Conseils

En plein centre-ville, dans le quartier de La Part-Dieu, quelque 750 logements neufs sont programmés dans une opération menée par la foncière Gecina et la Lyonnaise de Banque. Le projet urbain vise à conforter l'axe tertiaire le long du boulevard Vivier- Merle à l'entrée Sud de La Part-Dieu avec le développement de 68 000 m2 de bureaux, mais également de faire naître un quartier résidentiel et paysager entre la rue de l'abbé Boisard et l'avenue Félix-Faure autour d'un parc public de 5 000 m2. Le futur quartier va s'enrichir d'une crèche, d'un groupe scolaire, d'un gymnase et d'une salle associative, sans oublier les traditionnels services de proximité (restauration, commerces...). Les premiers coups de pioches ont été donnés et l'ensemble du programme sera achevé entre 2008 et 2012.

Haute ou basse, la Normandie joue la carte de la mer pour attirer de futurs habitants. Là non plus, pas de mystère : ce sont les capitales régionales qui sont les plus dynamiques. Point commun ? Des campus universitaires, de l'emploi et des grands projets pour de nouveaux quartiers. Les prix s'en ressentent bien sûr et ont enregistré une hausse moyenne de 10 % en 2005.

Patrimonial ou locatif, l'investissement dans la pierre reste une valeur sûre. Réforme fiscale et match annoncé entre les dispositifs Robien et Borloo : le point sur les nouveautés 2006.

"C'est entre autres d'une réflexion lancée à Montpellier qu'est née la loi sur l'accession sociale !", glisse un promoteur de la place. On veut bien le croire au vu des efforts menés par la ville dans le montage de Zac via la Serm, la société d'économie mixte de Montpellier. Dans un paysage immobilier où le neuf a franchi le cap des 3 000 €/m2 l'an dernier, la réponse a été à la hauteur de l'enjeu : chaque projet public d'aménagement impose un quota de logements "abordables" pour les primoaccédants, vendus environ 2 000 €/m2. Cette année, de nombreux projets vont alimenter l'offre. C'est le cas de la deuxième tranche de la Zac Jacques-Coeur avec, entre autres, deux programmes de PragmA et un de Kaufman & Broad. Toujours à l'est, la deuxième tranche de la Lironde, avec le groupe Ellul, Arcade ou FDI Habitat. A Malbosc, la quatrième tranche vient d'être lancée avec, entre autres, Bacotec et FDI Habitat. Une cinquième tranche est prévue cette année.

Indicateur Bertrand : Quel bilan de l'immobilier neuf tirez-vous de l'année 2005 ?
Marc Pigeon :Quantitativement, sur les chiffres, le bilan 2005 est incontestablement bon. Avec certainement plus de 115 000 ventes, il sera même nettement supérieur à ce que l'on considérait, les années précédentes, comme étant un bilan exceptionnel. Si l'on analyse plus finement ce bilan global, il est en revanche moins bon concernant l'accession à la propriété. Les primo accédants sont de plus en plus exclus par les prix de l'immobilier, donc, éloignés de leur travail, de la ville qu'ils souhaiteraient habiter. Cela entraîne nécessairement des frustrations et une moindre qualité de vie pour eux. Pour la collectivité, ce sont des conséquences nuisibles sur l'environnement, puisque l'extension urbaine que cela suppose développe l'utilisation des moyens de transports individuels, ne permet pas une utilisation optimale des équipements publics et nuit à la cohérence du tissu urbain. En revanche, l'année 2005 a permis le développement d'une offre locative de logements neufs. En effet, on estime à 65 000 le nombre de logements vendus aux investisseurs grâce au dispositif Robien.
I.B. : Quelles sont, selon vous, les perspectives pour cette année 2006 ?
M.P. : Les perspectives sont bonnes. Si les taux d'intérêt se maintiennent à un niveau relativement bas, l'activité de l'année 2006 devrait être comparable à celle de 2005. Pour le moment, le relèvement du taux de la Banque Centrale Européenne n'est pas de nature à inquiéter les professionnels de l'immobilier. En ce qui concerne le neuf, je pense que la pression de la demande insatisfaite ne permettra pas vraiment une stabilisation des prix de l'immobilier neuf. Ils continueront à augmenter, mais à un rythme moins soutenu. En somme, nous aurons une "baisse de la hausse" des prix de vente, mais certainement pas une baisse des prix. Et cela d'autant moins que le prix de revient incompressible d'un programme immobilier - essentiellement les coûts fonciers et les coûts de construction - a progressé très fortement, encouragé en cela par une certaine exubérance de la réglementation technique applicable au logement neuf.
En conséquence, les promoteurs rencontreront plus que jamais des difficultés à satisfaire les primo-accédants, partiellement désolvabilisés par le niveau déjà élevé des prix.
En ce qui concerne l'investissement locatif privé, la réforme mise en place par la loi "Engagement national pour le logement" portée par le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-louis Borloo, devrait permettre une maîtrise des loyers et une meilleure adéquation de l'offre de logements locatifs aux besoins notamment ceux des ménages aux revenus moyens et intermédiaires.
I.B. : Quel va être le sujet prioritaire de la Fédération des promoteurs-constructeurs en 2006 ?
M.P. : Notre activité a une telle importance et une telle actualité politique, économique, sociale, environnementale et pas seulement en France, qu'il est très difficile d'y répondre. Regardez l'attention portée par tous les observateurs aux statistiques du logement et de la construction aux Etats- Unis où l'on sait très bien que ce secteur constitue encore et toujours le socle solide de la croissance et de l'emploi !
Tous les aspects de notre métier sont importants : la disponibilité foncière, l'éthique, la citoyenneté. Nous devons aussi poursuivre notre combat pour la qualité à tous les niveaux, la qualité de la mise en oeuvre sur les chantiers, celle des services aux clients...
Toutefois, si je devais ne retenir qu'un seul thème, qu'une seule priorité, ce serait d'apporter les réponses à la question suivante : comment produire des logements moins chers et en nombre suffisant pour répondre aux attentes de tous nos concitoyens ? Là est le premier combat des promoteurs.

