Conseils

• Un petit studio en ville

Étendue sur 106 hectares, cette zone vise le développement d’un quartier mixte, d’habitat, d’équipements, de services et d’activités tertiaires. Le projet devrait accueillir 3 000 habitants, 200 000 m2 de bureaux et services, 43000 m2 d’activités et commerces et 16000m2 d’équipements publics. À 4 kilomètres du Capitole et à 8 minutes en métro, la Zac dévoile quatre quartiers : la colline de Thégra, secteur mixant bureaux et 436 logements ; le campus tertiaire de la Garrigue ; la zone d’activités Montredonla- Tuilerie ainsi que le quartier Vidailhan, à mi-chemin entre métro et centre-ville de Balma, qui comptera 842 logements. On trouve entre autres Sogeprom, Cogedim ou Pitch Promotion sur le volet tertiaire. Cette Zac publique avec concession privée occupe un emplacement de choix, dans un site chargé d’histoire, à 3 kilomètres du centre historique de Toulouse. Cet espace accueillera l’Aérospace Campus, un parc à thème sur l’Aéropostale, et le projet immobilier résidentiel de Kaufman & Broad – qui gère entièrement ce volet de la Zac. Ce projet panache logements collectifs (accession à la propriété et location), équipements publics (crèche, école), commerces de proximité et édifices classés ou conservés. Les transports en commun desserviront ou seront très proches du site. Le projet résidentiel comprend huit programmes d’environ 90 logements, du studio au 5-pièces avec terrasse, balcon et parking en sous-sol. La première tranche, avec la résidence Saint-Exupéry, compte 92 logements commercialisés dès 2 950 euros le m2. Ils seront livrés au 2e semestre 2009. La deuxième tranche, baptisée résidence Louis-Bréguet, comptera 87 logements, également à partir de 2 950 euros le m2. La clôture du programme est prévue pour 2011-2012. Originalité : le chauffage des logements est produit par une centrale de production fonctionnant grâce à des granulés de bois issus de la filière locale.

Rennes et la Bretagne sont connus pour bénéficier de longue date d’un excellent maillage de constructeurs et de promoteurs locaux. Parmi eux, Urbatys, un promoteur de maisons et appartements doublé d’un aménageur foncier. Il investit aujourd’hui à Bruz, dans le quartier du Bas-Launay. La ville s’est hissée au 4e rang du département en importance, derrière Rennes, Saint- Malo et Fougères. Et elle continue d’attirer de nouveaux habitants, avec ses nombreux programmes neufs et un fort dynamisme économique local, à 10 minutes de la gare de Rennes et 5 minutes de l’aéroport. Familles, locataires et investisseurs y sont régulièrement à la recherche de nouvelles opportunités. Le programme d’Urbatys en est une. Baptisé le Jardin des Bruyères, il prévoit des appartements de 2 à 4-pièces (à partir de 125 171 euros) et comprend aussi quelques petites maisons (3-pièces). Ces dernières sont à vendre entre 196 437 et 197 264 euros, parking inclus. Un produit recherché par les jeunes couples, mais également par les familles monoparentales, cible montante de la promotion immobilière, en Bretagne comme ailleurs.

Faut-il s’expatrier à 50 kilomètres de Paris pour trouver un appartement ? Oui, si on aime le calme. Sinon, des solutions s’offrent encore aux budgets plus serrés. Enquête.

“Fixe ou semestrielle, il faut être vigilant sur la date d’achèvement des travaux”

Selon les notaires, la gare de Vaise, sur la ligne D du métro, se laisse aller à un flamboyant 18 % de mieux, à 2 275 euros/m2. Montchat et Montplaisir naviguent dans des tranches similaires, aux environs de 2 700-2 800 euros/m2, tandis que Gerland et États-Unis-Mermoz frisent les 2 300 euros/ m2. Le plateau de la Duchère s’envole avec une hausse de 139 % sur 5 ans, pour un prix moyen de 1 914 euros/m2. Le grand projet de renouvellement urbain du quartier y est sans doute pour beaucoup… Dans le neuf, des opportunités s’offrent aux primo-accédants en résidence principale, comme la réduction de la TVA au taux de 5,5 % héritée du conventionnement Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) du quartier. Deux opérateurs, spécialisés dans l’accession sociale sécurisée, garantissent le relogement et le rachat en cas d’incidents de la vie et de mutation professionnelle. Ce sont Rhône Saône Habitat, qui commercialise Regards 9 entre 2 000 et 2 400 euros/m2, et l’Opac (Office public d’aménagement et de construction) du Rhône qui a mis sur le marché 9 Agora pour un mètre carré de surface utile entre 2010 et 2 278 euros. Seule contrainte pour l’acquéreur : disposer de ressources ne dépassant pas les plafonds du prêt locatif social (PLS). Mais près de 9 habitants sur 10 du Grand Lyon se retrouvent dans ce cas de figure. “Nous entendons légèrement diversifier notre activité vers la vente de notre patrimoine locatif et la vente en l’état futur d’achèvement, explique Lionel Richin, responsable de l’accession sociale de l’Opac du Rhône. Cependant, nous veillons à ce que l’accédant ait un projet réaliste et nous sécurisons sa démarche en l’accompagnant.” Une commission interne désigne les bénéficiaires, parmi lesquels les locataires de l’Opac sont prioritaires. Le bailleur étudie une opération d’accession sociale à la Confluence. Des promoteurs classiques commercialisent aussi des programmes avec TVA réduite à la Duchère. Ainsi Cogedim, qui, selon ses propres termes, “réalise de bonnes ventes, à raison de quatre par mois”.

