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Si vous pouvez raisonnablement espérer vendre rapidement et couvrir l'intégralité de votre nouvel achat, c'est la solution idéale. C'est par exemple le cas si vous achetez un logement plus petit que celui que vous possédez, donc en principe moins cher. L'établissement financier mettra alors en place un crédit qui sera remboursé en quelques mois. Les banques ne sont cependant pas très favorables à ce type de prêt, le jugeant peu rentable et parfois risqué. Surtout lorsque le marché immobilier est peu actif et qu'il ne permet pas une revente rapide. Dans les années 90, alors que la crise sévissait, certaines avouaient même ne pas le distribuer du tout. Aujourd'hui, les choses ont changé. Le marché est très actif même s'il donne des signes de fléchissement. Et les banques n'ont plus les mêmes réticences vis-à-vis du relais "sec". Elles le proposent même à des conditions avantageuses, généralement assez proches des taux des prêts à long terme. A titre d'exemple, la Société Générale annonce son taux fixe entre 3,55 et 3,80 %. A la BNP-Paribas, le taux démarre à 3,20 %.

J'envisage l'installation d'un climatiseur dont une unité serait placée à l'extérieur. L'accord du syndic est-il nécessaire ? (Olivier R., Paris 10e).

"La réduction d'impôts doit toujours être considérée comme un "plus", sans jamais être la seule motivation de l'achat. Car au terme de l'économie d'impôts, le client aura un logement sur les bras, qu'il devra continuer à louer ou pouvoir revendre dans de bonnes conditions. C'est ce que nous expliquons à tous nos clients : leur achat doit d'abord être motivé par le plaisir et par la certitude de faire une bonne affaire en termes patrimoniaux", estime Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM Constructeur. Un avertissement qui vaut pour tous les types d'achat et tous les dispositifs fiscaux qui les accompagnent : Robien en investissement locatif "classique", LMP, LMNP ou loi Demessine pour les locations meublées en résidence de tourisme ou encore loi Girardin pour les investissements plus "exotiques"... Assurez-vous à chaque fois que le logement que vous souhaitez acquérir serait une bonne affaire, même sans l'alléchante réduction du chèque au percepteur qu'il vous permet.

Si vous vendez votre logement pour des raisons de mobilité professionnelle et si vous en achetez un autre sur votre nouveau lieu de résidence, vous pouvez peut-être obtenir un prêt relais à taux record : 1 % (hors assurances et garantie) la première année (renouvelable une fois). Pour en bénéficier, deux conditions : être salarié d'une entreprise assujettie au 1 % logement (+ de 10 salariés) et vous trouver dans une situation de mobilité professionnelle ou de perte d'emploi consécutive à un plan social. Si c'est votre cas, vous pouvez prétendre à 70 % de la valeur vénale du logement que vous mettez en vente, dans une limite qui dépend de votre localisation. Cette limite est fixée à 105 600 € (zone I) ; à 86 400 € (zone II) et à 67 200 € (zone III). La nouvelle opération peut concerner l'achat d'un logement neuf ou ancien, de même que la construction d'une maison. Seule obligation : il doit s'agir de votre résidence principale.

Pour être complet sur l'investissement locatif, il faut aborder le problème de la revente du bien. Si vous n'avez pas investi en pensant à une utilisation personnelle future de votre bien, vous serez peut-être amené à le vendre au bout de quelques années de location (au moins neuf, si vous disposez de l'amortissement Robien). Si vous avez investi dans un logement bien situé, dans une ville attractive, et que votre bien est en bon état, vous devriez réaliser une belle plus-value... Sur laquelle l'Etat voudra prendre sa part. Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un logement locatif, les plus-values réalisées sont soumises à une fiscalité que la loi de finances 2004 a profondément réformée et simplifiée.

