Conseils

Si la réforme de 2005 n'a pas encore fait grimper le nombre de bénéficiaires à 240 000 comme annoncé par le ministre à l'époque, les premiers résultats sont très positifs. "D'après les dernières statistiques disponibles, plus de 200 000 prêts à 0 % ont été distribués en 2005, soit plus du double qu'en 2004" indique-t-on au ministère. Selon lui, 60 % des opérations effectuées en 2005 n'auraient pas pu être réalisées sans l'extension du prêt à 0 % aux opérations portant sur des logements anciens. C'est en effet l'ouverture du prêt au logement ancien sans contrainte de travaux qui a dopé la production de l'aide. Ainsi, en 2005, 36 000 prêts ont été attribués pour des logements anciens avec travaux et 92 000 à des logements anciens sans travaux. Il est vrai qu'auparavant, les conditions d'octroi dans l'ancien étaient particulièrement draconiennes. Pour financer un logement ancien, il fallait au moins consacrer 35 % du prix du logement en travaux. Résultat, 90 % des opérations financées concernaient des logements neufs. Surtout des maisons individuelles. Aujourd'hui, les prêts finançant une acquisition neuve ne représentent plus que 74 500 prêts. "Les ménages disposant de ressources modestes ont à nouveau la possibilité de devenir propriétaires dans des zones urbaines denses où l'offre de logements anciens est beaucoup plus abondante que celle de logements neufs, précise t-on au ministère, 46 % des prêts à 0 % sont désormais distribués dans les communes les plus chères (zone A) et les agglomérations de plus de 50 000 habitants, contre 30 % auparavant". Et il y a fort à parier que le récent relèvement des plafonds de ressources va encore améliorer ce score. Pour les pouvoirs publics, il s'agit aussi d'encourager la mobilité dans le parc locatif et donc d'accroître l'offre pour ceux qui n'ont pas les moyens d'accéder à la propriété. Mais concrètement, qui peut bénéficier du prêt à 0 % ? Quels projets pouvez-vous financer ? Sur quel montant pouvez-vous compter ? Autant de questions auxquelles nous apportons ici les réponses.

Dans le sud-est de la région parisienne, la plaine centrale achève son urbanisation avec de nombreux programmes neufs. Tour d'horizon du côté de Créteil, Alfortville et Maisons-Alfort, villes les plus actives du département.

Agglomération dynamique, Caen affiche une belle croissance démographique. La capitale régionale attire de nouveaux habitants et le marché immobilier peine à satisfaire la demande.

"L'acte de vente doit être équilibré entre vendeur et acquéreur"

Partie prenante, avec Créteil et Limeil- Brevannes, de la communauté d'agglomérations de la Plaine Centrale, Alfortville. A 7 kilomètres de Paris (et 20 minutes de Châtelet-les Halles par le RER D), la commune est elle aussi chérie des acquéreurs. Depuis 1999, l'offre ne faiblit pas et huit programmes sont à l'affiche actuellement. Avec 36 000 habitants et l'originalité de posséder des limites administratives matérialisées par la Seine, la Marne, la ligne SNCF et l'A 86, elle attire les acheteurs avec des prix attractifs en ces temps de flambée immobilière : on trouve des petits 3-pièces à partir de 176 000 €, une opportunité rare en première couronne. Elle développe d'autres atouts : en plus de ses kilomètres de promenade piétonne sur les bords de la Marne, la commune a obtenu 4 fleurs au concours national des villes et villages fleuris. Elle a aussi un bon niveau d'équipements scolaires et sportifs et de nombreux lieux de rendez-vous à la culture, avec notamment deux théâtres, deux musées et un conservatoire municipal de musique. Elle poursuit ses efforts en la matière. La construction d'une médiathèque et d'une salle de spectacles de 400 places vient de débuter. Elles devraient être livrées en 2007. "Nous avons à coeur d'éviter les trop grosses opérations pour ne pas fragiliser le tissu urbain et social, prévenait cependant Joseph Loreau, maire-adjoint à l'urbanisme, au patrimoine et à la voirie dans un récent numéro de l'Indicateur Bertrand. Le nouveau plan local de l'habitat (PLU) prévoit une diminution des hauteurs de constructions autorisées".

Le marché de Bordeaux dépasse largement le cadre de la ville et de sa communauté urbaine. Si les prix progressent sensiblement, l'élargissement de l'offre et des produits destinés aux primo-accédants devrait satisfaire les acheteurs.

