Conseils

Bien que nous ayons obtenu le permis de construire pour notre maison depuis plus d'un an, les travaux n'ont toujours pas commencé car l'entrepreneur choisi a disparu ! Devons-nous solliciter une nouvelle autorisation ? (Thierry L., Arcachon, 33)

"Une ouverture intéressante pour des logements intermédiaires"

Il n'empêche qu'acheter sa résidence principale alors que le marché immobilier donne des signes d'essoufflement, n'est pas dénué de risques. D'autant que le niveau élevé des prix renforce l'obligation de s'endetter sur de longues années. Certes, par rapport au début des années 2000, les prix des appartements ont progressé de 50 à 60 % selon les secteurs. C'est une aubaine si vous êtes déjà propriétaire et que vous voulez revendre. Mais un handicap si vous vous mettez sur les rangs de l'acquisition. En achetant au plus haut, vous réduisez vos chances de plus-value, même à long terme. Au plus fort de la crise des années 90, bien des acquéreurs obligés de revendre ont fait les frais de la dégringolade des prix et ont perdu beaucoup d'argent. Par ailleurs, les hausses actuelles ont conduit beaucoup d'acquéreurs à s'installer de plus en plus loin des villes et à renchérir le coût de leurs déplacements domicile/travail. Un élément dont on ne tient pas toujours compte lorsqu'on décide d'acheter mais qui pèse sur un budget déjà amputé des remboursements du crédit. D'autant que les prix des carburants ne cessent d'augmenter, crise du pétrole oblige. Cela dit, un argument de poids est en faveur de l'achat : le niveau bas des taux d'intérêt des crédits immobiliers.

Dans le cadre de la vente de notre résidence secondaire, nous allons réaliser une plus-value. Quelles formalités sommes-nous tenus d'accomplir pour la déclarer au fisc ? (Paul V., Lille, 59)

"L'offre à moins de 3 000 € va devenir rare"

Le débat ne date pas d'aujourd'hui. Pour la plupart d'entre vous, payer un loyer, c'est jeter son argent par les fenêtres. En restant locataire, vous versez, en effet, des loyers à fonds perdus qui, au bout du compte, représenteront des sommes considérables. Mais vous restez plus mobiles et pouvez déménager quand bon vous semble. En achetant, votre loyer est - au mieux - remplacé par un effort identique. Car, vous vous endettez également pour longtemps. Mais pour peu que vous vous y preniez au début de votre vie active, vous n'aurez plus d'échéances à rembourser au moment de votre retraite. Certes, vous aurez aussi à payer les charges de copropriété, les impôts fonciers, les travaux éventuels... mais c'est un effort qui vous rapportera. Car, vous disposerez d'un toit pour vos vieux jours. Un avantage dont vous ne pourrez pas vous prévaloir si vous restez locataire. Et si vos revenus baissent beaucoup l'heure de la retraite venue, ce qui est fort probable, vous risquez de ne plus pouvoir payer vos loyers. D'autant que les valeurs locatives ont beaucoup augmenté ces dernières années, mettant à mal de nombreux locataires. Rester locataire ne vaut donc que si vous vous constituez un "bas de laine" par ailleurs en plaçant de l'argent sur un produit financier qui rapporte et pas trop risqué, de telle sorte que votre épargne représente un bon petit pécule à l'heure où vous ne travaillerez plus. Mais l'option est tributaire d'un certain nombre d'aléas. Car les placements rentables sont généralement les plus risqués. Or, la bourse a montré ses limites. Depuis quelques années, elle offre de bien piètres performances aux épargnants. Bref, l'achat a, incontestablement, des atouts que la location n'a pas.

"Nous avons aujourd'hui des solutions pour emprunter à des conditions attractives"

Quelles sont les garanties que peut m'apporter la signature d'un contrat de construction de maison individuelle ? (Bernard D.,Bourges, 18)

Rêve d'une grande majorité de Français, la maison est associée à l'idée de propriété. Elle constitue pourtant un bon produit d'investissement car la demande locative est forte.

Les voisines de Versailles conjuguent histoire de France et urbanisme d'avant-garde. Zoom sur trois villes qui font l'actualité du neuf : Le Chesnay, Saint-Cyr-l'Ecole et Guyancourt.

