Conseils

Pour financer votre projet immobilier, vous allez solliciter des banques ou des courtiers. Mais comment semet en place l'avance qui va vous être accordée ? Suivez nos conseils pour vous y retrouver. Lorsque vous faites une demande de prêt auprès d'une banque, votre situation (profession, revenus, charges familiales…) doit être soigneusement examinée afin d'éviter tout risque de surendettement. Votre projet immobilier est également vérifié, car aucune offre ne peut être faite sans produire l'avant-contrat préalablement conclu avec le vendeur. Une fois votre demande acceptée, le prêteur est tenu de formuler son offre par écrit et de vous l'adresser gratuitement par courrier. Cette offre engage l'établissement de crédit pendant 30 jours minimum, à compter de sa réception. Contenu de l'offre Lisez-la attentivement. Elle précise la nature, l'objet et les modalités du prêt, avec les dates et les conditions de mise à disposition des fonds. Si votre prêt est à taux fixe, vous recevez aussi le tableau d'amortissement qui détaille, pour chaque échéance, la répartition entre le remboursement du capital et des intérêts. S'il s'agit d'un prêt à taux variable, depuis le 1er octobre 2008, l'offre est accompagnée d'une notice présentant les conditions de variation, ainsi que d'une simulation permettant d'avoir une idée de l'impact de la variation du taux sur les mensualités, la durée du prêt et son coût. Le montant des primes d'assurance et leur coût, de même que celui des garanties (hypothèque, caution…) figurent aussi dans le document. L'offre prévoit la possibilité de souscrire, auprès de l'assureur de son choix, une assurance équivalente à celle proposée par l'établissement de crédit. Vous êtes donc en droit de vous tourner vers n'importe quel assureur, susceptible de vous offrir de meilleures conditions, sauf si le banquier exige expressément l'adhésion à l'assurance collective qu'il a lui-même souscrite. Délai de réflexion Vous disposez de 10 jours minimum à compter de la réception de l'offre (le jour même de la réception de l'offre n'est pas inclus dans le délai) pour examiner la proposition. À partir du 11e jour suivant la réception, vous allez pouvoir accepter ou refuser la proposition. Si vous acceptez les conditions, vous devrez renvoyer, par courrier à l'établissement de crédit, les documents après les avoir signés. Vous serez alors engagé vis-à-vis de l'établissement de crédit. À partir de ce moment, les frais de dossiers deviennent exigibles. En cas de refus du prêt Vous pouvez vous désengager et renoncer à l'achat. Dans ce cas, le vendeur doit vous rembourser l'acompte que vous aurez versé. En effet, les avantcontrats et actes définitifs sont conclus sous la condition suspensive de l'obtention des prêts, nécessaires au financement. La condition joue pendant un délai minimum d'un mois, mais rien n'interdit de négocier un délai plus long, qui vous sécurisera davantage. Pour éviter tout malentendu, demandez un justificatif écrit du refus de prêt que vous renverrez au vendeur. Faites très attention aux clauses qui exigent un minimum de trois refus de prêt pour accepter votre retrait, celles-ci sont jugées valables par les tribunaux. Enfin, si la vente ne peut se réaliser ou si elle vient à être annulée dans les quatre mois de l'offre de prêt, le crédit est résilié, sans aucune pénalité (des frais d'étude restent toutefois exigibles).

La loi ENL du 13 juillet 2006 a instauré un prêt à 0 % majoré, qui s’adresse aux acquéreurs modestes achetant leur logement dans le neuf. Ce qui signifie qu’outre les conditions énumérées ci-dessus, vous ne devez pas dépasser certains plafonds de ressources, plus draconiens qu’avec un prêt à 0 % classique. Toujours pour une couple avec deux enfants habitant la région parisienne, ce plafond ne peut dépasser 55 093 en 2008 (contre 56 875 euros pour le prêt à 0 % classique). Une autre condition doit être respectée : vous devez bénéficier d’une subvention ou d’un prêt aidé de votre ville ou de votre département (voir ci-dessous). Ces conditions réunies, vous pouvez obtenir une majoration de 10 000 à 15 000 euros, selon votre région et la composition de votre famille. Le remboursement s’effectue de la même manière qu’avec un prêt à 0 % classique, à ceci près que vous disposez de plus de temps pour rembourser. Si vos revenus se situent par exemple entre 23 689 et 31 588 euros, vos remboursements s’étaleront sur 12 ans (contre 8 ans pour un prêt à 0 % classique). À ce niveau de ressources, vous ne serez cependant pas éligible au différé d’amortissement. Pour y prétendre, il faudrait que vos revenus ne dépassent pas 23 688 euros, auquel cas le différé pourrait se situer entre 15 et 18 ans.

Si jadis les banques acceptaient de financer les emprunteurs à 100 %, ce n’est plus vraiment le cas, sauf pour ceux dotés d’un excellent profil.

C’est à l’occasion du Carrefour de l’Excellence, que les trois acteurs de la qualité certifiée en France, Certivea, Cerqual et Cequami, ont remis leurs récompenses.

