Conseils

À proximité des berges de la Sèvre nantaise, à l’angle de la rue de la Gilarderie et de l’allée de la Civelière, Sud Harmony, signé Vinci Immobilier, est la nouvelle adresse à découvrir sur la rive gauche. Dans ce quartier recherché, cette résidence profite d’un environnement riche en équipements, services et commerces. Le programme de 30 logements, commercialisé 3 200 €le m2 hors parking, sera livré au cours du 2e trimestre 2010. Face à l’Ile de Nantes et au pied de la station de Busway, ADI livrera, au 4e trimestre 2009, Le Parc de la Greneraie, avec des appartements du 2 au 5-pièces. En lisière du quartier du vieux Doulon, Eiffage Immobilier signes Les Belles Terres, attendues au 1er trimestre 2010. C’est Boulevard Einstein que Kaufman & Broad réalise Cote Gesvre, une résidence de 19 appartements du 2 au 4-pièces, à l’écart des flux de circulation, mais avec accès très rapide au périphérique. Le prix moyen est de 2 681 €le m2, pour une livraison à partir du 4e trimestre 2009. C’est notamment au coeur de Nantes, dans le quartier renommé du nouveau Malakoff, que Nexity groupe George V commercialise Chroma, du studio au 6-pièces, avec éligibilité possible à une TVA de 5,5 %. Le 2-pièces y est commercialisé à partir de 160 200 €, et la livraison devrait intervenir au cours du 4e trimestre 2009. C’est en copromotion que l’on retrouve Bouwfonds Marignan avec Les Allées du Parc, un programme de maisons, sis Route de Sainte-Luce. Le promoteur est présent à Carquefou, sur la Zac du Souchais, avec Le Domaine du Val Souchais, résidence orientée plein sud et dont la réception est prévue pour le 3e trimestre 2010. Dans le prolongement du cours Cambronne, Bati-Nantes réalise la résidence Pierre Ier, 20 appartements, du studio au 6-pièces, livrés au cours du 2e trimestre 2009. Enfin, aux portes de Nantes, le Groupe Gambetta propose Les Cottages de Praud, 16 appartements seulement, du T2 au T4. Ce programme a été lauréat de la "Villa urbaine durable".

Je souhaite acheter un appartement sur plan. Quand doit-on me fournir le règlement de copropriété ? (Laurent P.,Meudon, 92)

Difficile de repérer du premier coup d’oeil, dans les rayons d’une grande enseigne de bricolage, les produits les plus respectueux de l’environnement. C’est pourquoi, en partenariat avec le WWF depuis 2006, Castorama propose plus de 1 000 produits pour réduire notre impact sur l’environnement. Avec ses gammes Partenaires pour la planète, l’enseigne affiche un triple objectif : maîtriser la consommation d’énergie, proposer des produits sains pour l’environnement et préserver les forêts. Pour un habitat plus respectueux de la planète...

Je vais faire construire une maison,suis-je obligée de faire appel à un architecte ? (Valérie D.,Reims, 51)

“Marne-la-Vallée vit une époque charnière, sensible au développement durable”

Le saviez-vous ? L’air de nos intérieurs est dix à cent fois plus pollué que l’air extérieur. Colles, peintures et isolants ont des effets d’autant plus nuisibles que nos logements sont de mieux en mieux isolés. Or, les scientifiques sont formels : certaines plantes comme l’aloe vera, le philodendron, le lierre, le ficus... sont très efficaces pour dépolluer l’air. Dans leur livre “Plantes dépolluantes pour la maison” (éd. Ulmer), Marc Grollimund et Isabelle Hannebicque nous les présentent en détail. Vous saurez tout sur leurs effets et leurs modes d’action, et ce pour chaque pièce de la maison. À noter aussi, contrairement aux idées reçues, il n’y a pas d’inconvénient à installer des plantes dans une chambre à coucher. En effet, une plante rejettera toujours moins de gaz carbonique que votre conjoint(e) qui ronfle à côté de vous, ou encore que votre animal de compagnie qui dort dans la même pièce !