"La ville va évoluer vers un urbanisme raisonné"

"L'opération Euroméditerranée atteint un haut niveau de crédibilité"

Même si l'agglomération de Lille ne figure pas parmi les sept métropoles les plus chères de province, elle n'en reste pas moins intéressante pour les investisseurs. Située au cœur de l'Europe, bénéficiant d'une desserte TGV qui la met à une heure de la capitale, Lille est aussi l'une des métropoles européennes dotée d'un grand projet urbain en cœur de ville, avec Euralille, qui a entamé sa deuxième phase et devrait à terme compter 6 000 à 7 000 habitants et 15 000 emplois. Le prix moyen au mètre carré s'y établit à 2 928 euros/m2, rendant ce quartier encore très abordable, au regard des 3 610 euros/m2 affichés par le centre-ville.

Avec une moyenne de prix neufs qui frise les 3 000 €/m2 fin 2005, le marché marseillais a enregistré une progression de 5 % en un an, qui devient peu à peu plus raisonnable. Le manque de logements disponibles semble avoir créé dans certains secteurs des tensions entre prix du neuf et de l'ancien où parfois le prix au mètre carré de biens récents dépasse celui de la promotion immobilière. "Si l'offre de logements neufs était plus importante, on n'assisterait pas à un phénomène de surcote pour des biens sur le marché de la revente, estime Philippe Roux, président régional de la FPC. Dans certains quartiers où l'offre en neuf est très restreinte, certains biens dépasseraient de 10 % les prix du neuf pour une seule raison : la disponibilité immédiate du bien ancien face aux logements neufs dont la livraison pour la plupart des programmes actuellement en cours de commercialisation n'est attendue qu'en 2007". Fabrice Halimi, directeur du Groupe A et Associés confirme ce constat : "J'ai plusieurs métiers, dont la promotion, la commercialisation et la transaction immobilière. Les produits existants sont dopés par une surdemande dans certains quartiers, comme les 7e ou 8e. Les prix pratiqués dans le neuf le sont en fonction d'un marché décalé ! Entre le moment où une opération de promotion est préparée et où elle est commercialisée, il peut se passer une année alors que le marché évolue pendant ce temps. Les logements neufs en commercialisation ont souvent des références antérieures de huit à douze mois !" En tout état de cause, les prix affichés à Marseille sont-ils si élevés ? "Il est difficile de percevoir le marché, explique Jean-Louis Boularan, directeur régional d'Eiffage Méditerranée. Nous avons la perception d'un marché cher mais, par rapport aux métropoles européennes, il l'est peu.Qui a raison ? Je ne sais pas, mais je crois que la progression du prix de vente à Marseille n'est pas le fait d'un mouvement inflationniste des promoteurs. Les prix de vente ne sont pas éhontés, mais il importe d'en réduire la tendance à la hausse !".

Indicateur Bertrand :Quels sont les programmes emblématiques et les développements de Bouwfonds Marignan pour le secteur Paris 1ère Couronne ?
Jean-Philippe Bourgade : Nos opérations phares en Première Couronne sont le Domaine des Dryades, en bordure de forêt au Plessis- Trévise (94) et Square Saint-James, au coeur de la Cité Jardins du Plessis-Robinson (92). Elles représentent chacune une centaine de logements et la commercialisation se déroule pour le mieux. Nous avons aussi deux autres opérations dont la commercialisation sera lancée avant l'été. L'une est située à Saint- Denis, l'autre à Levallois- Perret. Pour cette dernière, il s'agira d'une opération d'exception proche de la mairie. Elle comprendra 30 appartements, du studio au 5-pièces, ainsi que quatre maisons. C'est une offre rare sur le marché de l'immobilier neuf aux portes de la capitale.
I.B. : Quels sont votre positionnement et votre stratégie en Ile-de-France Grande Couronne ?
J-P.B. : Nous affirmer aujourd'hui comme un opérateur majeur sur le marché de l'habitat tant au niveau des appartements que de celui de la maison individuelle où nous nous positionnons plus particulièrement sur le segment haut de gamme. Des opérations de prestige comme le Domaine de Bois Maison à Vauhallan (91) et récemment, Courtaline à Magny-le-Hongre (77), constituent de solides références.
Fort de ces deux succès commerciaux, nous nous engageons dans de nouveaux projets, l'un d'envergure porte sur la réalisation de 200 maisons sur le plateau de Saclay, face à l'école HEC, un autre à Maisons- Laffitte avec 35 appartements, un troisième à Vieille-l'Eglise près de Rambouillet. Au total, nous prévoyons 20 lancements d'ici la fin de l'année. Parmi les prochains, citons notamment Bobigny, Serris-Val d'Europe, Aubergenville, Lagny-sur-Marne, Dourdan, Montreuil, Conflans-Sainte-Honorine, sans oublier une nouvelle tranche à Vauréal. Pour cette année 2006, ce sont plus de 1 000 logements qui seront lancés par Bouwfonds Marignan en Ile-de-France Grande Couronne.
I.B. : Au niveau prix, où se situe l'Ile-de-France Grande Couronne ?
J-P.B. : Même s'il y a toujours structurellement une difficulté à produire du foncier et à répondre à la forte demande, je pense que globalement les prix vont se stabiliser et notamment sur le marché de la maison individuelle : l'année 2006 sera l'année de la croissance maîtrisée. Elle s'exprimera d'autant mieux au travers d'opérations en Ile-de-France Grande Couronne que nous resterons dans des fourchettes de prix entre 2 800 euros/m2 et 3 500 euros/m2 correspondant à une réelle solvabilité des clients.
A noter que les crédits ne cessent de s'allonger ; à titre d'exemple, en 2005, lors de la commercialisation de notre première tranche à Vauréal, 20 % des crédits étaient sur une durée supérieure à 20 ans. Aujourd'hui pour la seconde tranche, ces mêmes crédits représentent 80 %.
I.B. : Avez-vous des ambitions sur le marché de la très Grande Couronne parisienne ?
J-P.B. :Nous avons une stratégie de développement au sein de villes très dynamiques situées à une heure de Paris comme Tours, Chartres ou Orléans. Nous allons nous implanter cette année à Rouen et nous étudions les opportunités foncières de Reims car l'arrivée du TGV en 2007 mettra Paris à trois quarts d'heure. La bonne pertinence immobilière est de savoir s'adapter là où le marché est porteur.
I.B. : Que vous inspire l'arrivée du Borloo populaire ?
J-P.B. : Je pense que son arrivée est une très bonne chose pour l'investissement locatif et la mixité. D'ailleurs, tout ce qui peut favoriser le social intermédiaire ou l'accession sociale à la propriété doit être développé. En tant que promoteur citoyen, je ne peux que féliciter sa mise en place.

