Conseils

Stéphane et Amélie, la trentaine à peine entamée, une situation professionnelle stable, ont tout du couple parisien typique. Ils habitent la Capitale depuis la fin de leurs études. Ce jeune ménage ne tarde pas à s'agrandir avec l'arrivée d'un enfant. Mais, difficile de pousser dans le petit deux pièces du XXe arrondissement. Autant en profiter pour acheter un véritable appartement familial. Dans Paris si possible. Seulement, pour les jeunes Parisiens, acheter un logement peut devenir rapidement un chemin de croix. C'est pourquoi la ville de Paris a mis en place le Prêt Paris Logement 0 % dans le but d'aider les ménages parisiens à financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. La mairie de Paris espère ainsi maintenir de jeunes familles dans la Capitale plutôt que de les voir fuir vers la banlieue. Quelles conditions ?

A quelque 30 kilomètres de la capitale, les communes de l'agglomération de Cergy-Pontoise ont vécu, comme toutes les villes-nouvelles, une croissance au rythme accéléré. Entre 1969 et 1999, le territoire est ainsi passé de 41 000 à plus de 178 000 habitants. Pour ne pas devenir une gigantesque ville-dortoir, il a fallu associer à la construction de dizaines de milliers de logements, l'implantation d'entreprises, de commerces, de services et d'équipements permettant de donner vie à l'agglomération. Pari tenu, malgré des conjonctures économiques parfois difficiles, puisque l'ensemble du territoire forme un véritable bassin d'emplois, avec près de 95 000 salariés du public et du privé. A elle seule, la ville de Cergy compte 90 hectares d'implantation industrielle et 972 000 m2 de bureaux. La présence de grandes entreprises privées, telles Spie, 3M France ou Peugeot à Cergy, Clarins, Saab ou BMW à Pontoise, constitue une base d'activité solide à laquelle s'ajoutent les emplois induits par le statut de préfecture du département de Cergy, le développement du pôle universitaire, sans oublier la présence des équipements commerciaux ou de loisirs.

Dois-je faire appel à un architecte pour faire construire un pavillon d'environ 100 m2 ? (François F., Quimper, 29).

Nous avons modifié un contrat de construction pour incompatibilité avec les règles d'urbanisme de la commune. Le financement n'étant plus adapté, nous avons demandé l'annulation de notre prêt. La banque, nous ayant consenti un prêt global terrain et construction, peutelle refuser ? (Pascal B., St Germain-du-Puy, 18)

Villes phares d'une vaste agglomération, Cergy et Pontoise associent charme des boucles de l'Oise et équipements d'une ville-nouvelle. Coup de projecteur sur leurs quartiers encore en devenir.

Limitée par la mer d'un côté et la campagne de l'autre, comment Saint-Malo envisage-t-elle son avenir ? Pour René Couanau, le maire, la réflexion sur le développement urbain de la ville devait concilier la réponse à la demande de nouveaux logements et la préservation de l'environnement. "Fallait-il s'étendre sur les terres agricoles, notamment les importantes cultures maraîchères, qui entourent la ville ? Nous avons voulu tenir compte, non seulement des contraintes que nous impose la protection du littoral, mais aussi afficher notre volonté de ne pas trop étendre la ville" affirme-t-on en mairie, en détaillant le nouveau PLU. Au programme donc, la réalisation de nouveaux logements sur du foncier libéré en ville, la requalification de certains quartiers, la création de nouveaux équipements, culturels ou sanitaires, comme un troisième établissement d'accueil pour les personnes âgées dépendantes. Car, comme le fait remarquer Marie-Christine Le Hérissé : "S'il faut tenir compte de l'activité touristique, qui constitue une part importante de notre économie, nous pensons la ville pour tous les Malouins, et ne souhaitons pas nous tourner vers le tout-tourisme". La ville, qui compte 26 % de logements sociaux, profite d'ailleurs aussi de son PLU pour se pencher sur le sort de ses quartiers les plus déshérités. Dans le quartier de la Découverte, qui concentre les problèmes sociaux et vit replié sur lui-même, la mairie espère favoriser l'itinéraire résidentiel et l'accession à la propriété en profitant des politiques de la ville actuelles, pour lancer une opération de requalification. Et parmi les nouveaux logements prévus, la mairie compte en réserver 181 à l'accession aidée ou à la location sociale, dans les trois années à venir. De même, dans le secteur convoité du littoral, le maire a souhaité une opération de maisons en location- accession sur les terrains dont la mairie est majoritairement propriétaire. Fonctionnant comme une sorte de vente en leasing, ce projet permettra l'accès à la maison individuelle pour quelques familles à revenus modestes.

