Conseils

“Minimiser le risque d'impayés”

De l’espace intérieur ou extérieur, de l’intimité à la sécurisation des accès, le logement neuf doit vous garantir des services de qualité.

Comme tous les grands secteurs de l’économie, celui de la promotion immobilière se pose les problèmes de l’environnement. C’est d’ailleurs le thème que la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs) avait retenu pour l’année 2005. Et là encore, l'Etat pousse dans le même sens : la RT 2005 par exemple, qui favorise les énergies renouvelables et souhaite limiter le recours à la climatisation en divisant la France en 8 zones climatiques.

L'actualité immédiate, c'est une nouvelle étape de la reconquête des espaces du centre-ville de Nantes. En 2008, le bâtiment Neptune, sur l'île Feydeau sera démoli, pour laisser place à un nouveau pôle urbain. Conduite par l'architecte Jean- Marie Charpentier et réalisée par Vinci Immobilier, l'opération comprend un parking en sous-sol de 660 places, 10 000 m2 de surfaces commerciales et 80 logements. L'année verra aussi la poursuite de la colossale restructuration de l'île de Nantes, 337 ha au milieu de la Loire et en face du centre-ville. Sur l'ancien site du Tripode, l'un des plus vastes ensembles immobiliers de l'agglomération prend forme. En bord de Loire, une douzaine d'immeubles distincts aux architectures variées y sera en effet érigée d'ici 2010 sous la direction de Christian de Portzamparc. A la clé, 48 000 m2 de logements, commerces, bureaux et hôtellerie. Le principal investisseur sur le premier îlot, Nexity George V en partenariat avec Axa-Reim, a vendu les 124 logements prévus sur le site (dont 20 % en parc social). Une autre opération sortira de terre juste à côté du premier ensemble. Sous la houlette de La Nantaise d'Habitations, 137 studios pour jeunes actifs y sont prévus ainsi que des bureaux pour l'Unedic. D'autres sites sont en chantier sur l'île. Près du Palais de justice, 116 appartements et 6 maisons de ville seront livrés d'ici à 2009, quai François-Mitterrand par Promogim. De nombreuses opérations sont en cours à proximité de la place de la République. Entre la rue de la Tour d'Auvergne et la rue Pierre-Landais, le groupe CISN Atlantique a, par exemple, démarré les travaux des Terrasses de l'Ile, 31 appartements du 2 au 5-pièces. Boulevard Prairie-au-Duc, le groupe Gambetta a confié Ile Extenso (154 appartements du T1 au 6-pièces) à Christian de Portzamparc. Le grand ensemble contemporain affiche ses petites surfaces à partir de 95 000 e, à l'adresse notamment des investisseurs. Sur le même périmètre, on trouve Antinéa, une résidence d'Arc Promotion livrable à partir de mars 2009. Dans l'intérieur de l'île, près du boulevard traversant des Martyrs nantais, Lamotte Constructeur affiche L'Echappée Belle, un programme "conçu comme un village urbain, avec des petites résidences et des villas séparées par des allées piétonnes paysagères". On trouve encore, sur le boulevard Vincent-Gâche Le Jardin des Fonderies (OCDL/Groupe Giboire), un ensemble de 80 appartements, du 2 au 7-pièces, et de 4 maisons de ville de 5-pièces avec garage ou parking.

A partir du 1er janvier 2008, de nouveaux équipements pour la maison en faveur de l'environnement seront éligibles au crédit d'impôt. Un arrêté paru au Journal officiel du 20 novembre 2007 modifie en effet la liste d'équipements qui ouvrent le droit à cet avantage au titre de l'habitation principale. Seront ainsi éligibles l'acquisition de chaudières à basse température utilisées comme mode de chauffage ou de production d'eau chaude, ainsi que les matériaux d'isolation thermique de l'habitation. Les appareils de régulation du chauffage et la programmation des équipements de chauffage, les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et certaines pompes à chaleur complètent ainsi les équipements déjà éligibles au crédit d'impôt depuis quelques années. © L.Mignaux/Medad

L’envie de vous offrir un pied-à-terre vous trotte dans la tête ? Le marché est propice à l’achat. Et pourquoi ne pas troquer de vieilles pierres pour le confort de l'immobilier neuf ? Une option qui s’avère payante. Suivez nos dix conseils.

Tandis que de nouveaux quartiers voient le jour, la demande résiste, voire s'intensifie du côté des primo-accédants. Objectif : produire les logements adaptés à la solvabilité des acquéreurs.

Inspiré du jeu d’adresse japonais, ce bâtiment neuf au design original sera dès 2017, l’une des surprises de la ville. Découverte.