Autre phénomène qui vise à "resolvabiliser" les emprunteurs, les crédits sans apport. Une tendance rendue d'ailleurs possible grâce à l'allongement des durées. Vous avez aujourd'hui la possibilité d'emprunter jusqu'à 100 %, voire 110 % du coût de votre opération. Autrement dit, de financer frais de notaire et d'hypothèque. Tout comme l'allongement de la durée, emprunter à 100 ou 110 % coûte évidemment plus cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé. A titre d'exemple, pour 200 000 € d'emprunt à 3,85 % sur 25 ans, votre mensualité sera de 1 040 €. Le coût du crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, l'échéance chute à 940 €, mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. Une formule qui peut effectivement vous permettre d'emprunter sans dépasser les 30 % d'endettement admis par les banques, mais qui peut aussi être risquée en cas de problème. En 25 ou 30 ans, bien des événements (divorce, chômage, maladie, décès...) peuvent se produire et compromettre le remboursement d'un crédit. La prudence s'impose donc. D'ailleurs, une récente étude de l'Anil et de l'Observatoire des pratiques du Conseil national de l'habitat en fait état. "En dépit de la baisse des taux d'intérêt et de l'allongement de la durée des crédits, la charge de remboursement mensuelle dans les revenus des emprunteurs déterminée lors du montage des dossiers de prêt s'est sensiblement alourdie, passant de 27,5 % en 2000 à 29,2 % en 2004. La part des emprunteurs supportant des remboursements supérieurs à 35 % de leurs revenus est passée, dans le même temps, de 16,1 à 20,1 % de la production annuelle des établissements (...) En ce qui concerne la production 2004, la tranche 35 % et plus peut représenter, selon les établissements, de 1 à 46 % des crédits consentis". Une situation qui n'est pas sans poser problème : "Les plus modestes s'endettent sur de très longues durées et avec des perspectives de très faible inflation. Parviendront-ils à supporter si longtemps le poids réel, c'est-à-dire en euros constants, de charges initiales élevées ?", s'interrogent les auteurs de l'étude. En tout cas, une chose est sûre, si vous achetez maintenant, assurez-vous que votre bien pourra, en cas de problèmes, être revendu dans de bonnes conditions et vous permettre de faire face au remboursement total du crédit.

"Ralentissement de l'activité signifie aussi assagissement des prix"

Développement durable : le passage à l’action passe par l’information ! C’est le principal enseignement d’une nouvelle étude Éthicity, menée en partenariat avec l’Ademe. La prise de conscience des enjeux du développement durable est acquise : pour 75 %, c’est une nécessité. Seuls 10 % disent que c’est une mode. Le réchauffement climatique devient la première source d’inquiétude des Français, devant la pénurie d’eau. Pourtant, seulement 19 % d’entre eux disent faire des achats responsables régulièrement. Une mauvaise connaissance des produits (en effet, la moitié des Français ne savent pas où acheter des produits responsables et les identifier) et de leurs prix explique majoritairement cette stagnation, et conduit les trois quarts des Français à penser que “consommer responsable”, c’est réduire sa consommation. Or, consommer responsable, c’est d’abord consommer mieux. Il est donc important de trouver les clés pour permettre de transformer la prise de conscience en action. Ce changement passe avant tout par l’information. D’ailleurs, 61,7 % des Français aimeraient disposer de plus d’informations sur l’impact environnemental en lisant les étiquettes des produits. Les entreprises sont prévenues !

Que pensez-vous de l'évolution du marché du logement et quels sont vos principaux projets ?

Il s'agit aujourd'hui de trouver de nouvelles formes d'habitat, qui répondent mieux aux besoins des acquéreurs, avec des rapports locatifs plus satisfaisants pour les investisseurs et tout simplement plus abordables pour les familles. Les réflexions sont entamées : sur la métropole Brest Métropole Océane (214 000 habitants et environ 360 logements neufs vendus, en collectif, sur les quatre derniers trimestre, à 2 530 e/m2), on entend décliner à l'avenir les nouveaux logements sous forme de maisons individuelles, jusqu'à trois étages sur des petites parcelles de 300 m2, d'immeubles qui évoluent, avec des espaces extérieurs privatifs, des caractères affirmés de grandes maisons dans leur architecture. On les combine à des maisons individuelles regroupées en "villages" avec des décrochements pour l'intimité et une meilleure isolation phonique. On ajoute enfin des maisons appartements, fruits d'un assemblage original avec des accès indépendants et des espaces privatifs extérieurs. On découvre déjà ces formes de demain, souvent associées à une démarche de développement durable dans les quartiers de Menguen, Saint-Martin, Kerancoux, Penmesmadec et Le Vern. La dynamique s'alimente notamment de la future desserte LGV. D'ici 2012, avec la réalisation d'une ligne entre Le Mans et Rennes et la modernisation des lignes normales de Rennes vers Brest et Quimper, la ville de la pointe Bretagne sera à 3 heures de Paris.