Nous nous sommes adressés à un constructeur pour la réalisation de notre maison. Les entreprises ont peu à peu déserté le chantier jusqu'à ce que nous apprenions la faillite du constructeur. Pouvons-nous nous retourner contre l'assureur dommageouvrage ? (Julie G., Rouen, 76).

Indicateur Bertrand : MGM Immobilier s'est d'abord implantée en Haute-Savoie. Où en est cette activité montagne ?
Gabriel Mingeon : Sur le secteur montagne, notre croissance est constante. Au départ, Maurice Giraud, fondateur du groupe, construisait des maisons individuelles, avant de porter sa réflexion sur la résidence secondaire en montagne, à partir de 1985. Nous avons construit en Haute-Savoie, puis au début des années 90, nous nous sommes implantés en Savoie. Autre date clé de l'activité montagne, 1996, qui voit l'ouverture de notre première résidence de tourisme.
IB : Comment MGM en est-il venu à se spécialiser dans la résidence de tourisme ?
G.M. : Ce que nous voulions, c'était faire un immobilier de loisirs de qualité, en montagne. Or, les mairies nous demandaient de la résidence de tourisme car pour faire tourner les stations, elles ont besoin d'un turn-over important et d'un taux d'occupation élevé des résidences secondaires. De plus, le dispositif Périssol a dynamisé ce secteur. La résidence de tourisme s'est mieux vendue et elle est devenue notre spécialité, puisque nous sommes désormais connus et reconnus pour cela.
IB : Comment arrivez-vous à maintenir la rentabilité locative, avec des résidences haut de gamme et donc aux prix d'entrée élevés ?
G.M. : Nous ne vendons pas l'avantage fiscal ou la rentabilité locative avant tout. Nous construisons des résidences de qualité, mais notre clientèle dispose d'un pouvoir d'achat conséquent et n'a pas besoin des revenus de la location. Ce n'est pas ce qui la motive au départ.
La montagne est une sorte de grand parc d'attractions qui fonctionne à plein sur quatre mois. Pour notre type de résidences, il faut vendre quelque chose en plus du ski. Nous ne lésinons pas sur les prestations et nos résidences ne se conçoivent pas sans piscine, hammam, services hôteliers de qualité. Tout cela a un coût, mais permet à une clientèle aisée de profiter à la fois d'un appartement bien à elle, suffisamment grand pour y vivre à l'aise pendant les vacances, avec les mêmes services qu'un hôtel.
Nous avons d'ailleurs décidé d'ajouter un "plus" en animant nos espaces détentes et loisirs : désormais, il y aura des esthéticiennes dans nos espaces beauté, des cours d'aquagym, des animateurs pour les salles de fitness. C'est cette qualité qui nous a permis de nous faire connaître et qui est notre marque de fabrique. C'est cela que nous voulons donner à nos clients et la rentabilité passe après.
IB : Justement, quel est le profil "type" de votre clientèle ?
G.M. : Les gens qui viennent nous voir pour acheter un appartement ont la démarche contraire de celle d'un investisseur, qui veut défiscaliser, faire rentrer les loyers et ne se déplace même pas pour voir les appartements. Ceux qui achètent chez nous, même en ZRR, ont un lien sentimental avec leur appartement. C'est avant tout leur appartement à la montagne. Il faut même parfois les convaincre d'acheter en résidence de tourisme et de voir leur bien mis en location en dehors de leurs propres semaines d'occupation. Nous avons d'ailleurs très peu d'appartements vendus en bloc, à quelques rares exceptions près. De plus, il faut éduquer l'Europe à la résidence de tourisme, car ce concept ne lui est pas familier, même si on connaît le time-sharing chez les Anglo-Saxons. Les parts de marché en France ne sont pas extensibles à l'infini pour nos résidences de tourisme haut de gamme. Mais nous avons une clientèle qui vient de partout en Europe, notamment ces derniers temps des pays de l'Est, qui découvrent la montagne.
IB : Qu'en est-il de votre activité sur la Côte d'Azur ?
G.M. : Nous sommes arrivés en 1998, à Sainte- Maxime, avec une résidence de tourisme. Mais il y a sur la Côte d'Azur une concurrence incroyable sur cette activité.
Nous avons donc voulu rester dans le domaine de l'immobilier de loisirs, mais en résidence secondaire classique. L'expérience nous a montré que pour rester sur ce créneau, il valait mieux s'écarter des grandes villes, comme Cannes, Nice, Menton, Antibes, qui sont devenues des pôles urbains où on vient vivre. Notre programme en centre-ville de Saint-Raphaël a ainsi accueilli une grande majorité de clients en résidence principale, en particulier de retraités souhaitant se rapprocher du centre.
Comme nous voulons continuer à faire de la résidence de tourisme haut de gamme, en nous faisant plaisir sur les matériaux, la qualité, etc., nous privilégions les sites qui ont gardé l'aspect "destination loisirs", comme Pont-Royal, avec son golf.
IB : Quels sont vos projets actuels et à venir ?
G.M. : Au total, nous avons 30 à 34 projets. En montagne, nous avons six ouvertures pour la fin de l'année, et autant sont prévues pour 2006. Il y aura notamment un très beau projet au Grand Bornand-Chinaillon, où nous avons 20 000 m2 de droit à construire et aménageons complètement le site. La résidence de tourisme comptera une quinzaine de chalets avec 10 à 20 appartements par chalet et un hôtel.
Du côté de la mer, la commercialisation du domaine de Pont-Royal a débuté cette année. C'est un projet d'exception, construit autour du golf à la manière d'un vrai hameau, sur un site exceptionnel.

