Conseils

Les certifications “vertes" ont le vent en poupe. Qu'il s'agisse de programmes en collectif ou de maisons, les promoteurs et les constructeurs sont nombreux à choisir des certifications mettant l'accent sur la qualité environnementale de leurs réalisations. Ainsi, en juin dernier, quatre nouveaux constructeurs ont rejoint le dispositif NF Logement maison individuelle, démarche HQE®. De la Franche-Comté, avec les Constructions Bullier, à la Lorraine et à la Vendée, avec Maisons d'en France et Satov Constructions, la démarche HQE®, à peine lancée dans le secteur de la maison individuelle, s'étend peu à peu aux quatre coins de l'Hexagone. Côté appartements, de nombreux opérateurs s'engagent également, y compris parfois pour l'ensemble de leur production. La marque Habitat &Environnement distingue ainsi les réalisations de groupes d'envergure comme Vinci Immobilier, Meunier Habitat ou, plus récemment, Bouygues Immobilier.

Assurément, la très forte hausse des taux révisables, les rend beaucoup moins attractifs aujourd’hui. D’où un plébiscite pour les taux fixes bien que leur remontée soit également très sensible. Certains banquiers avancent toutefois qu’ils sont rigides et pas forcément sans risque. Bien sûr, ceux qui ont eu la mauvaise idée d’emprunter à 10 % au début des années 90 s’en sont sans doute mordus les doigts dans la mesure où ils n’ont pu bénéficier des fortes baisses enregistrées sur les taux révisables. Mais l’argument ne vaut pas aujourd’hui puisque les taux sont relativement abordables. Rien de tel, en effet, qu’un taux dont on est sûr qu’il n’évoluera pas durant 15, 20 ou 30 ans. Avec des taux autour de 4 %, on a peu de chance de le regretter. Reste que de tels barèmes sont désormais réservés aux emprunteurs disposant du meilleur “scoring” et n’empruntant pas à trop long terme. Ceux qui ont un profil moins favorable et qui cherchent à emprunter sur 25 ou 30 ans, peuvent s’attendre à des taux supérieurs. Sur 20 ans, le taux servi oscille, selon Meilleurtaux. com, entre 4,05 et 4,20 % ; sur 25 ans, entre 4,15 et 4,30 % et sur 30 ans entre 4,35 et 4,55 %. Quant à ceux qui envisagent d’emprunter sur 40 ou 50 ans, les taux s’envolent à 5 % et plus. Même à taux révisable ! “Le vrai problème est celui du décalage entre les prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des acquéreurs, explique Jean-Pierre Bourgeois de l’UCB, on essaie de trouver des solutions qui sont toutefois réservés aux emprunteurs très jeunes. Ils ont le choix de rester locataire ou d’acheter avec de plus petites mensualités”. Le Crédit Immobilier de France propose désormais une durée pouvant aller jusqu’à 40 ans, la Kutxa banque (établissement espagnol) qui distribue ses crédits (en dehors du Sud-Ouest) par le courtier Cafpi, jusqu’à 50 ans. “En 10 ans, les prix de l’immobilier ont été multipliés par deux, alors que le pouvoir d’achat des primo accédants ne progressait que de 25 %”, plaide Jean- Pierre Bourgeois. Pour Geoffroy Bragadir, le président du directoire d’Empruntis, cet allongement inéluctable des prêts n’est pas forcément la panacée. Surtout pour les familles modestes. “Pour un prêt de 150 000 z sur 50 ans à 4,90 %,l’emprunteur n’aura remboursé, au bout de 5 ans que 3 % du capital. A titre de comparaison, sur 35 ans, il aura payé 7 % du capital et sur 15 ans,27 %.Quant au coût du crédit, il est faramineux :252 000 z pour un prêt sur 50 ans contre 150 000 sur 35 ans ou 49 700 sur 15 ans”. Conclusion, un couple qui loue un appartement à 1 000 e par mois devra débourser 1 240 e pour se rendre propriétaire du même bien, soit 240 e d’écart. Reste la déductibilité des intérêts d’emprunt qui adoucira forcément la note. “En adoptant sa mesure fiscale de déduction des intérêts d’emprunt, le gouvernement Sarkozy fait pencher la balance en faveur des propriétaires. Un locataire paie son loyer 12 mois sur 12, un propriétaire ne paiera ses mensualités qu’environ 11 mois sur 12, conclut Meilleurtaux.com, elle contribue à générer une nouvelle demande pour l’accession à la propriété en poussant les locataires à avancer dans leur projet”.