Quelle ville choisir pour s'assurer le meilleur des investissements ? "Dans l'agglomération parisienne, Paris intra-muros est hors-jeu, à moins de choisir des petites surfaces, dans l'ancien et dans les arrondissements les plus populaires" estime Stéphane Desquartiers, de la Maison de l'Investisseur. En banlieue proche, tournez-vous vers les villes populaires, en particulier celles qui connaissent d'importantes métamorphoses, avec l'aménagement de nouveaux quartiers, comme la Plaine à Saint-Denis, par exemple, ou les bords de Seine à Choisy-le-Roi. Enfin, en abordant les villes de deuxième couronne, vous pouvez encore dénicher des prix attractifs. Attention cependant : éloignement de la capitale oblige, sélectionnez les quartiers les plus proches des moyens de transports et des équipements. En région, le même raisonnement vaut pour les grandes agglomérations comme Lyon. Même dans les villes de taille plus modeste, les prix de l'immobilier n'ont cessé de grimper ces dernières années et les cœurs de ville deviennent difficilement compatibles avec de bonnes rentabilités locatives. Choisissez une ville qui possède un bon "potentiel" d'attractivité : qualité de vie bien sûr, mais aussi pôles d'emplois, vie universitaire, etc.

- Le cadre Robien vous permet d'amortir largement votre acquisition. Vous déduisez en effet de vos revenus de location une partie du prix de revient du logement, à raison de 8 % pendant les 5 premières années et de 2,5 % les 4 années suivantes, qui représentent environ 40 % de la valeur du bien et arrivent à 65 % d'amortissement si vous décidez de prolonger pendant 6 ans supplémentaires. A cette économie s'ajoute l'abattement forfaitaire de 6 % sur les loyers imposables, pendant toute la durée de l'amortissement, le taux de 14 % étant ensuite applicable, à l'expiration de la période d'amortissement.

Plus onéreux à l'achat, le neuf s'avère cependant économique sur le long terme. Les appartements sont aux normes thermiques et acoustiques, ce qui signifie souvent une sérieuse économie sur la facture de chauffage. Par ailleurs, l'absence de travaux à l'entrée dans le logement et l'assurance de n'avoir aucune grosse réparation à prévoir au cours des dix années suivantes, relativisent considérablement le surcoût. Il convient également de prendre en compte l'impact de la fiscalité : dans le neuf, les frais d'acquisition sont réduits à la seule taxe de publicité foncière, la TVA étant déjà incluse dans le prix annoncé. Frais de notaire compris, la facture ne dépasse pas 2 à 3 % du prix d'achat, contre environ 7% pour un logement ancien. Pour faire le bon choix, voyez toujours "plus loin" que le prix d'achat : si vous optez pour l'ancien, renseignez-vous soigneusement sur l'état général de l'immeuble, les problèmes éventuels de remise aux normes des installations électriques, la présence d'amiante, etc.

Les plafonds mensuels de loyer au m2 ont été réajustés début 2005.

Je suis usufruitière. Mon syndic me réclame les charges sans rien réclamer au nu propriétaire. Qui doit payer les charges de la copropriété ? (Martial D., Rambouillet, 78).

Le premier pas dans la constitution d'un patrimoine immobilier reste l'acquisition de votre résidence principale. Vous pouvez ensuite choisir de miser sur l'immobilier pour vous constituer un capital : en achetant un autre bien, vous vous constituez une source de revenus régulière grâce aux loyers, ou achetez et financez ainsi votre résidence secondaire, le premier logement de vos enfants devenus indépendants, etc. Vous préparez aussi votre retraite, en finançant dès maintenant une source de capital qui sera bienvenue lorsque vos revenus mensuels baisseront.

Le studio ou le petit 2-pièces est le produit d'investissement locatif traditionnel. Le prix d'entrée plus faible autorise en effet une rentabilité locative plus élevée. La prudence est cependant de mise, car les petites surfaces ne sont pas exemptes d'inconvénients. Tout d'abord, les différents dispositifs fiscaux - Méhaignerie et Périssol en particulier - ont entraîné une surabondance, notamment dans les villes universitaires, qui peut peser sur les conditions de revente. Ensuite, les studios sont soumis à un turn-over important des locataires : les périodes de vacance sont donc plus élevées, de même que le rythme d'usure et de dégradation du logement, ce qui entraînent des frais de remise en état avant de relouer le logement. Sur le long terme, la rentabilité effective d'une petite surface peut donc s'avérer moins élevée que prévu. Si votre budget vous le permet, opter pour une plus grande surface - voire une maison - vous offre l'avantage d'une plus grande stabilité du locataire et d'une meilleure valorisation de votre capital, avec l'inconvénient d'une rentabilité locative immédiate plus faible.

