Conseils

Le Sud lyonnais serait-il à tort le mal aimé de la périphérie ? On lui attribue l'image industrielle du "couloir de la chimie", où sont installés les sites classés Seveso des majors de la chimie et de la pétrochimie, comme la raffinerie de Feyzin. Pourtant, au-delà de ce corridor d'une dizaine de kilomètres, des villes révèlent un potentiel de qualité de vie. Sur le flanc sud-est de l'agglomération, à 15 km de Lyon, Mions en est l'exemple, avec son environnement rural préservé, son habitat en grande partie pavillonnaire et ses espaces verts sur le tiers de la commune. Dans cette ville qui est l'une des plus jeunes de France (1/3 de la population a moins de 20 ans), Vinci Immobilier livrera, fin 2007, les Initiales, un programme de 39 maisons et 22 appartements aux normes Haute Qualité Environnementale. À Charly, Fornas propose des maisons avec jardins, proches de toutes commodités. Dans le Sud-Ouest, la mise en service en 2013 de la ligne B du métro, prolongée jusqu'à l'Hôpital Lyon sud, donnera peut-être lieu à de nouvelles opérations d'aménagement autour de la gare d'Oullins. L'entrée prochaine de Givors et Grigny dans la Communauté urbaine boostera à coup sûr le secteur Rhône sud. Les communes situées sur l'axe Lyon/Saint-Etienne pourraient se développer rapidement, compte-tenu de la bonne desserte et des prix attractifs de la seconde métropole rhônalpine.

L'assurance décès-invalidité étant quasi obligatoire lorsqu'on contracte un crédit immobilier, les banques ont négocié avec leurs compagnies d'assurances des contrats "groupe" relativement intéressants pour les emprunteurs. Plus particulièrement pour les emprunteurs se situant dans la tranche d'âge 40/60 ans. Car dans le cadre de contrats "groupe", la prime est identique pour tout le monde. Or, plus vous êtes âgé et plus le risque de maladie ou de décès s'accroît. Pour mémoire, rappelons que l'assurance- décès invalidité couvre généralement trois risques : le décès, l'invalidité totale et définitive et, éventuellement, l'incapacité temporaire de travail. Certaines compagnies en font une option complémentaire. En cas de décès ou d'invalidité totale, le capital restant dû est pris en charge par la compagnie. En cas de malheur, vos héritiers n'auront pas à rembourser le prêt immobilier. Il en va différemment de l'incapacité temporaire de travail qui prend éventuellement en charge les mensualités du crédit le temps que vous vous rétablissiez. Toutes les banques proposent ce type d'assurances pour faciliter la vie des emprunteurs. Le coût d'un tel contrat se situe généralement entre 0,40 et 0,50 % du capital emprunté ou restant dû. Concrètement, elle revient de 3 à 3,50 euros par mois pour 10 000 euros empruntés. A côté de l'assurance décès-invalidité qui est un grand classique des produits distribués, les banques proposent également des assurances "perte d'emploi". Cette assurance, bien que facultative, est fortement conseillée. Encore faut-il que vous disposiez d'un contrat de travail en CDI (contrat à durée indéterminée) et que votre ancienneté dans l'entreprise soit d'au moins six mois ou un an. Autrement dit, si vous êtes en CDD (contrat à durée déterminée), intérimaire, en période de préavis ou de licenciement, vous n'avez aucune chance de pouvoir contracter cette assurance. Et si vous êtes admis, sachez que l'indemnisation dépend d'un certain nombre de conditions. En cas de chômage, vous n'êtes pas pris en charge tout de suite. Car l'assurance prévoit non seulement un délai de carence qui varie de 6 à 12 mois le plus souvent, mais également un délai de franchise d'au moins 90 jours. L'indemnisation varie fortement d'un contrat à l'autre : de 30 à 80 % de votre mensualité. Différentes options sont possibles. Par exemple 30 % les trois premiers mois d'indemnisation Assedic, 50 % les trois mois suivants, etc. Bref, dans la plupart des cas, l'indemnisation est progressive. Mais certains contrats peuvent vous proposer une indemnisation sur la base de 50 % durant toute votre période de chômage. Attention toutefois : il existe une limite à cette indemnisation. La durée varie de 12 à 18 mois, voire 24 mois et plus. Dans certains contrats, elle peut avoir lieu une seconde fois si vous vous trouvez à nouveau au chômage au bout de quelques années.

