Conseils

Marché complémentaire de Nantes, Saint- Nazaire, appelée “la ville aux vingt plages”, est une ville attractive. La commune se développe fortement à l’ouest, et l’objectif est d’ouvrir le secteur vers le reste de la ville et de promouvoir la mixité, autant du point de vue de la construction de nouveaux logements que des fonctions économiques et sociales. Sur le secteur de la Carene, l’agglomération nazairienne l’objectif affiché est de “1 000 nouveaux habitants, 1 000 logements améliorés et 1 000 logements construits par an”. Cette action va de pair avec la maîtrise du développement foncier et l’intégration de différentes gammes de logements sur le territoire. Sur Saint- Nazaire, ADI réalise ainsi Villa Phébus, dans le quartier résidentiel de Porcé, à l’ouest de la commune tandis qu’Espacil lance Villa Mistral, une résidence au Label Très Haute Performance Energétique. Notons que le groupe Celeos y est aussi présent. Quant au marché typiquement littoral, il reste très actif, comme le souligne Christophe Desfossés, codirigeant de Bati- Nantes : “Sur des stations comme les Sables d’Olonne ou La Baule, deux types de clientèles se côtoient : ceux qui sont à la recherche d’une résidence secondaire, et des retraités qui souhaitent résider dans la station. À La Baule, le marché possède une stature internationale, avec des prix plus élevés qu’ailleurs, mais des infrastructures adaptées. Enfin, il existe des marchés particuliers basés sur le nautisme, comme à La Trinitésur- Mer.” Ainsi, entre la diversité du littoral, la place croissante de Saint-Nazaire et le succès grandissant de la métropole nantaise, le marché de l’habitat semble avoir, dans ce secteur précis, encore de bien beaux jours devant lui.

“Il faut bien étudier avant d’acheter, puis entretenir régulièrement son logement”

“Acheter dans le neuf, c’est s’offrir la tranquillité d’esprit pendant 10 à 15 ans”

Pier Carlo Bontempi se réfère au “Nouvel urbanisme”, courant né aux Etats-Unis dans les années 80 et très en vogue dans ce pays. Ce concept consiste à formater la ville non plus à l’échelle de l’automobiliste, mais du piéton, et selon les traditions architecturales locales. “Je souhaite que le baril de pétrole grimpe à 400 dollars, lance l’architecte. Cela imposera une nouvelle vision de l’urbanisme.La ville du futur ne sera pas moderniste, dispersée,mais empreinte du retour aux traditions.” Le Nouvel urbanisme trouve son symbole à Seaside, en Floride, ville édifiée sur un terrain vierge, d’après un plan-guide d’Andres Duany et de Léon Krier, les chefs de file du courant. Au Royaume-Uni, le Prince de Galles a demandé à Krier de concevoir la ville nouvelle de Poundbury, tandis que Val d’Europe impulse le mouvement en France. Ses détracteurs accusent le Nouvel urbanisme de pastiche, Pier Carlo Bontempi le défend avec une boutade : “En Italie, le pasticcio est un délicieux plat traditionnel que me cuisinait ma tante. Comparer une architecture à ce mets succulent paraît plutôt flatteur.”

Trois opérateurs du secteur du logement neuf de la région nantaise ont analysé, pour l’Indicateur Bertrand, les caractéristiques d’un marché qui reste attractif.

I.B.:Quelle est la situation des accédants en résidence principale ?

Les architectes, maillons essentiels de la chaîne de construction, ont édité un recueil de “bonnes pratiques” urbaines et de réalisations architecturales innovantes, en France et en Europe*. L’idée : partager des retours d’expériences, avec leurs succès et leurs limites, pour construire des projets toujours plus durables. Exemple à suivre : celui de la résidence Salvatierra, à Rennes, qui a notamment utilisé de la bauge, de la laine de mouton, ou bien encore recyclé des voies de chemin de fer. Si l’utilisation des ressources et matériaux locaux est encore une exception, l’Ordre des architectes affirme ainsi son souhait de généraliser cette pratique. Au vu des “bonnes expériences” recensées, l’Ordre des architectes constate également que “l’utilisation des énergies renouvelables se traduit principalement par l’utilisation de panneaux solaires pour alimenter les chauffe-eau, et de capteurs photovoltaïques pour compléter les besoins en électricité des bâtiments.” Ce qui montre quel chemin reste à parcourir ! L'Ordre des architectes relève également que, “de manière générale, la gestion de l’eau, le traitement des déchets, la préservation et la promotion de la biodiversité, la lutte contre le bruit, etc., à la fois lors de la phase de chantier et lors de l’usage des bâtiments, sont souvent relégués au second rang des priorités environnementales.” Or, les bilans effectués pour la résidence Salvatierra, à Rennes, ou encore la Zac de Bonne, à Grenoble, vont dans le même sens : le surinvestissement, de l’ordre de 5 à 10 % selon les projets, permet des gains de 30 à 50 % sur la facture énergétique. L’argent étant le nerf de la guerre, ce simple constat pourrait bien faire changer les mentalités !