Indicateur Bertrand : Le projet Coeur de Seine, qui démarre sur les friches Chausson illustre la transformation de votre ville. Combien de logements vont-ils s'y construire ?

Indicateur Bertrand : 2004 a été une bonne année pour l'immobilier neuf, porté en grande partie par le dispositif Robien. Comment s'annoncent les résultats de 2005 en Ile-de-France ?

Indicateur Bertrand : Comment abordez-vous la problématique des jeunes ménages qui viennent vous voir pour acheter leur premier logement ?

Afficher un prix moyen sur la Côte d'Azur a encore moins de signification qu'hier depuis que des communes ont lancée des opérations de partenariat avec des promoteurs- constructeurs. Icade Capri, Cogedim et Bouygues Immobilier testent avec réussite cette initiative avec Valbonne-Sophia Antipolis où les prix sont largement inférieurs aux prix habituellement affichés. C'est aussi le cas à Mandelieu pour Les Nouveaux Constructeurs.

Et puis, comme le précisent les établissements financiers, ces prêts n'ont pas vocation à être remboursés sur 25, 30 ou 35 ans. Au contraire. Certaines souplesses vous autorisent à moduler les échéances de votre prêt, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l'évolution de votre carrière. Vos revenus étant normalement appelés à progresser, vous pouvez décider d'augmenter votre mensualité, entre 10 et 30 % selon les formules, ce qui diminuera le coût de votre crédit puisque vous rembourserez plus rapidement. Ainsi, avec son prêt Première Habitation, le CIC vous permet d'augmenter votre mensualité dans la limite de votre capacité d'endettement. Si vous remboursez 900 € par mois et que votre capacité d'endettement peut aller jusqu'à 1 100 €, vous pourrez donc augmenter votre échéance de 200 €. A l'inverse, en cas de dépenses imprévues, vous avez aussi la possibilité d'abaisser votre mensualité selon des conditions définies à l'avance avec votre banquier. Toujours au CIC, cette faculté vous est permise dans la limite d'un allongement de la durée du crédit de 360 mois maximum. Chez BNP Paribas, vous pouvez augmenter votre mensualité de 2 à 10 % (calculée sur la dernière échéance) à chaque date anniversaire de votre crédit et diminuer sa durée en conséquence. Vous avez aussi la possibilité de réduire votre échéance de 2 %. A condition que la durée de votre crédit ne s'allonge pas de plus de deux ans (durée totale 30 ans maxi). A l'UCB, la hausse de la mensualité est possible dans la limite de 30 % de l'échéance précédente ; à la baisse, l'échéance ne doit pas être inférieure à celle d'origine.

S'il est vrai que le marché immobilier a tendance à se déplacer hors de la métropole bordelaise, vers des communes comme Sainte-Foy, Libourne, Arcachon ou Saint- André-de-Cubzac, la Communauté Urbaine de Bordeaux est cependant en plein renouveau en ce début d'année 2006. Après la Zac îlot Bonnac, réalisée par Eiffage Immobilier, avec un programme haut de gamme en partie commercialisé, la Cub va concentrer son effort cette année sur quatre axes d'aménagement. A Floirac, sur la rive droite de la Garonne, la Zac des Quais est un quartier nouveau en devenir qui totalisera 600 logements. L'une des particularités de cette opération d'aménagement, où l'on retrouve des promoteurs comme Icade Capri ou Bouygues Immobilier, est de faire la part belle aux primo-accédants, à des prix sensiblement inférieurs au prix de marché qui tend, lui, vers les 3 000 €/m2.

