Maroc : un marché immobilier en plein essor

Boom économique, volonté politique, multiplication des chantiers d'aménagement et de modernisation des infrastructures, le Maroc, aux paysages et aux atmosphères qui échappent à toute description brève et donc tronquée, n'est pas devenu par hasard un lieu vers lequel les regards se tournent. L'amélioration rapide du réseau routier et la profusion de vols au départ des villes françaises dont Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Marseille, Montpellier ou Nice vers le Maroc expliquent aussi en partie ce succès immobilier observé sur place. A Marrakech surtout, mais aussi à Tanger, Rabat ou Agadir, les opérations de logements foisonnent. Selon Smap Immo, le salon immobilier marocain à Paris, le marché peut se définir en plusieurs catégories : le logement économique (335 à 360 e/m2), le logement économique supérieur (450 e/m2), le logement moyen standing (720 à 810 e/m2) et le logement de haut standing (1 170 e à 1 350 e/m2). Ces prix peuvent laisser sans voix, mais correspondent en fait à la réalité économique et sociale du Maroc.

Maroc : un marché immobilier en plein essor
Maroc : un marché immobilier en plein essor

Marrakech, l'incontournable.


Les 19 km de remparts bâtis au 12e siècle ont forgé la ville impériale aux reflets rougeoyants. Au coeur de la médina, les souks de Marrakech, parmi les plus beaux du Maroc, offrent un dépaysement assuré tout comme la célèbre place Djema a'el-Fna où se mêlent en une formidable symbiose musiciens, danseurs, charmeurs de serpents ou artisans qui laissent place à un véritable carrefour pour se restaurer la nuit tombée. Les sculptures en bois de cèdre, zelliges et stucs de la médersa Ben Youssef ou le mausolée des tombeaux saadiens constituent autant de lieux riches d'une histoire qui expliquent aisément l'attraction de cette ville et le nombre de projets immobiliers qui y voient le jour. Véritable engouement. "Marrakech porte en elle une puissance de développement sans commune mesure, estime Mathieu Toulza-Dubonnet, président du groupe MTD Finance. Le développement de la ville est très bien organisé et ce succès résulte autant d'un engouement médiatique que d'une forte volonté du roi du Maroc." Le groupe, qui vient de créer une filiale baptisée MTD Atlas, est très présent à Marrakech avec Les Jardins de la Palmeraie 2, un domaine résidentiel luxueux composé de 50 villas avec piscine et 600 logements sous la forme de petites résidences sur un étage, dans une palmeraie de 40 ha, à l'ombre de palmiers, d'oliviers et de bougainvilliers, pour… 1 500 e/m2 et un rendement locatif annuel de 8 %. "Marrakech est vraiment une ville à part où des biens de grande qualité peuvent côtoyer des produits d'un luxe incroyable pour des budgets de 3 ou 4 millions d'euros", explique Serge Mas, promoteur et cogérant de la société Amlak. Dans une ville où l'un des plus importants opérateurs économiques des Emirats arabes unis, le groupe Emaar, va intervenir à hauteur d'un investissement de 1,4 milliard de dollars sur la valorisation de la zone touristique d'Oukaïmeden, sur une superficie de 600 ha, l'heure est au développement. Fadesa, l'un des principaux groupes immobiliers espagnols, va ainsi investir 300 millions d'euros dans un complexe résidentiel et touristique de haut standing dans la zone de la Palmeraie de Marrakech avec 2 685 habitations sur un total de 174 ha. Des opérations de taille plus modeste mais aussi intéressantes voient le jour, à l'instar de Dar Lania, réalisée par le promoteur toulousain Serge Mas, un ensemble de 46 maisons avec piscine individuelle, restaurant, hammam et autres services, à mi-chemin entre la maison privée et le resort. Pour 250 à 300 m2 habitables, ces belles villas se commercialisent entre 300 000 et 500 000 e.