Marne-la-Vallée et Sénart attirent de plus en plus d’acquéreurs potentiels. Associés à l’espoir d’une plus-value, un grand appartement ou une maison compensent l’éloignement de la capitale.

Faire appel à un constructeur de maison individuelle, c’est éviter les mauvaises surprises. Bien avant la pose de la première pierre, dès la signature du contrat, le constructeur s’engage à réaliser un ensemble de travaux pour un certain prix, qui sera définitif. Le client connaît ainsi le coût total de son projet de construction dès le départ. Il peut donc aller voir son banquier, avec un plan de financement précis. Dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), le contrat de réservation puis le contrat de vente, réglementent aussi très sérieusement les paiements. Acheter dans le neuf, en faisant appel à un constructeur de maison individuelle ou à un promoteur, c’est de toute façon faire le choix d’un paiement échelonné. Les sommes ne sont débloquées qu’au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Pour protéger l’accédant à la propriété d’un bien immobilier en cours de construction, la loi a en effet fixé le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction. Le maître de l’ouvrage est ainsi assuré que les sommes versées au constructeur correspondent à l’avancement des travaux. Il ne paie pas plus que ce qui est déjà réalisé. À condition, bien sûr, de faire un saut sur place avant chaque versement de fonds, pour vérifier que le chantier en est bien au stade annoncé ! On ne peut pas vous en empêcher. Exemple, pour la construction d’une maison individuelle, la grille d’appel de fonds prévoit le versement de 5 % du prix à la signature du contrat, 15 % à l’ouverture du chantier, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, etc.

Pour faciliter l’accession à la propriété des personnes et des familles à revenus limités, la mairie de Toulouse leur apporte une aide exceptionnelle en renforçant le prêt à 0 % de l’État. Les établissements bancaires qui ont signé une convention avec l’État pour octroyer le prêt à 0 % peuvent proposer à leurs clients cette aide complémentaire de la ville de Toulouse, sous forme de prêt à 0 % plafonné à 60 % s’il s’agit d’un logement neuf ou à 40 % s’il s’agit d’un logement ancien. Pour remplir les conditions du prêt à 0 % de l’État, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ; construire un logement neuf ou acquérir un logement ancien ; résider actuellement en Haute-Garonne ; acheter votre logement neuf ou ancien à Toulouse ; ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %, aide de la ville incluse.

“Encore aujourd’hui, notre métier de promoteur pâtit parfois d’une image fausse et non justifiée, ce qui m’attriste toujours quand je mesure la passion que chaque promoteur professionnel engage dans chacun de ses projets. Notremétier est entouré d’une législation stricte et protectrice pour nos clients, et c’est tant mieux. Nous appliquons scrupuleusement toutes les réglementations qui régissent notre activité et allons même souvent au-delà. Nous avons pleinement conscience que nos multiples actions, de la décision de bâtir un immeuble sur un site, du choix de l’architecte et du style du bâtiment, jusqu’à la façon de conduire le projet, ont un impact majeur sur la ville. C’est pourquoi nous devons nous soumettre à une éthique scrupuleuse. Le rôle économique d’un projet immobilier dans une ville est fondamental. Enfin, nous devons exercer notre profession avec beaucoup de modestie et d’humilité, tout en en sachant nous remettre en cause car nous sommes en permanence confrontés à un univers en perpétuel mutation. C’est ce qui fait la richesse de cette profession, qui ne peut s’exercer qu’avec passion.”

Nouveaux venus dans les quartiers populaires, les programmes des promoteurs privés se multiplient dans les zones en rénovation urbaine. Avec la possibilité de bénéficier d’une TVA réduite dans les quartiers en rénovation urbaine en Île-de-France, l’offre de logement se diversifie et l’accession à la propriété se met à la portée des ménages modestes. Sachez par exemple qu’en Ile-de-France, pas moins de 72 quartiers, situés en zone urbaine sensible, font l’objet d’une convention avec l’Anru (Agence nationale de rénovation urbaine). Comme l’indique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteursconstructeurs (voir notre dossier sur le marché d’Ile-de-France, dans l’Indicateur Bertrand de juin 2008) : “Depuis sa mise en place, il y a deux ans, la TVA à 5,5 % connaît un très grand succès, comme l’indiquent les bons rythmes d’acquisition. Combinée à des terrains moins chers, elle permet une baisse des prix de vente. Grâce à cette offre d’accession à la propriété, de nouveaux habitants arrivent dans ces quartiers et les gens qui y résidaient déjà et y sont souvent attachés, peuvent y devenir propriétaires. Cela entraîne d’ailleurs la libération de logements locatifs sociaux, un effet secondaire positif. Il s’agit donc d’un réel succès, à tous points de vue ; pour s’en convaincre, il suffit de voir le grand nombre de promoteurs qui s’engagent dans ces quartiers.”