En poursuivant le tracé de la ligne de chemin de fer, Montpellier a aussi créé la Zac Nouveau Saint-Roch, sous la direction des architectes et urbanistes Paul Chemetov et Emmanuel Nebout. Ce projet renforcera les capacités de logement et valorisera le projet d’extension et de modernisation de la gare Saint-Roch. Le programme comprendra la construction de 1 500 à 1 700 logements, dont 30 % de logements sociaux, au sein de bâtiments allant de R+3 à R+12. Dans ce quartier névralgique, on assistera aussi à la création d’espaces dédiés aux activités tertiaires, commerciales et hôtelières, d’une surface de 30 000 à 50 000 m2, ainsi qu’à l’ouverture d’une nouvelle salle de théâtre, à la réalisation d’un nouveau parking de 2 000 places en sous-sol et d’un nouveau parc public, de 12 000 à 15 000 m2 environ. Le lancement des travaux est prévu au cours du deuxième trimestre 2009. Enfin, la plus vaste opération urbaine est la Zac de la Restanque, dans le prolongement de celle du Nouveau Saint-Roch : 140 ha, pour 7 000 à 8 000 logements prévus, entre 40 et 60 000 m2 de bureaux, 8 à 12 000 m2 de commerces et d’activités. Proche du centre historique et insérée entre trois quartiers existants, ceux de Saint- Martin, Croix d’Argent et Tournezy, la Zac de la Restanque couvre le quartier Près d’Arène, un secteur-clé de la cohérence urbaine du sud de la ville, qui sera aménagé sur une vingtaine d’années. Cet écoquartier, conçu dans un esprit de mixité d’habitat avec une cité-jardin écologique, sera constitué de maisons de villes et d’immeubles, ainsi que d’un grand parc urbain.

Dans le cadre du projet urbain de Montpellier, l’opération Campus, Université Montpellier Sud de France (UMSF), occupe une place prépondérante. L’enjeu principal est de hisser l’université de la ville parmi l’une des cent premières au monde. Septième pôle d’enseignement supérieur français, le campus montpelliérain accueille aujourd’hui quelque 31 000 étudiants en niveau licence), 16 000 en niveau master, 3 000 en doctorat, ainsi qu’environ 10 000 étudiants en sciences biomédicales. Leur nombre total est en augmentation de 11 % sur la période 1999-2004 et représente la plus forte croissance française (source : Académie de Montpellier). De nombreux appels à projet ont été lancés. Le cahier des charges est clair : développement ou requalification de grande envergure du campus, favorisant une mise en valeur et une identification forte ; mise en place de campus durables ; recherche de sources de financement diversifiées ; des projets exemplaires à tous niveaux : contenu, organisation de la fonction immobilière, contractualisation avec l’État. Dans cette optique, Montpellier pellier va bientôt finaliser le projet immobilier, nouer les partenariats et monter un plan de financement général, qui bénéficiera d’un accompagnement des services du ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche. Les détails du projet devront être présentés à la fin du mois de novembre au comité d'évaluation. Le démarrage opérationnel des projets financés, quant à lui, est prévu pour début 2009.

Construction du Canal du Midi, création de l’Aéropostale ou implantation d’Airbus… Toulouse est devenu un véritable creuset de la diversité des cultures et des civilisations. Relier l’Atlantique à la Méditerranée dès le 17e siècle, tracer les premières routes aériennes entre l’Europe, l’Afrique et les Amériques au début du siècle dernier, contribuer fortement à organiser, à l’échelle européenne, la grande filière aéronautique aujourd’hui… Bénéficiant d’une croissance forte et continue depuis vingt ans, Toulouse a été candidate malheureuse au titre de Capitale européenne de la Culture en 2013, au profit de Marseille. Il n’en reste pas moins que la Ville Rose est la seconde ville universitaire après Paris, et fait partie de la liste des 20 universités qui deviendront autonomes au 1er janvier 2009. C’est le cas de l’université de Toulouse 1 (Sciences sociales).

Vous l’ignorez peut-être, mais au-delà du prêt à 0% de l’État, il existe des prêts “bis” locaux ou régionaux. Une aide précieuse pour les primo-accédants, mais sous certaines conditions.