Axé sur des projets urbains à grande échelle, la création de nouvelles régions touristiques et spécialisé dans les golfs, les hôtels de haut standing, Fadesa est un promoteur immobilier global. Avec plus de 20 succursales et 50 points de vente à travers la France, l'Espagne, le Royaume-Uni, le Portugal, le Maroc et la Hongrie, le groupe est leader des promoteurs du secteur immobilier résidentiel en Espagne et sur le marché de la résidence secondaire en Europe. www.fadesa.fr Filiale en France : Financière Rive Gauche Fadesa www.frivegauche.com

Enrichie d'une offre de logements renouvelée, Marseille poursuit par ailleurs la réalisation des nombreux projets urbains sur l'ensemble du territoire de la commune. Cette complémentarité s'observe d'arrondissement en arrondissement. Rue de la République, dans le quartier des Grand- Carmes, dans le 2e arrondissement,Marseille République participe à la rénovation de l'ensemble du patrimoine de cette artère haussmanienne afin d'offrir des habitations en centre-ville. L'ensemble des logements rénovés sera de 2 800 quand, fin 2007, les dernières opérations seront livrées. Dans le quartier Joliette, dans le 2e arrondissement, l'îlot M1, destiné à offrir des logements de différentes gammes dans un secteur qui en était jusqu'alors dépourvu, sera terminé fin 2008. Dans le 3e arrondissement, quartier de la Villette, un nouvel espace résidentiel conjuguant habitat, activités et espaces verts verra les premières livraisons en 2008, avec 2 000 logements à terme. Dans le 9e arrondissement, la ville aménage les 10 ha de ce territoire à vocation anciennement agricole, sur un périmètre de 34 ha et où sont prévus 20 % de logements sociaux, avec un démarrage des travaux prévu en 2008. Marseille sait aussi soigner ses espaces publics : après l'espace Bargemon, qui concernait la requalification en surface comme en soussol de l'esplanade Villeneuve-Bargemon, inauguré en juin 2006, d'autres chantiers sont en cours : la valorisation de la Porte d'Aix (3e arrondissement), l'aménagement du jardin des Catalans (7e), l'esplanade du J4, continuité depuis la cathédrale de la Major jusqu'à la mer, dans le cadre de la Zac Euromediterranée (2e).

“Nous allons lancer une offre de logements à des prix intermédiaires"

Au 1er trimestre, les ventes se rapprochent davantage des 500 unités que l'an passé, mais le département demeure le plus cher de grande couronne : 3 990 e/m2, en hausse de 7 %. Poissy qui avait fortement soutenu l'activité en 2005 semble au bout de ces possibilités actuelles. Le marché de Mantes s'est érodé de moitié en 2006, mais la tendance devrait s'inverser cet été à partir du lancement de la 2e tranche du quartier des Bords de Seine. Au programme : 700 lots situés dans un environnement où se sont multipliés les équipements publics (école Albert Uderzo, poste de police, halte-jeux). La réalisation d'une maison de l'enfance commencera avant la fin de l'année de même que le projet majeur du pôle nautique, symbole du renouveau du Val Fourré. Les inconditionnels du pavillon peuvent trouver herbe à leurs pieds sur le Mantois. "Apparues sur l'agglomération en 2002/2003, les maisons individuelles groupées ont rencontré un vif succès", signale l'Observatoire de l'habitat et de l'immobilier qui annonce : "La mise sur le marché d'un volume croissant de maisons et de lots à bâtir courant 2007". Plus à l'Est du département, des marchés émergent : 230 ventes en 2006 à Conflans- Sainte-Honorine et 300 sur le trio Bois d'Arcy/Sartrouville/Saint-Cyr-l'Ecole. Les prix restent attractifs. Sur les hauteurs de Conflans, le 3-pièces vaut de 225 000 à 237 000 e (parking inclus) dans un programme dont Icade Capri achève la commercialisation. Pour trouver "l'home de votre vie", surveillez les communes qui signent avec le Conseil général des Contrats de développement de l'offre résidentielle (CDOR). Ces bâtisseuses reçoivent par ce biais des subventions pour développer leur offre de logements privés. En juin, des petites nouvelles sont venues rejoindre le peloton des 18 signataires. Ce sont Chanteloup-les- Vignes, Les Clayes-sous-Bois, Ecquevilly, Noisy-le-Roi, Vaux-sur-Seine, Vernouillet et Versailles.