Acheter signifie souvent emprunter. Mais aujourd'hui les banques ne se contentent plus de vous consentir un crédit. Elles s'évertuent à "coller" au plus près à votre besoin et vous proposent toute une gamme de services.

Je viens de signer avec le futur acheteur de ma maison, un compromis de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt.L'acheteur a indéniablement fait en sorte de ne pas obtenir le prêt.Quels sont mes recours ? (Louis D., Saint-Mandé, 94)

Même si les banques offrent de plus en plus de services annexes au crédit, elles n'en oublient pas pour autant leur coeur de métier : la gestion de comptes bancaires - du moins pour les généralistes - et la délivrance de crédits à la consommation ou immobiliers. Elles ont un devoir de conseil, notamment si vous souhaitez contracter un crédit immobilier. Et pour répondre au mieux à vos attentes, elles ont à leur disposition toute une batterie de crédits susceptibles de s'adapter à vos préoccupations et à vos besoins. Avec des logiciels très sophistiqués, elles sont en mesure de vous établir des plans de financement très élaborés. Prêts classiques, à taux fixe ou à taux révisable, modulables, avec différé d'amortissement ou non, à palier... Si vous disposez par exemple de ressources modestes, la banque vous proposera un crédit à paliers dont le but est de niveler la mensualité pendant toute la durée du crédit. Cette technique est largement utilisée lorsque vous financez votre achat avec plusieurs prêts (prêt à 0 %, 1 % logement, épargne logement...). Les établissements vont même plus loin puisqu'ils ont mis au point des prêts à 100 %, voire 110 % sur des durées très longues. En empruntant sur une aussi longue durée, vous avez même la possibilité de choisir des remboursements modulable. Dans ce cas, la banque vous laisse une certaine liberté pour augmenter votre mensualité quand vos revenus s'améliorent, ou de la diminuer si vous devez faire face à une dépense imprévue. Ainsi, à BNP Paribas, la modulation peut atteindre 2 % à la hausse ou à la baisse. La hausse provoque une diminution du crédit, la baisse une augmentation de la durée. A la Bred/Banque Populaire, la variation à la hausse comme à la baisse peut aller jusqu'à 30 % de l'échéance mais vous ne pourrez utiliser cette possibilité que cinq fois au cours de la durée de votre prêt. Au Crédit Foncier, l'échéance peut être augmentée de 50 %. A condition que la durée de votre crédit ne diminue pas de plus de 20 % par rapport à celle d'origine. Vous avez aussi la possibilité de diminuer votre mensualité de 50 %. Mais vous ne devez pas provoquer un allongement de la durée du prêt. Si vous empruntez pour un logement qui n'est pas encore construit (vente en Vefa, construction d'une maison...), la banque peut encore mettre en place un différé d'amortissement. Autrement dit, vous ne remboursez pas votre mensualité (sauf les primes d'assurance) tant que vous payez un loyer par ailleurs. Cette facilité peut parfois s'échelonner sur un ou deux ans, selon les cas. Une souplesse bien utile quand on n'a pas les moyens de mener de front le remboursement d'un crédit et le paiement d'un loyer. Il faut toutefois avoir en tête que cette souplesse rend votre crédit plus cher. Rien ne vous empêche non plus de reporter une ou deux mensualités lorsque c'est nécessaire. Cette possibilité vous est offerte chez LCL (deux échéances mensuelles par an). Même chose au CIC où vous pouvez reporter 12 mensualités maxi à raison de 3 par demande. A L'UCB, vous disposez de cinq "jokers" : vous pouvez reporter votre mensualité au moins cinq fois au cours du prêt sans avoir à vous justifier. Dans cette banque une garantie report chômage est également proposée qui vous permet, comme son nom l'indique, de reporter votre mensualité en cas de licenciement. Attention : dans la plupart des cas, toutes ces souplesses ne sont pas gratuites. Chaque demande peut faire l'objet d'une facturation de l'ordre de 30 à 50 euros selon les établissements.

