal. Comme son nom l'indique, la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) couvre tous les vices qui apparaissent dans les deux ans qui suivent la réception. Elle s'applique aux mauvais fonctionnements des éléments d'équipement dissociables de la construction, tels que la robinetterie, les volets, la moquette, etc. Quant à la garantie décennale, elle couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination (toiture défectueuse, fragilité d'un mur porteur, problèmes d'étanchéité, etc.), et ce, pendant dix ans. Parfaitement couvert, vous pouvez profitez l'esprit tranquille, 100 % zen, de votre nouveau logement !

Acheter sur plan revient à acquérir un bien qui n'existe pas ! Mais pas de panique, ce contrat est encadré par la loi. De la réservation du logement à la remise des clés, suivez le guide...

Je viens de faire construire un pavillon, la chaudière se révèle défectueuse. Ai-je un recours contre le constructeur ? (Jean-Charles B., Les Molières, 91)

Une 1ère couronne durable.

Conscients des enjeux, les constructeurs traditionnels ont fait évoluer les modes de construction afin d’obtenir un impact environnemental et énergétique moindre. Développer de nouveaux systèmes de chauffage et réaliser des économies d'énergie en utilisant l’énergie solaire ou la géothermie c’est ce que propose, par exemple, le groupe Maison Familiale, grâce à la démarche Haute Qualité Environnementale (HQE®). Une dizaine de constructeurs ont déjà adopté cette nouvelle certification. Autre tendance pour cette année 2008, la maison dite “performante” par le choix du procédé de construction, à l’image des “maisons-innovation” du groupe Maisons de l’Avenir, un nouveau concept dédié aux économies d'énergie ou de la très attendue “Bonne Maison”, conçue par le constructeur Phénix avec Yann Arthus Bertrand. Elle devrait permettre d'économiser 85 % d'énergie par rapport à une habitation classique. Enfin, les constructions utilisant des matériaux dits “innovants” devraient elles aussi confirmer leur percée ; le constructeur Maisons Pierre lance par exemple la gamme Envirolia. Une maison bois pour tous, durable et économique.