Louer meublé : normes à suivre : Vous devez assurer au locataire la jouissance paisible des lieux et offrir des normes de décence minimales (entretien, confort, sécurité et surface). Le logement ne peut être loué s’il ne possède pas une pièce principale d’au moins 9 m2 (seuil d’habitabilité). Un coin cuisine, une alimentation en eau chaude et froide sont aussi nécessaires. La salle d’eau n’est pas obligatoire pour un local d’une seule pièce, le wc peut se trouver à l’extérieur dès lors qu’il reste facilement accessible.

Indicateur Bertrand : Que représente aujourd'hui le groupe espagnol Fadesa sur le marché immobilier international ?
José Maria Carpio : Fadesa, dont Financière Rive Gauche est la filiale française, est l’une des principales sociétés immobilières européennes cotées en bourse. Il s’agit également de la société jouissant de la plus importante diversification géographique et l’une des plus spécialisées dans la gestion foncière au niveau européen. Elle se caractérise par la mise au point de grands développements où priment : respect de l’environnement et intégration paysagère. En règle générale, ces développements sont dotés de multiples services tels que : terrains de golf, zones vertes et de loisirs, surfaces commerciales ou installations sportives, qui génèrent une valeur ajoutée à chaque promotion. Actuellement, Fadesa s’investit dans un plan d’expansion internationale prometteur. Sa présence s’étend déjà sur 9 pays : Espagne, Portugal, Maroc, Roumanie, Hongrie, Pologne, France, Mexique et Bulgarie.
I.B. :Votre groupe,à travers Financière Rive Gauche,est implanté en France. Quels sont vos principaux programmes résidentiels ?
J. M.C. : Un des projets les plus emblématiques est celui de la commune de Massy, proche de Paris. La société a conclu un accord avec le fonds américain Colony Capital, afin de développer conjointement un projet immobilier de grande envergure. Avec un investissement estimé à hauteur de 213,5 millions d’euros, le projet disposera d’une surface bâtie de 100 000 m2 dont la majeure partie sera consacrée aux logements et le reste à des bureaux. Il existe deux autres projets d’envergure que sont Chambray Les Tours, à Tours, représentant une surface de 39 200 m2 Shon répartis entre un hôtel, une résidence tourisme, trois bâtiments de bureaux et 300 appartements ; et Meyzieu, dans l’agglomération lyonnaise pour une surface de 17 000 m2 Shon destinés à la construction de 200 appartements.
I. B. : Fadesa développe de très nombreux programmes immobiliers et des complexes touristiques de haut standing. Quels sont les grands projets ?
J. M.C. : L’un des plus importants se trouve au Maroc, où la société est présente depuis 2000. Il s'agit du projet de Mediterrania Saïdia, un grand complexe touristique et résidentiel au nord du pays, dans le cadre du Plan Azur Vision 2010. Le complexe, qui est actuellement en construction, comprendra près de 3 000 logements et 16 000 lits d’hôtel, un port de plaisance, trois terrains de golf, une zone commerciale et de services. Toujours au Maroc, le groupe prévoit le prochain développement d’un complexe résidentiel et touristique de grand standing à Smir, l’une des zones de tourisme les plus attractives face à un front de mer d’1 kilomètre. Avec un investissement prévu de près de 150 millions d’euros, ce projet sera composé de 2 189 logements avec vue sur la mer, un hôtel et une zone de 55 000 m2 destinée aux animations et à la restauration. Au Mexique, Fadesa va participer à la création d’un grand complexe touristique et résidentiel pour une nouvelle destination touristique de la côte Pacifique nommée Cip Nayarit. En Europe de l’Est, Fadesa a pénétré le marché de l’immobilier hongrois. Illustration : la construction d’un bâtiment de logements en hauteur, des locaux commerciaux et des bureaux en plein centre de la capitale. J’ajoute qu’en Pologne, le premier projet réalisé par la nouvelle société Fadesa Prokom Polska est un ensemble résidentiel composé de 1 900 logements dans l’une des zones les plus prestigieuses de Varsovie. Comme vous le voyez, dans la stratégie d’expansion internationale de Fadesa, les projets ne manquent pas.