Autant de profils d'investisseur que de choix possibles : c'est la première remarque que font tous les professionnels du conseil en investissement immobilier. "Il n'y a pas de vérité unique. Le secteur d'acquisition dépend du profil et des objectifs de chaque investisseur. S'il recherche à la fois une défiscalisation importante et une garantie de valorisation, sa solution sera moins fixée sur la rentabilité locative. Dans ce cas, pour- quoi ne pas acquérir une maison très bien située, qui nécessite un budget élevé mais garantit une plus-value" argumente ainsi Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Seule ombre au tableau, les logements manquent pour accueillir les nouveaux Lillois. Et la situation est particulièrement tendue sur le terrain de la construction. Selon le diagnostic établi pour l'élaboration du programme local de l'habitat de la communauté urbaine de Lille Métropole, "les besoins peuvent être estimés entre 48 000 et 60 000 logements d'ici à l'horizon 2010, soit entre 4 300 et 5 500 logements à construire par an". Actuellement, la production varie entre 3 000 et 3 500 logements chaque année, dont un tiers de sociaux. Reste donc une offre d'un peu plus de 1 000 logements dans le parc privé pour les 85 communes de la communauté urbaine. Une offre qu'il faut donc suivre de près afin de ne manquer aucune opportunité.

Le manque de foncier disponible à Bordeaux a favorisé la construction de programmes neufs dans des villes éloignées du coeur d'agglomération, parfois à plus de 50 km, ce qui rend l'investissement locatif hasardeux. Mieux vaut saisir les opportunités offertes par la ville elle-même, où certains programmes neufs s'affichent autour de 2 600 euros/m2. Quant aux autres villes de la région, de Périgueux à Agen, le marché locatif n'y est pas extensif à l'infini. Pau s'avère plus intéressante, du fait d'un dynamisme économique plus intense, lié à l'industrie aéronautique et à la présence de quelques milliers d'étudiants, le tout à des prix au mètre carré encore raisonnables, autour de 2 000 euros/m2.

Si elles n'étaient pas très présentes sur ce segment, les banques proposent de plus en plus de contrats "loyers impayés" à destination de propriétaires bailleurs. Mais attention, les contrats n'offrent pas tous des garanties similaires. La garantie de base prévoit l'indemnisation des loyers, charges et taxes récupérables. Mais il existe toujours des limites à cette indemnisation. Certains contrats plafonnent la durée d'indemnisation à 24 voire 36 mois avec parfois un plafond de loyer mensuel. D'autres offrent une indemnisation illimitée dans le temps, mais plafonnent le montant indemnisé par sinistre. Si vous contractez cette assurance, vous toucherez donc l'équivalent du loyer mensuel. A condition, bien sûr que le conflit ne s'éternise pas. Attention : si certains contrats ne prévoient pas de franchise, dans la plupart des cas le dépôt de garantie (2 mois de loyers en principe) que détient le bailleur est décompté en début ou en fin d'indemnisation. Autre prise en charge possible, les frais de contentieux et les dégradations. En la matière, la plus grande hétérogénéité règne, l'indemnisation pouvant aller de 1 500 à 8 000 euros par location. Cette garantie, souvent optionnelle, coûte de 0,20 à 0,30 % et s'ajoute à la prime d'assurance loyers impayés, qui pour sa part coûte de 2 à 3 % du montant des loyers annuels avec charges.

Le Sud de la France reste un eldorado convoité, avec des prix en conséquence, qui dépassent les 3 200 euros/m2 à Marseille, et peuvent aller au-delà de 5 000 euros/m2 dans les villes les plus touristiques comme Cannes, où les actifs ont bien du mal à se loger. La demande locative existe, mais elle est bien difficile à satisfaire, le manque de logements neufs à des prix permettant un minimum de rentabilité locative se faisant ressentir partout. A Marseille par exemple, le loyer ne peut guère aller au-delà de 11 euros/m2 sans se heurter à une limite de solvabilité.

Nous allons vendre notre appartement pour faire construire une maison. Quel va être le sort du prêt en cours ? (Anne F., La Baule, 44)

Bretagne et Pays de la Loire ont le vent en poupe, avec des villes comme Rennes et Nantes qui se distinguent par le nombre de nouveaux habitants qu'elles attirent et les nombreuses opportunités de logements neufs qu'elles offrent. Les prix ont grimpé en conséquence et il n'est pas rare de dépasser les 3 000 euros/m2 pour le haut de gamme en centre-ville. L'investissement locatif n'est pas des plus rentables quand les prix d'entrée sont si élevés, mais comme le fait remarquer Pierre Bazaille, notaire : "Dans toutes les grandes agglomérations apparaissent des micro-marchés, à l'échelle d'un quartier, très au-dessus du prix moyen, mais qui constituent des valeurs sûres d'un point de vue patrimonial". Outre les deux grandes agglomérations, il faut citer des villes comme Brest, Vannes ou Le Mans, où le marché a enregistré de fortes hausses, témoins d'un renouveau immobilier, avec une demande locative conséquente.