Les Hauts-de-Seine forment un gros croissant qui longe Paris. Mais, jusqu'à présent, seule une partie du croissant était au beurre. Du côté de Neuilly-sur-Seine, de Saint- Cloud ou de Garches. Maintenant c'est à La Défense et à ses communes voisines de s'embourgeoiser. Un grand plan de renouveau du premier quartier d'affaires européen vient d'être lancé : d'ici à 2013, 450 000 m2 de bureaux viendront s'additionner aux 3 millions existants et, sur le site, 1 400 logements seront construits pour accueillir 5 000 habitants supplémentaires. Au terme de l'opération, le "village" de La Défense comptera 25 000 résidents et des tours à faire pâlir d'envie l'Asie et l'Amérique. "Nous aurons 300 000 m2 de tours très novatrices,d'une plus grande hauteur, voisine de 300 mètres, et d'une qualité exceptionnelle tant sur le plan de l'architecture que du développement durable.Nous enregistrons déjà beaucoup de demandes d'investisseurs venues du monde entier", se réjouit Bernard Bled, le directeur de l'Epad (Etablissement public pour l'aménagement de la région La Défense). La Défense est aussi devenue le premier pôle de transport intermodal du monde, desservi par le train, la ligne 1 du métro et le RER A. "Il ne nous manque que l'avion, ironise l'aménageur. Près de 9 salariés sur 10 viennent travailler en transports en commun : le rêve de Bertrand Delanoë !" Une étude vient de révéler que ces salariés, cadres pour la très grande majorité, habitent l'ouest : 25 % à Paris, 22 % dans les Hauts-de-Seine, 18 % dans les Yvelines et 9 % dans le Val-d'Oise. Dans son plan de renouveau, l'Epad propose donc de conforter la desserte de transports en commun en prolongeant Eole jusqu'à La Défense, puis vers le Mantois.

Les Yvelines continuent d'attirer les amateurs de neuf. Illustration avec deux villes des bords de Seine qui s'inscrivent dans le prolongement de l'Ouest parisien avec une offre diversifiée à des prix...assez doux.

“L’amélioration des savoir-faire techniques et financiers des promoteurs et aménageurs privés au cours de ces dernières années a été extrêmement rapide. Elle permet aux villes aujourd’hui de mettre en oeuvre des démarches de partenariat public-privé. La nouvelle loi sur les Zac faisant obligation aux villes de choisir un aménageur après une procédure de mise en concurrence leur permet d’accéder aux compétences des aménageurs privés qu’elles n’avaient pas l’habitude de consulter par le passé. Il y a là une meilleure répartition des rôles de chacun : la ville peut exprimer son projet pour le développement de son territoire en s’appuyant sur les compétences des aménageurs promoteurs privés. Nous apportons aux villes notre connaissance précise de ce que souhaitent les clients et surtout leur capacité financière. Dans cet esprit, nous souhaitons pouvoir développer des opérations d’aménagement partenariales mais à l’initiative des propriétaires privés afin d’augmenter fortement la production de terrains aménagés pour la construction.”

du cabinet Barnes, à Londres

Chargé de l’urbanisme, de l’architecture et du Grand Paris

L'une historique, l'autre ville-nouvelle, Melun et Sénart associent les équipements des villes à la qualité de vie de la campagne. Le tout à des prix plus doux qu'en première couronne. #iAvec la densité de population la moins élevée de l'Ile-de-France, la Seine-et- Marne est le département le moins peuplé de la région. 202 habitants au km2 en moyenne, des dizaines de milliers d'hectares de forêts, mais aussi des terres agricoles : ce département, qui représente à lui seul la moitié de la surface de la région, est considéré comme son "réservoir vert". Réservoir, la Seine-et-Marne l'est aussi pour la construction neuve, en particulier de maisons individuelles. Avec les agglomérations de Marne-la-Vallée d'une part, et de Sénart d'autre part, le département dispose en effet des plus grandes réserves foncières d'Ile-de- France. #rMelun : ville en développement

Interview de Jean-Philippe Bourgade, Président de Bouwfonds Marignan Immobilier.

Dans le secteur Pays l'Ozon, hors de la communauté urbaine mais à sa périphérie tout de même, Nexity groupe George V va lancer à Ternay, une opération de 49 logements baptisée Les Couleurs Colline, du T1 au duplex. A 20 km de Lyon, sur une commune qualifiée de résidentielle, le programme va être réalisé à 10 minutes du centre dans un environnement calme avec une vue panoramique sur la Vallée du Rhône pour l'un des trois bâtiments prévus. Le secteur Rhône Aval, au nord du Pays l'Ozon renferme des communes en plein développement comme c'est le cas de Mions où Marignan Habitat et les Nouveaux Constructeurs ont par exemple réalisé des opérations commercialisées à un excellent rythme. De nouveaux programmes sont prévus pour les années à venir à travers une importante Zac. Sur la commune de Solaize, le groupe MCP lance le 18 rue du Mail : huit maisons de 176 à 260 m2, avec de grands garages sur des terrains clos, de 700 à 1 080 m2.