En matière de prêt relais, la complexité des formules rend les comparaisons pour le moins délicates, d'autant que le taux n'est pas le seul élément à retenir. Le coût de l'assurance décès invalidité et des frais de dossier a une fâcheuse tendance à augmenter la note. Attention : en cas de prêt relais jumelé, les frais de dossier (en principe 1 % du capital emprunté, parfois plafonné) peuvent s'appliquer aux deux crédits. Mieux vaut se tourner vers les formules qui limitent ces frais au prêt à long terme. De même, soyez vigilant quant au niveau de la garantie prise par la banque. En cas d'hypothèque ou de privilège, la garantie peut porter non seulement sur le bien acquis mais également, si sa valeur n'est pas suffisante, sur le logement à vendre. Une fois ce dernier vendu, outre le coût proprement dit de la prise de garantie (autour de 1,7 à 2 % du capital emprunté), vous seriez également dans l'obligation de payer des frais de mainlevée d'hypothèque. De fait, privilégiez les banques qui se contentent d'une promesse d'hypothèque ou d'un engagement irrévocable leur permettant de récupérer, auprès du notaire, les fonds versés lors de la réalisation de la vente.

Investir pour louer entraîne un certain nombre de contraintes : régler les éventuelles charges de copropriété, et en suivre les décisions, chercher des locataires, indexer les loyers sur l'indice du coût de la construction, se prémunir d'éventuels impayés... Si vous n'avez pas le temps - ou l'envie ! - de vous occuper de la gestion locative de votre bien, vous pouvez vous tourner vers les offres "packagées" que de plus en plus de promoteurs proposent sur leurs nouvelles réalisations. Associant la vente du bien à un certain nombre de prestations qui vous déchargent des problèmes de gestion, ces formules ont leur coût, mais peuvent être intéressantes à condition de bien étudier l'étendue des garanties offertes. De la simple offre de gestion locative à la garantie d'un certain taux de rentabilité, en passant par une offre plus ou moins large d'assurances, contre les impayés par exemple, les "packages" peuvent représenter jusqu'à 11 % du montant annuel des loyers.

Aux portes de la capitale, la banlieue nord pratique des prix attractifs avec une qualité de services quasi-parisienne. Saint-Denis bat des records de construction en petite couronne, et Saint-Ouen tire bien son épingle du jeu. C'est le moment d'explorer leurs opportunités. #rSAINT DENIS, UN MARCHE PHARE DE L'ILE DE FRANCE

Notre pavillon s'affaissant, et après expertise, il s'avère que les fondations ne sont pas celles prévues initialement pour faire face aux inconvénients du terrain. L'assurance dommages-ouvrage a été saisie, elle n'interviendra pas, la maison ayant plus de 10 ans. Avons-nous un recours ? (Lucy D., Fontainebleau, 77).

Les faibles taux de crédit pratiqués actuellement et les durées de plus en plus allongées que proposent les financiers sont un argument de plus en faveur de l'investissement immobilier. Ces durées permettent de sauter le pas de l'achat à des taux tournant autour de 4,5 %. Un petit bémol s'impose cependant avant d'en "prendre pour 30 ans", puisque le prêt s'avère d'autant plus coûteux qu'il est étalé sur une longue période. Vous avez toutefois, en tant qu'investisseur, la possibilité de déduire de vos revenus fonciers tout ou partie des intérêts d'emprunt. De plus, certains prêts sont faits pour vous : c'est le cas du PLS, le Prêt Locatif Social, qui peut financer l'achat en Vefa, ou l'acquisition d'un terrain pour construire une maison, ou encore l'acquisition et les travaux de rénovation d'un logement ancien. Comme son nom l'indique, ce prêt vise à financer des logements sous conditions de loyers et de ressources et il ne vous sera accordé que dans le cadre d'une convention signée avec l'Etat. Cela dit, il ouvre droit à un certain nombre d'avantages fiscaux et offre une belle rentabilité.