Dans l'Est lyonnais, s'amorcent des opérations de reconstruction de la ville sur la ville. Au sein de zones encore à demi-industrielles, les industries muteront sous 10 à 20 ans et seront remplacées par du tertiaire et du résidentiel. Ces restructurations vont s'accompagner de la création du pôle majeur d'échanges de l'Est lyonnais autour du tramway Léa, mis en service à la fin de l'année, et de la ligne express Leslys. Rappelons que le Grand Lyon vient de recevoir le Ticket d'Or du magazine Ville et Transports pour la qualité de son offre en transports.

Lors de la dernière assemblée générale, nous avons approuvé le contrat de syndic. Il s'avère que d'après celui-ci notre copropriété ne fera pas l'objet d'un compte bancaire séparé.Cette disposition contractuelle est-elle applicable ? (Denis P.,Bordeaux, 33)

Pour rassurer les emprunteurs obligés de revendre rapidement, par exemple pour des raisons de mutation professionnelle, certaines banques proposent des garanties revente. Leur objectif, compenser la perte financière éventuelle lors de la revente du bien. Dans la plupart des cas, l'assurance se limite à certains types de situation : décès, invalidité, mutation professionnelle, licenciement, divorce ou séparation... Cette garantie est évidemment limitée dans le temps. Vérifiez bien ce qu'il en est avant de signer un tel contrat. En règle générale, la durée du contrat ne va pas au-delà de 5 ans. Mais elle peut aller plus loin lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif. Ainsi, au Crédit Foncier, si vous achetez votre résidence principale, vous serez couvert durant cinq ans. En revanche, si vous êtes investisseurs, votre garantie sera de 9 ans. Elle couvre la différence entre le prix d'achat et le prix de revente, frais compris. Une sécurité supplémentaire qui peut vous aider, le cas échéant. Surtout si vous devez vendre rapidement et faire des concessions sur le prix. Toutefois, vérifiez bien les conditions d'une telle indemnisation avant de vous engager.

"Le plaisir de vivre à Villeurbanne est réel"

Après des années de forte hausse, le marché marseillais du logement neuf affiche une vraie dynamique avec une offre de mieux en mieux répartie dans une ville en mouvement.

Cergy-Pontoise compte 179 000 habitants de nos jours, contre 41 000 à l'origine et plus de 65 000 logements (dont 45 % d'habitat individuel et 25 % de logements sociaux). Plus de 3 700 entreprises sont implantées sur le secteur, parmi lesquelles Sagem, Renault, Thomson, Clarins, Peugeot, Spie, CIC ou encore Vuitton mais aussi Johnson, BP-France ou Yamaha France. Le développement urbain n'a pourtant pas eu raison de ce coin de campagne francilien. Les opérations de logements des années 90 ont fait la part belle aux pavillons et les élus du secteur ont volontairement freiné les programmes de logements neufs à l'approche de l'an 2000 pour maintenir un bon taux d'emploi (65 000 emplois dans le secteur privé, 21 000 dans le public, dont le premier employeur est l'hôpital de Pontoise et 3 000 dans les entreprises individuelles).