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3 QUESTIONS À Emmanuel Ducasse, Chargé d'études immobilières au Crédit Foncier

“Minimiser le risque d'impayés”

3 QUESTIONS À Emmanuel Ducasse, Chargé d'études immobilières au Crédit Foncier
3 QUESTIONS À Emmanuel Ducasse, Chargé d'études immobilières au Crédit Foncier


Indicateur Bertrand : Quel est l'état actuel du marché locatif ?


Emmanuel Ducasse : La publication des derniers chiffres de l'observatoire des loyers du marché privé, Clameur, montre que les loyers n'ont pas bougé, ou de manière insignifiante, depuis un an.


Cela traduit la crise des volumes sur le marché, la baisse du nombre de transactionset le report de l'accession vers la location. Nombreux sont ceux qui louent en attendant de pouvoir acheter. En face, l'offre de logements reste insuffisante par rapport à la demande et les loyers se maintiennent. Localement, il peut y avoir des phénomènes contrastés, avec par endroits une sur-offre de logements locatifs. Mais sur l'ensemble du territoire, l'investissement locatif résidentiel reste sûr, car la demande n'est pas près de se tarir. En revanche, il ne faut pas escompter des augmentations de loyer dans les années à venir : les locataires sont déjà au maximum de ce qu'ils peuvent payer.



I. B. : Que conseillez-vous à un investisseur qui opte pour l'achat de deux studios ?


E. D. : Une première chose : quitte à avoir deux studios, autant qu'ils soient situés dans le même immeuble ! Il suffit d'observer ce que font les grandes foncières en termes d'investissement. Elles éliminent les lots disparates, pour regrouper leurs différents biens – du studio à l'appartement familial – dans le même immeuble. Du point de vue de la gestion locative et des charges de copropriété, il est aberrant de dégrouper son investissement entre plusieurs immeubles. Acquérir les studios dans un même immeuble facilitera la gestion pour le propriétaire.



I. B. : Dans le cadre d'un investissement locatif, la grande surface est-elle moins rentable que la petite ?


E. D. : Lorsque l'on raisonne en termes de rendement brut, la petite surface est plus intéressante, même si ce raisonnement peut, bien sûr, fluctuer en fonction des villes et des marchés. Mais en regardant la rentabilité nette, qui se calcule après intégration des frais d'acquisition, ou “net de net”, dont on aura déduit les charges non récupérables et l'impôt foncier, la différence de rendement entre petite et grande surface se réduit déjà. Si on prend en compte en plus le fait que la rotation est deux fois plus rapide dans un studio que dans un grand appartement, ce qui multiplie donc les risques de vacance et les coûts de travaux divers, on peut dire que globalement, petite et grande surface rapportent la même chose. Mais l'avantage pour l'investisseur de posséder deux studios, c'est qu'il divise son risque par deux en cas d'impayé, ce qui n'est bien sûr pas le cas s'il ne possède qu'un seul logement.



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