Qui paie ses dettes s'enrichit, l'adage est plus que jamais d'actualité en matière d'immobilier. S'enrichir en empruntant ? Démonstration.

"Des logements de qualité et de vie, en accession pure"

Sur le marché du crédit immobilier, les conditions d'emprunt actuellement proposées sont à des niveaux encore très attractifs malgré leur légère remontée depuis deux ou trois mois. Avec un bon dossier, vous avez toutes les chances de voir votre banquier vous proposer un taux à 3,40/3,50 % sur 15 ans, voire un peu plus sur 20 ou 25 ans. Mais cela reste des conditions exceptionnelles au regard de celles pratiquées il y a quelques années. Cette baisse du crédit compense d'ailleurs en partie la hausse des prix de l'immobilier. A titre d'exemple : vous achetez dans une grande agglomération, un 3-pièces de 65 m2 d'un montant de 200 000 €. Votre apport est de 30 000 € et vous autorise à n'emprunter que 170 000 € à 3,50 % sur 15 ans, votre mensualité de remboursement équivaudra à 1 210 €. Au bout de 15 ans, vous aurez consacré 217 800 € au remboursement de votre emprunt, auxquels il faut ajouter les 30 000 € d'apport initial. Au total, votre investissement vous aura coûté 247 800 €. Pour un bien équivalent, loué 830 € (charges comprises) par mois pendant 15 ans, vous débourserez 149 400 € à fonds perdus. Si vous placez l'équivalent de votre l'apport de 30 000 € et que vous y ajoutez un versement mensuel de 380 € (différence entre le loyer et la mensualité de remboursement), vous épargnerez 98 400 € qui aboutiront - si l'on tient compte d'une rentabilité de 4,5 % - à un capital de 183 000 € environ. Conclusion, après 15 ans, vous serez propriétaire et à la tête d'un patrimoine d'au minimum 200 000 €, soit une différence de 17 000 €. "L'acquéreur, même s'il emprunte, est pratiquement toujours gagnant, explique un banquier, d'autant que dans l'exemple cité, il n'est intégré ni la revalorisation des loyers, ni la revalorisation du bien acheté, deux éléments qui jouent en défaveur du locataire". Il est vrai que, pour peu que le bien soit bien situé et qu'il se valorise de 10 ou 15 % en 15 ans, vous pourrez, le cas échéant, revendre 220 000 à 230 000 €. Mais l'immobilier n'est ni un placement spéculatif, ni un placement miracle. C'est un investissement qui doit s'envisager sur le long terme. Il est d'ailleurs considéré, à juste titre, comme un placement de "père de famille". En remboursant des mensualités chaque mois, vous vous constituez une épargne forcée et vous devenez propriétaire d'un logement dont vous pourrez disposer à votre guise : le conserver et le transmettre à vos enfants, le louer ou encore le revendre pour acheter plus petit ou ailleurs. Encore faut-il ne pas vous tromper sur le choix du bien. Une localisation en centre ville, une bonne qualité de construction, des infrastructures performantes, sont des atouts importants pour réaliser une plus value à terme.