Trente ans après sa création, la ville nouvelle poursuit son développement. Cergy et Pontoise proposent plus d'une quinzaine de programmes en neuf, en appartements comme en maisons. Exploration.

Les promoteurs-constructeurs de la région de Montpellier participent à l'élaboration de nouveaux concepts d'habitat. L'enjeu est de taille : répondre à la progression démographique. Ils vous livrent lors de cette table-ronde leur analyse du marché.

Selon Meilleurtaux, pour un prêt de 100 000 € à 3,39 % sur 15 ans, la mensualité s'établit à 725 €. Si le taux passe à 3,89 %, soit 0,50 point de hausse, la mensualité s'élèvera à 750 e. Et si, comble de malchance, le taux franchit la barre des 4,89 % (1 point de hausse), l'échéance atteindra 776 €, soit 51 € de différence, ce qui est loin d'être catastrophique. Si vous empruntez à taux fixe, il va de soi qu'une fois établi votre taux ne bougera plus durant 15, 20 ou 25 ans. Même en empruntant aujourd'hui à 4 %, vous faites une bonne affaire si l'on tient compte d'une inflation de l'ordre de 2 %. Du coup, votre crédit ne vous coûte plus que 2 % d'intérêt. Il n'en va évidemment pas de même si vous avez fait le choix d'un taux révisable car vous risquez de voir votre mensualité ou la durée de votre prêt augmenter au fil des hausses de taux. Surtout si vous avez opté pour un taux révisable sans cap. Mais il vous reste alors la possibilité (dans la plupart des formules) de transformer votre prêt révisable en prêt à taux fixe. Ce qui n'est pas le cas des formules révisables capées puisqu'elles offrent déjà une sécurité : le taux ne peut jamais dépasser un cap fixé à l'avance (+ 1 ou 2 points selon les formules). Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, une question se pose : les emprunteurs pourront-ils absorber la hausse des taux et des prix de l'immobilier. Rien n'est moins sûr. Car tout semble porter à croire que l'augmentation des prix est loin d'être terminée malgré le ralentissement de l'activité constaté par tous les professionnels. En atteste les derniers chiffres communiqués par la Fnaim dans son Observatoire des marchés de l'ancien. Ainsi, si les prix avaient augmenté de 15,5 % en 2004, ils ont encore crû de 10,3 % en 2005. De fait, en quatre ans, les prix de l'ancien ont augmenté de 62,9 % et de 107,1 % depuis 1998 ! Résultat, malgré la baisse des taux ces deux dernières années, la charge mensuelle de remboursement d'un emprunt ne cesse de croître. Cette charge est en effet passée de 27,5 % en 2000 à 29,2 % en 2004. Et la part des emprunteurs supportant des remboursements supérieurs à 35 % de leurs revenus a parallèlement bondi de 16,2 à 20,1 %. Les prêts de longue durée comme les crédits à 100 %, devenus assez courants, ont permis, jusqu'à maintenant, de solvabiliser une clientèle à revenus modestes ou moyens qui, sans ces options, n'auraient pu acquérir leur logement. Mais qu'en sera-t-il si les taux montent encore ? A suivre.

Compte-tenu des conditions dans lesquelles nous allons financer la construction de notre pavillon, avons-nous le droit de proposer des conditions de versement du prix différentes de celles prévues dans le contrat ? (Julie B.,Nice, 06)

La ville offre près de 20 m2 d'espaces verts par habitant. En plus d'un accès au parc de Sceaux, parfait représentant des jardins à la Française du 17e siècle, de 60 hectares, Antony abrite le Parc Heller (9 ha), le parc Bourdeau, le Bois de l'Aurore, les Parcs du Breuil et de la Bièvre et plus de 20 squares et jardins. En tout, la ville possède 180 ha d'espaces verts.