Située entre Chamonix et Albertville, Megève est l'une des stations des Alpes les plus réputées. "L'offre de logements est constituée pour moitié de neuf et pour moitié de revente, explique Frédéric Duc Dodon, gérant de l'agence immobilière Ici et Maintenant. Sur le neuf, 75 % des achats se porte sur des résidences secondaires traditionnelles et 25 % en investissement locatif LMP ou LMNP". La part de la clientèle étrangère a fortement progressé, avec des Anglais qui portent leur choix sur cette station au détriment de Val d'Isère ou de Chamonix. Le marché neuf suit la configuration de Megève en plusieurs quartiers : le Mont d'Arbois et le centre-ville constituent deux secteurs où les prix varient entre 6 000 et 12 000 t/m2. Rochebrune, situé au départ des remontées mécaniques vers le domaine skiable se situe entre 6 000 et 9 000 t/m2 tandis que le Demi-Quartier présente des prix compris entre 5 000 et 11 000 t/m2. Quant à Jaillet, coupé du centre-ville, les logements neufs varient entre 5 000 et 8 000 t/m2. "En l'espace de trois ans, les prix ont augmenté de 30 à 40 %, observe Frédéric Duc Dodon qui constate qu'avec un seul chalet, il est désormais possible d'accéder au statut LMP. Dans les environs de Megève, le marché est loin d'être atone : "Une fois que vous êtes au pays du Mont- Blanc, chaque village a son charme", estime Maria Guibert, gérante d'OACI Conseil qui réalise et commercialise plusieurs opérations comme cette première résidence de tourisme à Crest Voland Cohennoz où la saison estivale, son habitat montagnard, sa vie agricole et ses équipements touristiques n'ont rien à envier à la saison hivernale. La résidence est commercialisée à 3 000 t HT avec une rentabilité comprise entre 4 et 4,5 %. Des communes comme Combloux ou Pratz-sur-Arly attirent de plus en plus : "Pratz-sur-Arly se situe à 5/6 km de Megève et pourtant, les prix y sont plus accessibles, constate Frédéric Duc Dodon et la clientèle est en grande partie française". Quant à l'avenir de ce secteur, l'agent immobilier a une certitude : "Il n'y aura plus d'augmentation comparable des prix, mais certainement pas une baisse, et ce en raison de l'absence d'une offre suffisante".

"La croissance démographique est une chance pour Lunel ! " Après avoir pâti d'une image dégradée, Lunel, quatrième ville de l'Hérault, est à la mode. A michemin de Nîmes et Montpellier, la commune repense son urbanisation, ses équipements et ses infrastructures, comme l'explique son maire, Claude Arnaud.