En passant par Rocquencourt, où le groupe Arc est en train de réaliser le Clos des Trois Fontaines, une résidence de 27 appartements en limite de Versailles et de La Celle- Saint-Cloud, il suffit de quelques minutes pour rejoindre Le Chesnay. Bordée à l'ouest par le Parc de Versailles et à l'est par le Parc départemental des Haras de Jardy, sur la commune de Marne-la-Coquette, la ville possède un charme tout particulier avec la moitié de ses 29 000 habitants dans la très grande copropriété de Parly 2 et l'autre moitié répartie dans de petits ensembles immobiliers et des maisons individuelles. Au Chesnay, Bouygues Immobilier en coréalisation avec Cogedim vient de lancer deux nouveaux programmes. Le premier se situe au coeur de la ville, près du plateau Saint-Antoine et de Versailles. Il possèdera "des matériaux nobles et contemporains, de la pierre, du bois, des vitrages, et une architecture privilégiant la lumière, avec de larges baies vitrées et de nombreux balcons et terrasses", décrit le service marketing. Pour un prix moyen de 5 555 €/m2, il affiche de nombreux 2, 3 et 4-pièces. Rue Dutartre, les deux promoteurs ont également lancé la Ferme du Roy, "dans un cadre chargé d'histoire, à quelques minutes à pied de Parly 2". Ses 58 appartements, du studio au 5/6-pièces duplex sont vendus à partir de 288 500 € pour les 2-pièces et 499 500 € pour les 4-pièces. Le projet comporte aussi 5 maisons de ville (à partir de 575 000 €). Le tout est à quelques minutes à pied d'une école, d'un collège, d'un gymnase et d'un centre médical... et les crèches ne sont pas très loin non plus. Trois autres promoteurs sont présents sur la ville, avec des réalisations plus avancées. Windsor commercialise les toutes dernières surfaces de la deuxième tranche de la Résidence Windsor, à l'angle de la rue de Versailles et de la rue des Deux Cousins. Ses 27 appartements sont répartis sur trois petits immeubles de 2 ou 3 étages. En magasin : un 2-pièces de 56 m2 à 319 000 €, un 3-pièces de 70 m2 à 354 000 € et un 5-pièces de 107 m2 vendu 538 000 €. Enfin, Vinci Immobilier et Cofradim construisent les Terrasses de la Vallière, 80 appartements répartis sur 5 petits immeubles rue Moxouris, dans un quartier résidentiel tout proche de Parly 2. Une vingtaine d'appartements est encore disponible, du studio à 151 000 €, au 5-pièces à 523 000 € (prix hors parking). Il affiche également de nombreux 2-pièces, entre 213 000 et 259 000 €.

Les habitants des Yvelines s'enorgueillissent souvent d'habiter dans le poumon vert de l'Ile-de-France. À moins de 30 mn en RER du centre de Paris, le département est effectivement recouvert à 80 % d'espaces verts préservés. Vallées, plateaux, lisières forestières, reliefs singuliers, grands domaines isolés et parcs naturels régionaux, ils créent à la fois des coupures vertes dans les zones urbanisées, des abris écologiques et des espaces dépaysants pour se ressourcer en famille. Depuis 1994, le département a d'ailleurs établi un schéma des espaces naturels pour mieux connaître tous ces espaces et mieux les protéger. Avec les 830 ha de son parc Royal et ses trois forêts de 18 hectares, Versailles est une des plus jolies vitrines de cette qualité d'air et de vie que Parisiens et banlieusards viennent chercher au sud-ouest de la région. Autour de la ville royale, espaces verts et étangs sont encore très nombreux et très fréquentés les week-ends ensoleillés. Pour les amateurs d'espaces encore plus grands, le département abrite aussi, plus au sud, la forêt de Rambouillet ainsi que les parcs naturels de la Haute Vallée de Chevreuse et du Vexin Français, accessibles en voiture ou en train. Bref, les Yvelines n'usurpent pas leur réputation. Seul prix à payer pour en profiter toute l'année: polluer un peu soir et matin dans les embouteillages, à moins de choisir les transports en commun, très présents sur le secteur...

Comme le soulignent les spécialistes de l'investissement immobilier, l'investissement en maison ne privilégie pas la rentabilité locative, mais représente plutôt un investissement patrimonial, qui vous assure une bonne revente. Bien sûr, les prix d'entrée sont plus élevés que ceux d'un petit appartement, grand classique de l'investissement locatif pour sa bonne performance en matière de rentabilité. Mais à l'inverse des petites surfaces en collectif, souvent pléthoriques sur le marché locatif, la maison est un produit d'autant plus recherché qu'il est rare.

Le secteur Coteaux Ouest est le secteur qui a enregistré le plus fort taux de construction au cours de la dernière décennie. Les maisons individuelles y sont majoritaires : une maison sur quatre de l'agglomération lyonnaise. Mais les dispositifs fiscaux Périssol, Besson et Robien ont permis le développement d'une offre de logements collectifs. Toutefois, le potentiel de terrains reste minime. La faible production de logements neufs dans l'Ouest lyonnais face à une demande tous les ans plus pressante explique en grande partie la montée en flèche des prix. L'annulation du POS du Grand Lyon en 2003 n'a pas amélioré la donne. Heureusement, l'adoption du PLU au sein de l'agglomération devrait quelque peu desserrer l'étau qui étouffe aussi bien les candidats à l'accession que les maires empêchés de remodeler leurs territoires. Aujourd'hui, les projets foisonnent dans la banlieue ouest de Lyon.