Olivier Bokobza : Lorsqu’on s’engage dans un investissement locatif, on doit conserver le bien pendant une durée minimum de neuf ans, dans le cadre d’un dispositif Borloo ou Robien. Pour le cas du propriétaire accédant à sa résidence principale, on constate que la durée moyenne de sa détention est de sept ans. Ces périodes de sept ou neuf ans, qui représentent du moyen-long terme, permettent de se protéger des cycles courts. En un ou deux ans, les variations des prix de l’immobilier peuvent en effet être importantes. Mais lorsque l’on se rapproche des dix ans de conservation d’un bien, si l’on se fie au marché tel qu’on l’a connu sur les trente dernières années, le risque de moins-value est très limité. Les cycles de l’immobilier tournent aux alentours d’une décennie : tous les dix ans, on se retrouve à peu près au même niveau que dix ans auparavant. Cela protège d’une éventuelle moins-value, car l’idée est de ne pas perdre d’argent et, dans le même temps, de se constituer un patrimoine. Lorsque l’investisseur achète sa résidence principale, il va plutôt viser un marché et un endroit qu’il connaît bien, avec une potentialité de plus-value à la sortie s’il rentre dans un marché en période de cycle bas à l’achat. L’investisseur locatif détient cependant un potentiel de plus-value plus important, puisqu’il peut acheter loin de ses références personnelles, et faire le choix, par exemple, d’une ville en développement. Le marché immobilier réagit comme un marché classique, avec des phases hautes et basses ; ces variations n’empêchent pas de réaliser des plus-values. À condition d’avoir, comme pour tout investissement immobilier, prêté une grande attention à l’emplacement, ainsi qu’à la qualité du produit. Il est parfois judicieux de payer un peu plus au départ, pour un logement qui se revendra beaucoup mieux quelques années plus tard.

“Nous sommes un peu pionniers en matière d’accession à la propriété”

Lauréat des Palladio Awards pour une place emblématique de Marne-la-Vallée, l’architecte Pier Carlo Bontempi se réclame du “Nouvel urbanisme”, le courant qui monte outre-Atlantique.

Le retour à des progressions “normales” sur le marché n’exclut pas pour autant une plusvalue à la revente. À condition d’investir dans un produit de qualité et, évidemment, bien placé. Le studio, investissement sûr et accessible ? Cela reste en tout cas un premier choix pour les investisseurs selon la FPC (23,5 % d’augmentation des ventes l’an dernier), plutôt à raison d’ailleurs, si la petite surface est bien placée. “Un studio en coeur de ville, à Paris, Lyon,Marseille, Bordeaux ou Lille, offrira un bon rendement locatif, avec certes un turn-over important de locataires qui peut jouer sur le bénéfice, mais c’est un produit qui se revendra toujours très bien”, note Michèle Lambert, spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du groupe Crédit du Nord. Pour faciliter la revente, mieux vaut d’abord donner congé à son locataire, pour éviter une décote et permettre à l’investisseur suivant de fixer son propre prix de loyer. Si le locataire occupe les lieux depuis un certain temps, il est possible que le loyer soit endessous des prix du marché. “Mais un studio loué assez cher, au centre de Paris par exemple,peut bien se revendre,même occupé, ajoute encore Michèle Lambert. Car on n’exclut dans ce cas qu’une toute petite tranche d’acheteurs, qui auraient voulu y accéder en tant que résidence principale.” Le produit idéal, de l’avis des professionnels, est le trois-pièces, qui correspond aux besoins actuels du marché. “Le trois-pièces cible la cellule familiale qui se crée, mais répond également aux évolutions de cette cellule : dans le cas d’un divorce, le parent souhaitera en effet disposer d’une chambre supplémentaire pour accueillir son enfant, souligne Olivier Bokobza. Il faut viser des trois-pièces compacts, de 58 à 65 m2, avec des pièces et un plan optimisés.Par la suite, ils se revendront rapidement, car ils s’adressent à une clientèle large.” Et pour éviter une moins-value à la revente, mieux vaut ne pas investir dans des biens atypiques, comme le conseille Patrice Haubois, du Crédit Foncier : “Le loft, le studio de 60 m2, la maison d’architecte… sont des biens splendides, mais lorsque le marché accuse une légère baisse, ils sont plus difficiles à revendre. Les investisseurs recherchent plutôt des biens classiques et pratiques.” L’emplacement est également un critère de choix essentiel, motivé par la proximité des transports, des services, des commerces ou encore des écoles. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des agences immobilières du quartier, qui connaissent toujours très bien le tissu local. Même si les coeurs des grandes agglomérations sont généralement privilégiés comme des placements sûrs, investir dans des villes en devenir peut être un moyen de réaliser une bonne plus-value à terme. “On peut très bien, par exemple, se renseigner auprès de la RATP pour savoir quelles villes seront desservies par les futures lignes de métro ou leurs extensions. Cela vaut aussi pour les projets de tramway en région”, conseille Olivier Bokobza. Ce qui vous permettra de revendre au prix “avec tramway”, un bien acheté au tarif “sans”. Cependant, l’avenir d’une ville reste difficile à prévoir, comme le constate Michèle Lambert : “Il y a troisquatre ans, la Plaine Saint-Denis était présentée comme une ville prometteuse, avec la proximité de la capitale, la cité du cinéma que projette d’y construire Luc Besson, et l’éventualité de l’installation du futur village olympique. Le premier critère est toujours vrai, mais la cité du cinéma n’a pas encore vu le jour et Paris n’accueillera pas les jeux Olympiques en 2012 !”