Si les investisseurs sont toujours très présents - ils représentaient encore 72 % des achats au 1er trimestre 2005 dans l'agglomération montpelliéraine -, les promoteurs n'ont pas abandonné l'idée de proposer une offre aux accédants ou, mieux, aux primo-accédants. "Loger les primo-accédants, c'est l'une de nos obsessions, lance Alain Durand, directeur commercial d'Urbat, qui vendra un millier de logements en 2005, en Languedoc-Roussillon. C'est simple : nous faisons tout pour sortir nos opérations à moins de 3 000 €/m2. Nous avons une politique de prix bas, avec une forte précommercialisation pour éviter les frais financiers et nous travaillons en fonds propres". Résultat : à Lunel, où le promoteur a lancé la seconde tranches des Ebénistes, en plein centre de la commune, à 2 480 €/m2, les 24-35 ans représentent 80 % des acquéreurs. "Au départ, nous étions sceptiques sur la capacité de Lunel de disposer d'un marché immobilier neuf, poursuit Alain Durand. Or, avec la zone franche en plein développement et des communes comme Mauguio ou Lansargues tournées vers la 4e ville de l'Hérault, nous constatons que la demande est présente et trouve une offre adaptée". Actifs locaux acquéreurs ou investisseurs logeant des actifs locaux, ce qui importe c'est que le parc de logements neufs soit en adéquation avec la réalité de la demande. Sur le village de Poussan, Bouygues Immobilier réalise Villa Domitia, 60 logements à un prix moyen de 2 650 e/m2. Le même promoteur lance en première gamme une opération à Villeneuveles- Béziers à... 2 450 €/m2. A Béziers, Marignan commercialise un programme à 2 500 €/m2 habitable, une ville où les prix sont moins élevés qu'à Montpellier. C'est dire si la préfecture de Région n'a plus le monopole de la promotion immobilière. Comme le souligne Robert Verret, Directeur régional de Sopra Promotion (groupe Kaufman & Broad) : "Il faut anticiper, se diriger vers les petites villes ou les gros villages, car une bonne partie de notre avenir est là". C'est aussi ce que pense Michel Troncin en expliquant que "la chance de notre région est d'être constituée de chapelets de villes de 50 000 à 120 000 habitants avec des gros bourgs de 5 000 à 15 000 habitants, où tout ce qui se situe à 10/15 minutes de l'autoroute entre Perpignan et Orange est susceptible de se développer à terme".

Sur l'autre rive de la Rance, Dinard joue la carte du charme balnéaire. Sable fin et kilomètres de promenade en corniche font tout son charme. Les prix y sont élevés, mais les réalisations profitent souvent d'un bel environnement et c'est là que se trouve l'offre en maisons individuelles qui manque à Saint-Malo. Situées près de la plage du Prieuré, les villas contemporaines des Jardins de Neptune, que propose le groupe Sacib, en sont un exemple, de même que celles du Domaine du Haut Prieuré, de la Société Malesherbes, où le prix moyen s'établit à 238 000 €. "Nous avons deux types d'acquéreurs : des familles locales avec de jeunes enfants en résidence principale, et en résidence secondaire, des gens de Rennes essentiellement, ou qui viennent parfois d'un peu plus loin, comme de Rouen" explique Mikaëla Guillouet. Le même promoteur propose également trois grandes maisons à l'architecture bretonne traditionnelle. Profitant également d'un bel environnement, non loin de la mer, elles s'affichent à 455 000 €, un prix plus élevé qui correspond à leur catégorie haut de gamme. Autre plage, autres maisons : à 800 mètres de la plage de Port Blanc, Seri-Ouest lance la commercialisation des Pléiades, un village de 16 maisons, de 4 à 6-pièces, organisées autour d'une place. Les prix s'échelonnent de 200 000 à 360 000 €, pour des surfaces allant de 96 à 120 m2. "Jusqu'ici, les appels que j'ai eus sont dirigés vers la résidence principale ou la résidence secondaire. Mais je rencontre aussi des gens que je qualifierai de "faux investisseurs", qui comptent à terme venir s'installer. Le marché local étant particulièrement dur, les prix drainent de toute façon une certaine clientèle, qui a déjà derrière elle un premier achat et se sert de cet apport. Malheureusement, les jeunes, primo-accédants, sont exclus de Dinard comme de Saint-Malo" explique Yves Pithois, commercial de Seri-Ouest. Du côté des appartements, les prix sont également élevés. Pour sa résidence de 12 à 14 logements en projet à Dinard, la Secib envisage un prix moyen au m2 avoisinant les 3 300 €/m2 !