C’est le régime matrimonial qui fixe les règles en matière d’acquisition immobilière. Si vous n’avez établi aucun contrat de mariage, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Régime légal. Dans ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage avec les revenus de l’un, de l’autre ou des deux, sont réputés communs. Chacun conserve cependant la propriété personnelle des biens acquis avant le mariage. Même chose lorsque le bien a été transmis à l’un des époux par héritage ou donation : il ne tombe pas dans la communauté. Mais il peut en être autrement si l’apport personnel de l’un ou de l’autre est plus élevé que celui de la communauté. En cas de mésentente et de séparation, il faut faire les comptes. Un délai d’un an à compter du divorce est requis pour procéder à la liquidation des biens et au partage. En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie d’un droit de jouissance de la résidence principale durant un an. Ensuite, il peut demander à bénéficier d’un droit d’habitation et d’usage toute sa vie durant. Auquel cas, la valeur de ce droit viendra en déduction de son héritage. Le conjoint est également prioritaire pour racheter le logement, s’il hérite d’une quotité en pleine propriété et s’il se trouve en présence d’autres héritiers. Cette attribution préférentielle est possible dès lors que le survivant habitait la résidence principale au moment de son veuvage. S’il doit verser une somme d’argent (soulte) aux autres héritiers, il bénéficie même de délais de paiement : la moitié de la soulte peut être versée sur une durée qui peut aller jusqu’à 10 ans, moyennant intérêts. Régime de la séparation de biens.Vous conservez l’entière propriété de vos biens personnels, acquis avant ou pendant le mariage, ce qui n’empêche pas d’acquérir un logement, ensemble, par le biais de l’indivision, comme pour les couples non mariés. À condition que l’apport de chacun soit bien précisé dans l’acte. À défaut, le logement sera réputé avoir été acquis pour moitié par chacun des conjoints. En cas de séparation, il n’y a pas, en principe, de comptes à effectuer, le patrimoine de chacun étant bien identifié. S’il existe malgré tout un logement en commun, il faudra procéder au partage. Soit en le vendant et en se partageant le prix au prorata de la mise de chacun, soit en rachetant la part de l’autre. En cas de décès, le conjoint survivant peut, comme dans le cadre du régime légal, demander l’attribution préférentielle de la résidence principale. Régime de la communauté universelle. Avec ce régime, c’est simple, le logement (comme tous les autres biens) appartient, à parts égales, au couple. Même si celui-ci a été acquis antérieurement au mariage, hérité ou reçu en donation. En cas de divorce, le contrat peut prévoir une clause de reprise des biens apportés dans la communauté. Régime de la participation aux acquêts. Il fonctionne comme le régime de la séparation de biens durant toute la vie conjugale. Nuance de taille : toutes les acquisitions réalisées et, en particulier le logement, bénéficient aux deux conjoints de façon égalitaire.

De Marseille à Nice, l’offre d’habitat, toujours soutenue en matière de prix, rencontre à la fois des évolutions identiques et des spécificités plus locales.

Première étape pour l’acquéreur : faire le point sur son apport personnel. Qu’il provienne de l’épargne, du produit de la vente d’un bien immobilier, d’un don familial ou des salaires, plus il est conséquent, et plus cela pèsera dans votre future négociation avec votre banquier. C’est bien connu, ces derniers préfèrent les “fourmis” aux “cigales”. Un apport, c’est du “gagnant gagnant” : d’une part, il diminue le risque pris par la banque ; d’autre part, il vous permet d’obtenir des conditions de crédit plus favorables (durée, taux d’intérêt...). La banque demande généralement une contribution de l’emprunteur au moins suffisante pour régler les frais de notaire, qui sont à payer sans délai. Jusqu’à présent, il était possible d’emprunter sans apport. Mais avec la crise des subprimes, les banques ont durci leurs conditions d’octroi et considèrent plutôt d’un mauvais oeil les acquéreurs qui arrivent les mains vides. De même, elles sont redevenues très sourcilleuses sur le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %, limite fixée pour ne pas mettre en péril l’équilibre du budget du ménage. Une fois le montant exact de votre apport personnel connu, vous pourrez déterminer combien il vous faudra emprunter. À ne pas oublier toutefois : au prix du logement, il faut prévoir d’ajouter une enveloppe pour certains frais liés à l’acquisition (frais de notaire, coût du dossier de prêt, etc.). De même, le déménagement et l’installation dans le nouveau logement sont des sources de dépenses non négligeables. Attention : n’investissez pas l’ensemble de vos liquidités dans votre projet immobilier. Veillez à garder un minimum d’économies disponibles à tout moment, pour pouvoir faire face à un imprévu ou payer vos charges à venir.

Toulouse entre dans une nouvelle ère ... Et Montpellier présente un nouveau visage. Il se passe décidémment des choses dans le sud-ouest.

Si le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien, il se révèle beaucoup plus économique sur le long terme: garanties, confort ou dispositifs pour l’investissement locatif, les atouts ne manquent pas.