Depuis quelques années, les Alto-séquanais renouent effectivement avec la Seine et les pelouses. Le Conseil général poursuit l'objectif "de mettre un espace vert à un quart d'heure de chaque domicile". Déjà, il a fait "pousser" deux kilomètres de promenade au bord de l'eau entre Rueil et Nanterre, prolongés par un cheminement piétonsvélos entre les parcs "avec vue sur Seine" de Nanterre, Colombes et Gennevilliers. Sèvres repense les abords de sa Manufacture au pied du fleuve et attend l'ouverture de la base nautique de l'île de Monsieur à l'automne, une coulée verte dans la continuité du parc de Saint-Cloud. Issy-les-Moulineaux aménage ses rives et vient de lancer avec Bouygues Immobilier "Seine Ouest", un quartier d'affaires Haute qualité environnementale, où des projets sont confiés à Wilmotte et Portzamparc. Toujours en limite de Seine, mais plus au nord à Asnières et face à Saint-Ouen, démarre le "quartier de Seine", une petite ville dans la ville aux marches du RER C avec un mail piétonnier et une rue commerçante comme dans le coeur de ville. Un bon millier de logements sont prévus de même qu'un parc et des entreprises. On voit arriver un florilège de programmes dans les parages du fleuve : Eiffage Immobilier, Cogedim/Coffim en copromotion et Bouwfonds Marignan jouent la carte d'Asnières. Cogedim a retenu le romantisme des saules, près de l'île de la Jatte à Neuilly, pour implanter les bâtiments de son Jardin en Seine. Dans les Yvelines, cette fièvre pour l'or bleu et vert est vive. Chatou, dont les rives de la Seine ont titillé autrefois le pinceau des Impressionnistes, inspire aujourd'hui les promoteurs, dont Kaufman & Broad. Traversée non seulement par la Seine mais aussi par l'Oise, Conflans-Sainte- Hononorine bénéficie d'une certaine cote. Interconstruction, par exemple, vient d'y lancer les Jardins de Beaumont : "Je vois venir des clients des Hauts-de-Seine, de Saint- Germain-en-Laye et de la ville nouvelle de Cergy, attirés par le cadre de vie", explique le négociateur, très sûr de son produit réservé à 60 % en cinq mois.

Simplifiezvous la vie !

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.

L’emprunt sur une longue période est d’autant plus utile pour les jeunes que, sauf à avoir hérité, ils ne disposent généralement que d’un faible apport personnel. Si c’est votre cas, sachez qu’avec un emprunt sur 20 ou 30 ans, vous pourrez sans doute financer la totalité du prix de votre bien. A condition de rester dans le seuil d’endettement requis par les banques, soit 30 % maximum de vos revenus. Si vous optez pour 100 ou 110 % d’emprunt, n’oubliez pas que le coût de votre crédit sera encore renchéri. Car, plus le capital est élevé et plus son remboursement est long, plus le risque est élevé pour la banque. En 20 ou 30 ans, beaucoup d’événements peuvent se produire et compromettre le remboursement d’un crédit. Les banquiers ne sont pas des philanthropes. Ils mesurent tous les risques.

Fini donc le temps où n'avoir pas un sou en poche était plutôt mal vu des banquiers. Certes, les établissements financiers continuent de réserver leurs meilleures conditions à ceux qui ont fait l'effort d'épargner. Mais elles ont bien compris qu'en proposant des prêts à 100 ou 110 %, elles pouvaient s'accaparer de nouvelles parts de marché. D'ailleurs, même si elles restent parfois discrètes, toutes les banques proposent des crédits à 100 %. "Il y a dix ans, prêter à 100 % était exceptionnel et le fait de banques spécialisées comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France, explique Philippe Taboret de Cafpi, aujourd'hui, je ne connais pas de banques qui ne proposent un tel produit". Autrement dit, les grandes banques de dépôt se sont aussi positionnées sur ce créneau, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, de LCL (Le Crédit Lyonnais), du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel... Restent des stratégies différentes. "Toutes les banques n'ont pas la même approche, poursuit Philippe Taboret de Cafpi, certaines ont une approche plutôt sociale, d'autres cherchent à capter une clientèle à fort potentiel de revenus". N'empêche que la prudence est de mise en la matière. Car il ne faut pas se voiler la face, ces formules coûtent cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé ! A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € à 3,85 % sur 25 ans, vous rembourserez 1 039 € par mois. Le coût de votre crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, votre échéance se montera à 938 € mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. En revanche, si vous disposez de 40 000 € d'apport et que vous n'empruntez que 160 000 € sur 25 ans, votre mensualité ne sera plus que de 831 € et vous économiserez 22 350 € sur le coût de votre crédit ; sur 30 ans, votre mensualité s'élèvera à 750 € mais vous devrez débourser pas moins de 27 500 € supplémentaires par rapport à un crédit sur 25 ans. Certes, en empruntant sur une longue période, vous adoucissez vos mensualités et vous restez dans des limites d'endettement supportables. Mais ne perdez pas de vue qu'une telle option est forcément risquée, l'amortissement ne s'effectuant que très lentement. Or, sur 25 ou 30 ans, bien des événements peuvent se produire au sein d'une famille (maladie, divorce, chômage...) et conduire à la vente du bien. Qui sait alors si vous ne perdrez pas d'argent. D'autant que le marché immobilier peut se retourner et rendre la vente plus difficile... Des inquiétudes qui apparaissent dans une récente étude de l'Anil, réalisée en partenariat avec l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat.

Avant de vous lancer dans l'achat en Vefa, il est indispensable d'étudier très précisément les modalités de remboursement et de bien préparer votre dossier. Démonstration.

D’immenses plages de sable, un arrière-pays montagneux et sauvage, des équipements de premier plan... Il n’en fallait pas plus pour assurer le succès de la région.

Sur cette portion du littoral, le marché reste porteur, attirant une clientèle à fort pouvoir d’achat.

Foncière-développeur, Icade est un intervenant majeur du marché immobilier, dont les activités couvrent l'ensemble de la chaîne de valeur : l’investissement, la promotion et les prestations de services dans les secteurs du logement, des bureaux, des parcs tertiaires, des commerces et centres commerciaux et des équipements. Concevoir, développer, investir, détenir et arbitrer, exploiter et gérer sont les savoir-faire de la société. La maîtrise de ses différents métiers permet à Icade d'apporter des solutions adaptées aux besoins de ses clients et d'intervenir de manière globale sur les problématiques actuelles du secteur. En 2007, Icade a réalisé un chiffre d’affaires consolidé de 1 482 Me. www.icade.fr