Dans la gamme des prêts, le choix est vaste : prêt Pas, ouverture du droit à l'APL sous certaines conditions. Si vos revenus ne vous autorisent pas à en bénéficier, d'autres financements très souples sont possibles. A commencer par l'emprunt à 100 %, voire 110 %. Des conditions en principe réservées aux jeunes emprunteurs qui démarrent une activité professionnelle. A moins d'avoir hérité ou bénéficié d'une donation, ils n'ont généralement pas encore eu le temps d'économiser. Une donnée que les banques intègrent volontiers. C'est moins vrai pour des emprunteurs plus âgés, censés avoir épargné et mûri leur projet d'acquisition. Bref, ce qui est valable pour les uns, ne l'est pas forcément pour les autres. Mais si vous empruntez sans apport, sachez que l'opération vous coûtera cher. Car plus le capital emprunté est important, plus le coût du crédit est élevé. Ainsi, si vous empruntez 200 000 € à 3,90 % (assurance comprise) sur 20 ans, vous devrez rembourser 1 200 € par mois et le coût total de votre crédit s'élèvera à 88 000 €. En revanche, si vous disposez ne serait-ce que de 20 000 € d'apport, soit 10 % du prix d'acquisition, vous n'emprunterez plus que 180 000 €. En considérant le même taux et la même durée, votre mensualité sera ramenée à 1 080 € et le coût de votre crédit à 79 200 €. Quoi qu'il en soit, pour que votre projet soit viable, ne vous endettez pas au-delà de 30 % de vos revenus mensuels. Ainsi, pour une échéance de 1 200 € par mois, vos revenus doivent être de l'ordre de 3 600 € mensuels. Un autre obstacle qu'il n'est pas toujours aisé de surmonter. D'où l'utilisation de plus en plus courante des prêts de longue durée.

Décines, à l'est de l'agglomération lyonnaise, revivifie son commerce et crée 350 nouveaux logements. A l'horizon 2015, cette petite bourgade attend un millier d'habitants supplémentaires. Tassin la Demi-Lune réaménage son centre-ville et développe 27 800 m2 de logements qui vont s'articuler autour de jardins et de commerces. A Mions, un chantier de près de 5 M€ permet à la municipalité de se doter d'un véritable centre-ville. Une cinquantaine d'appartements seront construits en collaboration avec l'Opac du Rhône tandis qu'un second programme propose des maisons individuelles de ville. A La Tour-de-Salvagny, à une petite quinzaine de kilomètres du centre de Lyon, un ensemble d'une soixantaine de maisons jumelées, de 25 habitations individuelles et de 40 logements collectifs vont voir le jour sur le site du Contal.

Le futur dispositif Borloo.

*Société d'équipement du Rhône et de Lyon

Avec un prêt à l'accession sociale, vous ne pouvez pas financer n'importe quel logement. Il doit, en effet, s'agir de votre résidence principale, ou de celle de vos ascendants, descendants, ou de ceux de votre conjoint. Autrement dit, le bien financé doit être occupé au moins huit mois par an. Ce logement peut prendre les traits d'un logement neuf, d'un projet de construction d'une maison, d'un logement ancien avec ou sans travaux.

Le taux est fonction de l'apport personnel et de la durée de remboursement du prêt. Il ne peut toutefois jamais dépasser des taux plafonds publiés chaque trimestre par la SGFGAS (société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété). Depuis le 1er septembre 2005, les taux fixes ne peuvent excéder 5,05 % pour une durée inférieure ou égale à 12 ans ; 5,25 % pour une durée allant de 12 à 15 ans ; 5,40 % pour une durée comprise entre 15 et 20 ans et enfin, 5,50 % pour une durée supérieure à 20 ans. Le taux du Pas peut également être révisable. Dans ce cas, le barème ne peut aller au-delà de 5,05 % toutes durées confondues. Indéniablement, ces taux paraissent élevés au regard de ceux pratiqués pour les prêts classiques. Mais rassurez-vous, s'agissant de taux plafonds, les conditions proposées sur le terrain sont généralement plus favorables, proches des conditions des autres prêts du secteur libre. A titre d'exemple, la Caisse d'Epargne Ile-de-France affichait récemment ses taux fixes à 3,85 % sur 20 ans avec 30 % d'apport personnel. De son côté, le Crédit Foncier annonçait une fourchette de 3,50 à 4,65 % selon la durée. LCL (Le Crédit Lyonnais) proposait 3,45 à 4,30 % tandis que l'UCB oscillait entre 3,40 et 4,55 %.