Autre exemple de la diversité de l'offre : Le Domaine D'Abraj, à 7 km de Marrakech, 18 villas avec piscine chauffée pour chacune et un grand jardin donnant sur l'Atlas, sur 7 ha plantés d'oliviers, palmiers et figuiers. "A 2h30 de Paris, avec un aéroport aux portes de la ville, le dépaysement des paysages de l'Atlas, le cadre de vie, le développement de Marrakech est solide, cependant il est évident que ce marché n'est pas élastique à l'infini", observe Alain Daquet, commercialisateur de l'opération.


Les autres villes en pointe.


Entre Atlantique et Méditerranée, avec l'aménagement de sa baie, du port Tanger-Med et de la construction du Tanger City Center par le groupe Fadesa, Tanger devient une concurrente de choix pour Marrakech, la perle du sud dans le secteur de l'immobilier. "Tanger est un investissement pertinent dans une stratégie à moyen et long terme", estime Mathieu Doulza-Dubonnet. La volonté du souverain marocain a, semblet- il, eu un effet rapide sur le développement de la ville. "Il existe un désir clair de rattraper le retard en matière d'urbanisme à Tanger, mais aussi sur l'ensemble de la côte nord du Maroc", explique Serge Mas qui compte un projet à Tanger et qui fait allusion ici au complexe résidentiel et touristique de haut standing que va réaliser Fadesa à Kabila, sur la côte nord du Maroc, au pied de la chaîne du Rif. Parmi les opérateurs, nombreux sont ceux, sur l'ensemble du territoire, qui répondent en premier à une demande de logements destinés à la population locale : "Dans le cadre d'une convention signée avec l'Etat, je me suis engagé à réaliser un certain nombre de logements sociaux dans un délai de 5 ans, comme à Fès où une SEM cède du foncier à des promoteurs agréés, note Serge Mas. Ces logements sont réalisés en accession sociale pour environ 20 000 e et c'est un peu la force du Maroc que de favoriser cette accession sociale alors qu'elle est quasiment inexistante en France !" Réaliser du logement social et des opérations "libres" n'est pas du tout incompatible comme le montre l'arrivée d'Infinim, promoteur orléanais qui, en association avec Sully Promotion, s'implante au royaume chérifien pour construire un premier programme de 250 logements, dont 40 % à caractère social en périphérie de Marrakech.


Nouveau souffle pour Agadir.


La cité aussi fait l'objet d'un renouveau immobilier : "Après un développement frénétique suivi d'une baisse d'intérêt dans les années 80, Agadir est redevenue très attractive depuis quelques temps", explique Mathieu Toulza-Dubonnet. C'est ici que le consortium regroupant Colony Capital et le Canarien Satocan Lopesan va mettre en valeur la station Taghazout.


Via le plan Azur, un maillage se prépare, insufflé par le roi, qui escompte attirer jusqu'à 10 millions de touristes d'ici 5 ans grâce à une offre d'hébergements hôteliers et de sites de grande qualité. Il ne faudrait pas perdre de vue Rabat avec l'aménagement de la vallée de Bouregreg sur 110 ha et ses multiples chantiers, ni Casablanca, la capitale économique où, par exemple, la Corniche dévoilera bientôt une marina. Autre nouveauté : Méditerrania-Saïda qui s'étire le long de 6 km de plage et s'étend sur 700 ha. Au sein de cet immense espace, l'éventuel acheteur peut choisir d'habiter face à la mer, en bordure de l'un des trois golfs, à proximité de la marina ou au coeur d'un jardin. L'ensemble du projet est réalisé par le goupe Financière Rive Gauche Fadesa.


Quel est l'avenir de ce marché qui semble ne plus avoir de limites ?


"Il ne faudrait pas que certains imaginent que le Maroc est un Eldorado.La plupart des professionnels qui y travaillent sont très compétents et pour s'y implanter, cela prend du temps, rappelle Serge Mas. Le marché est sécurisé et je ne crois pas à un tassement de la demande. Au niveau international, avec l'arrivée de low-cost, le marché s'ouvre aux Britanniques et les Français continuent de s'intéresser à ce pays.Quant aux logements sociaux,la démographie croissante et l'exode rural nécessitent une production adaptée."


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