Le territoire du département de l'Hérault semble être pris d'une frénésie de projets qui vont voir le jour sous peu. Au titre des opérations récemment lancées, l'une des plus caractéristiques est la Zac du Martinet, en bordure du Golf de Fontcaude, à Juvignac. Cet ensemble immobilier de 330 logements à terme, est réalisé avec un parti-pris architectural alliant village de style languedocien, en circulade au sommet d'une colline et villas sur le pourtour. Eiffage, Marignan, PragmA et Sefiteg ont, pour certains, déjà lancé leur opération : PragmA réalise L'Hermitage, 46 logements collectifs et 32 villas individuelles à 2 966 €/m2 habitable (prix moyen) tandis que Marignan réalise Les Capitelles, 35 villas et 36 appartements entre 2 800 - 2 900 €/m2. D'ici quelques mois, ce sont plusieurs autres projets qui vont faire l'objet d'une commercialisation sur l'ensemble du département, sur des sites auxquels on ne s'attend pas toujours : Sopra Promotion lance 60 logements collectifs et 45 maisons individuelles à Capestang ainsi qu'un projet à Saint-Clément-de-Rivière et 200 logements à Baillargues. Le promoteur Bacotec s'est positionné à Balaruc-les-Bains, Vias et sur la Zac Malbosc, à Montpellier ainsi qu'à Saint-Brès. PragmA lance un programme de 117 logements à Balaruc-les-Bains, compris entre 2 700 et 2 900 €/m2, pour une livraison au 1er trimestre 2008. Le promoteur Roxim va lancer une opération sur la Zac Malbosc tandis que Nexity George V sera présent à Sète pour des logements collectifs en résidence principale. Enfin, parmi les nouveautés, on peut citer FDI qui lance une opération à Sète, de 35 appartements et 21 maisons dans un parc arboré avec piscine. Même si les prix, qui n'ont pas encore été communiqués, peuvent dépasser parfois les 3 000 e/m2, il n'en reste pas moins que cette offre sera accueillie avec un certain soulagement par une demande toujours soutenue.

Cœur d'agglomération

Le premier pas

Objectifs multiples

Parfois, l'investisseur mêle au volet de défiscalisation un aspect plaisir : "S'il achète au-dessus de 100 000 r son bien, l'investisseur doit réfléchir à deux fois, estime Patrick Caumon, responsable commercial d'Immo-Investir. S'il s'agit d'une défiscalisation pure, il comparera entre diverses opérations ZRR, qu'elles soient en montagne ou pas, pour chercher le prix le plus intéressant, sachant que les rentabilités, peu ou prou, se valent". Avant de se laisser séduire par une opération en ZRR, l'investisseur aura à coeur de se poser un certain nombre de questions. "Pour bien investir en résidence de tourisme, deux critères sont indispensables assure Géraud Cornillon, PDG de Lagrange Patrimoine Conseil : la qualité du gestionnaire et sa capacité à assurer le remplissage pour rentrer les loyers". A cet impératif, qui nécessite de se renseigner sur la qualité du gestionnaire, d'autres points méritent d'être soulevés : quel est le prix du marché local de la station où le bien est proposé ? ; le prix de vente semble-t-il surévalué ? ; le bien proposé est situé près des pistes, en centre-ville ou est-il isolé ? A la qualité du gestionnaire, à la situation du marché, à sa motivation réelle, l'investisseur devra aussi s'intéresser aux prestations de la résidence de tourisme, aux matériaux, aux équipements proposés, à l'architecture... Comme le souligne Christophe Bauvey commercialisateur de MMI : "Investir en ZRR permet à la fois de réaliser une économie d'impôt et de bénéficier d'une rentabilité. Il faut être sélectif sur le choix du produit et de la station : celleci doit avoir une âme, être reconnue. En cas de revente, ce sera fort utile". A Aussois, par exemple, Christophe Bauvey commercialise Les Flocons d'Argent, une résidence de tourisme 3*** en coeur de station et au pied des pistes, avec les avantages de la loi Demessine/ZRR. Rénovation : une nouvelle ère