Iwan s’est associé successivement dans 2 ateliers d’architecture avant de fonder Xanadu. Forte tête et séducteur, il assume le côté business, slalomant entre les désirs des clients, les réglementations et les impératifs financiers. “Un parcours du combattant”, reconnaît- il. Côté vie privée, il s’est conçu une “maison d’architecte” sur l’eau : un bateau amarré aux Docks, au coeur de La Confluence, le futur quartier branché de Lyon. A ses côtés, son associé David Sumner fait figure d’ascète. Cet adepte de la Croix Rousse se déplace en vélo. Franco-américain, il a été architecte en chef du Département de la Loire avant de devenir l’homme des plans et des études de Xanadu.

“Mise en avant d’un habitat diversifié avec accession à la propriété”

Une fois encore, les Parisiens ont la chance d'être les premiers Franciliens à profiter d'un nouveau moyen de transport : les Velib' (un système public de location de vélos en libreservice). En revanche, ils paient au prix fort le luxe de vivre à Paris puisque le mètre carré neuf se cède 7 550 e. On assiste tout de même à un léger repli de 3 % qui confirme la baisse amorcée l'an dernier. Peu de programmes neufs voient le jour : 700 ventes se sont conclues l'an dernier et 176 durant les 3 premiers mois de 2007. En haut de l'échelle, sur le marché des biens de prestige, les acquéreurs étrangers réalisent plus du tiers des transactions. Des coups de coeur qu'ils s'offrent sur l'Ile-Saint-Louis, les quais de la rive gauche ou le Triangle d'Or, entre l'avenue Montaigne et l'Etoile. Mais la capitale n'arrive qu'au 9e rang des villes les plus chères au monde, rapporte le Wealth report 2007 de Knight France et Citi Private Bank. Malgré des pics de 25 000 e/m2 sur de micromarchés, la moyenne tourne autour de 13 000 e alors qu'elle atteint 40 000 e à Londres.

Une dynamique s'est enclenchée avec la création des Etablissements publics fonciers. Celui d'Ile-de-France vient de signer 4 nouvelles conventions dans le réservoir d'espaces vierges que constituent le sud et l'est de la région : à Palaiseau, Vaires-sur- Marne, Saint-Fargeau-Ponthierry et Mitry- Mory. Ces terrains permettront à moyen terme la réalisation d'environ 3 000 logements et de 80 000 m2 d'activité. Du côté des constructeurs, les promoteurs immobiliers ont les dents longues, comme le laissent supposer les fusions/acquisitions qui agitent la profession. Bouwfonds Marignan promet "un bouquet d'opérations nouvelles" en Ilede- France, tant en habitat collectif qu'en maisons individuelles. Le promoteur mettra en commercialisation plus de 1 300 logements cette année. Christophe Bacqué, qui vient d'être nommé coprésident de Cogedim Résidence, se voit attribuer la mission de doubler l'activité résidentielle sur la région. Quant au groupe Promogim, présent en grande couronne avec Promogim et en petite couronne avec Franco-Suisse, il entend maintenir ses 1 400 réservations par an. "Le marché restera porteur puisque s'annonce un million d'habitants supplémentaires. De bonnes perspectives se dégagent sur Roissy, où la population a besoin de logements, et sur le Nord et le Nord-Est", anticipe le président Christian Rolloy.