Le Lit national a présenté récemment sanouvelle gamme : des lits 100 % bio, respectueux de la nature. En effet, ils sont assemblés selon un cahier des charges précis qui permet l’élimination des substances toxiques (colle, vernis, solvant...). La “biolaine” offre un matelas confortable, respirant et recyclable, issu d’une laine 100 % naturelle et vierge de pesticides, traitée avec une base d’essence de chrysanthème, reconnue pour son pouvoir anallergique et antiacariens. Elle est issue de moutons du Centre de la France, élevés dans la plus pure tradition. Afin de préserver notre parc forestier, le bois dans lequel sont faits le sommier et le cadre de lit proviennent de forêts exploitées de manière exemplaire. Vous pouvez donc dormir tranquille : votre sommeil est chouchouté, la nature aussi...

Lyon et Villeurbanne, à elles deux, concentrent la moitié de l’offre neuve de la région lyonnaise. Ce marché toujours actif confirme l’intérêt pour les valeurs refuges.

Pour des raisons professionnelles, je me trouve dans l’obligation de revendre mon logement ancien, dont je suis propriétaire depuis à peine deux ans. Dans le cadre de cette revente, dois-je faire refaire tous les diagnostics techniques ? (Catherine T., Lyon, 69)

Lancée en novembre 2006, la première tranche du programme Nexity-Apollonia sur la Courrouze s’est déjà vendue aux trois quarts. Il reste une trentaine de logements disponibles, à 2 700 euros/m2 en moyenne. Toutes les surfaces sont encore proposées, entre les 2-pièces (de 130 085 à 192 000 euros pour 43 m2 minimum, parking compris) et les 5-pièces entre 278 100 et 328 600 euros pour 111 à 128 m2. Livrable au 4e trimestre 2010, une deuxième tranche du programme prévoit 40 logements supplémentaires. Rennes se renouvelle également dans sa périphérie. Quelques communes qui montent accueillent de grands noms de la promotion.

Je souhaite construire une maison individuelle et mon constructeur me parle d’une assurance dommages-ouvrage. En quoi consiste exactement cette assurance ? (Gérard B.,Gif-sur-Yvette, 91)

“Les dispositifs Robien et Borloo seront recentrés sur les zones où le marché du logement reste tendu”.

“L’investisseur qui achète pour louer doit bien se renseigner sur l’état du marché”

Vaut-il mieux acheter deux studios ou un deux-pièces ? Sur le marché de l’investissement locatif, rentabilité immédiate et turn-over des locataires sont à mettre dans la balance pour choisir son bien. Éclairage.

Si vous vous situez dans cette tranche d’âge, vous pourrez contracter, comme Alexandra, un prêt de longue durée. À condition d’avoir un minimum d’apport personnel. De plus en plus rares sont les banques qui acceptent de prêter à 100 ou 110 % du montant de l’acquisition. Aujourd’hui, elles demandent l’équivalent de 10 à 15 % d’apport. Ce qui, sur un achat de 200 000 euros, nécessite de mettre d’emblée 20 000 à 30 000 euros sur la table. Or, à 25 ou 30 ans, alors qu’on entre à peine dans la vie active, difficile d’avoir déjà une telle somme à consacrer à l’achat. Sauf si vous avez la chance de bénéficier d’une donation. Si ce n’est pas votre cas, pas de panique ! Faites le tour des prêts susceptibles d’entrer dans la composition de votre apport, comme le prêt à taux zéro, le prêt 1 % logement, l’épargne logement de vos parents…

Indicateur Bertrand : La conjoncture du marché de l’immobilier est-elle préoccupante dans les Bouches-du-Rhône ?

Avec 290 000 habitants estimés en 2008, le Pays basque bénéficie d’une situation transfrontalière privilégiée et se trouve être un point de passage majeur des échanges européens nord-sud. Depuis 1999, le territoire compte 30 000 habitants supplémentaires. Ce phénomène migratoire se déplace aussi du Bab (Bayonne-Anglet- Biarritz) vers le Sud des Landes, jusqu’à Capbreton ainsi que sur l’axe Dax-Montde- Marsan. Sur ce dernier, nous retrouvons le phénomène de report, alors que le littoral attire une clientèle à fort pouvoir d’achat et de résidence secondaire. Par effet, pour la première fois, depuis longtemps, le Pays basque intérieur cesse globalement de perdre de la population. L’urbanisation du Pays basque s’est réalisée dans une logique polycentrique et d’étalement, affectant les zones précédemment citées. Par ailleurs, comme le constatent le conseil des élus et le conseil de développement de la région à travers le document Pays basque 2020, “l’urbanisation croissante du littoral donne naissance peu à peu à une métropole transfrontalière, qui s’étend du Seignanx à l’agglomération de Saint- Sébastien. L’absence de maîtrise du développement urbain et périurbain et le maintien d’une culture forte de l’habitat individuel a des impacts sur les équilibres du territoire: surconsommation foncière impactant l’équilibre paysager et intensification de la mobilité routière et individuelle”.