“Nous associons les riverains à chaque projet d’aménagement”

C’est le régime matrimonial qui fixe les règles en matière d’acquisition immobilière. Si vous n’avez établi aucun contrat de mariage, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Régime légal. Dans ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage avec les revenus de l’un, de l’autre ou des deux, sont réputés communs. Chacun conserve cependant la propriété personnelle des biens acquis avant le mariage. Même chose lorsque le bien a été transmis à l’un des époux par héritage ou donation : il ne tombe pas dans la communauté. Mais il peut en être autrement si l’apport personnel de l’un ou de l’autre est plus élevé que celui de la communauté. En cas de mésentente et de séparation, il faut faire les comptes. Un délai d’un an à compter du divorce est requis pour procéder à la liquidation des biens et au partage. En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie d’un droit de jouissance de la résidence principale durant un an. Ensuite, il peut demander à bénéficier d’un droit d’habitation et d’usage toute sa vie durant. Auquel cas, la valeur de ce droit viendra en déduction de son héritage. Le conjoint est également prioritaire pour racheter le logement, s’il hérite d’une quotité en pleine propriété et s’il se trouve en présence d’autres héritiers. Cette attribution préférentielle est possible dès lors que le survivant habitait la résidence principale au moment de son veuvage. S’il doit verser une somme d’argent (soulte) aux autres héritiers, il bénéficie même de délais de paiement : la moitié de la soulte peut être versée sur une durée qui peut aller jusqu’à 10 ans, moyennant intérêts. Régime de la séparation de biens.Vous conservez l’entière propriété de vos biens personnels, acquis avant ou pendant le mariage, ce qui n’empêche pas d’acquérir un logement, ensemble, par le biais de l’indivision, comme pour les couples non mariés. À condition que l’apport de chacun soit bien précisé dans l’acte. À défaut, le logement sera réputé avoir été acquis pour moitié par chacun des conjoints. En cas de séparation, il n’y a pas, en principe, de comptes à effectuer, le patrimoine de chacun étant bien identifié. S’il existe malgré tout un logement en commun, il faudra procéder au partage. Soit en le vendant et en se partageant le prix au prorata de la mise de chacun, soit en rachetant la part de l’autre. En cas de décès, le conjoint survivant peut, comme dans le cadre du régime légal, demander l’attribution préférentielle de la résidence principale. Régime de la communauté universelle. Avec ce régime, c’est simple, le logement (comme tous les autres biens) appartient, à parts égales, au couple. Même si celui-ci a été acquis antérieurement au mariage, hérité ou reçu en donation. En cas de divorce, le contrat peut prévoir une clause de reprise des biens apportés dans la communauté. Régime de la participation aux acquêts. Il fonctionne comme le régime de la séparation de biens durant toute la vie conjugale. Nuance de taille : toutes les acquisitions réalisées et, en particulier le logement, bénéficient aux deux conjoints de façon égalitaire.

Je m’apprête à mettre un bien neuf,récemment acquis en location.Doisje procéder à un état des lieux, ou la simple mention de l’état neuf pour l’ensemble suffit-elle ? (Soraya M.,Bordeaux,33)