Plus simple et plus rapide : c’est le double objectif affiché par le nouveau permis de construire. Une profonde réforme verra le jour à la rentrée. Exploration.

Les ventes du département se développent de 15 % par rapport à l'an passé, mais le prix de 3 470 e/m2 de moyenne reste doux. Meaux est une ville productive : en 2005 et 2006, 800 permis de construire ont été accordés dans le diffus et d'autres sont à l'instruction sur la Zac de l'Etang aux cygnes d'une capacité de 500 logements. L'amateur de grands appartements trouve son bonheur pour 200 000 à 300 000 e et a le choix, en ce moment, entre une dizaine de programmes collectifs (Bouwfonds Marignan, Sogeprom, Terralia, Promogim…) et des maisons (Geoxia). Melun est aussi le théâtre d'une production soutenue : 4 à 5 résidences sont sur le marché, dont 2 nouvelles signées Sepimo. La Ville est en phase amont de création de Zac sur la plaine de Montaigu (1 800 logements) et s'apprête à passer son grand oral devant l'ANRU pour ses quartiers nord. Sur la ville nouvelle de Sénart, à cheval sur la Seine-et-Marne et l'Essonne, des formes nouvelles sont imaginées pour répondre aux attentes des futurs propriétaires sans peser sur leurs budgets. Les appartements deviennent plus compacts tandis que les maisons de ville avec jardinets rivalisent avec le pavillon. L'effet "Tanguy" jouant à plein, Artenova Immobilier vient de livrer des maisons et des appartements à Tigery, dont certains sont accompagnés d'Evoluvie : un procédé de cloisons en kit permettant de faire évoluer l'espace habitable à mesure que la famille grandit ou rapetisse. Surcoût : 5 000 e. Le promoteur a des disponibilités sur Combs-la-Ville et Savigny-le-Temple.

Le Val-de-Marne navigue à près des 4 450 e/m2 avec une hausse confortable de 9 %. Fort de nouveaux projets en Zac ou de zones de rénovation urbaine, il témoigne d'un niveau correct des ventes qui toutefois s'est légèrement tassé par rapport au 1er trimestre 2006, très dynamique. Faut-il voir l'effet d'un réajustement ? Il est prévisible que l'activité se maintienne sur les communes qui concentraient plus du tiers de l'offre à elles trois en 2006 : Choisy-le-Roi, Créteil et Vitry-sur- Seine. Nogent-sur-Marne propose 7 à 8 programmes, dont certains en travaux. Autant de preuves du dynamisme de la commune qui se construit une école européenne, une crèche et une maison de retraite.

Il n'y a pas que les acteurs du bâtiment qui se préoccupent de l'avenir de la planète. Voilà que les banquiers s'y mettent ! En lançant lors de la dernière journée de l'environnement, un fonds commun de placement “vert", la banque privée Neuflize OBC a marqué sa volonté d'offrir à ses clients conscients de leurs responsabilités de citoyen, un moyen de concilier placements financiers et environnement. Baptisé Noam Planète, ce fonds commun de placement est investi dans des sociétés dont l'activité est tournée vers la protection de l'environnement. Qu'il s'agisse d'entreprises de transports, d'innovations technologiques ou d'énergies propres comme l'éolien, le solaire ou l'hydraulique, ces entreprises travaillent toutes à réduire l'impact de l'activité humaine sur notre planète. Concilier économie et écologie, une utopie ? "Non car un ensemble de facteurs, parmi lesquels l'évolution des réglementations, la raréfaction de certaines énergies, nous conduisent à penser que le respect de l'environnement créera de belles opportunités de croissance" pronostique Dominique Pouliquen, co gérant de Noam Planète.

La Seine-Saint-Denis frôle les 3 700 e/m2. Ce prix "grande couronne" aux portes de Paris explique l'engouement du public pour les biens locaux. Revers de la médaille, il grimpe de 10 % : la hausse la plus significative d'Ile-de-France.